CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 18 février 2021
Rejet non spécialement motivé
M. ECHAPPÉ, conseiller doyen
faisant fonction de président
Décision n° 10081 F
Pourvoi n° E 20-10.526
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 FÉVRIER 2021
1°/ M. S... X...,
2°/ Mme J... X...,
domiciliés tous deux [...],
ont formé le pourvoi n° E 20-10.526 contre l'arrêt rendu le 1er octobre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige les opposant :
1°/ à la société HLM Logirep - Logement et gestion immobilière pour la région parisienne, société anonyme,
2°/ à la société Logistart, société anonyme,
ayant toutes deux leur siège [...] ,
défenderesses à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Boulloche, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société HLM Logirep - Logement et gestion immobilière pour la région parisienne, après débats en l'audience publique du 5 janvier 2021 où étaient présents M. Echappé, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Parneix, conseiller, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Il est constaté la déchéance du pourvoi en ce qu'il est formé contre la société Logistart.
2. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme X... et les condamne in solidum à payer à la société HLM Logirep - Logement et gestion immobilière pour la région parisienne la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail liant la société Logirep aux consorts X... aux torts exclusifs de ces derniers, d'avoir ordonné en conséquence leur expulsion ainsi que celles de tout occupant de leur chef, et de les avoir condamnés solidairement à verser à la société Logirep une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable dans les conditions du bail s'il s'était poursuivi, majorée des charges, jusqu'à la libération effective des lieux, et une somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs que « les articles 1728, 1729 du Code civil et l'article 17b) de la loi du 6 juillet 1989 permettent au bailleur d'obtenir la résiliation du bail si le preneur a manqué à son obligation d'user de la chose en bon père de famille, peu important que le manquement ait ou non cessé ; que des faits de violence envers les gardiens d'immeubles, les préposés du bailleur ou d'autres occupants de l'immeuble caractérisent des manquements graves à cette obligation de jouissance paisible ;
que le premier juge après avoir relevé l'incendie de la voiture du gardien de l'immeuble par M. Q... X..., commis avec l'aide d'un coauteur, était un fait grave, a néanmoins estimé qu'en raison de son ancienneté - fait commis au mois d'août 2014 et condamnation, devenue définitive, prononcée par le tribunal correctionnel le 26 octobre 2017-, de l'absence de réitération et de la circonstance que la voiture n'était pas située aux abords immédiats du logement de fonction, ne justifiait pas la résiliation du bail ; qu'il a également considéré que les plaintes d'un occupant de l'immeuble en 2016 et 2017 concernant les agressions dont il a été victime, n'étaient pas avérées, M. Q... X... étant présumé innocent ;
que cette motivation ne saurait être approuvée par la cour ; qu'en effet, et comme le souligne la société bailleresse, l'incendie de la voiture du gardien n'a pu être réitérée puisque le gardien ne dispose plus de voiture, ses moyens financiers ne lui ayant pas permis d'en acquérir une nouvelle ; qu'en outre, la gravité d'un tel manquement à une obligation de jouissance paisible n'impose nullement pour que la résiliation du bail soit prononcée que de tels faits soient réitérés ; que de surcroît il doit être relevé que les policiers ont surpris les auteurs de cet incendie et les ont vu s'engouffrer dans le bâtiment du [...] , les ont suivis jusqu'au pallier de l'appartement des époux X... au 5ème étage, où ils les ont interpellés avec difficultés et alors que ceux-ci commettaient à leur égard des violences pour résister à cette interpellation ;
qui se déduit de ces circonstances de l'arrestation de M. Q... X..., d'une part qu'elle a été la cause d'un nouveau trouble au sein même de l'immeuble du fait de la rébellion de M. Q... X..., et, d'autre part, que les faits ont été commis à proximité immédiate du bâtiment, la circonstance la voiture du gardien ait été garée à quelques mètres de son logement étant dépourvue d'incidence dès lors que seule la voiture du gardien était visée par cet incendie ;
que ces seuls faits d'incendie volontaire de la voiture du gardien, rébellion en récidive dans la cage d'escalier de l'immeuble et détention de stupéfiant pour lesquelles M. Q... X... a été condamné par une décision définitive du tribunal correctionnel, justifie la résiliation du bail ;
qu'il en va d'autant plus ainsi au regard des plaintes d'un occupant du groupe d'immeuble litigieux, victime, à deux reprises, en 2016 et en 2017 dans le hall de l'immeuble où il réside, de violences physiques, plaintes dans lesquelles est décrit un climat de violence et d'intimidation ;
considérant en conséquence que le jugement sera infirmé, la résiliation du bail prononcée et l'expulsion des époux X... et de tout occupant de leur chef, ordonnée ;
que les époux X... seront également condamnés à verser une indemnité d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux, égale à la somme qui aurait été due, loyer et charges, si le bail n'avait pas été résilié, y compris les indexations stipulées dans ledit bail » (arrêt p 3 &4) ;
1/ Alors que le juge ne peut prononcer la résiliation d'un contrat qu'en cas d'inexécution d'une des obligations que ce contrat stipule ; que la résiliation d'un bail d'habitation pour manquement à l'obligation d'usage paisible des lieux loués ne peut donc être prononcée que si l'existence d'un lien entre les troubles constatés et un manquement à l'obligation d'user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires est caractérisée ; qu'en l'espèce, pour résilier le contrat de bail conclu par les époux X..., la cour s'est fondée sur des faits commis par leur fils, d'incendie volontaire de la voiture du gardien, de rébellion dans la cage d'escalier de l'immeuble, et détention de stupéfiants ayant fait l'objet d'une condamnation pénale ; qu'en statuant par ces motifs qui ne permettent pas de caractériser un trouble quelconque dans les lieux donnés à bail ou dans l'immeuble, la cour a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1184 ancien et 1240 actuel du code civil, des articles 1729 du même code et 7, b), de la loi du 6 juillet 1989 ;
2/ Alors qu'une plainte déposée par un voisin ne permet pas de caractériser un manquement aux obligations du contrat de bail ; qu'à l'appui de sa décision prononçant la résiliation du contrat, la cour d'appel s'est également fondée sur des plaintes d'un occupant du groupe d'immeuble litigieux, victime de violences physiques, plaintes dans lesquelles est décrit un climat de violence et d'intimidation ; que dans leurs conclusions d'appel (p. 3 et 4), les consorts X... avaient soutenu que leur fils n'était pas visé par ces plaintes ; qu'en se fondant sur lesdites plaintes, la cour d'appel a violé les articles 1184 ancien et 1240 actuel du code civil, les articles 1729 du même code et 7, b), de la loi du 6 juillet 1989 ;
3/ Alors que les époux X... ont fait valoir, dans leurs conclusions d'appel, que les faits litigieux étaient anciens, de sorte qu'ils ne pouvaient motiver la résiliation du contrat de bail ; qu'en prononçant la résiliation de ce contrat sans répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
