| France, Cour de cassation, Troisième chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 07 janvier 2021, 19-12.818

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 7 janvier 2021

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10001 F

Pourvois n°
A 19-12.818
N 19-12.829
U 19-12.835 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 JANVIER 2021

Mme X... T..., domiciliée [...] , a formé les pourvois n° A 19-12.818 et N 19-12.829 et U 19-12.835 contre trois arrêts rendus les 22 novembre et 13 décembre 2018 par la cour d'appel de Douai (chambre 2, section 1), dans les litiges l'opposant à la société Avipur, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

Les dossiers ont été communiqués au procureur général.

Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de Mme T..., de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de la société Avipur, après débats en l'audience publique du 10 novembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° A 19-12.818 et N 19-12.829 et U 19-12.835, sont joints.

2. Les moyens de cassation communs annexés, qui sont invoqués à l'encontre des décisions attaquées, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces pourvois.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne Mme T... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme T... et la condamne à payer à la société Avipur la somme de 4 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept janvier deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens communs produits aux pourvois n° A 19-12.818, N 19-12.829 et U 19-12.835 par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour Mme T....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail aux torts de la bailleresse (Madame T...) à effet au 1er juillet 2015 et, en conséquence, condamné celle-ci au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance, de la perte de la propriété commerciale et des frais de déménagements que la société Avipur a exposés et d'avoir débouté Madame T... de sa demande en paiement de diverses sommes à titre de charges locatives et de taxes poubelles et de dommages et intérêts ;

Aux motifs propres qu'à titre liminaire, il y a lieu de préciser qu'il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve de l'obligation. Sur la résiliation du bail : en application de l'article 1134 code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. II est constant que cette règle est générale et absolue et régit les contrats dont l'exécution s'étend à des périodes successives de même que ceux de toute autre nature. Dans aucun cas il n'appartient aux tribunaux, quelque équitable que puisse leur paraître leur décision, de prendre en considération le temps et les circonstances pour modifier les conventions des parties et substituer des clauses nouvelles à celles qui ont été librement acceptées par les contractants. L'article 1184 prévoit que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. Par ailleurs selon les articles 6 et 9 du code de procédure civile, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires à leur succès. Enfin, en vertu de l'article 1315 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou ce qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, chacune des parties alléguant de graves manquements de la part de sa cocontractante pour justifier la résiliation du bail à ses torts exclusifs, il convient de déterminer si l'une ou l'autre a manqué à ses obligations contractuelles, et si oui, si ces manquements justifient la résiliation du contrat. Il est constant, qu'avant le 24 juillet 2013, date de l'acquisition par Mme T... de l'ensemble immobilier comprenant les lieux loués, Monsieur W... en propriétaire, et était également le gérant de la société Avipur. Il gérait donc ce bail en sa double qualité de bailleur et de preneur. Les conflits entre la bailleresse et la preneuse sont nés peu de temps après le changement de propriétaire du local. Sur ce point, les différentes attestations produites de part et d'autre par les parties démontrent seulement le degré de détérioration et de conflit dans leurs relations, sans pour autant qu'un comportement fautif puisse être imputé plutôt à l'une qu'à l'autre. Il ressort néanmoins des pièces produites par les deux parties ainsi que de leurs écritures que pendant toute l'année 2014 et jusqu'au départ de la société Avipur, Mme T... par ses demandes très insistantes et répétées de la bailleresse, de visu et par courrier, de même que ses très fréquentes visites dans les locaux de la société Avipur sans pour autant s'être annoncée, ont causé à cette dernière un trouble de jouissance.

