CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 22 octobre 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10413 F
Pourvoi n° U 19-24.128
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 OCTOBRE 2020
Mme T... I..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° U 19-24.128 contre l'arrêt rendu le 9 septembre 2019 par la cour d'appel de Limoges (chambre économique et sociale), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme H... E..., épouse W...,
2°/ à M. G... W...,
domiciliés tous deux [...],
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de Mme I..., de Me Le Prado, avocat de M. et Mme W..., après débats en l'audience publique du 8 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme I... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme I... et la condamne à payer à M. et Mme W... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille vingt.
Le conseiller referendaire rapporteur le president
Le greffier de chambre MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme I....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. et Mme W... à payer à Mme I... la somme de 10.000 euros seulement en réparation du préjudice causé par la perte d'exploitation ;
AUX MOTIFS QUE, dans le cadre du bail litigieux, Mme I... exploitait un fonds de commerce de salon de thé, restauration rapide, glacier, épicerie fine, vente de meubles et objets de décoration ; qu'elle déclare dans ses écritures avoir interrompu son activité de restauration depuis 2009 sans plus de précision, de sorte que l'on ignore si l'activité a cessé au cours de l'exercice clôturé au 30 juin 2009 ou au cours de l'exercice suivant ; que dans sa pièce n° 13, elle a retracé la chronologie des événements en datant de manière imprécise les premiers refoulements au dernier trimestre de l'année 2007 ; que pour autant, elle ne produit aucun élément permettant de confirmer l'apparition des désordres avant le mois de janvier 2009 ; qu'en effet, la première facture d'intervention pour un débouchage de canalisation correspond à une prestation effectuée le 26 janvier 2009 ; qu'il convient encore, d'une part, de constater que la première déclaration de sinistre en lien avec ces désordres date du 21 août 2010, soit bien après l'arrêt de son activité de restauration et, d'autre part, de relever qu'en l'état des pièces produites, aucune mise en demeure n'a été adressée au bailleur avant qu'elle ne décide d'arrêter son activité de restauration ; que pour aussi désagréable soient-ils, les désordres ne se sont pas manifestés de manière continue ; qu'en effet, les refoulements d'eaux usées sont apparus épisodiquement et ont cessé un peu plus d'un an avant la cessation totale d'activité ; que de même, les mauvaises odeurs localisées dans la chaufferie et dans les Wc n'étaient pas présentes en permanence comme cela ressort du rapport d'expertise judiciaire ; qu'en outre, il apparait que dans un avenant daté du 3 mars 2009, les parties sont convenues d'une baisse significative du loyer en raison des difficultés rencontrées par Mme I... pour régler le loyer, et ce « afin d'éviter une liquidation judiciaire » ; qu'il est d'ailleurs précisé dans cet avenant que celui-ci deviendra effectif à la condition que les dettes soient réglées dans le courant du mois de mars 2009 ; qu'au vu de ces éléments, rien ne permet de considérer que les premières difficultés économiques qui sont manifestement apparues avant le début de l'année 2009 sont en lien avec les désordres constatés par l'expert et qui se sont manifestés pour la première fois en janvier 2009 ; qu'il est d'ailleurs significatif que Mme I... ait fait le choix d'arrêter son activité de restauration avant même d'avoir effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur, ou d'avoir mis en demeure ses bailleurs de mettre fin aux désordres ; qu'en revanche, il est certain que les désordres qui se sont développés à compter du mois de janvier 2009 ont nécessairement eu une incidence sur l'activité qu'elle a maintenue dans son local commercial ; que compte tenu des aléas de l'activité commerciale, mais aussi de l'installation d'une boutique concurrente dans le local voisin dès le mois de novembre 2011, selon les indications mentionnées par Mme I... dans sa pièce n° 13, le préjudice subi par la locataire ne peut s'analyser qu'en une perte de chance ; que les documents comptables font apparaître que son résultat net comptable au 30 juin 2008 (exercice 2007/2008) était de 10.740 euros, mais il incluait l'activité de restauration ; que par la suite, le résultat net a fluctué au cours des exercices suivants entre 4.134 euros et 6.655 euros, soit en moyenne une diminution d'environ la moitié ; qu'il apparaît que le résultat net comptable était de 5.124 euros au 30 juin 2009, alors même que l'activité de restauration a perduré à tout le moins durant le second semestre 2008 au vu des déclarations de Mme I... ; qu'enfin, il doit être tenu compte de sa cessation d'activité intervenue au mois de juin 2014 ; qu'a vu de ces éléments, la perte de chance d'obtenir un meilleur résultat d'exploitation du 1er janvier 2009 au 30 juin 2014 sera évaluée à 10.000 euros ;
1) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen qu'il a relevé d'office, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, s'agisse du préjudice lié à ses pertes d'exploitation, Mme I... faisait valoir que « pour la période du 28 septembre 2006 au 30 juin 2007, période de tout début d'activité qui n'attendait donc que de prospérer, et seule pendant laquelle elle n'a pas subi de sinistre, son chiffre d'affaires s'est élevé à la somme de 77.000 euros, soit 103.000 euros rapporté à une année », « que sur la période du 30 juin 2007 au 30 juin 2008
le bénéfice de Mme I... a augmenté à 10.740 euros », et que « ses résultats comptables, l'activité de la requérante étant confrontée à l'ensemble des désordres ci-dessus rappelés
n'ont ensuite plus fait que se réduire jusqu'à des déficits de 630 à 7.693 euros pour les périodes du 30 juin 2013 au 30 juin 2014, et du 30 juin 2014 au 30 mars 2015 », de sorte que la perte d'exploitation, tenant compte « de l'arrêt total de la restauration, du déclin consécutif de l'ensemble des autres activités, la restauration participant à la dynamique globale du commerce », pouvait être fixée à la somme globale de 120.300 euros (cf. conclusions d'appel, p. 23, 24 et 31) ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux W... ont simplement demandé à voir débouter Mme I... de sa demande à ce titre (cf. p. 22 à 24 et p. 29) ; qu'en retenant, pour limiter à 10.000 euros l'indemnisation de Mme I... au titre de sa perte d'exploitation, que compte tenu des aléas de l'activité commerciale, mais aussi de l'installation d'une boutique concurrente dans le local voisin dès le mois de novembre 2011, le préjudice subi par la locataire ne pouvait s'analyser qu'en une perte de chance d'obtenir un meilleur résultat d'exploitation du 1er janvier 2009 au 30 juin 2014 (cf. p. 7), sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage, et de replacer la victime dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; que constitue un préjudice direct et certain, la perte d'exploitation résultant du trouble de jouissance subi par le locataire par la faute du bailleur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que M. et Mme W... étaient « responsables des préjudices résultant du refoulement des canalisations sur la période de janvier 2009 à mai 2013 et des remontées d'odeurs nauséabondes, sauf à retenir concernant l'évaluation du préjudices que les remontées d'odeurs ont perduré jusqu'au mois de juin 2014, au cours duquel Mme I... a cessé son activité », et qu'il était « certain que les désordres qui se sont développés à compter du mois de janvier 2009 ont nécessairement eu une incidence sur l'activité qu'elle a maintenu dans son local commercial » (cf. p. 6-7) ; que la perte d'exploitation subie par Mme I... sur les années 2009 à 2014 du fait du trouble de jouissance dont M. et Mme W... avaient été déclarés responsables constituait donc un préjudice direct et certain ; qu'en retenant au contraire que le préjudice subi par la locataire ne pouvait s'analyser qu'en une perte de chance d'obtenir un meilleur résultat d'exploitation du 1er janvier 2009 au 30 juin 2014, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1719 du même code.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. et Mme W... à payer à Mme I... la somme de 2.000 euros seulement en réparation du préjudice causé par la perte des droits à pension de retraite ;
AUX MOTIFS QUE, les droits à pension de retraite résultant du régime social des indépendants et notamment les trimestres acquis dépendent du montant des cotisations payées par l'assuré ; que son relevé de situation fait apparaître qu'elle n'a pas pu valider la totalité des trimestres du 1er janvier 2009 au 30 juin 2014 en raison de cotisations insuffisantes ; que la perte de chance d'obtenir un meilleur résultat d'exploitation du 1er janvier 2009 au 30 juin 2014 a été évalué à 10.000 euros, et le préjudice liée à la perte des droits à pension de retraite s'analyse de la même façon en une perte de chance qui sera évaluée à 2.000 euros ;
