CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 18 mars 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10132 F
Pourvoi n° K 19-25.799
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 MARS 2021
1°/ M. T... B...,
2°/ Mme M... L..., épouse B...,
tous deux domiciliés [...] ,
ont formé le pourvoi n° K 19-25.799 contre l'arrêt rendu le 29 août 2019 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre section A), dans le litige les opposant :
1°/ à M. C... X...,
2°/ à Mme J... G..., épouse X...,
tous deux domiciliés [...] ,
3°/ à M. H... I..., domicilié [...] , notaire associé de la société [...] ,
4°/ la société Alesca, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , exerçant sous l'enseigne Agence du Cap,
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations écrites de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de M. et Mme B..., de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Alesca, de Me Le Prado, avocat de M. et Mme X..., et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 9 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme B... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme B... ; les condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros et à la société Alesca la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mars deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. et Mme B...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir jugé que l'action des époux B... est infondée au regard de la garantie des vices cachés dont les conditions de mise en oeuvre ne sont pas réunies s'agissant du mur de soutènement et d'avoir en conséquence débouté les époux B... de toutes leurs demandes
AU MOTIF QUE La spécificité du litige tient à ce que l'acte est dépourvu de toute clause d'exonération de la garantie des vices cachés au profit des vendeurs, de sorte que par application de l'article 1651 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle résultant de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les vendeurs sont tenus des vices cachés, quand bien même ils ne les auraient pas connus. En revanche, les vendeurs ne sont pas tenus, dans les termes de l'article 1642 du même code des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. En l'espèce, il est constant que l'acte notarié du 14 août 2013 comporte en pages 13 et 14 un chapitre consacré aux "Dispositions relatives au lotissement" lequel précise qu' "Est demeurée annexée une note de renseignements relative à l'association syndicale libre contenant les informations sur son patrimoine et ses engagements dont l'ACQUEREUR déclare avoir pris connaissance", que la note annexée à l'acte sous le titre "Questionnaire association syndicale libre- Note de renseignements complémentaires" comporte une mention manuscrite spéciale, parfaitement lisible, datée du 17 mai 2013, par le président de l'ASL sous le libellé suivant : "Note de renseignements complémentaires en vue de la mutation, donnés à titre purement indicatif et sans engager la responsabilité du président" ainsi rédigée :
" AUTRES RENSEIGNEMENTS- Le mur de soutènement construit par le propriétaire précédent ( année 1985-92) au dessus du ruisseau " [...]" montre des défauts : fente, perte d'aplomb, suintement. Sa résistance en cas de grosses pluies et son effondrement possible pourrait avoir des conséquences graves sur les aménagements du lotissement : pont, route, espaces verts. La responsabilité du propriétaire pourrait être mise en cause (observation mentionnée au notaire lors de l'achat de M. X...).