Et aux motifs propres que sur ce point il sera relevé que le portail d'accès aux locaux de la société Avipur donne en réalité accès à la totalité de la propriété, notamment en sa partie arrière à la maison d'habitation de Mme T... ; cette parcelle est néanmoins clôturée et accessible par une grille dont la preneuse n'avait pas les clés. Le portail donnant sur la rue constituait donc l'accès de la société Avipur à ses locaux, tant pour ses employés et ses véhicules que pour ses clients et visiteurs divers. Le bail prévoyait d'ailleurs que les véhicules puissent stationner à l'intérieur de la propriété, sur les emplacements prévus à cet effet. Dans ces conditions, la société Avipur, pour l'exercice de son activité commerciale, devait pouvoir avoir accès librement à ce portail et laisser libre accès aux places de stationnement pour ses employés et ses clients. Ainsi, en demandant comme elle l'a fait que le portail soit fermé en permanence, y compris pendant les horaires ouvrés, et en le refermant elle-même sans prévenir la société Avipur, Mme T... a posé une exigence incompatible avec l'activité exercée par sa preneuse, et prévue au bail, exigence d'autant plus injustifiée que l'ouverture du portail extérieur ne donnait pas accès à sa propriété, elle-même protégée par une grille fermée. Par ces agissements également, Mme T... a causé à la société Avipur un trouble de jouissance.

Et encore aux motifs propres que l'article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; que c'est par des motifs pertinents, et que la cour adopte, que les premiers juges ont constaté que la société Avipur justifie avoir subi du fait des agissements de Mme T... un préjudice au titre des troubles de jouissance, de la perte de la propriété commerciale et des frais de déménagement qu'elle a exposés. Le préjudice moral causé par ces mêmes actes à la société en la personne de ses représentants est incontestable. En réparation, Mme T... sera donc condamnée à verser à la société Avipur la somme de 10 000 euros ;

