CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 18 mars 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10147 F
Pourvoi n° B 20-13.835
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 MARS 2021
la société Etablissement public foncier Provence-Alpes Côte d'Azur (EPF PACA), dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° B 20-13.835 contre l'arrêt rendu le 7 novembre 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. O... I...,
2°/ à M. G... I...,
domiciliés tous deux [...],
3°/ au Commissaire du gouvernement, domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation.
MM. O... et G... I... ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Etablissement public foncier Provence-Alpes Côte d'Azur, de la SCP Zribi et Texier, avocat de MM. O... et G... I..., après débats en l'audience publique du 9 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Il est donné à l'Etablissement public foncier Provence-Alpes Côte d'Azur du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le Commissaire du gouvernement.
2. Le moyen de cassation du pourvoi principal et celui du pourvoi incident annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société Etablissement public foncier Provence-Alpes Côte d'Azur aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mars deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Etablissement public foncier Provence-Alpes Côte d'Azur.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé l'indemnité d'expropriation à la charge de l'établissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur due aux consorts I... aux sommes de 32.732 euros au titre de l'indemnité principale outre 4.273,20 euros au titre de l'indemnité de remploi, pour le lot 24 (9,27 m²) ;
AUX MOTIFS QUE (
) sur la qualification et la consistance du bien en vertu de l'article L322-1 du code de l'expropriation, la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; que la consistance des biens s'entend de l'ensemble des éléments matériels et juridiques ayant une influence sur la valeur des biens et notamment de leur situation locative qui justifie un abattement sur la valeur vénale du bien ; qu'en l'espèce, les consorts I... ont acquis les lots 24 à 26, d'une surface globale utile de 45 m², situés au 5e et dernier étage de l'immeuble exproprié, le lot 26 ayant une superficie de 9,67 m² et les lots 24 et 25 formant un seul appartement, celle de 20,34 m², qu'ils ont transformé en deux studettes distinctes, moyennant le prix de 87.000 euros, par acte authentique du 28 novembre 2008 publié le 17 décembre 2008 ; qu'il est avéré qu'ils ont bien effectué des travaux comme en témoignent le jugement du tribunal de grande instance de Nice du 10 octobre 1991 prononçant la résolution du contrat de rénovation confiée par les consorts I... à une société de construction moyennant un devis de réfection des locaux de 19.900 euros HF pour arrêt non justifié du chantier, et la facture de la société bâtiment rénovation BR du 29 juillet 2009 d'un montant de 11.394 euros TTC ; qu'après s'être transporté sur les lieux le 22 décembre 2017 et avoir dressé un procès-verbal mentionnant un local carrelé sous mansarde avec une petite fenêtre et un placard salle de bains, douche, WC et lavabo, et le mauvais état des deux autres locaux, l'un d'eux étant inaccessible car trop en désordre, le premier juge a retenu un état de dégradation avéré des lots 24 et 25 et notamment la perforation du faux plafond au droit des parties mansardées ; que (cependant) il n'a pu imputer à charge des consorts I..., les dégradations constatées alors même que l'EPF PACA, déjà propriétaire de plusieurs mansardes dès octobre 2016, a constaté l'introduction de squatteurs dans cette partie de l'immeuble et fait murer les accès aux mansardes, comme l'établissent les photographies incluses dans ses conclusions ; que d'autre part, s'il est indéniable que la toiture connaît des problèmes d'étanchéité, il résulte des pièces produites que ces problèmes sont dus à l'inaction de la copropriété qui n'a pas fait procéder aux réparations ; que dès lors et quand bien même l'ARS fait état d'insalubrité dans l'instance en annulation de l'arrêté préfectoral du 27 février 2013 définissant le lot 24 comme impropre à l'habitation, l'absence de décision officialisant cette insalubrité ne justifie pas de faire une évaluation alternative - abattement pour insalubrité ou pas - proposée par le commissaire du gouvernement : que par contre, faute de démonstration qu'il a été annulé, l'arrêté préfectoral du 27 février 2013 définissant le lot 24 comme impropre à l'habitation du fait de sa superficie, de sa hauteur sous plafond et de son aménagement, doit être pris en compte nonobstant le certificat de surface dressé par la société Planexert le 15 avril 2013 ; qu'il n'est pas discuté qu'au jour de l'ordonnance d'expropriation, ce lot 24 était vide de tout occupant, peu important le motif du départ de M. C... (
