CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 12 novembre 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10461 F
Pourvoi n° Z 19-24.271
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 NOVEMBRE 2020
1°/ M. D... A...,
2°/ Mme N... O... épouse A...,
domiciliés tous deux [...],
ont formé le pourvoi n° Z 19-24.271 contre l'arrêt rendu le 12 septembre 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige les opposant à Mme W... T..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations écrites de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de M. et Mme A..., de la SCP Buk Lament-Robillot, avocat de Mme T..., après débats en l'audience publique du 29 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme A... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. et Mme A...,
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les réclamations des époux A... comme non fondées et notamment celles tendant à faire constater le caractère parfait de la vente immobilière passée entre M. S... et les époux A..., faire constater que le prix fixé a été intégralement réglé par les époux A..., et voir ordonner la publication de l'arrêt au service chargé de la publicité foncière ;
Aux motifs propres qu'« en vertu des dispositions de l'article 1134 du code civil, les parties à un contrat peuvent à tout moment renoncer à ce contrat et le révoquer ; dans le cas d'un compromis de vente, le vendeur et l'acheteur peuvent se mettre d'accord pour y renoncer.
En l'espèce, par acte notarié en date du 9 novembre 1998, monsieur V... S... a signé avec monsieur et madame D... A... une vente sous conditions suspensives, portant sur une maison d'habitation lui appartenant, cadastrée [...] , commune de [...].
Les parties ont signé un contrat de location-locaux vacants portant sur le même bien, à effet du 1er décembre 1998, soit une date postérieure à la vente sous conditions suspensives.
Ce contrat n'est pas daté, mais n'a pu être conclu que postérieurement à la vente, dans la mesure où il mentionne que l'immeuble est libre d'occupants.
Au vu de ce bail signé entre les parties puis des versements de loyers dont il a été donné quittance par monsieur S... chaque mois entre le 7 décembre 1998 et le 30 novembre 2012, un an avant son décès, il est démontré une intention dépourvue d'équivoque des parties de renoncer au compromis de vente et de substituer à la vente, un bail d'habitation ; seule doit être pris en compte le caractère non équivoque de l'intention des parties, aucun formalisme n'étant requis.
Contrairement à ce que prétendent monsieur et madame D... A..., le bail n'a pas été conclu dans l'attente de la réitération du compromis et ne s'analyse pas comme une simple convention d'occupation anticipée du bien vendu.
En effet, les intéressés n'ont jamais demandé à monsieur S..., une fois le délai prévu au compromis expiré, de réitérer l'acte ; cette situation a duré près de 16 ans, sans qu'ils ne fassent la moindre démarche pour voir reconnaître aux sommes versées, le caractère d'une rente viagère ; au contraire, le 15 mars 2006, monsieur D... A... écrivait à monsieur S... pour lui demander de lui renvoyer les quittances de loyers ; après le décès de monsieur S..., monsieur et madame A... ont poursuivi le paiement des loyers par l'intermédiaire de la caisse d'allocations familiales, ainsi qu'il résulte des correspondances de la CAF produite aux débats ; monsieur et madame A... n'ont nullement saisi monsieur S... d'une demande tendant à mettre fin au bail et sont totalement malvenus dans le cadre de la présente instance d'invoquer le non-respect de certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Il est établi en outre que monsieur S... a continué à régler la taxe foncière pour le bien litigieux (taxe foncière des années 2010 et suivantes) ; de plus, par lettre du 20 février 2003, il attestait autoriser "son locataire monsieur A... D... et madame A... N... gérante de la société J2C à déposer le siège de la société dans la maison dont il est propriétaire à [...] ".
Cette intention commune des parties de substituer à la vente un bail d'habitation, ressort également des pièces relatives à un dégât des eaux survenu en 2002 ; monsieur S... se déclarant propriétaire et monsieur A... se déclarant occupant (sans cocher la case "propriétaire") ont signé ensemble un constat amiable de dégât des eaux le 8 septembre 2002, auquel il a été donné suite par une lettre du 17 décembre 2002 du cabinet d'expert adressée à monsieur S... et par l'établissement d'un devis de travaux d'étanchéité également adressé à celui-ci le 23 novembre 2002.
La déclaration d'intention d'aliéner établie le 5 janvier 1999 par le notaire chargé de la vente ne traduit en rien la volonté des parties de poursuivre la vente, en l'état de tous ces éléments.