Et aux motifs adoptés des premiers juges, que, selon l'article 1741 du code civil, « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements » ;
qu'aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur s'oblige, sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, à délivrer la chose louée, et à garantir au preneur un usage paisible ; que, pour solliciter la résiliation du bail, la société AVIPUR fait valoir que Mme T... a troublé sa jouissance des lieux ; Sur la modification des conditions d'occupation des locaux, que la société AVIPUR soutient que Mme T..., qui a contesté sa jouissance du sas d'entrée au rez-de-chaussée de F immeuble, ainsi que d'une cuisine et d'un bureau situés au premier étage, a modifié sans droit les conditions d'occupation des lieux loués ; qu'il ressort des pièces produites qu'il s'est effectivement élevé une discussion entre les parties sur l'étendue des locaux inclus dans le bail ; qu'ainsi, par une correspondance datée du 17 mars 2014, Mme T... a reproché à la société AVIPUR de s'être arrogée plusieurs pièces, sur lesquelles elle estimait que le preneur ne disposait que d'un droit de passage ; qu'en réponse, la société AVIPUR lui a indiqué le 8 avril 2014 que la cuisine lui était louée sous couvert des lieux « d'aisances, parties attenantes et dépendances » expressément inclus au bail, que le sas d'entrée correspondait à la salle de réunion visée au bail, et que le bureau contesté était en réalité l'un des deux bureaux loués au premier étage, qu'elle avait subdivisé ; que, de ces échanges, il ressort seulement que Mme T... a mis en doute les droits de la société AVIPUR sur les pièces contestées, sans faire positivement obstacle à leur occupation ; qu'il n'est pas établi qu'elle a de ce seul fait troublé la jouissance de la société AVIPUR ; que tel est d'autant moins le cas que son interprétation du bail, inspirée soit par la relative imprécision de celui-ci, soit par sa méconnaissance de la modification de l'aménagement des lieux, n'était pas, lorsqu'elle a formulé ses premières observations, dénuée de fondement ; que sur les interventions de Mme T... dans l'exploitation des lieux, la société AVIPUR verse en outre aux débats de multiples attestations, qui font état d'interventions régulières de Mme T..., qui occupait une habitation voisine, dans les locaux de la société AVIPUR, pendant des périodes d'activité ; qu'il ressort ainsi de l'attestation de Mme R... B..., salariée d'AVIPUR, que « depuis fin 2013, Mme T... se permet de s'introduire dans les locaux de la société sans prévenir, passer son temps à surveiller nos moindres faits et gestes, au point de repérer mes horaires de travail, faire des accusations non fondées, bloquer l'accès à la société enfermant très régulièrement le portail (...), agresser verbalement et physiquement les membres de la société, y compris des employés de la société VAAST (...) » ; que M. UC... M..., jardinier d'AVIPUR, confirme que « Mme T... (...) entrait dans les bureaux de AVIPUR sans y être autorisée en faisant des reproches au personnel pour ma part, elle fermait le portail de l'entrée de l'entreprise lors de mon départ voyant que je rangeais mon matériel ; j'ai été obligé de resonner à plusieurs reprises afin de récupérer mon matériel resté dans la cour » ; que M. U... I..., commercial, indique que « lors de ses nombreuses visites, Mme T... était présente au sein de l'entreprise (et qu'il) été choqué d'être interpellé de façon agressive, et vulgairement, alors (qu'il) rendait visite; le portail d'entrée était constamment fermé par Mme T... » ; que M. D... F..., gérant de société, s'est déclaré « particulièrement choqué par l'attitude inconventante de Mme T... », de nature selon lui à préjudicier à l'activité d'AVIPUR ; que plusieurs témoins décrivent semblablement l'habitude prise par Mme T... de fermer le portail d'accès à la société durant ses heures d'activité, à compter de mai 2014 ; qu'il en est ainsi de Mme S... H..., aide-ménagère d'AVIPUR, selon laquelle, quand elle se rendait sur son lieu de travail, « la plupart du temps le portail était fermé, (de sorte qu'elle) était obligée de téléphoner pour l'ouvrir » ; que, selon M. K... C..., technicien hygiéniste, « Mme T... s'amusait à fermer la barrière dès qu' 'on l'ouvrait et ce même si on voulait entrer ou sortir notre véhicule » ; que M. O... L..., commercial, a enfin attesté que Mme T... « refermait le portail d'entrée, ce qui empêchait les visites des fournisseurs et des clients » ; qu'encore, il est indiqué régulièrement que les chiens de Mme T..., par leurs aboiements, perturbaient l'exploitation commerciale de la société AVIPUR ; qu'ainsi, M. C... indique que « à chaque fois (qu'il était) présent, il entendait et voyait aboyer les chiens au portail sans interruption, ce qui était désagréable pour travailler » ; que selon M. O... L..., « les aboiements réguliers de ses chiens l'empêchaient de pouvoir tenir une conversation téléphonique avec ses clients » ; que M. Q... Y... relate que « Mme T... (lui) a souvent fermé le portail au nez ; elle était toujours à surveiller ce qui se passait; j'ai souvent remarqué qu'il faisait froid dans les bureaux ; nous ne pouvions pas boire un café sans que de nombreux chiens viennent sauter et aboyer derrière la vitre » ; qu'enfin, l'attestation de Mme E... A..., salariée d'AVIPUR, confirme que « les chiens de Mme T... n'arrêtaient pas d'aboyer, ce qui gênait les conversations téléphoniques ; ils venaient également se jeter sur les baies vitrées » ; que, de manière plus générale, Mme E... B... conclut que « le comportement de (Mme T...) étant inattendu, a engendré un environnement de stress et d'insécurité m'obligeant à m'enfermer dans mon propre bureau, mais également de la méfiance pour l'ensemble du personnel » ; enfin qu'il ressort des attestations de M. P... G... et M N... V... que, alors qu'ils étaient en train de démonter un carport lors du déménagement de l'entreprise, Mme T... « est venue les agresser verbalement, à la limite de la vulgarité », en prétendant qu'il lui appartenait, qu'elle a pris d'eux des photographies alors qu'ils lui avaient interdit de le faire, et ne les a laissés tranquilles qu'après qu'ils lui ont présenté la facture du carport ; que cet épisode est révélateur de l'agressivité de principe dont Mme T... a fait preuve envers le preneur, nourrie de l'ignorance des limites précises de ses droits ; que, multiples et cohérents, et d'origines variées, ces témoignages établissent avec certitude que, de manière régulière, par des entrées intempestives et agressives dans ses locaux, par le blocage de l'accès à son parking, et en laissant divaguer ses chiens aux abords de son bâtiment, Mme T... a perturbé l'activité de la société AVIPUR ; qu'il s'agit d'un manquement grave aux obligations du bailleur, qui justifient la résiliation du bail à ses torts, à la date du 1er juillet 2015 ; que Mme T... sera par conséquent déboutée de sa demande en règlement des loyers ultérieurs ;

Et encore aux motifs adoptés des premiers juges, que sur les dommages et intérêts, il résulte des précédents développements que la société AVIPUR a subi un préjudice constitué des troubles de jouissance des lieux, de la perte de leur propriété commerciale, et des frais de déménagement qu'elle a exposés ; que Mme T... sera condamnée à lui payer, en réparation, la somme de 7000 euros ;

