France, Cour de cassation, Première chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 08 avril 2021, 19-21.722

CIV. 1

NL4

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 8 avril 2021

Rejet non spécialement motivé

Mme BATUT, président

Décision n° 10295 F

Pourvoi n° D 19-21.722

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 8 AVRIL 2021

1°/ La Société financière d'investissement immobiliers, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

2°/ la société Hotu Tia, dont le siège est [...] ,

3°/ M. D... H..., domicilié [...] ,

4°/ M. Y... C..., domicilié [...] ,

ont formé le pourvoi n° D 19-21.722 contre l'arrêt rendu le 23 mai 2019 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. S... X..., domicilié [...] ,

2°/ à M. R... I..., domicilié [...] ,

3°/ à la société Varney, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

4°/ à M. M... K...,

5°/ à Mme F... B..., épouse K...,

domiciliés tous deux [...],

défendeurs à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Avel, conseiller, les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la Société financière d'investissement immobiliers, de la société Hotu Tia et de MM. H... et C..., de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de M. X..., et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 16 février 2021 où étaient présents Mme Batut, président, M. Avel, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Société financière d'investissement immobiliers, la société Hotu Tia et MM. H... et C... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la Société financière d'investissement immobiliers, la société Hotu Tia et MM. H... et C...

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la société SFII à rétrocéder gratuitement à M. X... « les deux parcelles de terrain situées à [...] , détachées des lots 3 et 4 du partage judiciaire du lot 10 de l'ancienne propriété Manate d'une contenance de 8 580 m² dénommée [...] et celle d'une contenance de 1 230 m² dénommée parcelle [...], acquises par celle-ci sur adjudication le 19 avril 2000 », désigné M. le Président de la chambre des notaires de Papeete ou son délégataire pour procéder aux formalités nécessaires et débouté la société SFII de toutes ses demandes,

Aux motifs propres que « La société civile immobilière "Société Financière d'Investissements Immobiliers" (dite société SFII), ainsi que la société civile de participation Hotu Ti'a (ci-après désignée SCP Hotu Ti'a), Monsieur D... H..., Monsieur Y... C... et les époux M... et F... K..., née B..., soutiennent tout d'abord dans leurs écritures que la convention du 27 avril 2000 n'est pas opposable à la première aux motifs qu'il s'agissait d'une promesse de porte-fort conclue exclusivement entre Messieurs S... X... et M... K..., tous deux professionnels du droit, que cette promesse n'a jamais été ratifiée, que leur commune intention était bien de conclure des engagements exclusivement personnels et réciproquement et, enfin, que les conditions précises dans lesquelles un gérant peut souscrire un engagement au nom de sa société ne sont pas réunies en l'espèce.

L'article 1120 du Code civil énonce : "Néanmoins, on peut se porter fort pour un tiers, en promettant le fait de celui-ci ; sauf l'indemnité contre celui qui s'est porté fort ou qui a promis de faire ratifier, si le tiers refuse de tenir l'engagement".

L'application de cette qualification à la "convention" conclue le 27 avril 2000 entre Monsieur S... X..., huissier de justice, et Monsieur M... K..., principal clerc de notaire, suppose de démontrer que la société SFII était un tiers à ce contrat et que Monsieur K..., quoiqu'en étant le gérant, s'est contenté de promettre pour le compte de celle-ci.

Or, comme l'a pertinemment relevé le premier juge, plusieurs dispositions contractuelles contredisent cette analyse.

Tout d'abord, "l'exposé des faits" de cette convention commence par rappeler l'existence de la société SFII, en précisant que les époux K... sont les seuls associés de celle-ci et que Monsieur M... K... en est le gérant. Par ailleurs, il est indiqué en page 3 que :"M. K... pour le compte de la SFII percevra la moitié des bénéfices de l'opération après déduction des sommes indiquées en rémunération de son travail et de ses démarches" et encore que : "si l'opération n'était pas dénouée dans un délai de trois ans de ce jour, M. X... pourrait exiger de la SFII que la parcelle objet des présentes lui soit rétrocédée gratuitement en remboursement des sommes qu'il aurait avancées".

Ces dispositions contractuelles tendent à démontrer que, contrairement à ce que soutiennent la société SFII et les appelés en cause, Monsieur K... a bien agi "pour le compte" de la société dont il était le gérant, l'existence d'une promesse de porte-fort n'étant à aucun moment évoquée dans la convention litigieuse.

Mais plus encore cette dernière précise en page 2 que : "M. M... K... pour le compte de la SCI SFII reconnaît expressément que M. S... X... lui a versé ce jour la somme de 10 000 000 de francs CFP en vue du règlement du décompte effectué ci-dessus". Or ce décompte concerne le coût global de l'adjudication au profit de la SFII de deux terrains sis au [...] , dénommés parcelle [...] pour une contenance de 8 580 m² et parcelle E pour une contenance de 1 230 m². Cette dernière stipulation ne renferme aucune promesse de la part de M. K... d'un quelconque engagement de la SFII au profit de M. X... mais confirme que le versement effectué par ce dernier est destiné à couvrir le coût d'adjudication des terrains supporté par la SFII, de sorte que la somme reçue par M. K... n'a pu l'être que pour le compte de la société dont il était le gérant afin de permettre à celle-ci de financer l'acquisition d'un patrimoine dont elle est devenue seule propriétaire conformément au principe de l'autonomie des personnes morales. D'ailleurs, tirant les conséquences de l'origine de ce financement, la convention ajoute sans ambiguïté que l'opération : "sera effectuée en association entre M. X... et la SFII", sans référence à M. K..., pris en sa personne, ni a fortiori en sa prétendue qualité de promettant.