Cette note a été paraphée par toutes les parties. C'est vainement que les époux B... exposent que leur attention n'a pas été appelée sur le contenu de cette note, qu'elle se trouvait "perdue au milieu de la multitudes d'annexes" et qu'ils n'en auraient pas conservé copie, alors qu'ils l'ont paraphée, ce qui établit nécessairement qu'ils en ont pris connaissance, qu'une note de renseignement de cette nature relative à l'association syndicale libre dont dépend l'immeuble objet de l'acquisition est nécessairement d'importance pour tout acquéreur, ce qui a justifié sa mention dans le corps de l'acte lui-même et le fait qu'elle soit annexée à ce dernier avec lequel elle fait corps et que le notaire ait pris soin de la faire parapher par les acquéreurs comme toutes les pages de l'acte. Le fait, au demeurant indifférent, que les époux B..., pourtant tous deux juristes pour exercer des fonctions de mandataire judiciaire et d'avocat, aient pu ne pas la conserver, dès lors que leur paraphe établit qu'ils l'ont lue. Or, cette note, très explicite, qui fait état de plusieurs faiblesses du mur et d'un risque d'effondrement, déjà signalé par le président du conseil syndical lors de la vente précédente du même bien aux époux X..., suffit à établir que le vice dont se prévalent les acquéreurs dans le cadre de la présente instance était connu d'eux et non caché. La longue discussion entretenue par les parties sur le fait qu'un procès-verbal de constat d'huissier que les époux X..., vendeurs, avaient fait établir le 17 février 2003 pour photographier l'état des lieux à l'époque de leur acquisition n'ait été joint qu'en copie à l'acte de vente X.../B... 10 ans plus tard et non pas en original, de sorte qu'une mince fissure horizontale visible sur l'original de la seule photographie 29 du mur en question ait pu ne pas l'être aussi distinctement sur la copie jointe est sans intérêt, la copie du constat tel que jointe à l'acte de 2013 n'étant pas produite- seule des copies de copies l'étant qui ne suffisent pas à faire foi du fait allégué par les époux B... s'agissant de la qualité de la copie-et l'indication donnée par le président du conseil syndical de ` défauts", d'une `fente", d'une `perte d'aplomb et d'un " effondrement possible" étant autrement explicite pour rendre compte du vice du mur. Le caractère apparent ou caché du vice allégué s'appréciant à la date de l'acte authentique, le moyen subsidiairement soutenu selon lequel la vente devant être regardée comme parfaite à la date de la levée de toutes les conditions suspensives soit, en l'espèce au 30 juillet 2013 de sorte que, la note du président du conseil syndical n'ayant pas alors été portée à leur connaissance dès l'ors qu'elle ne le sera qu'au rendez-vous de signature du 14 août suivant, le vice aurait été encore caché à la date du 30 juillet 2013 est inopérant, les acquéreurs, professionnels du droit, s'étant trouvés en mesure jusqu'à la signature ou au paraphe de la dernière page de l'acte authentique, pris ensemble ses annexes, de ne pas consentir à la vente dans de telles conditions.
Pour ces motifs, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu que le vice dénoncé n'était pas caché à la date de la vente, laquelle ne s'est trouvée acquise que le 14 août 2013 à la levée du rendez-vous de signature chez le notaire.
ALORS QUE lorsqu'un compromis de vente prévoit comme en l'espèce (cf compromis de vente p 18) que la date fixée pour la réitération de l'acte n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties peut obliger l'autre à s'exécuter, la vente est parfaite dès la levée des conditions suspensives lorsqu'aucun terme n'a été fixé pour leur réalisation ; que dans leurs conclusions d'appel (p 25), les époux B... avaient pris soin de faire valoir que lors de la signature de l'acte authentique de vente, ils ne pouvaient plus une fois les conditions suspensives, notamment d'obtention du prêt, réalisées y renoncer ; qu'en effet, la vente était considérée comme parfaite à compter de la levée de la condition suspensive, soit à compter du 30 juillet 2013 et qu'à cette date ni les vendeurs ni le notaire n'avaient porté à leur connaissance notamment la note manuscrite du Président de l'ASL datée du 17 mai 2013 ; qu'en énonçant que le moyen était inopérant dès lors que le caractère apparent ou caché du vice allégué s'appréciait à la date de l'acte authentique, soit en l'espèce le 14 août 2013 et qu'en acceptant de signer l'acte authentique de vente, les époux B..., professionnels du droit, avaient consenti aux désordres affectant le mur de soutènement dès lors qu'ils s'étaient trouvés en mesure jusqu'à la signature ou au paraphe de la dernière page de l'acte authentique, pris ensemble ses annexes, de ne pas consentir à la vente dans de telles conditions, alors que la vente étant parfaite par la réalisation des conditions suspensives, les époux B... ne pouvaient plus y renoncer sauf à être condamnés à payer la clause pénale stipulée à la p 9 du compromis de vente, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1178 du code civil dans leur rédaction alors applicable et 1589 du code civil
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir jugé que l'action des époux B... était également infondée au regard du dol et d'avoir débouté en conséquence ces derniers de toutes leurs demandes
AU MOTIF QUE Pour des motifs parfaitement exposés par les premiers juges et que la cour fait siens les demandes sur le fondement du dol seront rejetées. Il suffira de rappeler qu'il n'y a pas de dol sans intention dolosive et de relever à cet égard
- qu'en l'état d'un acte parfaitement clair qui portait mention dans ses annexes des défauts du mur du mur de soutènement et d'un risque d'effondrement, il ne peut être soutenu que les vendeurs aient entendu tromper leurs acquéreurs, en l'espèce particulièrement avertis en matière juridique, sur l'état dudit mur,
- qu'aucune pièce n'établit que les vendeurs ait pu connaître l'historique des coques de la piscine ou ait eu matière à s'en plaindre avant la vente ni que les fuites évoquées aient été antérieures à celle-ci.
