CIV. 1
CH.B
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 janvier 2021
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10013 F
Pourvoi n° W 19-18.196
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 6 JANVIER 2021
1°/ M. U... I...,
2°/ Mme D... L..., épouse I...,
domiciliés tous deux [...],
ont formé le pourvoi n° W 19-18.196 contre l'arrêt rendu le 6 mars 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 2, chambre 1), dans le litige les opposant à la société [...], société civile professionnelle, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Chevalier, conseiller, les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et Mme I..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [...], et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 10 novembre 2020 où étaient présents Mme Batut, président, M. Chevalier, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme I... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme I... et les condamne à payer à la société [...] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six janvier deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme I....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement du 20 mai 2016, sauf en ce qu'il a retenu une faute du notaire à raison de l'introduction dans la promesse de cession du fonds de commerce par M. et Mme I... d'une condition suspensive d'agrément par le bailleur, et d'avoir débouté M. et Mme I... de leurs demandes de dommages-intérêts dirigées contre le notaire rédacteur de la promesse ;
AUX MOTIFS QUE « En sa qualité d'officier public, le notaire est tenu d'assurer la validité, l'efficacité et la sécurité des actes qu'il instrumente et il lui appartient d'éclairer les parties, d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de ceux-ci.
Pour assurer la validité des actes qu'il reçoit, le notaire doit vérifier si toutes les conditions de fait nécessaires à la validité d'un acte sont réunies et s'assurer qu'aucune condition de droit ne fait défaut. S'agissant des conditions de droit, le notaire doit vérifier l'existence des droits de ses clients afin de prévenir la survenance de toute irrégularité, et l'état du droit positif. Pour assurer l'efficacité des actes qu'il reçoit, le notaire doit construire des actes qui réalisent exactement les buts poursuivis par leurs clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu'ils se proposaient d'atteindre. Il doit ainsi rechercher l'intention des parties afin de pouvoir lui donner la forme juridique qui lui convient le mieux et se renseigner effectivement afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient venir s'opposer à cet aboutissement.
La preuve du conseil donné incombe au notaire et celle-ci peut résulter de toute circonstance ou de toute pièce établissant l'exécution de son obligation. L'étendue du devoir de conseil auquel le notaire est tenu doit s'analyser au regard de la mission qui lui est confiée.
Le notaire ne peut se décharger conventionnellement de ses obligations fonctionnelles.
En l'espèce, compte tenu de l'observation qui précède, la décharge de responsabilité introduite par le notaire dans l'acte authentique est indifférente.
Pour le reste, les parties s'accordent pour considérer que le contrat de bail conclu entre la bailleresse d'une part, M. et Mme I... d'autre part, comportait au paragraphe cession les mentions suivantes : "Le preneur peut céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. Toute autre cession est interdite.... La cession devra avoir lieu par acte notarié passé avec la participation du notaire du bailleur. Le bailleur devra être appelé, par lettre recommandée avec accusé de réception, à intervenir à cet acte et il lui sera délivré une copie exécutoire sans aucun frais pour lui"
Il résulte de ces dispositions, que le contrat de bail ne prévoyait pas de clause imposant l'accord du bailleur à la cession mais uniquement son intervention. La bailleresse, contactée par le notaire le 20 août 2013, lui a d'ailleurs répondu par courrier du 23 août 2013 en ce sens en écrivant " M. I... est parfaitement libre de vendre son fonds en toute indépendance" et le confirmera le 9 septembre 2013 en sollicitant la communication de la copie intégrale ou un extrait de la promesse relatif à l'identité complète du cessionnaire, ajoutant ne pas envisager pour l'instant de désigner un notaire personnel pour la représenter au moment de la signature des actes de cession.
Par ailleurs, la promesse de cession rappelle en page 3 au paragraphe "Énonciation du bail", l'historique des contrats. Il est mentionné notamment que le dernier acte sous seing privé renouvelant pour neuf ans le bail en cours, a été conclu le 15 avril 1996, à effet au 1er septembre 1995 et à échéance au 31 août 2004, puis que M. et Mme I..., ont, par acte d'huissier de justice du 5 juin 2012, sollicité le renouvellement du bail aux clauses et conditions inchangées et "déclarent ensemble n'avoir pas obtenu de refus de renouvellement de la part du bailleur, dans les mêmes formes, et dans pareille situation le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent".
