CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 novembre 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10462 F
Pourvoi n° H 19-24.876
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 NOVEMBRE 2020
1°/ M. W... E...,
2°/ Mme T... I... , épouse E...,
domiciliés tous deux [...],
ont formé le pourvoi n° H 19-24.876 contre l'arrêt rendu le 26 septembre 0019 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige les opposant à M. S... U..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations écrites de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de M. et Mme E..., après débats en l'audience publique du 29 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme E... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour M. et Mme E...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il avait dit que la promesse synallagmatique conclue le 4 mars 2016 entre monsieur et madame E..., d'une part, et monsieur U..., d'autre part, portant sur un appartement sis [...] était résolue du fait de l'inexécution contractuelle des vendeurs, condamné monsieur et madame E... in solidum à verser à monsieur U... une somme de 25.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 10 août 2016, en application de la clause pénale de la promesse et dit que la somme de 5.000 euros séquestrée entre les mains de Maître G... à la signature de la promesse devra être restituée à monsieur U... ;
Aux motifs propres que « le tribunal a tout d'abord pris acte de ce que M. E... se désistait de sa demande en exécution forcée de la vente de l'appartement litigieux ; les premiers juges ont retenu que la promesse synallagmatique de vente du 4 mars 2016 prévoit en son article VIII intitulé "réalisation" que la promesse constitue dès sa signature un accord définitif sur la chose et sur le prix et que le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l'article 1590 du code civil et en offrant de restituer le double de la somme versée ; l'acte authentique sera établi sur convocation du notaire à la date prévue ci-après, sous réserve de l'obtention, par ce dernier, de toutes les pièces, titres et document nécessaire à la perfection de l'acte ; la signature de l'acte authentique est prévue pour le 31 mai 2016 ; ils ont ensuite rappelé que l'article IX de la promesse disposait qu'après levée de toutes les conditions suspensives, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts ; toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat ; dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 25000 euros ; le tribunal a observé que le 31 mai 2016 les conditions suspensives - dont l'obtention des prêts et celles usuelles relatives à l'urbanisme, l'état hypothécaire et au droit de péremption - étaient levées et que le débat portait sur le point de savoir qui portait la responsabilité des reports successifs de signature et du défaut de conclusion de l'acte authentique ; le tribunal a ensuite examiné les échanges de mails et retenu que le report de la première date convenue et connue de tous était du fait des vendeurs. Sur le report de la signature prévue le 10 juin, il a observé que le procès-verbal de carence dressé le 21 juin mentionne que ce rendez-vous fixé d'un commun accord avait été annulé le matin même par les vendeurs, ce qui ressortait également d'un courriel de Me O..., notaire des vendeurs, à Me G..., notaire des acquéreurs, qui mettait en garde M. E... de ce qu'il serait en faute s'il ne se présentait pas avec son épouse en l'étude de Me G... pour signer le lendemain lors d'un rendez-vous convenu depuis plus d'une semaine, M. E... y répondant dans la soirée du 9 juin qu'il lui semblait plus sage de reporter le rendez-vous, son épouse étant indisponible ; les premiers juges ont souligné que si M. E... prétendait que ce report était rendu nécessaire par un décompte des sommes dues aux vendeurs qui ne lui convenait pas s'agissant des modalités de versement de la commission due à l'agence - cet argument d'une part n'était pas de nature à permettre aux vendeurs de refuser de signer l'acte de vente et d'autre part n'était pas celui avancé initialement pour reporter la date ; le tribunal a jugé que ce nouveau report, sollicité le jour même, avait bien été imposé par les vendeurs ; les premiers juges ont ensuite retenu des échanges entre les parties et les notaires que c'est en réalité à cause du refus de signer de Mme E... que les vendeurs ne se sont pas présentés au rendez-vous, M. E... ayant d'ailleurs saisi le juge aux affaires familiales afin d'être autorisé à signer seul. Ils ont ensuite été sommés de se présenter le 21 juin et le procès-verbal de carence dressé à cette date évoque le refus de Madame E... de signer l'acte de vente ;les premiers juges ont jugé que si à cette date M. E... était indisponible, il lui était loisible de se faire représenter alors que la date avait été reportée par deux fois et qu'une sommation avait été délivrée ; le tribunal en a déduit que M. U... qui n'était pas en défaut devait, en application des termes de promesse, recevoir à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 25 000 euros. C'est à bon droit et à la faveur de motifs pertinents méritant adoption par la cour que les premiers juges ont déclaré M. et Mme M. E... redevables de la somme de 25000 euros due au titre de la clause pénale ; les moyens développés pas les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; la cour ne trouve pas dans les écritures déposées devant elle d'éléments nouveaux qui justifieraient l'infirmation du jugement et adoptera les motifs pertinents et complets énoncés par le tribunal, auxquels elle n'a rien à ajouter » (arrêt p. 4, § 9 à p. 5, § 7) ;