Alors que, de première part, que en prononçant la résiliation du bail commercial liant la Société Avipur à Madame T... à effet du 1er juillet après avoir constaté que par lettre du 11 juin 2015, cette société avait notifié à la bailleresse la résiliation du bail au 30 juin 2015 et l'avait informée qu'une demande de résiliation judiciaire à ses torts et de dommages et intérêts serait formée prochainement, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1184 du Code civil devenu l'article 1226 du même Code ;

Alors, de deuxième part, que dans ses conclusions d'appel, Madame T... avait soutenu que concernant le portail, qui ne faisait pas partie des lieux loués, la société Avipur disposait d'un droit de passage pour l'exercice duquel il avait à sa disposition plusieurs télécommandes d'ouverture de ce portail, d'un digicode afin de pouvoir entrer et sortir à sa convenance et enfin d'une sonnette pour permettre l'entrée des facteurs, livreurs ou toute autre personne ; qu'en outre, la société Avipur ne disposait pas d'une vitrine quelconque et n'exerçait pas une activité commerciale avec vente sur place ; qu'en s'abstenant de rechercher si, compte tenu de la nature spécifique de l'activité de la société Avipur, l'ouverture par télécommande du portail n'était pas suffisante pour assurer un exercice normal de celle-ci, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil devenu les articles 1224 et 1227 du même Code ;

Alors que, de troisième part, dans ses conclusions d'appel, Madame T... avait soutenu qu'en qualité de bailleur, Monsieur W... n'avait pas effectué le diagnostic de performance énergétique ; que la première lettre de mise en demeure qui lui avait été adressée par la société Avipur était datée du 5 février 2014, soit le lendemain de la réalisation de ce bilan parce qu'à cette date, le locataire s'était aperçue qu'elle ne pourrait pas quitter les lieux comme elle avait prévu de le faire plutôt que d'attendre le terme du bail (Conclusions d'appel, p. 13, 17- 18) ; qu'elle a alors imaginé différents stratagèmes pour organiser son départ avant la fin du bail à l'effet d'échapper au règlement des loyers, charges, travaux et taxes poubelles jusqu'à leur terme (Conclusions d'appel, p. 4) ; qu'en s'abstenant de rechercher si les griefs invoqués par la société Avipur n'entraient pas dans le cadre d'un stratagème pour obtenir la résiliation du bail commercial, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil devenu les articles 1224 et 1227 du même Code ;

Alors que, de quatrième part, les contrats légalement formés doivent être exécutés de bonne foi ; qu'en décidant que quelle que soit la pratique antérieure de Monsieur W... (ancien bailleur, auteur de Madame T...), Madame T... se devait de se conformer au bail qui obligeait le preneur à acquitter seulement les taxes et impôts personnels sans pouvoir de sa propre initiative facturer les charges locatives au titre de la consommation d'eau, d'électricité, de gaz et de la taxe foncière et que le défaut de paiement de ces sommes ne peut constituer une faute imputable au preneur, la Cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3 du Code civil devenu l'article 1104 du même Code ;

Alors que, de cinquième part, le juge ne saurait méconnaitre l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que dans ses conclusions d'appel la société Avipur avait soutenu qu'elle ne s'était jamais opposée au paiement des charges qui lui incombaient mais avait toujours demandé à Madame T... de lui adresser les justificatifs ; qu'à plusieurs reprises et notamment par courrier en réponse du 8 avril 2014 (pièce 10), elle avait confirmé à Madame T... qu'elle réglerait les charges « au fur et à mesure sur justificatifs » (Conclusions d'intimé de la société Avipur, p. 12, V° B) sur les charges) ; qu'en décidant néanmoins que quelle que soit la pratique antérieure de Monsieur W... (ancien bailleur, auteur de Madame T...), Madame T... se devait de se conformer au bail qui obligeait le preneur à acquitter seulement les taxes et impôts personnels sans pouvoir de sa propre initiative facturer les charges locatives au titre de la consommation d'eau, d'électricité, de gaz et de la taxe foncière, la Cour d'appel a modifié l'objet du litige et a violé l'article 4 du Code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail aux torts de la bailleresse (Madame T...) à effet au 1er juillet 2015 et, en conséquence, condamné celle-ci au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance, de la perte de la propriété commerciale et des frais de déménagements que la société Avipur a exposés et d'avoir débouté Madame T... de sa demande en paiement de diverses sommes à titre de charges locatives et de taxes poubelles et de dommages et intérêts ;