1) ALORS QUE la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen de cassation, du chef de dispositif ayant limité la condamnation de M. et Mme W... à payer à Mme I... la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la perte d'exploitation entraînera, par voie de conséquence, celle du chef de dispositif de l'arrêt ayant limité leur condamnation à payer à leur locataire la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la perte des droits à pension de retraite, en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur un moyen qu'il a relevé d'office, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, Mme I... faisait valoir que « cette situation dégradée a également logiquement impacté les droits à pension de retraite de Mme I... ; qu'elle n'a ainsi pas pu « valider » 10 trimestres sur ses 8 années d'exercice professionnel, ce qui n'aurait évidemment pas été le cas dans le cadre d'une activité commerciale « normale » exercée dans un local dont elle aurait pu jouir paisiblement et sans l'ensemble des désordres et des tracas rencontrés et largement démontrés ; qu'elle a ainsi perdu un trimestre en 2009, 2010, 2012 et 2015, et trois trimestres en 2013 et 2014 », de sorte que son préjudice devait être fixé à « 2.264 euros par trimestre, soit 22.640 euros pour l'ensemble de la période travaillée » (cf. conclusions d'appel, p. 26, 27 et 31) ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux W... ont simplement sollicité de voir débouter Mme I... de sa demande à ce titre (cf. p. 24 et 29) ; qu'en retenant, pour limiter à 2.000 euros l'indemnisation de Mme I..., que le préjudice liée à la perte des droits à pension de retraite s'analysait en une perte de chance (cf. p. 8), sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3) ALORS QUE le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage, et de replacer la victime dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; que constitue un préjudice direct et certain, la perte des droits à pension de retraite subie par le locataire par la faute du bailleur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que M. et Mme W... étaient « responsables des préjudices résultant du refoulement des canalisations sur la période de janvier 2009 à mai 2013 et des remontées d'odeurs nauséabondes, sauf à retenir concernant l'évaluation du préjudices que les remontées d'odeurs ont perduré jusqu'au mois de juin 2014, au cours duquel Mme I... a cessé son activité », et que « son relevé de situation fait apparaître qu'elle n'a pas pu valider la totalité des trimestres du 1er janvier 2009 au 30 juin 2014 en raison de cotisation insuffisantes » (cf. p. 6 et 8) ; que la perte des droits à pension de retraite subie par Mme I... sur les années 2009 à 2015 du fait du trouble de jouissance dont M. et Mme W... avaient été déclarés responsables constituait donc un préjudice direct et certain ; qu'en retenant au contraire que le préjudice subi par la locataire ne pouvait s'analyser qu'en une perte de chance, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1719 du même code.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme I... de sa demande au titre de la perte de chance de vendre son fonds de commerce ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des pièces produites que Mme I... avait engagé des pourparlers avec Mme F... en vue de lui céder son fonds de commerce à la fin de l'année 2010, et qu'un compromis de vente avait été signé ; que toutefois, Mme F... a attesté ne pas avoir renoncé à cet achat en raison de la survenance d'un nouveau sinistre, mais pour des raisons propres à la négociation commerciale et à la communication d'un certain nombre de documents ; qu'il n'est donc pas établi que Mme I... a été victime d'une perte de chance de vendre son fonds de commerce du fait des manquements de ses bailleurs ;
ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner, même sommairement, les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, Mme I... faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, qu'en 2011, alors même qu'elle était en redressement judiciaire et que la situation de son commerce était déjà dégradée, elle s'était vue « proposer le rachat de son fonds de commerce à hauteur de 65.000 € », somme qui correspondait « au chiffre d'affaires réalisé par (elle) sur la période du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010 », mais « cette vente a(vait) finalement échoué en raison de la survenance d'un nouveau sinistre ayant inquiété et « fait fuir » les acquéreurs potentiels
