| France, Cour de cassation, Troisième chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 12 novembre 2020, 19-26.117

CIV. 3

SG

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 12 novembre 2020

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10463 F

Pourvoi n° F 19-26.117

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 NOVEMBRE 2020

La société 87 rue des Entrepreneurs, société civile immobilière dont le siège est [...] , agissant tant en son nom personnel que venant aux droits de la société Finamur, a formé le pourvoi n° F 19-26.117 contre l'arrêt rendu le 27 septembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Finamur, société anonyme, dont le siège est [...] ,

2°/ à la société La Couture, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

défenderesses à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations écrites de la SCP Le Griel, avocat de la société 87 rue des Entrepreneurs, de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société La Couture, après débats en l'audience publique du 29 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Il y a lieu de donner acte à la SCI 87 rue des Entrepreneurs du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Finamur.

2. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société 87 rue des Entrepreneurs aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société 87 rue des Entrepreneurs et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société La Couture ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Le Griel, avocat aux Conseils, pour la société 87 rue des Entrepreneurs

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la S.C.I. 87 rue des Entrepreneurs de ses demandes fondées sur la garantie des vices cachés en raison de l'absence de raccordement du bâtiment aux réseaux usuels,

aux motifs propres qu'il est constant que la S.C.I. [...] , investisseur professionnel de l'immobilier, a fait l'acquisition, financée par un crédit-bail immobilier, du bâtiment litigieux que son vendeur, la S.C.I. de la Couture, avait fait construire et donné à bail à la société Cartonnages Turquet-Bos pour y entreposer sa production réalisée dans un local voisin dont elle est propriétaire ; que les deux bâtiments sont reliés par trois galeries par lesquelles se fait l'accès au bâtiment litigieux ; qu'il résulte de ces éléments que ce local était matériellement lié au bâtiment industriel voisin dont il était une annexe pour servir de lieu de stockage de la production de la société Cartonnage Turquet-Bos ; qu'il apparaît ainsi que lorsque la S.C.I. [...] , investisseur professionnel de l'immobilier, a fait acquérir le 30 juin 2005 le bâtiment litigieux par la société Ucabail, non seulement elle a pu se rendre compte de cette situation particulière qui rendait le bâtiment dépendant de celui du locataire, mais en outre la circonstance qu'il n'était raccordé aux réseaux usuels que par l'intermédiaire du local voisin du locataire ne constitue pas un vice dès lors que cette absence de raccordement ne l'a pas rendu impropre à sa destination puisque le bail conclu le 1er octobre 1999 avec la société Cartonnages Turquet-Bos devait être poursuivi jusqu'à son échéance du 30 septembre 2011 ; qu'en conséquence l'action de la S.C.I. [...] n'apparaît pas fondée ;

et aux motifs possiblement adoptés des premiers juges que le préjudice dont se prévaut la S.C.I. [...] , dû au défaut de raccordement du bâtiment loué par elle, a pour cause le manquement de la société Finamur à son obligation de lui mettre à disposition un bien raccordé aux réseaux usuels et ne résulte donc pas d'un éventuel manquement de la S.C.I. de la Couture à la garantie des vices cachés ;