De même, le projet de division de la propriété S... (parcelle [...]) ne peut être interprété comme une volonté de ce dernier de vendre l'immeuble aux époux A... ; il s'agit uniquement d'un projet dans le cadre d'une vente envisagée avec la commune, qui n'est finalement pas intervenue ; une division parcellaire n'est pas en soi une manifestation de volonté de vendre.
S'agissant enfin des travaux dont les époux A... se prévalent, ils ne viennent nullement contredire la renonciation conjointe des consorts S.../A... à la vente ; une partie des factures ou tickets de caisse concerne manifestement des travaux locatifs (entretien, embellissements) ; les autres travaux allégués portent sur l'aménagement d'un garage en atelier, la fermeture d'une terrasse, la rénovation d'une véranda, la création d'un appentis ; pour en attester, les époux A... produisent uniquement aux débats des photographies et des factures/tickets de caisse d'achat de matériaux ; rien n'indique que les époux A... ont présenté en leur qualité prétendue de propriétaires une demande d'autorisation administrative pour ces travaux, ou ont déposé une déclaration administrative de travaux.
Par conséquent, le vendeur et les acquéreurs ont renoncé conjointement au bénéfice du compromis de vente.
Dès lors, monsieur et madame A... sont mal fondés en leurs demandes portant sur la vente ou sa régularisation et, en leurs demandes subséquentes.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il rejette leurs demandes à ce titre » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « L'action des époux A... est recevable, bien qu'ils n'aient pas fait publier leur assignation au service de la publicité foncière. Il ressort, en effet, de l'article 37 du décret du 7 janvier 1955 paragraphe 2 1°) réglementant la publicité foncière que la "publication aux hypothèques" d'une demande en justice ayant pour objet la réalisation forcée d'une vente d'immeuble n'est pas obligatoire mais simplement facultative.
Sur le fond, les époux A... demandent au Tribunal de constater qu'ils ont acquis la parcelle située à [...] désignée sous le n° [...] , d'une contenance de 53 a 95 ca, comme provenant de la division de la parcelle [...] selon le procès-verbal de délimitation établi par Madame L... et qu'ils en ont payé le prix.
Ces demandes ne peuvent pas être accueillies, cela pour les motifs suivants.
S'agissant de la propriété de la parcelle [...] , les époux A... ne sauraient soutenir que sa propriété leur a été transmise par Monsieur S... dans l'acte de vente sous seing privé en date du 9 novembre 1998.
Certes, cet acte valait bien vente du bien immobilier inscrit au cadastre section [...] entre V... S... et les époux A..., puisqu'il stipule que le vendeur vend le bien concerné à l'acquéreur qui accepte, désigne l'objet de la vente ainsi que le prix et n'indique pas que sa réitération par acte authentique constitue une condition du consentement des parties à la cession.
Il est également vrai que les conditions suspensives tenant au nonexercice du droit de préemption de la commune et à l'absence d'existence de servitude grave rendant l'immeuble impropre à l'usage ou à la destination voulue par les acquéreurs étaient stipulée au bénéfice de ces derniers.
Il n'en demeure pas moins que cet acte prévoyait aussi expressément qu'il deviendrait nul et non avenu si ces conditions suspensives n'étaient pas réalisées au plus tard le 15 janvier 1999. Il stipulait également que l'acte authentique devant réitérer cet acte de vente devait être établi dans les huit jours de ce délai.
Force est de constater que les conditions suspensives précitées n'ont pas été réalisées à la date prévue.
Certes, les époux A... sont fondés à soutenir que Monsieur S... a implicitement admis que cette date du 15 janvier 1999 pouvait être reportée au regard du fait que le notaire n'a notifié à la commune de [...] son intention d'aliéner le bien en cause que le 5 janvier 1999, alors que cette dernière, en vertu de l'article L 213-2 du Code de l'urbanisme, disposait d'un délai de deux mois pour faire connaître son intention d'exercer ou non son droit de préemption.
Cette acceptation implicite peut également être déduite du fait que Monsieur S... a apposé sa signature au procès-verbal de délimitation établi par Madame L..., prévoyant la division de la parcelle [...] en deux parcelles distinctes afin de séparer la partie comportant le point de captage, susceptible d'être acquise par la commune, du reste de sa propriété.
