CIV. 1
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 mars 2021
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10209 F
Pourvoi n° Q 20-13.640
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 10 MARS 2021
M. X... E..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° Q 20-13.640 contre le jugement rendu le 5 novembre 2019 par le tribunal d'instance de Bordeaux, dans le litige l'opposant à la société Bourse de l'immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire, les observations écrites de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de M. E..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Bourse de l'immobilier, après débats en l'audience publique du 19 janvier 2021 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Berthomier, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. E... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour M. E...
Le moyen reproche au jugement attaqué D'AVOIR débouté monsieur E... de ses demandes tendant à voir constater le manquement de la société Bourse de l'immobilier à son devoir d'information et de conseil et condamner cette dernière au paiement des sommes de 1.500 euros correspondant à la garantie annulation compromis, celle de 1.000 euros en réparation du préjudice moral subi et celle de 1.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QU'en l'espèce, selon le « mandat de vente pro » signé par les parties le 3 novembre 2006, une garantie annulation de compromis était stipulée aux conditions suivantes : - annulation du compromis quelle que soit la cause de l'annulation (sauf faute, négligence, passivité ou mauvaise foi du vendeur ; - régularisation des documents suivants : une convention d'annulation amiable, la conclusion d'un mandat semi-exclusif avec la société Bourse de l'immobilier ; que cette clause « garantie annulation » figurant en page 3 du compromis, paraphée par les époux E... était stipulée de manière claire et apparente ; que monsieur E... n'était pas un profane en matière de vente immobilière puisqu'il précisait lui-même dans un courriel du 23 janvier 2017 : « Je suis sans doute très déformé par mon ancienne activité, mais vous n'imaginez pas les dossiers tordus que j'ai eu à traiter » ; que la signature de ce compromis de vente du 3 novembre 2016 intervenait après la signature d'un premier mandat ne comportant pas les mêmes garanties confié le 6 septembre 2016 à la société Bourse de l'immobilier et après la rétractation d'autres acquéreurs, les époux Q... ; qu'il apparaissait ainsi que monsieur E..., très informée des questions de vente immobilière comme il le laissait entendre lui-même, avait nécessairement examiné scrupuleusement les conditions de la garantie d'annulation figurant dans un nouveau mandat comprenant une clause déterminante de sa volonté, après avoir résilié un premier mandat qui ne lui convenait pas parce qu'il ne comportait pas les mêmes garanties ; qu'il n'avait pas néanmoins régularisé les documents (convention d'annulation amiable et conclusion d'un mandat semi-exclusif) conditionnant le paiement d'une indemnité en cas de rétractation de l'acquéreur ; qu'en toute hypothèse, il n'était nullement établi par des éléments objectifs du dossier que la société Bourse de l'immobilier aurait failli à cette occasion à son devoir d'information et de conseil ; qu'on devait observer, en outre, à titre superfétatoire, que dès le 25 novembre 2016, soit quelques jours après la signature du mandat critiqué du 3 novembre 2016, et seulement 2 jours après la rétractation d'acquéreur potentiels, les époux O..., la société Bourse de l'immobilier avait recueilli l'offre d'achat de nouveaux acquéreurs, les consorts L... M..., aux mêmes conditions que celles stipulées avec les époux O... ; qu'ainsi, comme monsieur E... l'observait lui-même dans sa lettre du 20 juin 2017, les faits s'étaient enchaînés très vite et la question de la garantie d'annulation du compromis de vente, destinée essentiellement à indemniser le vendeur du préjudice induit par l'annulation du compromis, n'avait pas réellement été posée ; qu'au vue de l'ensemble de ces éléments, il y avait lieu de débouter monsieur E... de sa demande (jugement, pp. 3 à 4) ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QU'est un consommateur toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale ; qu'en conséquence, la qualité de consommateur s'apprécie au regard de la nature de l'activité exercée par la personne physique au moment où elle conclut un contrat avec un professionnel ; qu'en déniant la qualité de consommateur à monsieur E... lors de la conclusion par ce dernier, le 3 novembre 2016, d'un contrat