1° alors que tout jugement, à peine de censure, doit être motivé ; que ne répond pas à cette exigence le juge qui n'examine pas, même sommairement, les pièces soumises à son examen ; que l'exposante avait produit aux débats le rapport d'expertise judiciaire de M. M..., dont elles se prévalaient pour justifier le bien-fondé de leurs demandes ; que ce rapport établissait en particulier, de manière précise et documentée, que la S.C.I. de la Couture était parfaitement avisée de ce que l'immeuble qu'elle avait vendu, dont elle était constructeur, n'avait pas de réseaux autonomes, qu'elle n'en avait pas informé l'acquéreur, notamment dans l'acte de vente, et que cette situation n'avait pu être révélée à ce dernier qu'à la résiliation du bail par la société Turquet-Bos, locataire de l'immeuble litigieux et propriétaire de l'immeuble voisin ; que l'expert, dans son rapport, avait conclu que la vente était, pour cette raison, affectée d'un vice caché, et qu'il en était résulté différents préjudices qu'il avait évalués ; qu'en rejetant dès lors la demande de la S.C.I. [...] , sans avoir procédé à aucun examen, même sommaire, de cette pièce essentielle discutée par les parties, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2° alors que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; que, pour juger infondée l'action de la S.C.I. [...] en garantie des vices cachés dirigée contre la S.C.I. de la Couture, du fait de l'absence de tout raccordement dans l'immeuble vendu, la cour a retenu que lors de l'acquisition de cet immeuble, ladite société a pu se rendre compte qu'il s'agissait d'un immeuble « dépendant » de l'immeuble voisin, appartenant à la société Turquet-Bos, auquel il était relié, dès lors que cette dernière s'en servait antérieurement, en location, d'annexe pour servir de stockage à sa production ; que, cependant, ainsi que l'a soutenu la S.C.I. [...] et qu'il résulte de l'acte de vente du 30 juin 2005, la S.C.I. de la Couture n'a pas vendu à la société Ucabail Immobilier, pour le compte de la S.C.I. [...] , un immeuble « dédié », « annexe » ou « dépendant » de quelque bâtiment que ce soit, mais un immeuble autonome, rigoureusement défini dans son périmètre, vendu séparément comme stockage et bureau, de sorte que la S.C.I. [...] , fût-elle investisseur professionnel de l'immobilier, était en droit de considérer que cet immeuble autonome était équipé de réseaux autonomes ; qu'en jugeant le contraire, sans avoir retenu aucun élément permettant de justifier que la S.C.I. [...] ait pu avoir connaissance que les réseaux usuels étaient exclusivement présents dans l'immeuble voisin de la société Turquet-Bos, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

3° alors, en toute hypothèse, que pour juger infondée l'action de la S.C.I. 87 rue des Entrepreneurs en garantie des vices cachés dirigée contre la S.C.I. de la Couture, du fait de l'absence de tout raccordement dans l'immeuble vendu, la cour a retenu que cet immeuble était relié par trois galeries à l'immeuble voisin, appartenant à la société Turquet-Bos, que cette dernière avait utilisé antérieurement l'immeuble litigieux, en le louant, pour y stocker sa production, et que « cette situation particulière rendait le bâtiment dépendant de celui » de la société Turquet-Bos ; qu'en se déterminant par de tels motifs inopérants, dès lors qu'ils ne justifiaient en rien que les réseaux usuels fussent présents dans le seul immeuble voisin appartenant à la société Turquet-Bros, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4° alors que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; que, pour juger infondée l'action de la S.C.I. [...] en garantie des vices cachés dirigée contre la S.C.I. de la Couture, la cour a retenu que « la circonstance que [le bâtiment litigieux vendu] n'était raccordé aux réseaux usuels que par l'intermédiaire du local voisin du locataire ne constitue pas un vice dès lors que cette absence de raccordement ne l'a pas rendu impropre à sa destination puisque le bail conclu le 1er octobre 1999 avec la société Cartonnages Turquet-Bros devait être poursuivi jusqu'à son échéance du 30 septembre 2011 » (arrêt, p. 4, § 2 in fine) ; que, cependant, la circonstance que l'absence de réseaux usuels dans l'immeuble litigieux n'ait pas fait obstacle à sa destination lorsqu'il était loué par le propriétaire voisin, qui en faisait alors un bâtiment annexe à son activité, est indifférente à la situation présente de cet immeuble, désormais autonome, et vendu comme tel ; qu'en se déterminant dès lors par de tels motifs inopérants, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

5° alors, en toute hypothèse, que pour justifier l'absence de vice caché, la cour a retenu que « l'absence de raccordement ne l'a pas rendu impropre à sa destination puisque le bail conclu le 1er octobre 1999 avec la société Cartonnages Turquet-Bros devait être poursuivi jusqu'à son échéance du 30 septembre 2011 » (arrêt, p. 4, § 2 in fine) ; qu'elle a ainsi lié l'absence de vice caché à l'existence et à la poursuite du bail au cours duquel, de fait, le propriétaire voisin assurait à l'immeuble litigieux qu'il louait, et dont il faisait une annexe de son exploitation, la communication à ses réseaux ; que, cependant, ce constat aurait dû conduire la cour à conclure que, hors de ces conditions particulières, l'immeuble litigieux ne constituait plus un immeuble annexe à l'immeuble voisin, mais un immeuble autonome ; qu'il s'ensuivait que, les conditions de son raccordement aux réseaux usuels de l'immeuble voisin ayant disparu, cet immeuble acquis par la S.C.I. [...] , privé de tout raccordement aux réseaux usuels, était devenu impropre à sa destination, de sorte que la chose vendue était affectée d'un défaut caché lors de sa vente ; qu'en se déterminant dès lors comme elle l'a fait, la cour, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1641, 1643 et 1645 du code civil ;