Pour autant, l'acceptation implicite du report de la date à compter de laquelle la convention du 9 novembre 1998 devait être considérée comme nulle et non avenue ne saurait être interprétée comme une renonciation à cette caducité.
Il importe de rappeler que les parties avaient aussi convenu que la vente devait être réitérée par acte authentique dans un délai de huit jours à compter de la date de réalisation des conditions suspensives.
Or, force est de constater que, postérieurement au mois de mars 2000, ni les époux A... ni V... S... n'ont poursuivi les démarches nécessaires afin qu'il soit procédé à l'établissement de l'acte authentique portant vente de la parcelle devant être inscrite au cadastre sous le n° [...].
Il convient de relever, à cet égard, que la division de la parcelle [...] selon le procès-verbal de délimitation établi par Madame L... n'a pas été enregistrée par le service du cadastre, ce qui n'a pas permis aux requérants d'obtenir la publication de leur assignation.
En outre, il ressort des pièces versées aux débats que les époux A... et V... S... ont fait application du contrat de location qu'ils avaient conclu parallèlement à la convention du 9 novembre 1998 et que les requérants ont habité le bien immobilier litigieux à compter du 1er décembre 1998 en vertu de ce contrat de bail.
Cette analyse repose sur le fait que ledit contrat reprend les dispositions applicables au contrat de location des locaux vacants telles qu'elles étaient prévues par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que les mensualités acquittées par les époux A... à Monsieur S... ont été qualifiées par ceux-là dans les courriers adressés à ce dernier de loyers et qu'elles ont donné lieu à la remise par celui-ci de quittances de loyers.
Les époux A... ne sont donc pas non plus fondés à soutenir qu'ils ont acquitté le prix prévu dans l'acte du 9 novembre 1998.
Il convient de relever, à cet égard, que, selon cet acte, les mensualités de 1.660 francs dues en paiement de la rente annuelle constituant la contrepartie de cette acquisition n'étaient exigibles qu'à compter du jour de la signature de l'acte authentique.
En l'état de ces considérations, Monsieur et Madame A... ne peuvent qu'être déboutés de leurs réclamations visant à voir juger que la vente à leur profit de la parcelle située à [...] désignée dans le procès-verbal de délimitation établi par Madame L... sous le n° [...], est parfaite et qu'ils en ont payé le prix » ;
1/ Alors que l'acte juridique par lequel les parties révoquent un contrat qu'elles ont préalablement conclu doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique lorsqu'il porte sur une somme ou une valeur excédant 1.500 euros ; qu'en considérant que la preuve de la révocation d'un contrat peut, en toute hypothèse, être apportée par tous moyens et en inférant de plusieurs éléments de fait et de preuve que M. S... et les époux A... avaient tacitement renoncé au bénéfice de la promesse synallagmatique de vente du 9 novembre 1998, sans constater le moindre écrit sous signature privée ou authentique par lequel les parties auraient révoqué ladite promesse synallagmatique de vente qui portait pourtant sur une valeur excédant 1.500 euros, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1341 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2/ Alors, subsidiairement, que les conventions légalement formées ne peuvent être révoquées que du consentement mutuel de ceux qui les ont faites, ou pour les causes que la loi autorise ; que, si la révocation par consentement mutuel peut être tacite, encore faut-il qu'elle soit non équivoque ; que le vendeur peut donner en location à l'acheteur l'immeuble qu'il lui a vendu entre la signature de la promesse synallagmatique de vente et sa réitération par acte authentique ; qu'en considérant, pour retenir que M. S... et les époux A... avaient renoncé conjointement au bénéfice de la promesse synallagmatique de vente du 9 novembre 1998, que les parties avaient conclu un contrat de location sur le bien litigieux avec effet au 1er décembre 1998, que les époux A... s'étaient acquittés des loyers entre le 7 décembre 1998 et le 30 novembre 2012 et avaient reçu quittance, quand la volonté non équivoque des parties de renoncer à la promesse de vente et de substituer à la vente un bail d'habitation ne pouvait s'inférer ni du bail signé à l'époque de la vente ni des loyers versés ni des quittances données, même pris ensemble, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