» (cf. p. 27) ; qu'à l'appui de ses prétentions, elle produisait un courriel en date du 18 août 2011, aux termes duquel l'acquéreur potentiel lui indiquait se désengager « de manière ferme et définitive », au motif qu'elle avait « trouvé le salon de thé baigné d'eaux usées et de matières diverses », et que le voisinage lui avait indiqué « qu'il s'agissait d'un problème connu et régulier » ; qu'en retenant qu'il n'était pas établi que Mme I... avait été victime d'une perte de chance de vendre son fonds de commerce du fait des manquements de ses bailleurs, sans examiner, même sommairement, cet élément de preuve pourtant déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. et Mme W... à payer à Mme I... la somme de 1.040 euros seulement au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre intérêt au taux légal à compter du 10 janvier 2015 ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il ne résulte ni des écritures ni des pièces des parties qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession du local par Mme I... ; qu'elle est donc réputée les avoir reçus en bon état d'entretien ; que le constat d'huissier établi le 7 août 2015 en présence de la locataire fait clairement apparaître que les lieux ont été restitués en mauvais état ; que toutefois, comme l'ont relevé de manière pertinente les premiers juges, une partie des dégradations est manifestement en lien avec les désordres subis par la locataire et qui ne lui sont pas imputables ; qu'en revanche, il a pu être constaté que les murs présentaient de nombreuses traces de chevilles non rebouchées, que des biens mobiliers avaient été abandonnés dans la cave, que les interrupteurs avaient été enlevés laissant pendre des fils électriques et que la cuvette des toilettes avait également été enlevée ; que ces éléments ne sont pas en lien avec les désordres subis par la locataire et ils justifient qu'une partie du dépôt de garantie soit retenue ; que Mme I... se saurait se prévaloir des travaux de rénovation de la vitrine qu'elle a effectués dans la mesure où ceux-ci ont fait l'objet d'un accord contractuel consacré dans l'avenant n° 1 qui prévoyait qu'en contrepartie, les bailleurs renonçaient à réclamer le droit au bail ; que de même, elle ne saurait invoquer des frais engagés pour l'achat d'une chaudière dès lors qu'il ne ressort pas des justificatifs qu'elle produit (un courrier d'un particulier attestant de la vente d'une chaudière d'occasion), que ladite chaudière était bien destinée à ce local ; qu'au vu de ces éléments, il apparaît que les premiers juges ont fait une juste appréciation du montant de la retenue à opérer ; que leur décision sera confirmée, y compris sur la date des intérêts dus à compter de la résiliation du bail ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le bail commercial prévoyait le versement d'un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer, soit 2.080 euros, somme qui serait restituée au preneur en fin de contrat, déduction faite des sommes qui pourraient être dues pour quelque cause que ce soit ; qu'en l'espèce, M. et Mme W... produisent en pièce 41 un constat d'huissier en date du 7 août 2015 dont il résulte que la première et la deuxième pièce présentent plusieurs trous de chevilles, le plafond présente des trous d'où sortent des câbles électriques, la peinture présente des manques, des boursouflures et des écailles ; que le mur du couloir présente des trous, des traces d'une matière de couloir blanchâtre ; que la grande salle présente au sol des dalles en bois retirées et morcelées, le mur en pierre et enduit présente des tâches blanches et des tâches noires, des câbles sortent du plafond et sont reliées à des douilles ; que les sanitaires présentent des murs aux traces noires, la porte d'accès n'a ni serrure, ni poignée ; le sol de la chaufferie présente des carreaux de carrelage cassés, les murs présentent des trous de cheville, au coin sud-ouest de la pièce, un tuyau en Pvc et un tuyau de cuivre ne sont pas raccordés ; que de l'autre côté de la pièce arrière du local, se trouve une autre pièce dont les murs présentent des trous de cheville, des trous plus grands entourés de quatre trous de cheville et dont sortent des fils électriques dénudés ; que la cave présente divers objets : un four électrique, de la vaisselle et des fleurs artificielles, notamment ; que de l'ensemble de ces éléments, il ressort que les locaux loués sont en mauvais état ; que cependant, une partie des désordres n'est pas imputable à Mme I... puisqu'ils résultent de l'humidité du local dont M. et Mme W... sont responsables, il en est ainsi des tâches noires et blanchâtres sur les murs, des dalles de bois abîmées, des boursouflures et écailles de la peinture ; qu'en revanche, certains désordres sont directement imputables à Mme I... en ce que les murs présentent de nombreuses traces de chevilles non rebouchées, des biens mobiliers abandonnés dans la cave, des interrupteurs enlevés laissant pendre des fils électriques et l'enlèvement de la cuvette des toilettes ; qu'en conséquence, il convient de dire que M. et Mme W... ne sauraient imputer à Mme I... la totalité des désordres affectant le local et que le procès-verbal de constat ne justifie la retenue du dépôt de garantie que pour la moitié de son montant ; qu'il convient donc de condamner M. et Mme W... à payer à Mme I... la somme de 1.040 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2015 ;
