CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 25 mars 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10150 F
Pourvoi n° R 20-16.148
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 MARS 2021
Mme P... T..., épouse M..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° R 20-16.148 contre l'arrêt rendu le 27 juin 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 9), dans le litige l'opposant à la société ICF La Sablière, société anonyme d'HLM, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme T..., de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de la société ICF La Sablière, après débats en l'audience publique du 16 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
Condamne Mme T... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme T... et la condamne à payer à la société ICF La Sablière la somme de 3 000 euros ;
REJETTE le pourvoi ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour Mme T....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il avait dit que Mme T... avait subi un trouble anormal de jouissance du fait de l'utilisation de la cour pendant les travaux de réhabilitation pendant une période longue et condamné la société ICF La Sablière à lui payer une somme de 3 845,55 euros à titre de dommages intérêts, et d'AVOIR débouté Mme T... de ses demandes tendant à l'indemnisation des préjudices qu'elle avait subis du fait des nuisances causées par les travaux de réhabilitation de la résidence dans lequel se situe le logement loué ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer la chose louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Cette obligation ne cesse qu'en cas de force majeure.
Cette obligation est reprise dans l'article 6 b) de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989.
De surcroît, l'article 7 e) de la même loi impose au locataire de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives, les travaux nécessaires au maintien en état, à l'entretien normal des locaux loués ainsi que les travaux d'amélioration de la performance énergétique.
Cette obligation est reprise à l'article 8 du contrat de location de Mme T... en date du 31 juillet 2006.
En l'espèce, il n'est pas contesté que la bailleresse a entrepris une opération de réhabilitation d'une résidence comprenant 219 logements à compter d'avril 2012 pour une période prévisionnelle de deux ans et que ces travaux concernaient les parties communes et les logements.
Ces travaux entrent dans le cadre légal de la loi du 1er septembre 1948 (article 14) rendu applicable aux HLM par l'article L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation. En application de ces textes, si les travaux durent plus de quarante jours, le loyer sera diminué à proportion du temps et de la partie du local dont ils auront été privés.
Contrairement à ce qui est avancé par l'appelante, ces travaux ne relèvent pas de l'article 1724 du code civil.
L'appelante invoque des nuisances pendant les travaux de réhabilitation, des nuisances pendant les travaux effectués dans son logement ainsi que des nuisances persistantes relatives aux transformateurs ERDF, à la chaufferie et à la VMC ;
ET QUE s'agissant des nuisances pendant les travaux de réhabilitation, l'intimé fait valoir qu'elles sont inhérentes aux travaux pour l'ensemble des locataires et que l'appelante ne rapporte pas la preuve du caractère anormal des troubles au regard de la situation de la résidence.
Le premier juge a estimé qu'au regard de la localisation en rez-de chaussée de son logement, Mme T... avait subi des nuisances sonores, un encombrement de la cour, une difficulté d'accessibilité de l'immeuble, la présence d'un échafaudage pendant six mois, ce qui constituait un trouble anormal de jouissance.
Néanmoins, force est de constater que ces désagréments ne résultent que des seules affirmations de l'appelante et ne sont étayés d'aucune preuve, étant précisé qu'il a été communiqué à la cour des photos noires inexploitables et que la pétition de 5 locataires concerne un autre escalier.
Aussi, il n'est nullement démontré un trouble anormal au regard de l'ampleur des travaux entrepris pour réhabiliter cette résidence qui ont nécessairement généré au quotidien de nombreux inconvénients à l'égard de tous les résidents des 218 autres logements, comme c'est le cas pour tous travaux de réhabilitation ou de rénovation.
Le jugement sera en conséquence réformé sur ce point ;
1°) ALORS QUE le bailleur est obligé d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail ; qu'en affirmant que seul un trouble anormal causé par le bailleur aurait été de nature à engager sa responsabilité envers sa locataire, quand toute atteinte à sa jouissance paisible était de nature à établir un manquement à ses obligations, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1147, devenu 1231-1 du code civil ;
2°) ALORS QU' en toute hypothèse, l'anormalité du trouble subi par un locataire du fait des travaux réalisés par le bailleur doit s'apprécier au regard des conditions d'utilisation habituelles du logement loué et non pas au regard de l'ampleur des travaux à l'origine du trouble ; qu'en retenant que l'anormalité du trouble susceptible d'engager la responsabilité de la société ICF La Sablière au profit de sa locataire devait s'apprécier « au regard de l'ampleur des travaux entrepris pour réhabiliter cette résidence » (arrêt p. 5, al. 1er), quand cette anormalité devait s'apprécier au regard des conditions d'utilisation habituelles du logement de Mme T..., la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1147, devenu 1231-1 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme T... de ses demandes tendant à l'indemnisation des préjudices qu'elle a subi du fait des nuisances subies à la suite aux travaux effectués dans les parties privatives ;
AUX MOTIFS QU' aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer la chose louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Cette obligation ne cesse qu'en cas de force majeure.