3/ Alors que les conventions légalement formées ne peuvent être révoquées que du consentement mutuel de ceux qui les ont faites, ou pour les causes que la loi autorise ; que si la révocation par consentement mutuel peut être tacite, encore faut-il qu'elle soit non équivoque ; qu'une promesse synallagmatique de vente vaut vente définitive entre les parties, indépendamment de sa réitération par acte authentique qui n'est exigée qu'à des fins de publicité et d'opposabilité ; qu'en considérant, pour retenir que M. S... et les époux A... avaient renoncé conjointement au bénéfice de la promesse synallagmatique de vente du 9 novembre 1998, que les époux A... n'avaient jamais demandé à M. S..., une fois le délai prévu à la promesse synallagmatique de vente expiré, de réitérer l'acte et que cette situation avait duré près de seize ans, sans que les époux A... ne fassent la moindre démarche pour voir reconnaître aux sommes versées le caractère d'une rente viagère, quand l'absence de réitération de la vente par acte authentique n'ôtait pas à la promesse sa force obligatoire et la qualification juridique des sommes versées, qui n'avait aucune incidence économique sur ces versements et qui importait peu aux parties prises dans des liens familiaux, la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs impropres à caractériser la volonté non équivoque des parties à révoquer la promesse synallagmatique de vente, a violé l'article 1134 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 1589 du code civil ;
4/ Alors que les conventions légalement formées ne peuvent être révoquées que du consentement mutuel de ceux qui les ont faites, ou pour les causes que la loi autorise ; que, si la révocation par consentement mutuel peut être tacite, encore faut-il qu'elle soit non équivoque ; que tant que la mutation cadastrale n'a pas été faite, l'ancien propriétaire continue à être imposé au rôle, et lui ou ses héritiers naturels peuvent être contraints au paiement de la taxe foncière, sauf leur recours contre le nouveau propriétaire ; qu'en considérant, pour retenir que M. S... et les époux A... avaient renoncé conjointement au bénéfice de la promesse synallagmatique de vente du 9 novembre 1998, que M. S... avait continué à régler la taxe foncière pour le bien litigieux, quand le paiement de la taxe foncière par le vendeur est de règle tant que la vente n'a pas été publiée et le cadastre modifié, la cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif impropre à caractériser la volonté non équivoque des parties à révoquer la promesse synallagmatique de vente, a violé l'article 1134 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 1403 du code général des impôts ;
5/ Alors que les conventions légalement formées ne peuvent être révoquées que du consentement mutuel de ceux qui les ont faites, ou pour les causes que la loi autorise ; que, si la révocation par consentement mutuel peut être tacite, encore faut-il qu'elle soit non équivoque ; qu'une promesse synallagmatique de vente vaut vente définitive y compris lorsqu'elle prévoit que le transfert de propriété aurait lieu à la date de la réitération de la vente par acte authentique ; qu'en considérant, pour retenir que M. S... et les époux A... avaient renoncé conjointement au bénéfice de la promesse synallagmatique de vente du 9 novembre 1998, qu'à la suite d'un dégât des eaux survenu en 2002, M. S... et M. A... s'étaient déclarés respectivement propriétaire et occupant, qu'ils avaient signé ensemble un constat amiable de dégât des eaux le 8 septembre 2002, et que, par lettre du 20 février 2003, M. S... avait attesté avoir autorisé « son locataire monsieur A... D... et madame A... N... gérante de la société J2e à déposer le siège de la société dans la maison dont il est propriétaire à [...] », quand le fait que le vendeur soit resté propriétaire après la conclusion de la promesse synallagmatique de vente traduit simplement la volonté des parties de retarder le transfert de propriété et non de révoquer la vente, la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs impropres à caractériser la volonté non équivoque des parties à révoquer la promesse synallagmatique de vente, a violé l'article 1134 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 1589 du code civil ;
6/ Alors que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'en considérant que le projet de division de la propriété S... ne pouvait être interprété comme une volonté de ce dernier de vendre l'immeuble aux époux A..., qu'il s'agissait uniquement d'un projet dans le cadre d'une vente envisagée avec la commune, qui ne s'était finalement pas réalisée, et qu'une division parcellaire n'est pas en soi une manifestation de volonté de vendre, quand M. S... avait définitivement consenti à vendre l'immeuble litigieux en signant la promesse synallagmatique de vente, la cour d'appel a violé l'article 1589 du code civil ;
