CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 19 novembre 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10492 F
Pourvoi n° Z 19-25.927
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 NOVEMBRE 2020
Le syndicat des copropriétaires Immeuble [...] , représenté par son syndic Mme T... I... K... , domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° Z 19-25.927 contre l'arrêt rendu le 10 septembre 2019 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre C), dans le litige l'opposant à Mme E... I..., domiciliée [...] ,
défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, les observations écrites de la SCP Gouz-Fitoussi, avocat du syndicat des copropriétaires Immeuble [...] , de Me Le Prado, avocat de Mme I..., après débats en l'audience publique du 6 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires Immeuble [...] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires Immeuble [...] et le condamne à payer à Mme I... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Gouz-Fitoussi, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Immeuble [...] .
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement rendu le 24 mai 2017 en ce qu'il a rejeté la demande de nullité des résolutions III à V de l'assemblée générale du 10 décembre 2014 de la copropriété [...] et sur les dispositions au titre des dépens et d'avoir prononcé la nullité pour abus de majorité des résolutions III à V de l'assemblée générale du 10 décembre 2014 de la copropriété [...] ;
Aux motifs qu'en réalité comme exposé par le jugement dont appel la question la plus prégnante est de déterminer si l'assemblée générale du 10 décembre 2014 en votant les résolutions visant à une privatisation de parties communes s'est rendue auteur d'un abus de majorité ; qu'il est constant qu'il ressort des conclusions du rapport d'expertise judiciaire de M. D... que suite aux travaux qui ont été réalisés dans la copropriété et en particulier dans le sous-sol partie commune il en résulte une appropriation de parties communes par les copropriétaires de certains lots outre une transformation de garages en surface habitable ; qu'il ressort également de ce rapport que suite à ces travaux certains copropriétaires ont vu leurs tantièmes de copropriété augmentés de façon significative au détriment d'autres dont Mme E... I... ; qu'il est également constant que le tribunal de grande instance de Béziers dans son jugement du 14 octobre 2013 (procédure actuellement pendante devant la cour d'appel) a en se fondant sur les constatations de l'expert judiciaire enjoint à certains copropriétaires de procéder à divers travaux sous astreinte pour remettre notamment le sous-sol en état et restituer des parties communes ; qu'il n'est pas discuté que l'assemblée générale du 10 décembre 2014 par la cession de lots de parties communes aux copropriétaires a pour but d'éviter la réalisation des travaux de remise en état ordonné par le jugement du 14 octobre 2013, décision qu'il n'appartient pas à la cour aujourd'hui d'examiner ; que si comme relevé à juste titre par le premier juge l'adoption par une assemblée générale de résolutions visant à éviter l'application d'une décision de justice n'est pas en soit illégale il convient toutefois de rechercher si l'adoption de ces résolutions ne constituent pas un abus de majorité en particulier en favorisant certains copropriétaires au détriment d'autres et en créant une rupture d'égalité ; qu'or en l'espèce sans même se pencher plus avant sur le rapport d'expertise judiciaire qui fera l'objet d'une lecture approfondie dans le cadre de l'instance en appel sur le jugement d'octobre 2013 il apparaît à la simple consultation du plan annexé à l'assemblée générale du 10 décembre 2014 et faisant figurer la création des lots attribués à chacune des soeurs I... qu'il existe indiscutablement une rupture d'égalité dans la façon dont sont créés dans les parties communes des lots et dans la façon dont ils sont attribués, qu'il est en effet évident que notamment les lots 7 et 8 attribués respectivement à Mme A... I... épouse S... et à Mme T... I... sont d'une superficie bien supérieure au lot 9 attribué à Mme E... I... ; qu'ainsi contrairement à ce qu'a considéré le premier juge si chaque copropriétaire se voit bien allouer un lot il existe toutefois une discrimination dans la mesure où les lots ne sont pas de surface et d'utilité équivalente ; que par ailleurs la résolution portant sur la création d'un passage piéton pour accéder au lot de Mme E... I... apparaît également prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ; qu'en effet selon le rapport d'expertise judiciaire en raison de l'appropriation par les autres copropriétaires des parties communes extérieures Mme E... I... ne dispose plus que d'un chemin de 0,60 m pour accéder à son lot ; que la création d'un chemin d'accès de 1,20 m seulement (selon la résolution IV critiquée) alors que l'expert proposait qu'il soit au moins de 2 m vient aussi servir les intérêts personnels de certains copropriétaires qui disposent quant à eux d'un accès en véhicule à leur lot ; que par conséquent les résolutions III à V devront être annulées pour abus de majorité étant observé que la résolution V portant sur le modificatif du règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec les résolutions III ( cession de lots) et IV (création d'un passage) se trouve de fait dépourvue de motif suite à l'annulation des résolutions III et IV ;
Alors 1°) que le juge, doit en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut à ce titre, relever un moyen d'office, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations ; que Mme E... I... soutenait devant la cour d'appel qu' « il convient d'insister sur le fait que la transformation du vide sanitaire en partie habitable revient à doubler la surface de l'immeuble alors même : Que la surface habitable est limitée dans cette zone et que les services urbanisme de la Ville n'ont pas été saisis. Que la zone est inondable et à proximité du rivage, Que les impôts fonciers n'ont pas plus été informés, et qu'en tous les cas il en découlerait une explosion de la taxe foncière et d'habitation que ne peut accepter la concluante, En tout état de cause, Mme E... I... ne pourra jamais user de son « vide sanitaire » puisque M. S... épouse de A... I..., a aménagé celui-ci dans sa globalité. La surface est entièrement occupée. On ne peut accéder à cet aménagement qu'en passant chez M. S... » (conclusions, p. 13) ; qu'en relevant d'office le moyen selon lequel les lots n° 7 et 8 étaient d'une superficie bien supérieure au lot n° 9 attribué à Mme E... I..., sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
Alors 2°) que l'abus de majorité suppose que la décision de l'assemblée des copropriétaires soit contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires ou qu'elle ait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des majoritaires au détriment de ceux des minoritaires ; qu'en se bornant, pour juger que la résolution n°3, procédait d'un abus de majorité, à relever que les lots attribués à chaque copropriétaire n'étaient pas de surface d'utilité équivalente, motifs impropres à caractériser la non-conformité de la décision à l'intérêt collectif ou le fait qu'elle avait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de certains copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa version applicable à la cause, et devenu l'article 1240 du même code ;
Alors 3°) que Mme E... I... se bornait à affirmer que « les copropriétaires présents à l'AG du 10 Décembre 2014 avaient dans l'unique but de faire obstacle à l'application du jugement du Tribunal de Grande Instance de BEZIERS du 14 Octobre 2013 qui a enjoint à certains copropriétaires d'avoir à libérer les parties communes et remettre le vide sanitaire dans son intégralité en son état initial » (conclusions, p. 16) ; qu'elle ne faisait pas valoir devant la cour d'appel que la résolution n° 4 relatives aux parties communes extérieures devait être annulée pour abus de majorité ; qu'en annulant d'office la résolution n° 4 pour abus de majorité, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
Alors 4°) que l'abus de majorité suppose que la décision de l'assemblée des copropriétaires soit contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires ou qu'elle ait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des majoritaires au détriment de ceux des minoritaires ; qu'en se bornant à relever, pour juger que la résolution n°4, procédait d'un abus de majorité, que le chemin crée mesurait de 1,20 mètres au lieu de 2 mètres comme proposé par l'expert, sans expliquer en quoi cette faible différence de taille venait servir les intérêts personnels de certains copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa version applicable à la cause, et devenu l'article 1240 du même code.