Alors que le notaire sollicite la bailleresse en suite de la de l'acte, pour connaître sa position, celle-ci répond le 9 septembre 2013 en ces termes : "Vous savez sans doute que par acte d'huissier qui m'a été signifié le 5 juin 2012, M. I... a sollicité le renouvellement du bail qui lui avait été consenti par ma défunte mère, dont je suis la seule héritière, et qui était venu à expiration le 31 août 2004. Et aussi que je suis réputée avoir accepté le principe du renouvellement."
Il résulte en effet de l'application combinée des articles L. 145-9 et L. 145-9 du code de commerce qu'à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat", qu' "à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail, doit en faire la demande, soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment de sa prolongation" et que "dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir faire connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement".
En application des textes susvisés, le bailleur étant "réputé" avoir accepté le principe du renouvellement, il n'est pas privé du droit de demander la fixation d'un nouveau loyer lequel ouvre, en cas de désaccord, la possibilité au bailleur, de refuser le renouvellement.
Ces éléments concordent avec le courrier adressé par le conseil de l'époque de M. et Mme I... à la bailleresse, le 14 mai 2013, par lequel ce dernier lui rappelait qu' "elle avait accepté le principe du renouvellement du fait de l'écoulement du délai qui lui était imparti pour le contester", lui indiquait que " M. I... souhaite céder son fonds de commerce et a un acquéreur intéressé", que "cela étant, celui-ci ne pourra acquérir le fonds que lorsque l'acte de renouvellement aura été signé, ce qui est parfaitement compréhensible", que "M. I... souhaite donc qu'un bail de renouvellement soit conformément aux dispositions légales applicables", qu' "il lui avait déjà, à plusieurs reprises par le passé demandé la signature de ce renouvellement", qu'elle n'avait "pas cru devoir donner suite", que "trois acquéreurs potentiels du fonds... n'ont pas de ce fait pu concrétiser l'acte de cession" et que M. I... n'entend pas une fois de plus risquer de perdre la possibilité de céder son fonds de commerce".
Or, dans son courrier adressé au notaire le 9 avril 2014, le conseil de M. et Mme I... confirme les dires du notaire, selon lesquels M. B... souhaitait avoir I 'assurance de la poursuite du bail aux conditions actuelles, alors qu'il cite une lettre en sa possession rédigée par ce dernier en ces termes : "J'étais intéressé par votre fonds de commerce où je m'étais engagé à reprendre la suite du bail dans les mêmes conditions..."
Et dans son courrier du 12 août 2013, M. B... indique au notaire : "Vous avez précisé que si la propriétaire ne se manifeste pas, je risque de perdre 1 150 euros de frais. Alors j'ai fait des démarches et j'ai appris que la propriétaire était en guerre avec M. I... le vendeur. Donc j'ai conclu qu'elle ne vous répondra pas et elle ne viendra pas à toute convocation. Pour cette raison, je souhaite annuler la promesse de vente au plus vite et je demande que vous me remboursiez toute somme versée." Si M. B... indique dans un courrier du 15 janvier 2017, avoir écrit ce courrier sous la dictée du notaire, il ne conteste pas l'exactitude de ses énonciations.
Il résulte de ce qui précède que, si le notaire au vu du courrier de 2014 par lequel il indique au conseil de M. et Mme I..., que "le bail étant venu à expiration le 31 août 2004 sans avoir fait l'objet d'un congé avec offre de renouvellement dans les délais légaux, il est réputé s'être renouvelé automatiquement mais à durée indéterminée" de sorte que "le cessionnaire entendait être garanti contre le risque éventuel de voir ultérieurement le propriétaire donner congé à tout moment, avec de renouvellement à d'autres conditions financières, moins avantageuses", ne justifie pas avoir informé les parties de l'exacte et complète réalité juridique applicable à la situation de l'espèce, il n'en demeure pas moins que le renouvellement du bail aux conditions actuelles n'était, à la date de la signature de la promesse, en effet, pas garanti, de sorte que la mention du renouvellement du bail aux conditions actuelles ne peut être imputée à tort au notaire. M. B... dans son attestation du 15 septembre 2014 ne mentionne pas autre chose en écrivant notamment que le notaire avait tout fait pour me dissuader d'acheter allant jusqu'à me dire qu'il s'agissait d'une mauvaise affaire. Il m'a dit que le bail n'était pas fiable et qu'il me fallait un bail neuf avec un loyer fixe
"
Et de fait, par courrier du 27 septembre 2013, la bailleresse a informé le notaire qu'elle "n'accepterait pas de renouveler le bail aux conditions déraisonnables actuelles", sachant que le 16 septembre 2013, le gestionnaire a appliqué une révision du loyer de quasiment 10 % à effet au 1er octobre suivant.