Compte tenu de ces éléments, il est vain pour la société SFII et les appelés en cause de prétendre que la commune intention des signataires était de s'engager personnellement, alors qu'il est manifeste que Monsieur K... a fait le choix de porter l'opération de promotion immobilière envisagée par le biais d'une SCI, dont il était gérant et seul associé avec son épouse.

D'ailleurs, celui qui se porte-fort de l'exécution d'un engagement par un tiers s'engage, accessoirement à l'engagement principal souscrit par le tiers, à y satisfaire lui-même si le tiers ne s'exécute pas. Dans ces conditions, il ne peut être valablement soutenu que, par la signature de la convention litigieuse, Monsieur K... a consenti à Monsieur X... une promesse de porte-fort dans laquelle il promettait à ce dernier que la société SFII procéderait "en association" avec celui-ci à l'opération immobilière envisagée ou, à défaut, lui rétrocéderait les terrains, alors que, suite à la cession de l'intégralité de ses parts dans cette société, il n'était plus en capacité d'exécuter cette promesse, consentie par lui à titre accessoire.

D'autre part, la société SFII ne peut davantage soutenir que cette convention lui serait inopposable, au visa des dispositions des articles 1848 et 1849 du Code civil, au motif qu'elle serait contraire à son intérêt social. En effet s'il est vrai que la rétrocession gratuite du terrain à Monsieur X... est de nature à compromettre son existence même puisqu'elle ne dispose que de cet actif, cette obligation :
- d'une part était proportionnée à l'engagement de Monsieur X... de financer le coût total d'adjudication dudit terrain, outre les frais accessoires, et en outre d'acquitter ses frais de mise en valeur et de viabilisation,
- et d'autre part correspondait à l'hypothèse d'un échec durable (pendant 3 ans) de l'opération immobilière engagée, constituant l'objet même de la société.

Dans ces conditions, il n'était pas contraire à l'intérêt social de la société SFII de conclure une convention destinée à lui procurer l'intégralité des moyens financiers nécessaires à la réalisation du programme immobilier à l'origine de sa constitution, à défaut de quoi, ce dernier s'avérant irréalisable, le terrain reviendrait à celui qui en avait financé l'achat et elle-même n'aurait plus de raison de perdurer.

En conclusion, usant du pouvoir d'interprétation des clauses contractuelles qu'elle tire des dispositions de l'article 1156 du Code civil, la cour juge que la société SFII est seule débitrice des obligations résultant de la convention litigieuse, sans préjudice des recours que celle-ci conserve à l'égard de ses anciens associés.

(...)

En sa qualité de professionnel du droit, Monsieur K... s'est engagé en toute connaissance de cause dans la réalisation d'une opération immobilière spéculative, portée par la société SFII créée entre lui-même et son épouse, dans le cadre d'une convention dont les clauses contractuelles dénuées d'ambiguïté doivent aujourd'hui trouver application (...).

Pour ces motifs, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions» ;
Et aux motifs réputés adoptés du jugement entrepris que « I - Attendu, contrairement à ce que persiste à soutenir M. M... K... dans ses conclusions déposées le 3 juillet 2013, que la "convention" en date du 27 avril 2000 n'est pas intervenue entre M. S... X... et lui à titre personnel, mais bien entre M. S... X... et lui à titre personnel mais bien entre M. S... X... et la société civile SOCIETE FINANCIERE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS, dont il était alors le gérant ;

Qu'en effet, ce n'était pas M. M... K... qui était propriétaire du terrain mais la société civile SOCIETE FINANCIERE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS, qui en avait été déclarée adjudicataire le 19 avril 2000, de sorte que le projet immobilier envisagé entre les parties relatif à la mise en valeur du terrain et à sa revente en trois lots ne pouvait concerner que le légitime propriétaire du terrain (la S.C.I. S.F.I.I.) et M. S... X..., apporteur de fonds participatifs, puisqu'en son nom personnel M. S... K... n'était pas propriétaire du terrain et ne pouvait donc pas prendre d'engagement pour le compte d'un tiers (en l'espèce de la S.C.I. S.F.I.I.) sans son accord et son intervention ;

Que cela est d'autant plus vrai qu'il est indiqué en page 2 de ladite convention que "M. M... K..., pour le compte de la S.C.I. S.F.I.I. reconnaît expressément que M. S... X... lui a versé ce jour la somme de 10 000 FCP..." et que "compte-tenu du versement effectué par M. X... cette opération sera effectuée en association entre M. S... X... et la S.F.I.I." et encore page 3 que "M. K... pour le compte de la S.F.I.I. percevra la moitié des bénéfices de l'opération après déduction des sommes indiquées en rémunération de son travail et de ses démarches" et encore que "si l'opération n'était pas dénouée dans le délai de trois ans de ce jour, M. X... pourrait exiger de la S.F.I.I. que la parcelle objet des présentes lui soit rétrocédée gratuitement en remboursement des sommes qu'il aurait avancées", ce qui prouve bien que les fonds participatifs étaient versés à la S.C.I. S.F.I.I., propriétaire du terrain et co-investisseur dans un projet spéculatif immobilier et non à M. M... K... à titre personnel et que les obligations étaient contractées pour le compte de la société civile SOCIETE FINANCIERE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS et non pour celui de M. M... K... à titre personnel ;

