CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 11 mars 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10115 F
Pourvoi n° D 20-14.711
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 MARS 2021
1°/ la société Cobenko, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
2°/ le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Aduxim, dont le siège est [...] ,
ont formé le pourvoi n° D 20-14.711 contre l'arrêt rendu le 20 novembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige les opposant à M. S... O..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations écrites de la SARL Cabinet Briard, avocat de la société Cobenko et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] , de la SCP Alain Bénabent, avocat de M. O..., après débats en l'audience publique du 2 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Cobenko et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Cobenko et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] et les condamne à payer à M. O... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour la société Cobenko et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...]
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la société Cobenko tendant à la réalisation d'un local poubelles affecté aux logements de l'immeuble ;
Aux motifs propres qu' « aux termes de l'article 1723 du code civil, « le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée » ; que l'article 1724 du même code en sa version applicable à l'espèce énonce par ailleurs : « si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne peuvent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il en soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. ; que si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé » ; que ces dispositions n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent convenir d'y déroger mais ces clauses dérogatoires sont d'interprétation stricte ; que lors des opérations d'expertise, l'expert a retenu trois localisations possibles pour l'aménagement du futur local poubelles des logements au nombre approximatif de 9 studios ou 4 à 5 petits appartements, à savoir : - en fond de couloir de l'immeuble, dans le volume en sous-face de la première volée de l'escalier, à l'emplacement de la « plonge » de la cuisine du restaurant en créant un local d'une largeur de 0,95 m sur environ 1,60 m de longueur avec un accès depuis le couloir d'entrée, cet aménagement induisant une réorganisation partielle de la cuisine du restaurant, en déplaçant la zone « plonge » vers la zone de service, côté cuisson, - à l'emplacement prévu sur le plan proposé par la société Cobenko en réduisant la surface prévue au remisage de deux containers, - à l'emplacement de l'accès, depuis le restaurant, à la porte donnant sur le couloir de l'immeuble, mentionnée non utilisée par le commerce, en créant un volume de remise par emprise sur la salle, le long de la paroi perpendiculaire séparative du hall de l'immeuble, d'environ 1,50 m de longueur sur 0,80/0,90 m de largeur, accessible depuis le couloir par une porte à l'emplacement de la porte actuelle d'intercommunication ; que HLN BAT a été retenue par l'expert comme étant la plus adaptée à la configuration des lieux et la moins pénalisante pour l'exploitation du restaurant, l'emprise sur les locaux loués induisant seulement la suppression de deux places assises, les dégagements existants en façades rendant cette solution compatible avec les règles de sécurité ; que contrairement aux allégations de M. S... O..., le projet alternatif d'aménagement d'un local en sous-sol de l'immeuble pour l'ensemble des occupants et accessible à partir des parties communes a été envisagé par l'expert qui énonce toutefois que ce dernier ne lui a fourni ni plan ni descriptif susceptible d'en justifier la faisabilité et qui, en l'absence de tout élément, s'est référé aux constatations faites lors des opérations d'expertise et desquelles il résulte que le premier sous-sol n'est accessible que depuis le local commercial du rez-de-chaussée soit par l'escalier intérieur de l'établissement, soit par la trappe existante aménagée au sol de la salle de restaurant et que le couloir de l'immeuble qualifié d'exigu ne comporte aucun accès au sous-sol ; que les appelants à l'appui de leur demande d'autorisation se prévalent de la clause du bail aux termes de laquelle le preneur prend l'engagement : « De souffrir sans indemnité toutes réparations, tous travaux même de modification, d'amélioration ou de construction nouvelle que le bailleur se réserve de faire exécuter dans les locaux loués, ou dans l'immeuble, quels qu'en soient les inconvénients et la durée, cette dernière excédât-elle quarante jours et de laisser traverser les locaux par toute canalisation nécessaire ; que de laisser corrélativement pénétrer dans les locaux et y oeuvrer en tous temps et sous réserve d'un préavis raisonnable le bailleur, ses mandataires et techniciens à ces fins ; que lesdits travaux ne devront pas emporter de restriction d'assiette à la seule exception de celles n'excédant pas cinq pour cent de la surface louée rendues nécessaires par l'exécution des travaux projetés et qui entraîneront une réduction proportionnelle du loyer contractuel » ; qu'il sera relevé que cette clause ne déroge pas expressément aux dispositions de l'article 1723 du code civil prohibant tout changement de la chose ou de ses accessoires privant le preneur de