) ; QUE sur l'évaluation des lots, les parties ne discutent pas la méthode par comparaison appliquée ni les superficies loi Carrez retenues par le tribunal de 9,27 m² pour le lot 24, de 11,07 in2 pour le lot 25 et de 9,67 m² pour le lot 26 ; qu'elles critiquent, en revanche la valeur métrique des trois mansardes fixée en première instance à 4.506 euros en valeur libre loi Carrez ; que l'appelant veut ainsi voir écarter les termes de comparaison portant sur de toutes petites mansardes qui ne peuvent selon lui constituer des lots d'habitation, et dont les valeurs au in2 ne présentent pas de lien avec le marché immobilier pour un tel usage ; qu'il souligne la valeur unitaire moyenne libre de 2.800 euros pour les biens en bon état d'entretien dans l'immeuble exproprié, qu'il veut voir appliquer avec une décote en fonction de l'état des mansardes ; que les consorts I... contestent quant à eux les références provenant des accords signés entre l'EPF PACA et les autres propriétaires au motif qu'ils ont forcément été faits à des prix minorés et veulent voir retenir une valeur métrique de 5.756 euros avec abattement de 10% pour l'état dégradé des trois mansardes ; que toutefois, en vertu de l'article L322-8 du code de l'expropriation, le juge tient compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique ; que de la sorte, il n'y a pas lieu d'écarter les acquisitions amiables ; que les petites mansardes n'ont pas non plus à être exclues dès lors que, comme le souligne à bon droit le commissaire du gouvernement, le décret du 30 janvier 2002 sur les normes de décence que doivent respecter les logements ne concerne que les biens destinés à la location en tant que résidence principale et que rien n'empêche le propriétaire de les utiliser luimême, de les louer en location saisonnière ou pour un usage autre que l'habitation ; qu'en revanche, cette distinction entre les superficies habitables et non habitables justifie de retenir la moyenne du prix au m² des surfaces utiles et des surfaces loi Carrez pour déterminer la valeur vénale des lots au jour du jugement ; que les travaux de piétonisation de la rue de Suisse et d'aménagement du square Notre-Dame améliorant l'environnement immédiat du bien exproprié ont été réalisés en 2013/2014. Par application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, leur réalisation intervenant dans les trois années précédant l'enquête publique, ils ne sauraient être pris en compte dans l'estimation de la valeur vénale des biens expropriés ; qu'ainsi en se fondant sur des mutations en valeur libre, publiées au service de la publicité foncière, portant sur des biens mansardés, de surface réduite, dans une aire géographique proche, fournies par l'ensemble des parties et le commissaire du gouvernement, sachant qu'il conviendra d'appliquer un abattement de 20% pour occupation, la moyenne des prix unitaires loi Carrez ressort à 4.500 euros et celle des surfaces utiles à 2.562,45 euros ; que c'est donc une valeur métrique moyenne de 3.531,22 euros arrondie à 3.531 euros qui sera retenue ; que le lot 24 étant libre, il n'y a pas lieu de pratiquer un abattement ; qu'il est (également) indifférent, s'agissant de sa valeur vénale, qu'il soit frappé d'un arrêté préfectoral d'inhabitabilité, cette interdiction ne retrouvant d'importance et ne pouvant donner lieu à abattement que dans le cadre d'une perte de revenus locatifs non invoquée pour cette mansarde ; qu'en conséquence, l'indemnisation sera fixée comme suit : -lot 24 : 3.531 € x 9,27 m² = 32.732,37 euros arrondi à 32.732 euros -lot 25 : (3.531 € x 11,07 m²) - 20 % = 31.270,53 euros arrondi à 31.271 euros -lot 26 : (3.531 Lx 9,67 m²) - 20 % = 27.315,81 euros arrondi à 27.316 euros ; que ces trois lots ne formant ni une unité foncière ni une unité économique, le premier juge a valablement calculé une indemnité de remploi pour chacune des indemnités principales allouées et s'élevant respectivement à 4.273,20 euros, 4.127,10 euros et 3.731,6 euros pour les lots 24, 25 et 26, selon le barème dégressif habituel non discuté (
) ;