7/ Alors que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant que M. S... et les époux A... avaient renoncé conjointement au bénéfice de la promesse synallagmatique de vente du 9 novembre 1998, sans répondre au moyen des époux A... tiré du fait que le contrat de location conclu avec M. S... avec effet du 1er décembre 1998 stipulait un montant de loyer mensuel de 1.660 francs correspondant très précisément au montant de la rente mensuelle fixée dans la promesse synallagmatique de vente du 9 novembre 1998 et que, dès novembre 1998, une somme de 1.660 francs était versée par les époux A... et quittancée par M. S... (conclusions d'appel, p. 31-32), la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
* *
*
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les réclamations des époux A... comme non fondées et notamment celle tendant à faire condamner Mme T... à leur payer une somme de 250.000 euros sur le fondement de l'article 555 du code civil ;
Aux motifs propres que « S'agissant enfin des travaux dont les époux A... se prévalent, ils ne viennent nullement contredire la renonciation conjointe des consorts S.../A... à la vente ; une partie des factures ou tickets de caisse concerne manifestement des travaux locatifs (entretien, embellissements) ; les autres travaux allégués portent sur l'aménagement d'un garage en atelier, la fermeture d'une terrasse, la rénovation d'une véranda, la création d'un appentis ; pour en attester, les époux A... produisent uniquement aux débats des photographies et des factures/tickets de caisse d'achat de matériaux ; rien n'indique que les époux A... ont présenté en leur qualité prétendue de propriétaires une demande d'autorisation administrative pour ces travaux, ou ont déposé une déclaration administrative de travaux. [
]
Par ailleurs, monsieur et madame A... sollicitent paiement de la somme de 250.000 euros, sur le fondement de l'article 555 du code civil, au titre des travaux qu'ils ont effectués dans le bien immobilier litigieux.
C'est à bon droit que le premier juge a relevé que l'article 555 du code civil est applicable aux rapports entre bailleurs et locataires à condition que le contrat conclu par les parties ne règle pas le sort des travaux.
C'est également à bon droit qu'il a fait application de l'article 2.3.4 des conditions générales du bail signé par les parties, aux termes duquel tous les embellissements ou améliorations faits par le locataire, resteront acquis au bailleur sans indemnité.
Monsieur et madame A... prétendent pour faire échec à l'application de l'article 2.3.4 précité que les travaux réalisés ne constituent pas de simples embellissements ou améliorations ; ce faisant, il leur appartient d'en rapporter la preuve ; les photographies produites aux débats et les factures ou tickets de caisse d'achat de matériaux ne sont probants ni sur la nature réelle des travaux effectués par les époux A..., ni sur leur coût, ni sur leur financement.
Le jugement sera par suite également confirmé quant au rejet de la demande en paiement de la somme de 250.000 euros » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés qu'« en ce qui concerne leur demande en paiement de la somme de 250.000 € au titre des travaux d'amélioration qu'ils ont effectués dans l'immeuble, si l'article 555 du code civil est applicable aux rapports entre bailleur et locataire, une demande sur ce fondement ne peut être accueillie que si le contrat conclu par les parties ne règle pas le sort de ces travaux.
Tel n'est pas le cas en présence de l'article 2.3.4 du contrat de bail.
En l'état de ces considérations, les réclamations de Monsieur et Madame A... doivent être rejetées comme non fondées » ;
Alors que la contradiction entre les motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en affirmant, pour rejeter la demande des époux A... en paiement de la somme de 250.000 euros au titre de l'article 555 du code civil, qu'une partie des factures ou tickets de caisse produits par les époux A... concerne des travaux locatifs (entretien, embellissements) et que les autres travaux allégués et attestés par des photographies et des factures/tickets de caisse d'achat de matériaux portent sur l'aménagement d'un garage en atelier, la fermeture d'une terrasse, la rénovation d'une véranda, la création d'un appentis, pour ensuite affirmer que les époux A... n'apportaient pas la preuve que les travaux réalisés ne constituaient pas de simples embellissements ou améliorations puisque les photographies produites aux débats et les factures ou tickets de caisse d'achat de matériaux n'étaient probants ni sur la nature réelle des travaux effectués par les époux A..., ni sur leur coût, ni sur leur financement, la cour d'appel, qui s'est contredite, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