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGE QUE Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties, sont telles qu'il est évident que sans elles, l'autre partie n'aurait pas contracté, que le dol ne se présume pas et doit être prouvé ; qu'il peut résulter de la simple réticence du vendeur si elle a pour conséquence de tromper l'acquéreur sur l'existence, la nature et/ou l'étendue des droits cédés et que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter. La caractérisation d'un comportement dolosif suppose la preuve d'un élément matériel (manoeuvres, mensonges, réticence dolosive) associé à une volonté de tromper le cocontractant sur un élément déterminant de son consentement. En l'espèce, les époux B... ne motivent pas leur demande et ne caractérisent pas les manoeuvres, mensonges et réticences des vendeurs. Il y a donc lieu de les débouter de leurs demandes de ce chef, aucune manoeuvre n'étant caractérisée en l'espèce.
- ALORS QUE la réticence dolosive est constituée par le silence d'une partie dissimulant intentionnellement à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour (cf arrêt p 6 dernier §) que la note très explicite du président du conseil syndical datée du 17 mai 2013 faisant état des faiblesses du mur de soutènement et du risque d'effondrement lesquels avaient déjà été signalés lors de la vente précédente du même bien aux époux X... ; qu'il s'en évince que les époux X... s'étaient totalement abstenus d'aviser spontanément les époux B... au moment de la conclusion du compromis de vente des faiblesses du mur de soutènement et du risque d'effondrement, ce dont ils avaient pourtant parfaitement conscience puisque ce fait leur avait déjà été signalé lors de leur propre achat ; qu'en estimant qu'il ne pouvait être soutenu que les vendeurs aient entendu tromper leurs acquéreurs, en l'espèce particulièrement avertis en matière juridique, sur l'état dudit mur quand cette information émanait non pas des époux D... mais du président du conseil syndical, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction alors applicable.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir jugé que Me I..., notaire rédacteur des actes, n'avait pas manqué à son obligation de conseil et d'information à l'égard des époux B... et d'avoir débouté en conséquence ces derniers de toutes leurs demandes
AU MOTIF QUE Les acquéreurs qui ont paraphé la note du président de l'ASL annexée à l'acte ne sauraient reprocher au notaire d'avoir omis d'appeler leur attention sur le contenu de cette note, leur paraphe valant nécessairement présomption de prise de connaissance dudit contenu dont clarté et la parfaite compréhension sont en l'espèce évidentes et au demeurant non discutées. En cet état, le fait que le notaire n' ait pas communiqué cette note datée du 17 mai 2013 aux acquéreurs, qui avaient obtenu une baisse du prix de vente de 130 000 euros sur le bien lors de leurs discussions directes avec les vendeurs, avant le rendez-vous de signature du 14 août 2013, à supposer le fait fautif par négligence, ne leur a pas fait perdre une chance de contracter à de meilleurs conditions, dès lors qu'en ayant pris connaissance de ladite note lors de la signature, les époux B... se trouvaient en mesure à ce motif de ne pas contracter aux conditions convenues, de sorte que la perte de chance invoquée ne résulte pas du fait fautif allégué mais de l'absence de réaction des acquéreurs à l'information dont ils ont alors eu connaissance. Et les époux B... n'établissent pas plus que le fait pour le notaire qui a pu disposer de l'original du procès-verbal de constat d'état des lieux de 2003 de ne pas spontanément l'avoir présenté aux acquéreurs qui, au vu de la copie dont ils disposaient n'en ont pas formulé la demande, leur ait causé un préjudice en l'état de l'indication autrement explicite donnée par le président du conseil syndical de "défauts", d'une `fente", d'une "perte d'aplomb et d'un" effondrement possible " dudit mur telle que portée sur un document annexé à l'acte et qu'ils ont paraphé. Aucune faute en lien avec un préjudice démontré ne peut être reproché au notaire qui n' est pas tenu de procéder à la visite des biens immobiliers en cause, s'agissant de la piscine dont l'aspect fuyard à la date de la vente n'est pas établi. Le fait allégué pris de ce que le notaire aurait dû s'apercevoir à la vue du cliché 23 illustrant le constat d'huissier que les vendeurs avait établi en 2003 de la présence de fissures sur le carrelage de la plage de piscine ne résulte pas de la production de ce constat en original (pièce n° 4 des époux X...). Et le moyen un temps allégué selon lequel que ledit cliché établissait que le revêtement de la piscine carrelé de mosaïques avait été depuis lors changé ou recouvert est inopérant, une telle déduction par comparaison avec l'état de la piscine à la date de la vente ne pouvant être faite par le notaire qui n'est pas tenu de se déplacer sur les lieux et qui ne pouvait donc se rendre compte d'une telle différence des parois de la piscine. Le jugement déféré sera encore confirmé en ce qu'il a débouté les époux B... de leurs demandes dirigées contre le notaire.