Aux motifs propres, que quant à la facturation de charges par Mme T... au titre de la consommation d'eau, d'électricité, de gaz et de la taxe foncière, la cour d'appel rappelle que la répartition de ces charges entre le bailleur et le preneur relève des stipulations contractuelles ; qu'en l'espèce, le contrat de bail qui fait la loi entre les parties prévoit simplement que le preneur s'oblige à acquitter toutes les taxes et impôts personnels afférents à sa situation et plus particulièrement toutes les charges fiscales auxquelles il est et sera soumis ; que la seule mention au paragraphe du loyer que ce dernier est « hors charges » ne permet pas au bailleur par la suite de refacturer des sommes à son preneur, endehors de celles spécifiquement prévues au bail ; qu'ainsi, quelle que soit la pratique antérieure de M. W..., Mme T... se devait de se conformer aux clauses du bail-qui la liait avec la société Avipur sans pouvoir de sa propre initiative y rajouter ; que dans ces conditions, le défaut de paiement de ces sommes ne peut constituer une faute imputable au preneur. A contrario, le fait pour Mme T... d'avoir continué à demander paiement de ces sommes, par courriers de mise en demeure réguliers, à la preneuse qui lui avait dès la première demande signifié son refus de les régler faute de dispositions contractuelles en ce sens, et de justificatifs en attestant, est un comportement fautif de la part de la bailleresse ;

Alors que, de première part, le juge est tenu de respecter la loyauté des débats ; qu'au cas présent il résulte du rapprochement des deux exemplaires du bail commercial produits respectivement par la société locataire Avipur et Madame T... que le bail comportait huit pages et non sept comme l'a fait croire la société locataire dont le gérant, Monsieur W..., avait géré le bail en sa double qualité de bailleur et de preneur avant de céder les locaux à Madame T... ; que la clause relative au loyer stipule que le « bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de base susceptible de variations ainsi qu'il sera dit sous le paragraphe « REVISION DU LOYER », hors charges de neuf cent euros (900 €) » (Bail commercial, p. 6, V° LOYER) ; que cependant le paragraphe annoncé qui aurait normalement dû figurer à la page 7 ne figure pas dans le bail ; qu'en s'abstenant de rechercher si la Société Avipur, dont le gérant, Monsieur W... avait détenu les deux exemplaires, ne s'était pas abstenue de produire l'intégralité du bail et par voie de conséquence n'avait pas procédé à une communication irrégulière du bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 10 du Code civil et 3 du Code de procédure civile.

Alors que, de deuxième part, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer le principe de la contradiction et ne peut se fonder sur des pièces qui n'ont pas été régulièrement communiquées à la partie adverse ; qu'au cas présent il résulte du rapprochement des deux exemplaires du bail commercial produits respectivement par la société locataire Avipur et Madame T... que le bail comportait huit pages et non sept comme l'a fait croire la société locataire dont le gérant, Monsieur W..., avait géré le bail en sa double qualité de bailleur et de preneur avant de céder les locaux à Madame T... ; que la clause relative au loyer stipule que le « bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de base susceptible de variations ainsi qu'il sera dit sous le paragraphe « REVISION DU LOYER », hors charges de neuf cent euros (900 €) » (Bail commercial, p. 6, V° LOYER) ; que cependant le paragraphe annoncé qui aurait normalement dû figurer à la page 7 ne figure pas dans le bail ; qu'en s'abstenant de rechercher si la Société Avipur, dont le gérant, Monsieur W... avait détenu les deux exemplaires, ne s'était pas abstenue de produire l'intégralité du bail et par voie de conséquence n'avait pas procédé à une communication irrégulière du bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 16 et 132 du Code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'Homme ;