Cette obligation est reprise dans l'article 6 b) de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989.
De surcroît, l'article 7 e) de la même loi impose au locataire de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives, les travaux nécessaires au maintien en état, à l'entretien normal des locaux loués ainsi que les travaux d'amélioration de la performance énergétique.
Cette obligation est reprise à l'article 8 du contrat de location de Mme T... en date du 31 juillet 2006.
En l'espèce, il n'est pas contesté que la bailleresse a entrepris une opération de réhabilitation d'une résidence comprenant 219 logements à compter d'avril 2012 pour une période prévisionnelle de deux ans et que ces travaux concernaient les parties communes et les logements.
Ces travaux entrent dans le cadre légal de la loi du 1er septembre 1948 (article 14) rendu applicable aux HLM par l'article L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation. En application de ces textes, si les travaux durent plus de quarante jours, le loyer sera diminué à proportion du temps et de la partie du local dont ils auront été privés.
Contrairement à ce qui est avancé par l'appelante, ces travaux ne relèvent pas de l'article 1724 du code civil.
L'appelante invoque des nuisances pendant les travaux de réhabilitation, des nuisances pendant les travaux effectués dans son logement ainsi que des nuisances persistantes relatives aux transformateurs ERDF, à la chaufferie et à la VMC ;
ET QUE s'agissant des nuisances suite aux travaux effectués dans les parties privatives, planifiés entre le 28 février et le 20 mars 2013, le premier juge a justement considéré que ces travaux, réceptionnés le 4 mars 2013, n'ont pas excédé la durée de 40 jours.
L'appelante le conteste mais n'en justifie pas. De même qu'elle ne démontre nullement que son appartement n'était pas fonctionnel comme elle le prétend.
À cet égard, il convient de souligner que le constat d'huissier effectué à la demande de la locataire le 21 et 25 mars 2013 concerne essentiellement des travaux supplémentaires effectués à sa demande dans sa cuisine et des réserves en différents endroits de son domicile qui ont été levées ultérieurement suite aux travaux de reprises effectués à la demande de Mme T... Il ressort en outre des pièces produites que Mme T... a refusé un logement relais qui lui a été proposé et que son bailleur a répondu à chacune de ses demandes. Aucun défaut de diligence n'est établi.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a conclu que Mme T... ne justifiait pas que les travaux spécifiques aient connu une durée excessive ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la durée des travaux en parties privatives ne peut excéder 40 jours : que Mme [Saad Ellaoui] ne démontre pas que cette durée a été excédée et qu'il résulte du bordereau de quitus de fin des travaux de réhabilitation que ceux-ci ont été réceptionnés le 4 mars 2013 alors qu'ils étaient prévus du 28 février 2013 au 20 mars 2013 ; que Mme [Saad Ellaoui] a bénéficié de travaux supplémentaires relatifs à l'aménagement de sa cuisine ; que le bailleur a fait droit à sa demande ; que dès lors la durée de ces travaux ne peut s'imputer sur la durée des travaux de réhabilitation ; que Mme [Saad Ellaoui] ne justifie pas que ces travaux spécifiques ont connu une durée particulièrement longue ;
1°) ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; que le quitus des travaux du 4 mars 2013 ne concerne que les points suivants :« Cuisine : pose du ROAI et flexible ; Salle de bain : pose du lavabo et de la baignoire ; WC : pose du WC », tandis que les travaux à réalisés dans l'appartement de Mme T... étaient les suivants : « réfection des installations sanitaires : cuisines, salle de bains et toilettes (remplacement des éviers, lavabos, douches ou baignoires et wc) ; remplacement des radiateurs dans la salle de bains ; remise en état des peintures, faïences et sols dégradés ; remplacement des ballons d'eau chaude sanitaire (création d'un système d'eau chaude sanitaire collectif via le réseau de chauffage urbain) ; création d'une ventilation mécanique hydroréglable basse pression ; dépose et remplacement des chutes EU/EV ; pose de portes palières isolantes et coupe-feu ; mise en conformité des installations gaz (ROAI avec flexible) ; Mise en conformité des installations électriques » (Annexe 1 du courrier du 3 avril 2012 de la société ICF La Sablière) ; qu'en affirmant « qu'il résulte du bordereau de quitus de fin des travaux de réhabilitation que ceux-ci ont été réceptionnés le 4 mars 2013 » (jugement p. 5, al. 3), quand ce quitus ne visait qu'une partie des travaux devait être réalisé dans le logement de Mme T..., la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce document et a violé le principe susvisé ;