M. et Mme I... ne justifient pas que M. B... l'aurait acceptée s'il l'avait connue. Que la bailleresse n'ait depuis lors, dans le délai légal, pas sollicité le déplafonnement du loyer est indifférent s'agissant d'une circonstance bien postérieure à l'effet de la promesse.
Il en résulte que la mention portée à l'acte de ce chef ne peut être légitimement imputée à faute au notaire.
Dans ce contexte, le constat de la caducité de la promesse de vente ne peut être imputé à tort au notaire et il ne peut davantage lui être reproché sa partialité à l'égard de M. B.... » ;
ALORS QU' à défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans le délai de trois mois suivant réception de la demande de renouvellement du bail, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement ; qu'il dispose seulement par la suite de la faculté, soit de proposer un nouveau loyer en notifiant cette proposition au preneur par acte extrajudiciaire, par lettre recommandée avec avis de réception ou dans le mémoire à fin de fixation judiciaire du loyer, soit d'exercer son droit de renoncer au renouvellement en offrant une indemnité d'éviction au bailleur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que la promesse de cession du fonds de commerce rappelait que M. I... avait sollicité le renouvellement du bail par acte extrajudiciaire du 5 juin 2012 et que, en l'absence de réponse dans le délai de trois mois, le bailleur était réputé avoir déjà accepté le principe du renouvellement ; qu'il en résultait qu'en subordonnant la promesse de cession du fonds de commerce à la condition que le bailleur accepte le renouvellement du bail aux conditions actuelles, le notaire instrumentaire a accordé à nouveau au bailleur le droit de refuser le renouvellement du bail aux mêmes conditions sans avoir à respecter les modalités prévues à cet effet par les textes, manquant à ce titre à son obligation d'information et de conseil, ainsi qu'à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il reçoit ; qu'en excluant néanmoins toute faute du notaire au motif que le renouvellement du bail n'était pas encore garanti, sans tenir compte des conditions auxquelles les textes assujettissaient le droit du bailleur de revenir sur son acceptation ou de contester le montant du loyer, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble les articles L. 145-10 à L. 145-12, L. 145-57 et R. 145-1 du code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement du 20 mai 2016, sauf en ce qu'il a retenu une faute du notaire à raison de l'introduction dans la promesse de cession du fonds de commerce par M. et Mme I... d'une condition suspensive d'agrément par le bailleur, et d'avoir débouté M. et Mme I... de leurs demandes de dommages-intérêts dirigées contre le notaire rédacteur de la promesse ;
AUX MOTIFS QUE « La faute du notaire engage sa responsabilité si celle-ci a entraîné l'apparition d'un dommage.
Au vu des observations précédentes, la seule faute retenue à l'encontre du notaire consiste à avoir rendu nécessaire l'agrément du bailleur à l'acte.
Cependant, la bailleresse, au vu de ses courriers, a constaté par elle-même que son à la cession n'était pas nécessaire sans jamais le refuser. C'est au renouvellement du bail aux conditions actuelles qu'elle s'est opposée, ce qui était bien une condition de la validité de l'acte et qui a entraîné la caducité de la promesse sans qu'aucune faute du notaire ne soit retenue sur ce point.
Dès lors, la seule faute retenue à l'encontre du notaire n'est pas à l'origine du préjudice invoqué par M. et Mme I..., consistant en la perte de la possibilité de céder leur fonds de commerce, étant observé qu'ils ne justifient pas de la de sa valeur alors qu'ils ont signé un mandat de vente en 2014 à un prix supérieur à celui proposé en 2013 et ne produisent aucune pièce actualisée.