Alors que, de troisième part, les contrats légalement formés doivent être exécutés de bonne foi ; qu'en décidant que quelle que soit la pratique antérieure de Monsieur W... (ancien bailleur, auteur de Madame T...), Madame T... se devait de se conformer au bail qui obligeait le preneur à acquitter seulement les taxes et impôts personnels sans pouvoir de sa propre initiative facturer les charges locatives au titre de la consommation d'eau, d'électricité, de gaz et de la taxe foncière et que le défaut de paiement de ces sommes ne peut constituer une faute imputable au preneur, la Cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3 du Code civil devenu l'article 1104 du même Code ;

Alors que, de quatrième part, les juges du fond sont liés par les conclusions prises devant eux et ne peuvent modifier les termes du litige dont ils sont saisis ; que dans ses conclusions d'appel la société Avipur avait soutenu qu'elle ne s'était jamais opposée au paiement des charges qui lui incombaient mais avait toujours demandé à Madame T... de lui adresser les justificatifs ; qu'à plusieurs reprises et notamment par courrier en réponse du 8 avril 2014 (pièce 10), elle avait confirmé à celle-ci qu'elle réglerait les charges « au fur et à mesure sur justificatifs » (Conclusions d'intimé de la société Avipur, p. 12, V° B) sur les charges) ; que devant la Cour d'appel, Madame T... avait produit de nombreux justificatifs de charges (Pièces n° 80, 81, 82, 82/1, 83/1, 84/1) pour prouver le bien-fondé de sa demande en paiement de charges locatives (Conclusions d'appel de Madame T..., p. 32), qu'en décidant néanmoins de la débouter sa demande motif pris des clauses du bail, la Cour d'appel a modifié l'objet du litige et a violé l'article 4 du Code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail aux torts de la bailleresse (Madame T...) à effet au 1er juillet 2015 et, en conséquence, condamné celle-ci au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance, de la perte de la propriété commerciale et des frais de déménagements que la société Avipur a exposés et d'avoir débouté Madame T... de sa demande en paiement de diverses sommes à titre de charges locatives et de taxes poubelles et de dommages et intérêts ;

Aux motifs propres que, s'agissant de l'occupation des lieux, il convient de relever que le contrat de bail décrit les lieux de façon très sommaire mais en précisant qu'ils incluent les « aisances, parties attenantes et dépendances, et les droits de toute nature qui y sont attachés, sans exception ni réserve » ; qu'au vu de ce descriptif et des plans produits aux débats par la société Avipur, conformes aux clichés photographiques fournis par Mme T..., force est de constater que la preneuse n'occupe pas sans droit ni titre de pièces non comprises au bail ;

Et aux motifs adoptés des premiers juges, qu'il ressort des pièces produites qu'il s'est effectivement élevé une discussion entre les parties sur l'étendue des locaux inclus dans le bail ; qu'ainsi, par une correspondance datée du 17 mars 2014, Mme T... a reproché à la société AVIPUR de s'être arrogée plusieurs pièces, sur lesquelles elle estimait que le preneur ne disposait que d'un droit de passage ; qu'en réponse, la société AVIPUR lui a indiqué le 8 avril 2014 que la cuisine lui était louée sous couvert des lieux « d'aisances, parties attenantes et dépendances » expressément inclus au bail, que le sas d'entrée correspondait à la salle de réunion visée au bail, et que le bureau contesté était en réalité l'un des deux bureaux loués au premier étage, qu'elle avait subdivisé ; que, de ces échanges, il ressort seulement que Mme T... a mis en doute les droits de la société AVIPUR sur les pièces contestées, sans faire positivement obstacle à leur occupation ; qu'il n'est pas établi qu'elle a de ce seul fait troublé la jouissance de la société AVIPUR ; que tel est d'autant moins le cas que son interprétation du bail, inspirée soit par la relative imprécision de celui-ci, soit par sa méconnaissance de la modification de l'aménagement des lieux, n'était pas, lorsqu'elle a formulé ses premières observations, dénuée de fondement.