2°) ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; que tous les travaux mentionnés dans le procès-verbal de constat des 21 et 25 mars 2013 sont énumérés dans l'annexe 1 du courrier adressé le 3 avril 2012 par la société ICF La Sablière, comme devant être réalisés dans le cadre de la réhabilitation du logement de Mme T... ; qu'en affirmant que les vices constatés dans le procès-verbal de constat des 21 et 25 mars 2013 concernaient « essentiellement des travaux supplémentaires effectués à sa demande dans sa cuisine » (arrêt p. 5, al. 8), la cour d'appel a dénaturé ledit procès-verbal et a violé le principe susvisé ;
3°) ALORS QUE le bailleur doit indemniser le locataire des nuisances qu'il subit du fait de la réalisation de travaux dans les parties privatives dès lors que ces travaux dépassent la durée de 40 jours ; qu'en considérant que les travaux planifiés entre le 28 février et le 20 mars 2013 avaient été achevés le 4 mars 2013, tandis qu'elle constatait qu'il résultait du procès-verbal de constat des 21 et 25 mars 2013 qu'une partie des travaux n'avait été qu'imparfaitement réalisée, et que ces travaux avaient dû être repris ultérieurement (arrêt p. 5, al. 8), la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé l'article 14 de la loi du 1er septembre 1948.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme T... de ses demandes tendant à l'indemnisation des préjudices qu'elle avait subi du fait des nuisances sonores persistantes relatives aux transformateurs ERDF, à la chaufferie et à la VMC ;
AUX MOTIFS QUE « Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer la chose louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Cette obligation ne cesse qu'en cas de force majeure.
Cette obligation est reprise dans l'article 6 b) de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989.
De surcroît, l'article 7 e) de la même loi impose au locataire de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives, les travaux nécessaires au maintien en état, à l'entretien normal des locaux loués ainsi que les travaux d'amélioration de la performance énergétique.
Cette obligation est reprise à l'article 8 du contrat de location de Mme T... en date du 31 juillet 2006.
En l'espèce, il n'est pas contesté que la bailleresse a entrepris une opération de réhabilitation d'une résidence comprenant 219 logements à compter d'avril 2012 pour une période prévisionnelle de deux ans et que ces travaux concernaient les parties communes et les logements.
Ces travaux entrent dans le cadre légal de la loi du 1er septembre 1948 (article 14) rendu applicable aux HLM par l'article L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation. En application de ces textes, si les travaux durent plus de quarante jours, le loyer sera diminué à proportion du temps et de la partie du local dont ils auront été privés.
Contrairement à ce qui est avancé par l'appelante, ces travaux ne relèvent pas de l'article 1724 du code civil.
L'appelante invoque des nuisances pendant les travaux de réhabilitation, des nuisances pendant les travaux effectués dans son logement ainsi que des nuisances persistantes relatives aux transformateurs ERDF, à la chaufferie et à la VMC » ;
QUE s'agissant des nuisances sonores persistantes relatives aux transformateurs ERDF, à la chaufferie et à la VMC, l'appelante soutient que ces nuisances étaient bien réelles puisqu'elles ont justifié des interventions pour y mettre fin.
En tout premier lieu, il convient de souligner, comme le rappelle l'intimée, que les transformateurs ERDF ne relèvent pas de la propriété de la bailleresse dont il n'est établi aucun défaut de diligence pour remédier à la nuisance sonore.