Pour les mêmes motifs, à supposer recevable la demande, nouvelle en cause d'appel, alors que l'arriéré de loyers débute en octobre 2013 soit antérieurement à la promesse de cession et à la procédure de première instance, le paiement des loyers par M. et Mme I..., toujours propriétaires du fonds et titulaires du bail, ne saurait résulter de la faute du notaire dans le contexte sus décrit. » ;
1° ALORS QUE la cassation s'étend à l'ensemble des chefs qui se rattachent par un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire à la disposition censurée ; qu'en l'espèce, pour exclure toute responsabilité du notaire, la cour d'appel a seulement examiné les conséquences de la faute commise du fait de l'insertion à la promesse de la condition d'agrément du cessionnaire par le bailleur, estimant que le notaire n'avait commis aucune faute en introduisant comme autre condition celle consistant à recueillir l'acceptation du bailleur de renouveler le bail aux mêmes conditions ; que dès lors que les motifs par lesquels la cour d'appel a écarté toute faute du notaire à raison de l'insertion de la seconde condition suspensive sont appelés à être censurés, la cassation à intervenir sur le premier moyen doit entraîner la censure, pour les mêmes raisons, du chef ayant débouté M. et Mme I... de leurs demandes de dommages-intérêts, en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2° ALORS QUE les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ; qu'à ce titre, les parties sont recevables à réclamer en appel l'indemnisation d'un chef de préjudice non invoqué devant les premiers juges dès lors que celui-ci est né de la même situation litigieuse ; qu'en s'interrogeant incidemment sur la recevabilité de la demande nouvelle tendant à obtenir réparation du préjudice lié à l'arriéré des loyers échus après la caducité de la promesse de cession du fonds de commerce, quand cette demande constituait l'accessoire, la conséquence et le complément nécessaire des demandes indemnitaires formulées en première instance, la cour d'appel a violé les articles 564 et 566 du code de procédure civile ;
3° ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'en l'espèce, il était constant et constaté par les juges eux-mêmes que la promesse de cession du fonds de commerce avait été conclue le 9 août 2013 ; qu'en opposant ensuite que l'arriéré de loyers invoqué débutant en octobre 2013 était antérieur à la promesse de cession, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
4° ALORS QUE le notaire dont la faute a entraîné la caducité de l'acte qu'il a établi doit indemniser les parties à l'acte du préjudice qui en est résulté pour elles ; qu'en l'espèce, M. et Mme I... expliquaient qu'ils avaient perdu une chance de céder leur fonds de commerce en 2013, que par suite, ils n'avaient pas été en mesure d'acquitter de nouvelles échéances de loyer au-delà de la date prévue pour la cession, et que de ce fait, le bail avait été finalement résolu par la bailleresse, privant ainsi le fonds de commerce de l'un de ses éléments essentiels ; qu'en se bornant à opposer qu'il n'était pas justifié de la perte de valeur du fonds de commerce compte tenu d'un mandat de vente donné en 2014 pour un prix supérieur à celui proposé en 2013, quand la perte de chance de céder le fonds de commerce en 2013 à M. M... constituait en soi un préjudice indemnisable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
5° ALORS QUE le notaire dont la faute a entraîné la caducité de l'acte qu'il a établi doit indemniser les parties à l'acte du préjudice qui en est résulté pour elles ; qu'en l'espèce, M. et Mme I... expliquaient qu'ils avaient perdu une chance de céder leur fonds de commerce en 2013, que par suite, ils n'avaient pas été en mesure d'acquitter de nouvelles échéances de loyer au-delà de la date prévue pour la cession, et que de ce fait, le bail avait été finalement résolu par la bailleresse, privant ainsi le fonds de commerce de l'un de ses éléments essentiels ; qu'en se bornant à opposer qu'il n'était pas justifié de la perte de valeur du fonds de commerce compte tenu d'un mandat de vente donné en 2014 pour un prix supérieur à celui proposé en 2013, quand le mandat donné de vendre un bien à un certain prix ne fait pas foi de la valeur du bien tant que celui-ci n'est pas vendu, et que la perte de valeur du fonds se déduisait en toute hypothèse de la perte du droit au bail sur les locaux dans lesquels le fonds était exploité, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