Alors que, d'une part, Madame T... avait soutenu avoir respecté le bail comme il avait été établi par l'ancien propriétaire et gérant des lieux ; qu'aucun plan, avenant de bail ou acte quelconque ne lui avait été fourni lors de la vente de cette propriété, ce qui démontrait que les lieux étaient dans la même configuration qu'ils le sont aujourd'hui repris dans le bail ; que l'ancien propriétaire, Monsieur W..., avait confirmé cette configuration dans sa déclaration fiscale de surface des lieux loués en déclarant 61 m² pour les bureaux 19 m² pour le local de réserve et 30 m² pour le parking ; qu'alors que cet ancien propriétaire avait fait une déclaration aux services fiscaux bien inférieure à la réalité soit une différence de 30 m² pour le bureau et de 39 m² pour le parking, la Société AVIPUR s'était s'octroyé encore en supplément « la cuisine » ainsi que le « sas d'entrée » qui avaient encore augmenté encore la surface de jouissance pourtant NON STIPULEE au bail (61 m²) ; que cette situation démontrait à suffisance que la société AVIPUR souhaitait en réalité occuper des lieux non prévus au contrat de bail ; qu'en énonçant seulement qu'au vu de ce descriptif et des plans produits aux débats par la société Avipur, conformes aux clichés photographiques fournis par Mme T..., force est de constater que la preneuse n'occupait pas sans droit ni titre de pièces non comprises au bail sans s'expliquer sur ce moyen, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;

Alors que, d'autre part, que dans ses conclusions d'appel, Madame T... avait soutenu que la société AVIPUR prétendait qu'elle avait modifié les conditions d'occupation des lieux alors qu'il est établi que seule AVIPUR avait occupé sans droit ni titre des lieux non précisés dans le bail ; que le descriptif des lieux repris dans le bail permettra à la cour de relever immédiatement qu'il est composé de : 1 bureau en rez-de-chaussée (fermé à clef), 1 salle de réunion en rez-de-chaussée (fermée à clef), 2 bureaux dans la mezzanine, 1 sanitaire, 6 places de parking, 1 dépôt de 18 m² (fermé à clefs), avec aisance, parties attenantes, droit de passage vers les bureaux et sanitaires ; qu'en revanche, il n'est pas précisé sur le bail que la cuisine (renommée « salle de repos ») et le sas d'entrée (renommée « salle de réunion »), font partie des lieux loués ; que toutefois, il va de soi que la société AVIPUR avait un droit de passage dans ces deux pièces afin d'accéder à leurs bureaux et sanitaires ; que la société AVIPUR avait transformé un « droit de passage » par un « droit de jouissance », différence sensible s'il en était ; qu'en énonçant seulement qu'au vu du descriptif et des plans produits aux débats par la société Avipur, conformes aux clichés photographiques fournis par Mme T..., force est de constater que la preneuse n'occupait pas sans droit ni titre de pièces non comprises au bail sans rechercher, comme il lui était demandé, les motifs pour lesquels les contractants n'avaient pas inclus dans la liste des lieux repris dans le bail la cuisine et le sas d'entrée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de 1184 du Code civil devenu les articles 1224 et 1227 du même Code.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail aux torts de la bailleresse (Madame T...) à effet au 1er juillet 2015 et, en conséquence, condamné celle-ci au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance, de la perte de la propriété commerciale et des frais de déménagements que la société Avipur a exposés et d'avoir débouté Madame T... de sa demande en paiement de diverses sommes à titre de charges locatives et de taxes poubelles et de dommages et intérêts ;

Aux motifs propres, que sur le départ du locataire, il convient de relever que le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire et ne définit pas non plus les conditions de sa résiliation, qu'elle soit le fait du bailleur ou du preneur ; que la société Avipur a quitté les locaux au mois de juin 2015 ; que les courriers échangés montrent que le 20 janvier 2015, au vu de la dégradation des relations entre-elles et des conflits permanents, la société Avipur a proposé à Mme T... une résiliation amiable, avec un préavis de trois mois ; que la bailleresse n'a pas donné suite à cette proposition, et les conflits ont perduré, se multipliant ; qu'ainsi, par courrier du 11 juin 2015, la société Avipur lui a notifié la résiliation du bail au 30 juin 2015, et l'a informée qu'une demande de résiliation judiciaire à ses torts et de dommages et intérêts serait formulée prochainement. Mme T... a répondu le 24 juin 2015 qu'elle n'acceptait pas la rupture anticipée du bail ; qu'en résiliant son bail de la sorte, la société Avipur n'a enfreint aucune disposition, contractuelle ; qu'il doit être souligné que le délai de préavis de moins d'un mois laissé à la bailleresse pour relouer les locaux est particulièrement bref et ne lui permet pas de procéder à cette recherche pour conclure un nouveau contrat à l'expiration du précédent ; que compte tenu cependant des manquements de Mme T... à ses obligations, de la précédente proposition de résiliation non suivie d'effet et de l'envenimement des relations entre les parties, la brièveté de ce délai de préavis ne saurait être considérée comme fautive de la part de la société Avipur, tout à fait fondée à résilier son bail à compter du 1er juillet 2015 ; que Mme T... sera donc déboutée de sa demande de résiliation aux torts de la société Avipur, et à la date du 1er mai 2019, et la décision déférée confirmée en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail aux torts de la bailleresse, à effet au 1er juillet 2015 ;