Attendu, en conséquence, que les obligations qui ont été contractées au profit de M. S... X... dans le cadre de l'opération de promotion immobilière commune envisagée l'ont été non pas par M. M... K... et/ou par son épouse, Mme F... B..., personnellement, mais par la société civile SOCIETE FINANCIERE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS, dont ils étaient alors les associés et M. M... K... le gérant ;

Attendu que M. Y... C..., qui n'est que l'un des associés de la société civile de participation HOTU-TI'A, elle-même associée avec M. D... H... au sein du capital social de la société civile SOCIETE FINANCIERE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS, donc un tiers à ladite société civile S.F.I.I. qui, faut-il encore le lui rappeler, n'est pas qu'un paravent destiné à la réalisation d'une opération de défiscalisation, mais est dotée de la personnalité morale et à ce titre constitue une entité juridique autonome, et qui ne représente pas dans la présente instance la S.C.I. S.F.I.I. dont il ne justifie pas être le gérant (qui serait M. D... H...) et qui n'est même pas comparante dans la présente instance bien que régulièrement assignée, n'est pas recevable à invoquer l'inopposabilité de la convention du 27 avril 2000 au motif qu'elle n'aurait acquis date certaine que lors de son enregistrement le 21 avril 2005 et qu'à cette date les époux K... ne détenaient plus alors aucun droit au sein de la société civile S.F.I.I. de sorte que ladite convention du 27 avril 2000 est inopposable à la société civile S.F.I.I. et à lui-même, en ajoutant que les cessionnaires des parts sociales de la société civile SOCIETE FINANCIERE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS n'ont pas été informés en décembre 2003 de la "convention" du 27 avril 2000 ;

Qu'en effet, la question de la "date certaine" des actes sous seings privés évoqués par M. Y... C... ne vise que les tiers au contrat (voir article 1328 du code civil) et non les parties elles-mêmes ;

Que M. M... K..., qui était alors le gérant de la S.C.I. S.F.I.I. et la représentait donc régulièrement lors de la convention litigieuse, n'a jamais remis en cause la date de la convention du 27 avril 2000 et l'a tout au contraire reconnue à de multiples reprises dans ses écrits judiciaires ; qu'en conséquence, à l'égard de la S.C.I. S.F.I.I., seule tenue aux obligations résultant de la convention du 27 avril 2000, la date de cette convention est certaine et non contestée ; que si les cessionnaires estiment avoir été trompés par les époux K... et/ou M. R... I... lors de la cession des parts et des comptes courants intervenue en décembre 2003, lesquels leur auraient tu l'existence de cette convention, ils doivent en demander compte aux cédants mais pas à M. S... X... qui n'en peut mais ;

Attendu, en conséquence, que la convention du 27 avril 2000 est bien opposable à la société civile SOCIETE FINANCIERE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ;

(...).

Attendu, en conséquence, qu'il y a lieu d'accueillir la demande formée par M. S... X... tendant à la rétrocession gratuite du terrain en cause » ;

1°) Alors que les juges du fond ne peuvent interpréter les conventions que si celles-ci sont obscures ou ambigües ; qu'en procédant à la prétendue "interprétation" de clauses contractuelles dont elle reconnaissait elle-même expressément l'absence d'ambiguïté, la Cour d'appel a violé l'article 1134 ancien du Code civil devenu l'article 1103 nouveau de ce Code ;

2°) Alors que la convention du 27 avril 2000 indique expressément être conclue entre M. X... et « Monsieur M... E... K..., principal clerc de notaire, demeurant à Papeete (...), époux de Madame F... T... N... B..., Né à Périgueux (Dordogne), le [...] , Marié avec Mme F... B... sous le régime de la séparation de biens aux termes de leur contrat de mariage reçu par Maître V..., notaire à [...] le 30 septembre 1981, préalable à leur union célébrée à la Mairie de Tourrette Levens (Alpes Maritimes) le 31 octobre 1981 » ; qu'elle n'expose pas, dans sa présentation des parties, que M. K... agirait au nom et pour le compte de la société SFII ; qu'en considérant que cette convention ne serait pas intervenue entre M. X... et M. K... mais entre M. X... et la société SFII, dont M. K... était alors le gérant, la Cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, violant ainsi le principe selon lequel il est interdit au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis, ensemble l'article 1134 ancien du Code civil devenu l'article 1103 nouveau de ce Code ;

3°) Alors que la promesse de porte-fort est une opération juridique à trois personnes, le promettant, le bénéficiaire et le tiers, par laquelle le portefort souscrit une obligation de faire, qui est de convaincre le tiers de réaliser ou d'exécuter un engagement au profit du bénéficiaire ; qu'il est donc logique et nécessaire qu'elle mentionne ce tiers ; que pour dire que la convention du 27 avril 2000, conclue entre M. X... et M. K..., ne peut être analysée comme comportant une promesse de porte-fort de la part de M. K... et que la société SFII est la véritable débitrice des obligations en résultant, la Cour d'appel s'est fondée sur l'observation que l' « exposé des faits » de cette convention commence par rappeler l'existence de la société SFII en précisant que les époux K... sont les seuls associés de celle-ci et que M. K... en est le gérant ; qu'en statuant ainsi, la Cour a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1120 ancien du Code civil devenu l'article 1204 nouveau du même Code ;