6° alors, en toute hypothèse, que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; qu'en l'espèce, la S.C.I. [...] avait soutenu qu'il était évident que « l'acquéreur, s'il avait connu les vices en cause, n'aurait pas acquis l'immeuble ou en aurait donné un prix nettement moindre, étant rappelé que le coût des différents raccordements a été chiffré à plus de 100 000 euros HT par l'expert, ce qui n'est pas contesté par la S.C.I. de la Couture » (concl., p. 15, § 1) ; qu'en se bornant dès lors à justifier l'absence de garantie exigible par l'absence d'atteinte à la destination de l'immeuble, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'absence de tout réseau dans l'immeuble acheté n'en avait pas affecté l'usage au point que l'acquéreur, s'il l'avait connue, n'en aurait à tout le moins payé qu'un moindre prix, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641, 1643 et 1645 du code civil.

DEUXIÈ

ME MOYEN DE CASSATION :

Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la S.C.I. 87 rue des Entrepreneurs de ses demandes fondées sur la responsabilité civile de la S.C.I. de la Couture, du fait du défaut d'information sur l'absence de raccordements du bâtiment aux réseaux usuels.

aux motifs propres que compte tenu de la situation particulière du bâtiment dont l'exploitation était liée au bâtiment voisin, il ne peut être reproché à la S.C.I. de la Couture de ne pas avoir attiré l'attention de la S.C.I. [...] et de la société Ucabail sur l'absence de raccordement propre du local aux différents réseaux dont ils ont pu se rendre compte alors qu'en outre cette situation n'avait aucune conséquence sur les conditions de la location du bien avec le locataire propriétaire du bâtiment à partir duquel l'entrepôt litigieux était relié aux différents réseaux ;

et aux motifs possiblement adoptés des premiers juges que le préjudice dont se prévaut la S.C.I. [...] , dû au défaut de raccordement du bâtiment loué par elle, a pour cause le manquement de la société Finamur à son obligation de lui mettre à disposition un bien raccordé aux réseaux usuels et ne résulte donc pas d'un éventuel manquement de la S.C.I. de la Couture à son obligation d'information ;

1° alors que le vendeur professionnel d'un immeuble est tenu d'une obligation de renseignement à l'égard de son client, notamment sur tout ce qui peut affecter l'exploitation de cet immeuble, et il lui incombe de prouver qu'il a exécuté cette obligation ; qu'en l'espèce, l'exposante a soutenu, avec l'expert judiciaire, que la S.C.I. de la Couture « connaissait parfaitement le caractère dédié du bâtiment, et l'absence de raccordement autonome des réseaux de l'immeuble. Ce point n'a jamais été contesté par les vendeurs », que « néanmoins, aucune information ne figure sur l'acte de vente ou sur la promesse indiquant à l'acquéreur que le bâtiment est un bâti dédié, sans raccordement aux réseaux des concessionnaires » (rapport, p. 18, §§ 1-2), et qu'« aucun document ne vient appuyer les déclarations de la S.C.I. de la Couture précisant qu'elle avait averti l'acquéreur de l'absence de raccordement autonome »(rapport, p. 25 ; concl., p. 14, § 4) ; que, pour écarter la demande de condamnation formulée par l'exposante de ce chef, la cour a retenu qu'aucune faute ne pouvait être reprochée à la S.C.I. de la Couture dès lors que les acquéreurs avaient pu se rendre compte de l'absence de réseaux ; qu'en se déterminant ainsi, par une pure affirmation, au regard de la seule « situation particulière du bâtiment dont l'exploitation était (antérieurement) liée au bâtiment voisin », sans avoir retenu aucun élément de nature à établir que les acquéreurs aient pu constater, d'une manière ou d'une autre, et aient constaté de fait l'absence de raccordement de l'immeuble litigieux à quelque réseau que ce soit, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147, devenu 1231-1 du code civil ;