1°) ALORS QUE les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en énonçant, pour refuser de pratiquer un abattement sur la valeur vénale, qu'il était indifférent que le lot n° 24 soit frappé d'un arrêté préfectoral d'inhabitabilité, après avoir constaté que, faute de démonstration qu'il ait été annulé, l'arrêté préfectoral du 27 février 2013 définissant le lot 24 comme impropre à l'habitation du fait de sa superficie, de sa hauteur sous plafond et de son aménagement, devait être pris en compte, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
2°) ALORS QUE le montant de l'indemnité d'expropriation est fixé en fonction de la consistance non seulement matérielle mais aussi juridique du bien ; que seul un logement décent peut être donné en location, ce qui n'est pas le cas d'un logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ; qu'ainsi, l'indemnité principale d'expropriation d'un bien doit être fixée en valeur occupée lorsque le départ du locataire ne résulte pas de la volonté des parties mais d'une décision administrative faisant obstacle à la poursuite d'un bail légalement conclu ; qu'en affirmant que le lot n° 24 devait être considéré comme étant libre, bien que seul un arrêté d'insalubrité du 27 février 2013 avait fait obstacle à la poursuite de sa location sans que le propriétaires ne satisfasse à son obligation de relogement du locataire en place, la cour d'appel a violé les articles L 321-janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;
3°) ALORS ENFIN ET EN TOUTE HYPOTHESE QUE les indemnités allouées à l'exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation sans perte ni profit ; que le juge de l'expropriation fixe le montant de l'indemnité de l'expropriation sur la base de la valeur vénale de l'immeuble en tenant compte des caractéristiques et de la situation de celui-ci ; qu'en considérant qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte de l'état avéré d'insalubrité et d'inhabitabilité de la mansarde en cause pour fixer sa valeur vénale, la cour d'appel a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour MM. O... et G... I....
Les consorts I... font grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR limité l'indemnité d'expropriation à la charge de l'établissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur aux sommes de 31 271 € au titre de l'indemnité principale outre 4 127,10 € au titre de l'indemnité de remploi, pour le lot 25 (11,07 m²) et de 27 316 € au titre de l'indemnité principale outre 3 731,6 € au titre de l'indemnité de remploi, pour le lot 26 (9,67 m²) ;
AUX MOTIFS QUE « s'agissant des lots 25 et 26, Les consorts I... critiquent le premier juge d'avoir retenu leur occupation en considérant qu'elle n'est pas démontrée par l'EPF PACA ; (
) ; que sur ce point, et alors même que les quittances de loyer de décembre 2012 à février 2013 caractérisent la location des studettes à MM. N... et J..., l'appelant produit aux débats les courriers envoyés à M. N... le 25 octobre 2017 et à M. J... le 6 novembre 2017, à leur adresse au [...] , pour leur annoncer l'avis favorable de la commission d'attribution des logements pour les reloger ; que les consorts I... se contentent de contester ces éléments sans produire de congé délivré aux locataires ou donnés par ceux-ci, d'un état des lieux de sortie ou tout autre pièce utile et ne fournissant aucun document étayant leurs assertions de l'absence d'occupation des lots 25 et 26 au jour de l'ordonnance d'expropriation ; que c'est donc à bon droit que le juge de l'expropriation a estimé ces deux mansardes en valeur occupée, avec l'indemnisation corrélative de la perte locative subie par les expropriés ; que, sur l'évaluation des lots, les parties ne discutent pas la méthode par comparaison appliquée ni les superficies loi Carrez retenues par le tribunal de 9,27 m² pour le lot 24, de 11,07 m² pour le lot 25 et de 9,67 m² pour le lot 26 ; qu'elles critiquent, en revanche la valeur métrique des trois mansardes fixée en première instance à 4.506 € en valeur libre loi Carrez ; que l'appelant veut ainsi voir écarter les termes de comparaison portant sur de toutes petites mansardes qui ne peuvent selon lui constituer des lots d'habitation, et dont les valeurs au in2 ne présentent pas de lien avec le marché immobilier pour un tel usage ; qu'il souligne la valeur unitaire moyenne libre de 2.800 € pour les biens en bon état d'entretien dans l'immeuble exproprié, qu'il veut voir appliquer avec une décote en fonction de l'état des mansardes ; que les consorts I... contestent quant à eux les références provenant des accords signés entre l'EPF PACA