4°) Alors que la promesse de porte-fort n'est soumise à aucun formalisme ;
qu'elle peut être expresse ou tacite ; que pour dire que la convention du 27 avril 2000, conclue entre M. X... et M. K..., ne peut être analysée comme comportant une promesse de porte-fort de la part de M. K... et que la société SFII est débitrice des obligations résultant de la convention litigieuse, la Cour d'appel a retenu par motif propre que « l'existence d'une promesse de porte-fort (n'est) à aucun moment évoquée dans la convention litigieuse » et par motifs réputés adoptés du premier juge que, plus spécialement, la stipulation « M. M... K... pour le compte de la SCI SFII reconnaît expressément que M. S... X... lui a versé ce jour la somme de 10 000 000 de francs CFP en vue du règlement » du coût global de l'adjudication du terrain au profit de la société SFII « ne renferme aucune promesse de la part de M. K... d'un quelconque engagement de la SFII au profit de M. X... » ; qu'en statuant ainsi la Cour d'appel a derechef statué par des motifs inopérants et, par suite, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1120 ancien du Code civil devenu l'article 1204 nouveau du même Code ;

5°) Alors que lorsque le représentant d'une personne physique ou morale déclare agir pour le compte d'autrui mais contracte en son propre nom, il est seul engagé à l'égard du cocontractant ; qu'en relevant, pour dire que la convention du 27 avril 2000, conclue entre M. X... et M. K..., ne peut être analysée comme comportant une promesse de porte-fort de la part de M. K... mais vaut engagement de la société SFII elle-même, que cet acte emploie à plusieurs reprises la formule « M. K... pour le compte de la SFII (...) », la Cour d'appel, une fois de plus, a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1120 ancien du Code civil devenu l'article 1204 nouveau du même Code ;

6°) Alors que la société SFII soulignait dans ses conclusions d'appel que la convention du 27 avril 2000 indique expressément être conclue entre M. X... et « Monsieur M... E... K..., principal clerc de notaire, demeurantàPapeete(...),épouxde Madame F... T... N... B..., Né à Périgueux (Dordogne), le [...] , Marié avec Mme F... B... sous le régime de la séparation de biens aux termes de leur contrat de mariage reçu par Maître V..., notaire à [...] le 30 septembre 1981, préalable à leur union célébrée à la Mairie de Tourrette Levens (Alpes Maritimes) le 31 octobre 1981 » ; qu'ainsi, la société SFII n'apparaît pas dans la présentation des parties à la convention et il n'y est pas mentionné que M. K... agirait au nom et pour le compte de la société SFII ; qu'au demeurant, l'état civil de M. K... et son régime matrimonial ne seraient pas mentionnés s'il était intervenu en qualité de simple gérant de la société SFII ; que la société SFII relevait, de même, que la signature de M. K... figurant en dernière page de l'acte n'est précédée d'aucune mention significative telle que « Pour la société SFII » et n'est accompagnée d'aucun cachet de celle-ci ; que, de ce qui précède, la société SFII déduisait que la convention du 27 avril 2000 présente incontestablement ces deux personnes physiques, M. X... et M. K..., comme étant les seules parties à l'acte ; que la Cour d'appel, qui a laissé ces conclusions décisives sans réponse, a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;

7°) Alors que la société SFII soulignait dans ses conclusions d'appel que la convention du 27 avril 2000 indique expressément être conclue entre M. X... et « Monsieur M... E... K..., principal clerc de notaire, demeurant à Papeete (...),époux de Madame F... T... N... B..., Né à Périgueux (Dordogne), le [...] , Marié avec Mme F... B... sous le régime de la séparation de biens aux termes de leur contrat de mariage reçu par Maître V..., notaire à [...] le 30 septembre 1981, préalable à leur union célébrée à la Mairie de Tourrette Levens (Alpes Maritimes) le 31 octobre 1981 » ; qu'ainsi, la société SFII n'apparaît pas dans la présentation des parties à la convention et il n'y est pas mentionné que M. K... agirait au nom et pour le compte de la société SFII ; qu'au demeurant, l'état civil de M. K... et son régime matrimonial ne seraient pas mentionnés s'il était intervenu en qualité de simple gérant de la société SFII ; que la société SFII relevait, de même, que la signature de M. K... figurant en dernière page de l'acte n'est précédée d'aucune mention significative telle que « Pour la société SFII » et n'est accompagnée d'aucun cachet de celle-ci ; que, de ce qui précède, la société SFII déduisait que la convention du 27 avril 2000 présente incontestablement ces deux personnes physiques, M. X... et M. K..., comme étant les seules parties à l'acte ; que faute d'avoir procédé à la recherche qui lui était ainsi expressément demandée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1120 ancien du Code civil, devenu l'article 1204 nouveau du même Code, et de l'article 1134 ancien du Code civil, devenu l'article 1103 du même Code ;

8°) Alors que la société SFII, au soutien de ses prétentions selon lesquelles la convention du 27 avril 2000 avait pour seul but de régir les relations de M. X... et de M. K... et de répartir entre eux les obligations et les bénéfices à venir de l'opération, faisait encore valoir que la commune intention des signataires de la convention en ce sens était d'autant plus évidente que M. K... et M. X..., l'un principal clerc de notaire, l'autre huissier de justice, étaient tous deux professionnels du droit et que c'était donc en parfaite connaissance de cause qu'ils avaient choisi de ne pas employer dans l'acte les formules juridiques, telle que : « au nom et pour le compte de » la société SFII, contraires à leur volonté d'être les seules parties au contrat ; que la Cour d'appel, qui a délaissé ces conclusions également, a derechef méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;