tout ou partie des avantages qu'il tient du bail ; que si ladite clause permet de réduire la surface des lieux loués dans la limite de 5 %, elle n'autorise pas corrélativement la modification substantielle des lieux loués sans l'accord du preneur ; que la création du local poubelles en cause, spécifiquement affecté aux logements à l'exclusion du restaurant, outre le fait qu'elle induit des travaux de gros oeuvre consistant dans la construction d'un local en carreau de plâtre avec construction d'une VMC, implique une modification substantielle des lieux dès lors qu'elle rend nécessaire la création d'un espace poubelles pour l'activité du restaurant entraînant consécutivement un empiétement supplémentaire non défini au préjudice du preneur ; que la société Cobenko et le syndicat des copropriétaires seront en conséquence déboutés de leur demande et le jugement entrepris confirmé de ce chef » ;
Et aux motifs adoptés que « l'article 1134 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que conformément à l'article 1723 du code civil, le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme du bien loué, étant précisé que le changement de forme s'entend d'une modification définitive défavorable des locaux, objets du bail ; qu'en application de l'article 1724 du même code, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée ; que si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ; que si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail ; que les articles 1723 et 1724 du code civil précités n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent convenir d'y déroger ; qu'en l'espèce, les conditions d'occupation des locaux mentionnées au bail dans son article III-6 stipulent que le preneur prend, notamment, l'engagement : « de souffrir sans indemnité toutes réparations, tous travaux même de modification, d'amélioration ou de construction nouvelle que le bailleur se réserve de faire exécuter dans les locaux loués, ou dans l'immeuble, quels qu'en soient les inconvénients et la durée, cette dernière excédât-elle quarante jours et de laisser traverser les locaux par toute canalisation nécessaire ; que de laisser corrélativement pénétrer dans les locaux et y oeuvrer en tous temps et sous réserve d'un préavis raisonnable le bailleur, ses mandataires et techniciens à ces fins. Lesdits travaux ne devront pas emporter de restriction d'assiette à la seule exception de celles n'excédant pas cinq pour cent (5%) de la surface louée rendues nécessaires par l'exécution de travaux projetés et qui entraîneront une réduction proportionnelle du loyer contractuel » ; qu'aux termes de son rapport visant à déterminer les hypothèses possibles d'aménagement d'un local poubelles tant pour le restaurant exploité par M. S... O... que pour les logements des étages, l'expert rappelle qu'il a été « entendu que le local de remisage des poubelles du restaurant serait indépendant et aménagé dans les locaux commerciaux et que dans ces conditions, la superficie affectée au remisage des seules poubelles des logements des étages (soit l'équivalent de 9 studios ou 4 à 5 petits ; appartements) pouvait être réduite au remisage de 2 containers » ; qu'il ressort du rapport d'expertise que « seules trois localisations [sont] éventuellement possibles pour l'aménagement du futur local poubelles des logements, soit 1 - en fond du couloir de l'immeuble, dans le volume en sous-face de la première volée de l'escalier, à l'emplacement de la « plonge » de la cuisine du restaurant, en créant un local d'une largeur de 0,95m sur environ 1,60 m de longueur (d'après les côtes du plan présenté) avec un accès depuis le couloir d'entrée, cet aménagement induisant une réorganisation partielle de la cuisine du restaurant, en déplaçant la zone « plonge » vers la zone de service, côté cuisson, 2 - à l'emplacement prévu sur le plan proposé par la société Cobenko, en réduisant la surface prévue au remisage de 2 containers, 3 - à l'emplacement de l'accès, depuis le restaurant, à la porte donnant sur le couloir de l'immeuble, mentionnée non utilisée par le commerce, en créant un volume de remisage par emprise sur la salle, le long de la paroi perpendiculaire séparative du hall de l'immeuble, d'environ 1,50 m de longueur sur 0,80/0,90 m de largeur, accessible depuis le couloir par une porte à l'emplacement de la porte actuelle d'intercommunication ; cet aménagement induisant toutefois la vérification - après suppression de cette porte - de la compatibilité réglementaire des dégagements existants en façade avec l'effectif de public et de personnel reçu dans l'établissement » ; qu'aux termes de son rapport, Mme L... indique qu'à l'issue de ses opérations, « seul le projet d'aménagement du local de remisage des poubelles du bâtiment d'habitation tel que proposé par la société Cobenko répond à ce qu'il avait été convenu de réaliser pour remédier aux anomalies alléguées, en réduisant sensiblement l'impact sur la surface commerciale du restaurant - de 2 places seulement - tout en répondant aux contraintes techniques et architecturales de l'immeuble, ainsi qu'aux dispositions réglementaires applicables à ce type de locaux » ; que l'expert préconise ainsi l'implantation du local poubelles en rez-de-chaussée, par emprise sur la salle de restauration, au droit de la porte donnant sur le couloir ; que le devis produit par la SARL Cobenko tant dans le cadre de l'expertise qu'au cours de la présente instance fait état, pour