C'est donc à juste titre que le premier juge a relevé que le bailleur avait agi avec la diligence nécessaire et qu'il n'était pas responsable des bruits émis par ces installations électriques.
À l'appui de sa demande relative à la chaufferie, l'appelante n'a produit qu'un constat d'huissier dressé le 6 juillet 2016 établissant la proximité de l'installation. Aucune nuisance sonore n'est démontrée.
À l'appui de sa demande relative à la VMC, l'appelante a produit des attestations non probantes, un relevé sono-métrique de la préfecture de police de Paris établi le 23 avril et le 11 décembre 2015, un courrier particulièrement succinct de l'inspecteur de salubrité de la Mairie de Paris du 8 janvier 2016, un échange de mel sur un dysfonctionnement le 16 juin 2017 et un constat d'huissier dressé le 6 juillet 2016 qui a mentionné que « les VMC produisent un bruit continu de soufflerie. Lorsque je ferme les portes du WC et de la salle de bain, le bruit est atténué mais toujours audible ».
L'intimé a contesté à juste titre les constatations et les méthodes utilisées pour effectuer ces mesures et a produit un constat d'huissier dressé le 15 mars 2016 en présence d'un acousticien, du bailleur, du gardien d'immeuble et de la société Avenance VMC.
Les mesures effectuées n'ont laissé apparaître aucun dépassement des normes autorisées.
Contrairement à ce qui est soutenu par l'appelante qui a pu amplement répondre sur le rapport CDB Acoustique joint au constat d'huissier, rien ne permet de mettre en doute les mesures effectuées devant huissier qui a par ailleurs reconnu un dysfonctionnement de la VMC. L'appelante avait d'ailleurs tout loisir de commettre son propre expert si elle l'avait estimé nécessaire.
Le fait que le bailleur ait fait intervenir un professionnel pour réparer la défaillance en juin 2017 ne suffit pas à caractériser un trouble anormal de jouissance.
Aucun trouble anormal de nuisance sonore n'est donc établi et le jugement sera en conséquence également confirmé sur ces points ;
1°) ALORS QUE le bailleur est obligé d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail ; qu'en considérant que seul un trouble anormal (arrêt p. 6, al. 7) serait de nature à engager la responsabilité du bailleur envers sa locataire la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1147, devenu 1231-1 du code civil ;
2°) ALORS QU'en affirmant qu'« à l'appui de sa demande relative à la chaufferie, l'appelante n'a produit qu'un constat d'huissier dressé le 6 juillet 2016 établissant la proximité de l'installation » (arrêt, p. 6, al. 2), tandis qu'à l'appui de cette demande Mme T... avait également produit un courrier du 12 février 2015 établi par Mme A... R..., inspecteur de la salubrité de la Mairie de Paris qui a « constaté que [l'exposante] subiss[ait] des nuisances sonores en provenance du transformateur et du local de la chaufferie situés dans la cour, devant les fenêtres de [son] appartement » (courrier du 12 février 2015 de Mme A... R..., inspecteur de la salubrité de la Mairie de Paris), la cour d'appel a dénaturé les termes du litige et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en affirmant qu'« à l'appui de sa demande relative à la chaufferie, l'appelante n'a produit qu'un constat d'huissier dressé le 6 juillet 2016 établissant la proximité de l'installation » (arrêt, p.6, al. 2), tandis qu'à l'appui de cette demande Mme T... avait également produit le rapport établi par Mme X... Y... inspecteur de la salubrité de la Préfecture de Police de Paris, joint au compte rendu d'enquête de la Préfecture de Police de Paris du 21 mai 2015, qui décrivait les nuisances subies, la cour d'appel a derechef, dénaturé les termes du litige et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, les juges du fond ne peuvent rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui sont invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en déboutant Mme T... de ses demandes d'indemnisation du préjudice de jouissance subies en raison des nuisances sonores liées à la chaufferie de l'immeuble, sans examiner courrier du 12 février 2015 établi par Mme A... R..., inspecteur de la salubrité de la Mairie de Paris et le rapport établi par Mme X... Y... inspecteur de la salubrité de la Préfecture de Police de Paris le 18 décembre 2015, joint au compte rendu d'enquête de la Préfecture de Police de Paris du 21 mai 2015, qui établissaient l'existence des nuisances invoquées, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 6-1 de la Convention européenne des droits de l'Homme.