9°) Alors que la société SFII faisait valoir que la stipulation « Monsieur K... pour le compte de la SCI SFII reconnaît expressément que Monsieur X... lui a versé ce jour la somme de dix millions de francs CFP en vue du règlement du décompte effectué ci-dessus » avait pour seul but de présenter le contexte dans lequel les parties en étaient arrivées à conclure la convention ; qu'elle signifiait seulement que M. K... emploierait les fonds que M. X... lui avait versés pour permettre à la société SFII de payer le prix du terrain ; et que, de fait, M. X..., comme il l'avait expressément reconnu dans de précédentes écritures - ses conclusions de première instance en date du 2 mai 2011 (production d'appel n° 33 de la société SFII) - avait versé la somme de 10 000 000 FCFP nécessaire à l'acquisition du terrain sur le compte personnel de M. K... et non pas sur le compte de la société SFII, raison pour laquelle M. X... n'est jamais apparu en qualité de créancier dans les comptes de la société SFII et aucune créance de M. X... sur la société SFII n'a été mentionnée dans les actes de cession de la totalité des parts sociales et des comptes courants d'associés du 10 décembre 2003 (productions d'appel n° 24 à 26 de la société SFII) ; et qu'au demeurant, la société SFII n'avait pas de compte bancaire jusqu'en fin 2003, époque où elle a ouvert pour la première fois un tel compte, par l'intermédiaire de son nouveau gérant, M. H..., afin de recevoir les fonds des défiscalisants ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions déterminantes, la Cour d'appel, à nouveau, a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;

10°) Alors que la société SFII faisait valoir dans ses conclusions d'appel, étayées par des références expresses et précises aux conclusions d'appel de M. K... et aux écritures prises par M. X... à différentes étapes de la procédure, que M. K... avait toujours affirmé que lui et M. X... étaient les seules parties à la convention du 27 avril 2000 et que M. X..., durant plus de dix années après la conclusion de la convention du 27 avril 2000, avait agi comme si lui-même et M. K... étaient les seules parties à cette convention, ce qui confirmait que la société SFII n'y était pas partie ; que faute d'avoir répondu à ces conclusions déterminantes, la Cour d'appel a méconnu une fois de plus les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;

11°) Alors que, partant et faute d'avoir recherché, comme cela le lui était expressément demandé par la société SFII, si M. K... n'avait pas toujours affirmé que lui et M. X... étaient les seules parties à la convention du 27 avril 2000 et si M. X..., durant plus de dix années après la conclusion de la convention du 27 avril 2000, n'avait pas agi comme si lui-même et M. K... étaient les seules parties à cette convention, ce qui confirmait que la société SFII n'y était pas partie, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1120 ancien du Code civil devenu l'article 1204 nouveau du même Code, et de l'article 1134 ancien du Code civil, devenu l'article 1103 du même Code ;

12°) Alors que, de surcroît, en affirmant que celui qui se porte fort de l'exécution d'un engagement par un tiers s'engage, accessoirement à l'engagement principal souscrit par le tiers, à y satisfaire lui-même si le tiers ne s'exécute pas, et qu'ainsi, M. K... n'avait pu s'engager en qualité de porte-fort puisqu'ayant cédé l'intégralité de ses parts de la société SFII en 2003 il ne pouvait plus rétrocéder le terrain à M. X... si la société SFII ne le faisait pas elle-même, la Cour d'appel a soulevé d'office un moyen de droit, sans avoir mis les parties en mesure d'en débattre au préalable ; qu'elle a donc méconnu le principe de la contradiction et, par suite, violé l'article 16 du Code de procédure civile ;

13°) Alors que, en tout état de cause, la qualification d'un acte juridique ne peut dépendre de ce qu'en définitive ses stipulations ne peuvent pas être exécutées, par suite de circonstances postérieures à sa conclusion ; que pour refuser de qualifier la convention du 27 avril 2000 d'engagement de porte-fort, la Cour d'appel a retenu que celui qui se porte fort de l'exécution d'un engagement par un tiers s'engage, accessoirement à l'engagement principal souscrit par le tiers, à y satisfaire lui-même si le tiers ne s'exécute pas, et qu'ainsi, M. K... n'avait pu s'engager en qualité de porte-fort puisqu'ayant cédé l'intégralité de ses parts de la société SFII en 2003 il ne pouvait plus rétrocéder le terrain à M. X... si la société SFII ne le faisait pas elle-même ; qu'en statuant ainsi, la Cour a violé par refus d'application l'article 1120 ancien du Code civil devenu l'article 1204 nouveau du même Code ;

14°) Alors que, enfin, lorsque l'acte juridique passé par le porte-fort ne peut être exécuté que par le tiers qui refuse de ratifier, la réparation du préjudice subi par le cocontractant ne peut se faire qu'en argent, par l'attribution de dommagesintérêts compensatoires ; qu'en retenant, pour affirmer que la convention du avril 2000 ne comporte aucun engagement de porte-fort de la part de M. K... et engage directement la société SFII représentée à l'acte par M. K... en sa qualité de gérant, que celui qui se porte fort de l'exécution d'un engagement par un tiers s'engage, accessoirement à l'engagement principal souscrit par le tiers, à y satisfaire lui-même si le tiers ne s'exécute pas, et qu'ainsi, M. K... n'avait pu s'engager en qualité de porte-fort puisqu'ayant cédé l'intégralité de ses parts de la société SFII il ne pouvait plus rétrocéder le terrain à M. X... si la société SFII ne le faisait pas elle-même, la Cour a derechef violé l'article 1120 ancien du Code civil devenu l'article 1204 nouveau du même Code.