Et aux motifs adoptés que, « sur la résolution demandée et l'application de la clause pénale, il résulte de l'article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise et doivent être exécutées de bonne foi ; monsieur U... demande la caducité et la résolution de la vente immobilière qui a fait l'objet d'un avant contrat de vente ; les deux parties sollicitent l'attribution à leur profit de la clause pénale stipulée à l'acte, estimant que leur cocontractant s'est comporté dc mauvaise foi dans l'exécution du contrat ;en premier lieu, il convient de souligner que la promesse sous seing privé signée le 4 mars 2016 par les parties et intitulée « vente de biens et droits immobiliers sous conditions suspensives» est une promesse synallagmatique de vente, mettant des obligations à la charge des deux parties ;cet acte prévoit en effet en son article VIII intitulé « réalisation » que les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l'article 1590 du code civil et en offrant de restituer le double de la somme versée ; l'acte authentique sera établi sur convocation du notaire à la date prévue ci-après, sous réserve de l'obtention, par ce dernier, de toutes les pièces, titres et document nécessaire à la perfection de l'acte. La signature de l'acte authentique est prévue le 31/05/2016 ; en son article IX intitulé « clause pénale», il est stipulé qu'en application de la rubrique « Réalisation» et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 25.000 €. De plus, dans l'une et l'autre éventualité une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération restera due au mandataire dans les conditions de forme prévues ciaprès à la rubrique « Négociation », l'opération étant définitivement conclue »;il n'est pas en débat que les conditions suspensives étaient toutes réalisées le 31 mai 2016, le débat portant sur la responsabilité des reports de signature et au final, de ce que la vente n'a pas été conclue ; sur le report de signature prévue le 31 mai 2016, il résulte d'un mail de Maître G..., notaire de l'acquéreur et rédacteur de l'acte, daté du 30 mai, soit la veille, qu'elle ne disposait pas des documents nécessaires à la signature ; cependant, dans le procès-verbal de carence dressé le 21 juin, Me G... indique que les vendeurs n'ont pas répondu à cette proposition de rendez-vous formulée par email du 27 mai ; il y a lieu de souligner que cette date du 31 mai 2016 était la date fixée dans la promesse et par conséquent connue de tous ;si monsieur E... démontre qu'il était effectivement pressé de signer la vente, comme cela ressort des emails produits des mois de mars et avril 2016, la raison pour laquelle la signature n'a pu avoir lieu le 31 mai n'est pas clairement établie, Monsieur E... mettant en avant un déplacement professionnel à Bruxelles mais qui ne commençait que le 1er juin et qui dès lors ne l'empêchait pas d'être présent au rendez-vous de signature du 31 mai en région parisienne ;il résulte en outre d'un échange de SMS entre Messieurs E... et U... du 31 mai que ce dernier est mécontent d'un report qu'il qualifie d'unilatéral, sans avoir prévenu les notaires el alors que de son côté, les fonds avaient été rendus disponibles ; il indique être prêt à un report « au pire vendredi » puis évoque ensuite une vente forcée ; il ressort de ces éléments que le report du 31 mai est du fait des vendeurs sans qu'il ait été clairement justifié ;sur le report de la signature prévue le 10 juin, le procès-verbal de carence dressé le 21 juin mentionne que ce rendez-vous fixé d'un commun accord a été annulé le matin même par les vendeurs, comme cela ressort d'un courriel de Me O... a mis en garde Monsieur E... la veille sur le risque de se mettre en faute vis à vis de son acquéreur s'ils ne se présentaient avec son épouse en l'étude de Me G... pour signer le lendemain lors d'un rendez-vous fixé depuis plus d'une semaine et Monsieur E... lui a répondu le soir du 9 juin qu'il lui semblait plus sage de reporter, son épouse étant indisponible entre temps ; Monsieur E... prétend que c'est du fait du décompte vendeur qui ne correspondait pas aux attentes des époux E..., que ce report a été rendu nécessaire ; cependant, d'une part, cet argument ne concernait pas l'acquéreur et ne permettait pas aux vendeurs de refuser de signer sans commettre une faute contractuelle et d'autre part, Monsieur E... mettait en avant par email du 9 juin l'indisponibilité de son épouse entre-temps et non une erreur dans le décompte ; dès lors, il doit être également considéré que ce nouveau report, sollicité le jour même, a bien été déposé par les vendeurs, et que Monsieur E... a varié sur le motif de ce report ;par la suite, les époux E... ont été sommés par Monsieur U... de se présenter pour signer la vente le 21 juin par acte d'huissier