2° alors que le vendeur professionnel d'un immeuble est tenu d'une obligation de renseignement à l'égard de son client, notamment sur tout ce qui peut affecter l'exploitation de cet immeuble, et il lui incombe de prouver qu'il a exécuté cette obligation ; que l'exposante, sur le fondement tant des constatations de l'expert que du contrat de vente de l'immeuble litigieux, avait soutenu que la S.C.I. de la Couture ne lui avait délivré aucune information sur l'absence de tout raccordement de l'immeuble vendu à quelque réseau usuel que ce soit ; que, pour rejeter ses demandes, la cour s'est bornée à retenir que la « situation particulière » de l'immeuble et son exploitation antérieurement « liée » à l'immeuble voisin avait suffi à les informer ; qu'en dispensant ainsi le vendeur d'apporter toute preuve de l'accomplissement de son obligation de renseignement, la cour a violé les articles 1134, 1147, devenu 1231-1, et 1602 du même code ;

3° alors que pour juger qu'il ne pouvait être reproché à la S.C.I. de la Couture de n'avoir pas informé l'exposante sur l'absence de raccordement propre du local vendu aux réseaux usuels, la cour a enfin retenu que cette « situation particulière du bâtiment » n'avait eu « aucune conséquence sur les conditions de la location du bien avec le locataire propriétaire du bâtiment à partir duquel l'entrepôt litigieux était relié aux différents réseaux » (arrêt, p. 4, § 4) ; que, cependant, cette absence de conséquence tenait au fait que, dans cette relation contractuelle antérieure, l'exploitant étant le même dans les deux immeubles, il n'avait aucune raison de ne pas faire bénéficier l'immeuble litigieux des réseaux de l'immeuble voisin, sauf à renoncer à son exploitation ; qu'à l'inverse, cette relation ayant cessé et l'immeuble vendu étant désormais autonome, l'impossibilité d'accès aux réseaux de l'immeuble voisin qui en résultait constituait nécessairement un dommage pour les acquéreurs de l'immeuble litigieux ; qu'en décidant dès lors de rejeter l'action en responsabilité de l'exposante, au motif que l'absence de raccordement aux réseaux usuels n'avait eu aucune conséquence sur l'immeuble litigieux lorsqu'il était antérieurement loué par le propriétaire de l'immeuble voisin aux réseaux desquels il était lié, quand cette constatation établissait, a contrario, que l'exploitation autonome de l'immeuble litigieux, résultant de sa vente, privait désormais ce dernier de tout raccordement et donc de toute possibilité d'exploitation, ce qui constituait un dommage pour les acquéreurs, la cour, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1147, devenu 1231-1, du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du 13 octobre 2017 rendu par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a rejeté les demandes de la S.C.I. 87 rue des Entrepreneurs tendant à condamner la S.C.I. de la Couture à verser à la S.C.I. 87 rue des Entrepreneurs une somme de 127 818 euros au titre de la perte des loyers,

aux motifs supposément adoptés des premiers juges que le préjudice dont se prévaut ainsi la S.C.I. [...] a pour cause le manquement de la société Finamur à son obligation de lui mettre à disposition un bien raccordé aux réseaux usuels ; que, dès lors, il ne résulte pas d'inexécutions antérieures et d'un éventuel manquement de la S.C.I. de la Couture à la garantie des vices cachés ou à son obligation d'information ;

alors que la cour d'appel, qui a infirmé le jugement déféré mais seulement en ce qu'il a condamné la S.C.I. de la Couture à payer à la société Finamur la somme de 55 935,26 euros au titre des travaux de raccordement du bâtiment aux réseaux usuels, l'a implicitement confirmé, encore qu'il ne le dise pas expressément, en ce qu'il a rejeté la demande de la S.C.I. [...] de condamner la S.C.I. de la Couture à lui payer à une somme de 127 818 euros au titre de la perte des loyers ; que cette demande étant liée à la reconnaissance des manquements à ses obligations de vendeur commis par la S.C.I. de la Couture, la cassation à intervenir du chef des moyens précédents entraînera, par application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a, supposément, confirmé le rejet prononcé par le tribunal des demandes de l'exposante relatives à la perte des loyers.