Deuxième moyen de cassation (subsidiaire)

Aux motifs propres que « Concernant l'application des dispositions contractuelles :

Il n'est pas contesté qu'aux termes d'un compromis du 29 octobre 2003, puis d'actes de cession du 10 décembre 2003, les époux K... et M. R... I..., ami des premiers devenu entre-temps associé de cette société, ont cédé à la SCI Hotu Ti'a et à M. D... H..., son gérant, l'intégralité des parts qu'ils détenaient dans le capital social de la société SFII, ainsi que leurs comptes courants d'associés, pour les prix respectifs de 3 000 000 FCP et de 92 000 000 FCP.
La société SFII et les appelés en cause soutiennent qu'à travers ces cessions de parts sociales, la vente du terrain avec plus-value, telle que prévue par la convention litigieuse, s'est bien réalisée.

Cette analyse, juridiquement insuffisamment étayée par la seule référence à la commune intention des parties, ne résiste pas de surcroît aux effets de l'autonomie de la personnalité morale accordée à la société SFII. En effet, la cession par les associés de leurs parts sociales a pu générer une plus-value qui est entrée dans leur patrimoine personnel, mais sans aucune incidence juridique sur la propriété des actifs sociaux qui est demeurée acquise à la société.

En outre, la convention litigieuse indiquait que le terrain adjugé au profit de la société SFII devait être, après des travaux de mise en valeur et de viabilisation, divisé en 3 lots avant d'être revendu. Force est de constater que la cession des parts sociales a pu intervenir sans la réalisation préalable de ces dispositions contractuelles, ce qui confirme de plus fort qu'il s'agit d'opérations juridiquement distinctes.

C'est donc par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a considéré que les changements de titulaires des parts du capital social intervenus en décembre 2003 au sein de la société SFII n'avaient pas eu pour effet d'opérer une cession à un tiers du terrain objet de la convention.

Par suite, conformément aux dispositions de l'article 1134 du Code civil, les clauses de la convention du 27 avril 2000 doivent trouver application. Or, il y est énoncé : "Si l'opération n'était pas dénouée dans un délai de 3 ans de ce jour, Monsieur X... pourrait exiger de la SFII que la parcelle objet des présentes lui soit rétrocédée gratuitement en remboursement des sommes qu'il aurait avancées".

Il n'est pas contesté qu'en raison des nombreuses vicissitudes rencontrées dans la procédure de viabilisation et de constructibilité du terrain, ce dernier n'a toujours pas été commercialisé à ce jour.

Monsieur X... est donc fondé à solliciter, conformément aux termes du contrat, la rétrocession gratuite du terrain en remboursement de la somme de 10 000 000 FCP qu'il a versée à Monsieur K... pour le financement de l'adjudication du terrain au profit de la société SFII.

(...).

Pour ces motifs, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions » ;

Et aux motifs réputés adoptés du jugement entrepris que « II - Attendu qu'il est justifié, notamment par le relevé hypothécaire, de ce que le terrain objet du programme immobilier envisagé entre M. S... X... et la société civile Société FINANCIERE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS est toujours la propriété de cette société et n'a pas été revendu, apparemment en raison du fait qu'il ne serait pas constructible ; que M. S... X... l'admet d'ailleurs explicitement dans ses écritures déposées le 23 janvier 2012 ;

Attendu que le seul interlocuteur de M. S... X... est la société civile SOCIETE FINANCIERE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS, son cocontractant ;

Attendu que peu importe qu'aux termes d'un compromis de cession en date du 29 octobre 2003, puis d'actes de cession du 10 décembre 2003, les époux K... et M. R... I... aient cédé à la S.C.I. HOTU TI'A et M. D... H..., son gérant, les parts qu'ils détenaient dans le capital social de la société civile SOCIETE FINANCIERE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ainsi que leur compte courant respectif d'associé, moyennant le prix de 95 000 000 FCP, et que les époux K... aient ensuite réinvesti leur capital dans une autre société dénommée "S.C.I. Varney" qu'ils ont constituée entre eux, dans la mesure où la société civile SOCIETE FINANCIERE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS a conservé sa personnalité morale, qu'elle est toujours propriétaire du terrain en cause et qu'elle est toujours tenue au respect des obligations qui ont été prises en son nom par son gérant en exercice le 27 avril 2000 en faveur de M. S... X... ;

Attendu, aux termes de la convention du 27 avril 2000, que la créance dont se prévaut M. S... X... n'est exigible que lors de la revente du terrain, ce qui s'entend nécessairement de la revente à un tiers ;

Que les changements de titulaires des parts du capital social intervenus en décembre 2003 au sein de la société civile SOCIETE FINANCIERE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS n'ont pas eu pour effet la cession à un tiers du terrain objet de la convention ;

Attendu que les demandes en paiement formées par M. S... X..., qu'il s'obstine d'ailleurs à diriger à l'encontre des époux K... et de M. R... I... mais pas à l'encontre de son seul débiteur, la société civile SOCIETE FINANCIERE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS, ne sont pas recevables puisque les conditions d'exigibilité de sa créance ne sont pas réunies ;

Attendu que M. S... X... en a d'ailleurs pris conscience depuis l'ordonnance du juge de la mise en état du 28 septembre 2011 puisqu'il a formé, par conclusions déposées le 23 janvier 2012, une demande subsidiaire tendant à la rétrocession du terrain à titre gratuit et à la désignation d'un notaire pour procéder aux formalités subséquentes ;

Attendu, en effet, que la convention du 27 avril 2000 stipule (page 2) que "si l'opération n'était pas dénouée dans un délai de trois ans de ce jour, M. X... pourrait exiger de la S.F.I.I. que la parcelle objet des présentes lui soit rétrocédée gratuitement en remboursement des sommes qu'il aurait avancées".

Que le délai de trois ans étant largement expiré depuis le 27 avril 2000 et l'opération immobilière toujours pas dénouées, M. S... X... est fondé à demander à la société civile SOCIETE FINANCIERE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS le respect de ses engagements ;

(....)