et les autres propriétaires au motif qu'ils ont forcément été faits à des prix minorés et veulent voir retenir une valeur métrique de 5.756 € avec abattement de 10% pour l'état dégradé des trois mansardes ; que toutefois, en vertu de l'article L322-8 du code de l'expropriation, le juge tient compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique ; que de la sorte, il n'y a pas lieu d'écarter les acquisitions amiables ; que les petites mansardes n'ont pas non plus à être exclues dès lors que, comme le souligne à bon droit le commissaire du gouvernement, le décret du 30 janvier 2002 sur les normes de décence que doivent respecter les logements ne concerne que les biens destinés à la location en tant que résidence principale et que rien n'empêche le propriétaire de les utiliser lui-même, de les louer en location saisonnière ou pour un usage autre que l'habitation ; qu'en revanche, cette distinction entre les superficies habitables et non habitables justifie de retenir la moyenne du prix au m² des surfaces utiles et des surfaces loi Carrez pour déterminer la valeur vénale des lots au jour du jugement ; que les travaux de piétonisation de la rue de Suisse et d'aménagement du square Notre-Dame améliorant l'environnement immédiat du bien exproprié ont été réalisés en 2013/2014 ; que par application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, leur réalisation intervenant dans les trois années précédant l'enquête publique, ils ne sauraient être pris en compte dans l'estimation de la valeur vénale des biens expropriés ; qu'ainsi en se fondant sur des mutations en valeur libre, publiées au service de la publicité foncière, portant sur des biens mansardés, de surface réduite, dans une aire géographique proche, fournies par l'ensemble des parties et le commissaire du gouvernement, sachant qu'il conviendra d'appliquer un abattement de 20% pour occupation, la moyenne des prix unitaires loi Carrez ressort à 4.500 € et celle des surfaces utiles à 2.562,45 € ; que c'est donc une valeur métrique moyenne de 3.531,22 € arrondie à 3.531 € qui sera retenue ; que le lot 24 étant libre, il n'y a pas lieu de pratiquer un abattement ; qu'il est (également) indifférent, s'agissant de sa valeur vénale, qu'il soit frappé d'un arrêté préfectoral d'inhabitabilité, cette interdiction ne retrouvant d'importance et ne pouvant donner lieu à abattement que dans le cadre d'une perte de revenus locatifs non invoquée pour cette mansarde ; qu'en conséquence, l'indemnisation sera fixée comme suit : pour le lot 24 : 3.531 € x 9,27 m² = 32.732,37 € arrondi à 32.732 € ; pour le lot 25 : (3.531 € x 11,07 m²) - 20 % = 31.270,53 € arrondi à 31.271 € et pour le lot 26 : (3.531 Lx 9,67 m²) - 20 % = 27.315,81 € arrondi à 27.316 € ; que ces trois lots ne formant ni une unité foncière ni une unité économique, le premier juge a valablement calculé une indemnité de remploi pour chacune des indemnités principales allouées et s'élevant respectivement à 4.273,20 €, 4.127,10 € et 3.731,6 € pour les lots 24, 25 et 26, selon le barème dégressif habituel non discuté » ;
1°) ALORS QUE c'est à l'autorité publique expropriante qui entend se prévaloir d'une cause de dépréciation de l'immeuble en cause d'en faire la preuve au jour de l'ordonnance d'expropriation ; qu'en retenant que des quittances de loyer de décembre 2012 à février 2013 caractérisent la location des studettes à MM. N... et J... et que l'EPF PACA verse aux débats les courriers envoyés à ces derniers, respectivement les 25 octobre et 6 novembre 2017, à leur adresse au [...] , pour leur annoncer l'avis favorable de la commission d'attribution des logements pour les reloger , la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à établir que l'EPF PACA avait apporté la preuve, qui lui incombait, que les lots 25 et 26 étaient occupés au jour de l'ordonnance d'expropriation en date du 29 juin 2016, ce que les consorts I... contestaient, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1353 du code civil et L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
2°) ALORS QU'en retenant que les consorts I... se contentent de contester ces éléments sans produire de congé délivré aux locataires ou donnés par ceuxci, d'un état des lieux de sortie ou tout autre pièce utile et ne fournissant aucun document étayant leurs assertions de l'absence d'occupation des lots 25 et 26 au jour de l'ordonnance d'expropriation, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les articles 1353 du code civil et L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