la réalisation d'un tel local, de travaux de gros oeuvres - avec démolition de la porte existante et construction d'un local en carreaux de plâtre - de second oeuvre - avec création d'une VMC, installation d'un poste de lavage et d'une évacuation d'eau et installation électrique - ainsi que de travaux d'aménagements intérieurs ; qu'il ressort ainsi de la lecture du rapport d'expertise et du devis communiqué par la SARL Cobenko au soutien de ses demandes, que les travaux de création d'un local de remisage des poubelles qu'elle demande à être autorisée de réaliser consiste en des travaux modifiant substantiellement les locaux donnés à bail à M. S... O..., dès lors qu'il s'agit de travaux de gros oeuvre empiétant sur la surface des locaux donnés à bail ; que si la clause de souffrance précitée prévoit que le preneur prend l'engagement «de souffrir sans indemnité toutes réparations, tous travaux même de modification, d'amélioration ou de construction nouvelle que le bailleur se réserve de faire exécuter dans les locaux loués, ou dans l'immeuble, quels qu'en soient les inconvénients et la durée, cette dernière excédât-elle quarante jours et de laisser traverser les locaux par toute canalisation nécessaire », elle n'est pas expressément dérogatoire à l'article 1723 du code civil ; qu'elle ne permet donc pas la réalisation, par le bailleur, de travaux modifiant la forme du bien loué, sans l'accord du preneur, dès lors qu'ils entraînent, comme en l'espèce, une modification substantielle des locaux donnés à bail défavorable au preneur ; qu'en conséquence, la SARL Cobenko sera déboutée de sa demande tendant à être autorisée, sous astreinte définitive de 1.000 euros par jour de retard, faire réaliser un local poubelles affecté au remisage des poubelles des logements en étages dans les conditions préconisées par l'expert dans son rapport du 30 janvier 2017 » ;
Alors, d'une part, que les juges du fond ne peuvent dénaturer les clauses claires et précises des baux commerciaux qui leur sont soumis ; qu'en l'espèce, la clause III.6 du bail commercial du 22 février 2005 conclu entre la société L'Alimentation, aux droits de laquelle vient la Sarl Cobenko, et M. O... prévoyait la possibilité, pour le bailleur, de procéder à des travaux de modification, d'amélioration ou de construction nouvelle, à condition cependant que lesdits travaux n'emportent pas de « restriction d'assiette à la seule exception de celles n'excédant pas 5% » ; que la réduction de 5% de la surface louée engendre inévitablement une modification du bien mis en location, de sorte que la clause litigieuse déroge de manière mécanique aux dispositions de l'article 1723 du code civil ; qu'ainsi, en retenant que la clause en litige ne dérogeait pas « expressément aux dispositions de l'article 1723 du code civil prohibant tout changement de la chose ou de ses accessoires » et qu'elle s'opposait dès lors à la réalisation d'un local poubelles ainsi qu'à la réduction corrélative de la surface louée à M. O..., la cour d'appel a dénaturé la portée de la clause III.6 du bail commercial du 22 février 2005, violant ainsi l'obligation faite aux juges du fond de ne pas dénaturer les éléments de la cause ;
Alors, d'autre part, que le bailleur peut prévoir, dans un bail commercial, une clause permettant de réaliser des travaux urgents rendus notamment nécessaires par le règlement sanitaire communal ; que l'application d'une telle clause s'apprécie au regard du préjudice subi par le locataire et non des conséquences sur la forme de la chose louée ; qu'ainsi, en se fondant exclusivement sur la modification prétendument substantielle de la forme de la chose louée pour écarter la clause du bail commercial imposant au preneur de « souffrir toutes réparations, tous travaux même de modification, d'amélioration ou de construction nouvelle que le bailleur se réserve de faire exécuter dans les locaux loués », tandis qu'elle devait seulement rechercher si les conséquences des travaux projetés étaient excessives ou anormales, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1723 et 1724 du code civil.
Alors, par ailleurs, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que la création du local poubelles en cause « implique une modification substantielle des lieux dès lors qu'elle rend nécessaire la création d'un espace poubelles pour l'activité du restaurant entraînant consécutivement un empiétement supplémentaire non défini au préjudice du preneur » (arrêt, p. 7) ; qu'il résulte pourtant des conclusions des parties qu'aucune d'elles n'a lié le caractère substantiel de la modification de la chose louée à la création d'un nouveau local poubelles réservé au preneur ; qu'en relevant ainsi ce moyen d'office, sans avoir sollicité les observations des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
Alors, enfin, que tout jugement doit être motivé ; qu'en retenant que la création du local poubelles en cause « implique une modification substantielle des lieux dès lors qu'elle rend nécessaire la création d'un espace poubelles pour l'activité du restaurant entraînant consécutivement un empiétement supplémentaire non défini au préjudice du preneur » (arrêt, p. 7) sans qu'une telle affirmation soit étayée par des éléments précis et vérifiables permettant d'évaluer les conséquences des travaux envisagés pour le preneur, la cour d'appel, qui s'est fondée sur des motifs généraux, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