Attendu, en conséquence, qu'il y a lieu d'accueillir la demande formée par M. S... X... tendant à la rétrocession gratuite du terrain en cause » ;

1°) Alors qu'il résulte sans ambiguïté de la convention, de son exposé et de ses stipulations que sa raison d'être était la recherche d'une plus-value sur le terrain, au moyen de sa mise en valeur et de sa commercialisation, peu important, dans l'esprit des parties, la forme prise par celle-ci : vente stricto sensu du terrain ou cession de la totalité des parts sociales de la société SFII dont le terrain constituait le seul actif et le seul intérêt, et que les parties n'avaient entendu accorder à M. X... la rétrocession gratuite du terrain qu'au cas où aucune plus-value ne serait réalisée sur le terrain ; qu'en se fondant néanmoins, pour condamner la société SFII à rétrocéder gratuitement le terrain à M. X..., sur l'observation que le compromis du 29 octobre 2003 et les actes de cession du 10 décembre 2003, par lesquels les époux K... et M. R... I..., associés dans la SFII, ont cédé à la SCI HOTU TI'A et à M. D... H... l'intégralité des parts de la société SFII et leurs comptes courants d'associés pour les prix respectifs de 3 000 000 FCP et de 92 000 000 FCP, n'ont pas fait perdre à la société SFII la propriété du terrain et ne constituent pas une vente au sens juridique de ce terme, la Cour d'appel a violé l'article 1134 ancien du Code civil, devenu l'article 1103 du même Code ;

2°) Alors que, en outre, M. K... et M. X... ont l'un et l'autre toujours affirmé, notamment dans leurs conclusions devant la Cour d'appel, que l'opération avait été dénouée par le compromis du 29 octobre 2003 et les actes de cession du 10 décembre 2003 ; qu'en se fondant néanmoins, pour condamner la société SFII à rétrocéder gratuitement le terrain à M. X..., sur l'observation que le compromis du 29 octobre 2003 et les actes de cession du 10 décembre 2003, par lesquels les époux K... et M. R... I..., associés dans la SFII, ont cédé à la SCI HOTU TI'A et à M. D... H... l'intégralité des parts de la société SFII et leurs comptes courants d'associés pour les prix respectifs de 3 000 000 FCP et de 92 000 000 FCP, n'ont pas fait perdre à la société SFII la propriété du terrain et ne constituent pas une vente au sens juridique de ce terme, la Cour d'appel a derechef violé l'article 1134 ancien du Code civil, devenu l'article 1103 du même Code ;

3°) Et alors qu' en retenant, comme elle l'a fait, que « la convention litigieuse indiquait que le terrain adjugé au profit de la société SFII devait être, après des travaux de mise en valeur et de viabilisation, divisé en 3 lots avant d'être revendu. Force est de constater que la cession des parts sociales a pu intervenir sans la réalisation préalable de ces dispositions contractuelles », pour en déduire que ladite cession de parts sociales ne constituait pas le dénouement attendu par les parties et à l'absence duquel la convention subordonne la rétrocession gratuite du terrain à M. X..., la Cour a statué par un motif inopérant, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien du Code civil, devenu l'article 1103 du même Code.

Troisième moyen de cassation (très subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la société SFII à rétrocéder gratuitement à M. X... « les deux parcelles de terrain situées à [...] , détachées des lots 3 et 4 du partage judiciaire du lot 10 de l'ancienne propriété Manate d'une contenance de 8 580 m² dénommée [...] et celle d'une contenance de 1 230 m² dénommée parcelle [...], acquises par celle-ci sur adjudication le 19 avril 2000», désigné M. le Président de la chambre des notaires de Papeete ou son délégataire pour procéder aux formalités nécessaires et débouté la société SFII de toutes ses demandes,

Aux motifs propres que « Concernant l'application des dispositions contractuelles :

(...)

Monsieur X... est (...) fondé à solliciter, conformément aux termes du contrat, la rétrocession gratuite du terrain en remboursement de la somme de 10 000 000 FCP qu'il a versée à Monsieur K... pour le financement de l'adjudication du terrain au profit de la société SFII.

Afin de s'y opposer, cette dernière invoque une exception d'inexécution tenant au non-respect par Monsieur X... de son engagement contractuel de financer les frais de mise en valeur et de viabilisation du terrain. Elle précise que, de ce fait, Monsieur M... K... a été contraint de gérer seul, tant techniquement que financièrement, la totalité des opérations de mise en valeur du terrain, ce qui l'a conduit à exposer un total de frais de 9 435 630 FCP compensant ceux, équivalents, versés initialement par Monsieur X....

Cependant, il résulte des termes de la convention que l'obligation contractée par Monsieur X... d'assurer le financement des "frais de mise en valeur et de viabilité du terrain" n'était qu'accessoire à son obligations principale de verser une somme de 10 millions FCP couvrant le prix et les frais d'adjudication du terrain. Pour preuve, la nature précise et l'évaluation de ces frais de mise en valeur et de viabilité n'étaient pas même précisées dans la convention. Par conséquent, l'obligation contractée par la société SFII de rétrocéder gratuitement son terrain à Monsieur X... dans l'hypothèse où elle ne parviendrait pas à mener à terme son opération de promotion immobilière dans le délai de trois ans également prévu au contrat, ne pouvait dépendre que de son obligation principale réciproque de verser le prix correspondant à l'acquisition du terrain d'assiette de cette promotion. Dès lors, sans qu'il soit nécessaire d'examiner dans le détail les dépenses prétendument imputables à Monsieur X..., l'exception d'inexécution ne saurait lui être valablement opposée, alors que ce dernier s'est dûment acquitté de son obligation principale et qu'en outre, il est démontré que le non-respect par Monsieur X... du surplus de ses obligations n'a pas empêché la société SFII de signer à deux reprises un compromis de vente portant sur ce terrain, puis d'y obtenir un permis de construire. A la supposer établie, l'inexécution ainsi reprochée à Monsieur X..., qui demeure sanctionnable par le biais d'autres obligations contractuelles, ne présente pas un degré de gravité suffisant pour légitimer le refus de la société SFII d'exécuter son obligation principale, contractée à titre de sanction dans le cadre de la convention litigieuse, à savoir de rétrocéder gratuitement son terrain.