de mandat de vente d'un bien immeuble avec la société Bourse de l'immobilier, professionnel de l'immobilier, par la considération inopérante et erronée que monsieur E... aurait, par le passé, exercé une activité en lien avec l'immobilier, le tribunal d'instance a violé l'article préliminaire du code de la consommation ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE le professionnel de l'immobilier, qui est légalement tenu d'une obligation particulière d'information et de conseil, doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; qu'en retenant, pour débouter monsieur E... de sa demande en réparation pour manquement de l'agent immobilier à son obligation d'information et de conseil, qu'il n'était « nullement établi » (jugement, p. 3, § 16) que ledit agent immobilier aurait failli à son devoir d'information et de conseil, cependant qu'il ne devait pas être établi une défaillance de l'agent immobilier, mais au contraire, être établi par l'agent immobilier lui-même qu'il s'était correctement acquitté de son obligation d'information et de conseil, le tribunal d'instance, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1353 du code civil ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE l'agent immobilier, professionnel, qui rédige un acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique des clauses dudit acte ; qu'en l'espèce le tribunal d'instance avait constaté que l'efficacité de la clause de « garantie d'annulation du compromis » insérée dans le contrat conclu avec monsieur E... et rédigée par l'agent immobilier était subordonnée à la conclusion d'un mandat semiexclusif et d'une convention d'annulation amiable, ce dont il résultait qu'il incombait à l'agent immobilier, au titre de son obligation d'information et de conseil, d'attirer l'attention de monsieur E... sur ce point et de lui proposer la conclusion de tels actes ; qu'en se bornant néanmoins à retenir, pour juger que la responsabilité de l'agence immobilière n'était pas engagée, que monsieur E... n'avait conclu ni mandat semi-exclusif, ni convention d'annulation amiable, sans rechercher, ainsi qu'il y était invité (concl. M. E..., p. 3, §§ 10 et 11), si l'agence immobilière avait attiré l'attention de monsieur E... sur cette nécessité et proposé la conclusion de tels actes nécessaires à l'efficacité juridique de la « garantie d'annulation du compromis », le tribunal d'instance a privé sa décision de base légale au regard des articles L.111-1 du code de la consommation et 1991 du code civil ;
ALORS, EN QUATRIEME LIEU, QUE l'agent immobilier n'est pas déchargé de son obligation d'information et de conseil à l'égard de son cocontractant par les compétences personnelles de celui-ci ; qu'en excluant cependant que la responsabilité de l'agence immobilière puisse être engagée pour manquement par cette dernière à ses obligations d'information et de conseil, par la considération inopérante que monsieur E... aurait été « très informé des questions de vente immobilière » (jugement, p. 3, § 14), le tribunal d'instance a violé les articles L.111-1 du code de la consommation et 1991 du code civil ;
ALORS, EN CINQUIEME LIEU, QUE les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ; qu'en l'état, dans un contrat, d'une condition suspensive dont la réalisation dépend partiellement de la volonté du débiteur de l'obligation, celui-ci doit, de bonne foi, tout mettre en oeuvre pour permettre la réalisation de ladite condition ; qu'en l'espèce, le tribunal d'instance avait constaté que le contrat conclu par l'agence immobilière avec monsieur E... comportait une clause rendant l'agence immobilière débitrice d'une somme d'argent en cas de rétractation d'un acquéreur, dont l'efficacité était notamment subordonnée à la réalisation d'une condition tenant à la conclusion par l'agence immobilière d'un mandat semi-exclusif avec monsieur E... ; qu'il en résultait qu'en exécution de son obligation de bonne foi, l'agence immobilière avait le devoir de proposer à monsieur E... la conclusion d'un tel contrat pour permettre la réalisation de la condition ; qu'en se bornant cependant, pour débouter monsieur E... de sa demande en réparation de son préjudice, à retenir que les conditions nécessaires à la mise en oeuvre de ladite clause n'étaient pas réalisées, sans rechercher, ainsi qu'il lui en avait été fait la demande (conclusions de monsieur E..., p. 5), si l'agence immobilière débitrice de l'obligation de paiement, en exécution de son devoir de bonne foi, avait proposé à monsieur E... la conclusion d'un tel contrat, le tribunal d'instance a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1104 du code civil.