Et aux motifs propres, que l'article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; que c'est par des motifs pertinents, et que la cour adopte, que les premiers juges ont constaté que la société Avipur justifie avoir subi du fait des agissements de Mme T... un préjudice au titre des troubles de jouissance, de la perte de la propriété commerciale et des frais de déménagement qu'elle a exposés ; que le préjudice moral causé par ces mêmes actes à la société en la personne de ses représentants est incontestable ; qu'en réparation, Mme T... sera donc condamnée à verser à la société Avipur la somme de 10 000 euros ; que la résiliation étant prononcée à ses torts, Mme T... sera déboutée de sa propre demande de dommages et intérêts, tant au titre des fautes contractuelles que de la procédure abusive ;

Alors que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer le principe de la contradiction et ne peut se fonder sur des pièces qui n'ont pas été régulièrement communiquées à la partie adverse ; qu'au cas présent il résulte du rapprochement des deux exemplaires du bail commercial produits respectivement par la société locataire Avipur et Madame T... que le bail comportait huit pages et non sept comme l'a fait croire la société locataire dont le gérant, Monsieur W..., avait géré le bail en sa double qualité de bailleur et de preneur avant de céder les locaux à Madame T... ; que la clause relative au loyer stipule que le « bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de base susceptible de variations ainsi qu'il sera dit sous le paragraphe « REVISION DU LOYER », hors charges de neuf cent euros (900 €) » (Bail commercial, p. 6, V° LOYER ) ; que cependant le paragraphe annoncé qui aurait normalement dû figurer à la page 7 ne figure pas dans le bail ; qu'en s'abstenant de rechercher si la Société Avipur, dont le gérant, Monsieur W... avait détenu les deux exemplaires, ne s'était pas abstenue de produire l'intégralité du bail et par voie de conséquence n'avait pas procédé à une communication irrégulière du bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 16 et 132 du Code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'Homme.

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt rectificatif attaqué du 13 décembre 2018 d'avoir condamné Madame X... T... à verser à la société Avipur la somme de 3.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel ;

Aux motifs qu'aux termes de l'article 462 du code procédure civile, "les erreurs ou omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction gui Pu rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce gue l& raison commande, Le juge est saisi par simple requête de l'une des parties, ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d'office. Le juge statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées. Toutefois, lorsqu'il est saisi par requête, il statue sans audience, à moins qu'il n'estime nécessaire d'entendre les parties" ; que trois erreurs matérielles affectent le dispositif de l'arrêt en date du .22 novembre 2018 ; que tout d'abord, en ce que la somme due par la société Avipur au titre de la taxe pour l'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2014 et 2015 jusqu'à la résiliation est de 325 euros et non de 352 euros ; qu'ensuite en ce que suite à l'intervention de Me J... NX... aux lieu et place de Me FG... JD..., c'est Me NX... qui doit être autorisée à recouvrer les dépens dont elle aurait fait l'avance en application de l'article 699 du code de procédure civile, et non Me JD... ; qu'enfin, en ce que, contrairement à ce qui est indiqué dans les motifs de la décision, la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile est prononcée contre la SARL Avipur, alors qu'elle aurait dû être prononcée contre Mme T..., qui succombe ; qu'il sera fait droit à la requête en rectification d'erreur matérielle, conformément au dispositif ci-après ;

Alors que la cassation à intervenir de l'arrêt attaqué du 22 novembre 2018 entraînera par voie de conséquence la cassation de cet arrêt rectificatif.