Pour ces motifs, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions » ;

1°) Alors qu' il résulte sans la moindre ambiguïté de la convention du 27 avril 2000 que l'obligation de rétrocession mise à la charge de la société SFII - sous réserve de ratification par celle-ci - constitue la contrepartie de l'exécution préalable par M. X... de son obligation de « financer en totalité l'opération », dans l'hypothèse, envisagée par les parties à titre subsidiaire, où, pour quelque raison que ce soit, autre que l'inexécution par M. X... de ses obligations, l'opération ne serait pas dénouée dans un délai de 3 ans ; qu'en retenant néanmoins qu' « il résulte des termes de la convention que l'obligation contractée par Monsieur X... d'assurer le financement des "frais de mise en valeur et de viabilité du terrain" n'était qu'accessoire à son obligations principale de verser une somme de 10 millions FCP couvrant le prix et les frais d'adjudication du terrain », au motif inopérant que « la nature précise et l'évaluation de ces frais de mise en valeur et de viabilité n'étaient pas même précisées dans la convention », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien du Code civil, devenu l'article 1103 nouveau de ce Code ;

2°) Alors qu' il résulte sans la moindre ambiguïté de la convention du 27 avril 2000 que l'obligation de rétrocession mise à la charge de la société SFII - sous réserve de ratification par celle-ci - constitue la contrepartie de l'exécution préalable par M. X... de son obligation de « financer en totalité l'opération », dans l'hypothèse, envisagée par les parties à titre subsidiaire, où, pour quelque raison que ce soit, autre que l'inexécution par M. X... de ses obligations, l'opération ne serait pas dénouée dans un délai de 3 ans ; qu'en retenant néanmoins qu' « il résulte des termes de la convention que l'obligation contractée par Monsieur X... d'assurer le financement des "frais de mise en valeur et de viabilité du terrain" n'était qu'accessoire à son obligations principale de verser une somme de 10 millions FCP couvrant le prix et les frais d'adjudication du terrain » et en en déduisant que « l'obligation contractée par la société SFII de rétrocéder gratuitement son terrain à Monsieur X... dans l'hypothèse où elle ne parviendrait pas à mener à terme son opération de promotion immobilière dans le délai de trois ans également prévu au contrat, ne pouvait dépendre que de son obligation principale réciproque de verser le prix correspondant à l'acquisition du terrain d'assiette de cette promotion », la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la convention des parties, violant ainsi le principe selon lequel il est interdit au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis, ensemble l'article 1134 ancien du Code civil, devenu l'article 1103 nouveau de ce Code ;

3°) Alors que la société SFII faisait valoir en cause d'appel, à l'instar de M. K..., que celui-ci, du fait de l'inexécution de ses obligations par M.X..., avait été contraint d'avancer l'ensemble des frais nécessaires à la mise en oeuvre du terrain ; que, néanmoins, la Cour d'appel a retenu que « le non-respect par Monsieur X... du surplus de ses obligations n'a pas empêché la société SFII de signer à deux reprises un compromis de vente portant sur ce terrain, puis d'y obtenir un permis de construire » et qu'ainsi, « A la supposer établie, l'inexécution ainsi reprochée à Monsieur X... (...) ne présente pas un degré de gravité suffisant pour légitimer le refus de la société SFII d'exécuter son obligation principale, contractée à titre de sanction dans le cadre de la convention litigieuse, à savoir de rétrocéder gratuitement son terrain » ; qu'en statuant ainsi sans rechercher si, à défaut de la prise en charge par M. K... des frais nécessaires à la mise en valeur du terrain, la société SFII aurait pu conclure des compromis de vente et obtenir un permis de construire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien du Code civil devenu l'article 1103 nouveau de ce Code ;

4°) Et alors qu'en tout état de cause, la convention du 27 avril 2000 subordonne l'obligation de rétrocession mise à la charge de la société SFII à l'exécution préalable par M. X... de son obligation de « financer en totalité l'opération », notamment par la prise en charge les frais de mise en valeur du terrain ; qu'elle prive ainsi les juges du fond du pouvoir d'apprécier le degré de gravité des conséquences de l'inexécution par M. X... de son obligation ; qu'en retenant néanmoins que, « A la supposer établie, l'inexécution ainsi reprochée à Monsieur X... (...) ne présente pas un degré de gravité suffisant pour légitimer le refus de la société SFII d'exécuter son obligation principale, contractée à titre de sanction dans le cadre de la convention litigieuse, à savoir de rétrocéder gratuitement son terrain », la Cour d'appel a violé l'article 1134 ancien du Code civil devenu l'article 1103 nouveau de ce Code.

| France, Cour de cassation, Première chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 08 avril 2021, 19-21.722

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Synthèse

Références :

Publications

Origine de la décision