1°) - ALORS QUE la cassation à intervenir sur les dispositions ayant débouté les époux B... de leur action en garantie des vices cachés du mur de soutènement formée contre les vendeurs entrainera par application de l'article 624 du code de procédure civile celle des dispositions ayant débouté les époux B... de leur action en réparation contre le notaire instrumentaire
2°)- ALORS QUE à tout le moins la cassation à intervenir sur les dispositions ayant débouté les époux B... de leur action fondée sur le dol des vendeurs à propos du mur de soutènement entrainera par application de l'article 624 du code de procédure civile celle des dispositions ayant débouté les époux B... de leur action en réparation contre le notaire instrumentaire
3°) - ALORS QUE il appartient au notaire qui n'est pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences personnelles de son client de s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention et à cette fin de se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la promesse de vente ou en tout cas avant la levée des conditions suspensives lequel lui aurait permis d'informer les acquéreurs de l'existence des faiblesses du mur et du risque d'effondrement ; qu'en constatant (cf arrêt p 6 dernier §) que la note très explicite datée du 17 mai 2013 du président du conseil syndical faisant état desdites faiblesses du mur et dudit risque d'effondrement avait déjà été signalée lors de la vente précédente du même bien aux époux X... tout en estimant que le notaire n'avait pas commis une faute, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction alors applicable
4°)- ALORS QUE tout élément d'un acte de nature à éveiller la suspicion du notaire instrumentaire doit le conduire à alerter son client ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour qu'avant la réitération de l'acte authentique du 14 août 2013, le notaire avait eu connaissance d'une note très explicite du président du conseil syndical datée du 17 mai 2013 faisant état des faiblesses du mur de soutènement et du risque d'effondrement, lesquels avaient déjà été signalés lors de la vente précédente du même bien aux époux X... ; qu'en ayant omis de rechercher si tous ces éléments n'étaient pas de nature à éveiller la suspicion du notaire et n'auraient pas dû le conduire à mettre les époux B... en garde contre l'état préoccupant du mur de soutènement dès qu'il en avait eu connaissance et en tout cas avant le jour de la réitération de l'acte authentique, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1182 du code civil dans sa rédaction alors applicable
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir jugé que la SARL Alesca, agent immobilier négociateur, n'avait pas manqué à son obligation de conseil et d'information à l'égard des époux B... et d'avoir débouté en conséquence ces derniers de toutes leurs demandes
AU MOTIF QUE En l'état des observations qui précédent, les fautes reprochées à l'agence immobilière dont la mission était achevée à la signature de l'avant-contrat, soit le 22 avril 2013, de sorte qu'elle n'a pas eu connaissance de la note du président de l'ASL datée du 17 mai suivant, ne sont pas établies. Le fait en particulier que l'agence ne se serait pas souciée de présenter l'original du constat d'huissier d'état des lieux de 2003 aux acquéreurs qui disposaient d'une copie est sans incidence démontrée avec le préjudice allégué, ce dernier serait-il analysé comme constituant une perte de chance, dès lors que, d'une part, les acquéreurs ont eu connaissance de la note du président du conseil syndical sur l'état du mur de soutènement à une date à laquelle il avaient encore la possibilité de discuter le prix et de refuser de signer l'acte authentique, et où, d'autre part, l'existence d'un vice caché antérieur à la vente lié à la piscine n'est pas établi. Le jugement déféré sera encore confirmé de ce chef.