du 13 juin et le procès-verbal de carence du 21 juin évoque le refus de Monsieur E... de venir signer l'acte de vente, relayé par le conseil de Monsieur E... à Me O... et Me G... ; il est effectivement justifié que le conseil de Monsieur E... a informé les deux notaires de son intention de saisir le juge aux affaires familiales par courrier du 20 juin transmis par fax ; Monsieur E... met en avant le fait qu'il avait indiqué en amont qu'il était indisponible le 21 juin, ce dont il justifie dans un email envoyé à son notaire le 11 juin suite aux propositions de Maître G..., dans lequel il précise qu'il saurait se rendre disponible à toute autre date à condition de l'accord de son épouse ; Monsieur E... pouvait tout à fait se faire représenter pour signer l'acte le 21 juin, d'autant plus que la vente avait fait l'objet de deux reports et qu'il avait été sommé de venir ;il ressort des échanges qu'en réalité, c'est bien à cause du refus de signer de Madame E... que les époux ne se sont pas présentés au rendez-vous ; ainsi, la non signature de la vente le 21 juin est également due au comportement des vendeurs ; à la suite de ce nouvel échec, Me G... écrit le 1er juillet à Me O... pour lui faire part de ce que Monsieur U... entendait solliciter la résolution du contrat et le paiement de l'indemnité forfaitaire en réparation de son préjudice ; ce courrier a été posté en recommandé le 8 juillet et distribué le 11 juillet suivant ; le même jour, le notaire de Monsieur E... a informé ce dernier de la réception et de la teneur de ce courrier ; Monsieur E... met en avant ses démarches effectuées par la suite en vue de parvenir à la conclusion de la vente ; cependant, elles sont indifférentes dès lors que Monsieur U... avait manifesté le fait qu'il ne souhaitait plus acheter l'appartement et que l'application de la promesse lui permettait d'exercer ce droit ; en conséquence, en application de la promesse conclue entre les parties le 4 mars 2016, Monsieur U... est fondé à solliciter la résolution de la promesse et à réclamer le bénéfice de l'article IX cidessus rappelé, et qui prévoit une indemnisation forfaitaire de son préjudice au profit de la partie qui n'est pas en défaut à hauteur de 25.000 € » (jugement p. 4, § 4 à p. 6, § 1) ;
1°) Alors que les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que les époux E... faisaient valoir que, s'agissant du report de la date de signature de l'acte authentique de vente, ils avaient annoncé le 10 juin 2016 que monsieur E... était disponible à toute date et toute heure, week-end inclus, excepté le 21 juin 2016, et que monsieur U..., qui les avait précisément sommés de se présenter chez le notaire à cette date du 21 juin 2016 pour signer l'acte de vente, avait manqué à son obligation de loyauté contractuelle ; qu'en se bornant à énoncer que les époux E... « ont ensuite été sommés de se présenter le 21 juin et le procès-verbal de carence dressé à cette date évoque le refus de Madame E... de signer l'acte de vente. Les premiers juges ont jugé que si à cette date M.E... était indisponible, il lui était loisible de se faire représenter alors que la date avait été reportée par deux fois et qu'une sommation avait été délivrée » (arrêt p.5, §3), sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (concl. p. 6), si monsieur U... avait fait preuve de mauvaise foi en sommant les époux E... de se présenter chez le notaire pour signer l'acte de vente le 21 juin 2016, l'unique jour où Monsieur E... n'était pas disponible, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) Alors que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que la cour d'appel s'est bornée à adopter les motifs par lesquels le tribunal de grande instance de Nanterre avait jugé que la promesse synallagmatique conclue le 4 mars 2016 entre les époux E... et monsieur U... portant sur un appartement sis à Gennevilliers était résolue du fait de l'inexécution contractuelle des vendeurs, avait condamné les époux E... in solidum à verser à monsieur U... une somme de 25.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 10 août 2016, en application de la clause pénale de la promesse, et dit que la somme de 5.000 euros séquestrée entre les mains de Maître G... à la signature de la promesse devra être restituée à monsieur U..., après avoir relevé que les moyens développés pas les époux E... ne faisaient que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges avaient connu et auxquels ils avaient répondu par des motifs exacts qu'elle adoptait sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'en statuant ainsi, sans examiner et analyser les nouvelles pièces invoquées et produites en appel par monsieur E... qui établissaient la mauvaise foi de monsieur U... qui avait antidaté au 1er juillet 2016 un courrier en réalité rédigé le 8 juillet 2016, aux termes duquel il demandait la résolution du contrat alors qu'une date de signature de l'acte de vente pouvait être fixée, les dernières contraintes ayant été levées (pièces d'appel, n°34 à 36 visées par les conclusions d'appel des époux E..., p. 7 10 et s. et communication de pièces du 22 mai 2019 pour la pièce n°37), la cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du code de procédure civile.