1°) - ALORS QUE la cassation à intervenir sur les dispositions ayant débouté les époux B... de leur action en garantie des vices cachés du mur de soutènement formée contre les vendeurs entraînera par application de l'article 624 du code de procédure civile celle des dispositions ayant débouté les époux B... de leur action en réparation contre l'agent immobilier
2°)- ALORS QUE à tout le moins la cassation à intervenir sur les dispositions ayant débouté les époux B... de leur action fondée sur le dol des vendeurs à propos du mur de soutènement entraînera par application de l'article 624 du code de procédure civile celle des dispositions ayant débouté les époux B... de leur action en réparation contre l'agent immobilier
3°)- ALORS QUE il appartient à l'agent immobilier, en sa qualité de professionnel averti, qui prétend vendre un bien immobilier dont il est indiqué dans le descriptif de l'annonce que l'état extérieur est bon de s'assurer de l'absence d'éventuels défauts cachés affectant les extérieurs ; que les termes de l'annonce qui vantaient un bon état extérieur obligeait l'agence immobilière à vérifier avec diligence l'exactitude de cette affirmation ; qu'en excluant toute faute de l'agence immobilière au motif inopérant que sa mission était achevée à la signature de l'avant-contrat, soit le 22 avril 2013, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction alors applicable.
4°- ALORS QUE en tout état de cause, il appartient à l'agent immobilier de s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaire à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et à cette fin de se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la promesse de vente lequel lui aurait permis d'informer les acquéreurs de l'existence des faiblesses du mur et du risque d'effondrement; qu'en constatant (cf arrêt p 6 dernier §) que la note très explicite du président du conseil syndical faisant état desdites faiblesses du mur et dudit risque d'effondrement avait déjà été signalée lors de la vente précédente du même bien aux époux X... tout en estimant que l'agent immobilier n'avait pas commis une faute, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction alors applicable
5°) - ALORS QUE aux termes de l'article 6 de la loi Hoguet, aucune somme d'argent n'est due à quelque titre que ce soit à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un acte contenant l'engagement des parties ; qu'en l'espèce, comme le rappelaient les exposants dans leurs conclusions d'appel (p 25), le compromis de vente des 15 et 22 avril 2003 stipulait une condition suspensive d'obtention d'un prêt de telle sorte que la vente n'était parfaite qu'au jour de la levée de cette condition suspensive ; qu'en énonçant que la mission de l'agence immobilière était achevée à la signature de l'avant-contrat, soit le 22 avril 2013 tout en constatant que le caractère apparent ou caché du vice s'appréciait à la date de l'acte authentique, soit le 14 août 2013, date à laquelle la vente s'est trouvée acquise, ce dont il résultait que la mission de l'agent immobilier n'était pas terminée à la date de la signature du compromis de vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 6 de la loi Hoguet.