ALORS QUE le défaut de réponse à conclusion constitue un défaut de motif ; que dans ses conclusions d'appel, Mme I... faisait expressément valoir qu'elle avait rendu les clés en mai 2015, et que l'état des lieux n'avait été réalisé que trois mois plus tard, le 7 août 2015, alors que les serrures avaient été entre-temps remplacées par les époux W..., de sorte qu'il n'était pas établi que les désordres relevés par l'huissier et qui lui étaient imputés, avaient eu lieu pendant la période pendant laquelle elle avait eu la jouissance des lieux (cf. p. 29-30) ; qu'en omettant de répondre à ce moyen péremptoire, de nature à écarter toute responsabilité de sa part dans les désordres constatés dans l'état des lieux de sortie, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné Mme I... à payer à M. et Mme W... la somme de 20.005,37 euros au titre des loyers pour la période du 1er mars 2012 au 30 juin 2014, et indemnités d'occupation de juillet 2014 à avril 2015 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, les premier juges se sont livrés à une analyse précise et exacte des accords intervenus entre les parties quant au montant des loyers tout au long de la période contractuelle ; qu'ils ont pu en déduire par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, que Mme I... restait redevable de la somme de 9.180 euros au titre des loyers pour la période du 1er mars 2012 au 31 mai 2014, ainsi que de la somme de 10.400 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus de juillet 2014 à la fin du mois d'avril 2015 (Mme I... a quitté les lieux le 30 avril 2015) ; qu'en revanche, s'agissant du loyer du mois de juin 2014 duquel Mme I... a déduit l'avoir de charges que ses bailleurs lui avaient notifié pour les années 2011, 2012 et 2013, il incombait à ces derniers de rapporter la preuve du paiement de ces trois avoirs d'un montant global de 236,02 euros, ce qu'ils n'ont pas fait ; que cette somme doit donc être déduite du loyer qui était dû à hauteur de 1.070 euros, outre le paiement partiel à hauteur de 408,61 euros ; que Mme I... est donc redevable de la somme de 20.005,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayée jusqu'au 30 avril 2015 ; qu'elle n'est pas fondée à invoquer l'exception d'inexécution pour s'opposer au paiement de cette somme dès lors que, malgré le trouble de jouissance dont elle a été victime, ce trouble n'a pas entraîné l'impossibilité totale de jouir du local puisqu'il s'est manifesté de manière ponctuelle et qu'en outre, elle a bénéficié de réductions substantielles du montant du loyer ; qu'elle sera donc condamnée à payer aux bailleurs la somme de 20.005,37 euros ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES, QUE, sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers, les parties produisent aux débats le bail commercial et ses avenants dont il résulte que le 15 décembre 2015, ils sont convenus d'un loyer annuel de 12.480 euros (soit 1.040 euros par mois et d'une provision mensuelle de 37 euros, le premier loyer étant dû au 1er mars 2006 ; que par un premier avenant, elles sont convenues de la progressivité suivante : - du 1er mars 2006 au 30 avril 2006 : 540 euros ; - du 1er mai 2006 au 28 février 2007 : 850 euros ; du 1er mars 2007 au 29 février 2008 : 960 euros ; - à partir du 1er mars 2008 : 1.040 euros ; que selon un deuxième avenant en date du 3 mars 2009, les parties, afin d'éviter une liquidation judiciaire, s'accordent pour la période du 1er janvier 2009 au 30 juin 2010, pour fixer le loyer à la somme de 540 euros, outre la moitié des allocations de logement, 130 euros, soit 670 euros ; que par un troisième avenant du 3 avril 2010, le loyer a été réduit à 700 euros à compter du 1er avril 2010 ; qu'en vertu d'un dernier avenant du 1er juillet 2010, les parties sont convenues d'une réduction du loyer à 750 euros du 1er juillet 2010 au 28 février 2012 ; que pour la période de juillet 2010 à février 2012, en vertu des stipulations contractuelles rappelées ci-dessus, Mme I... était tenue de régler la somme de 750 euros par mois ; que M. et Mme W... réclament sur la période de 18 mois le paiement de 13.500 euros, ils déclarent avoir reçu 12.600 euros, ce que Mme I... ne conteste pas ; qu'il résulte des éléments de preuve produits par Mme I... qu'en réalité, et malgré l'avenant du 1er juillet 2010, les bailleurs ont consenti à Mme I... une diminution du loyer à hauteur de 700 euros ; qu'en effet, Mme I... produit l'état des créances de M. et Mme W... établi le 13/02/2012 concernant deux loyers échus pour un montant de 1.498 euros, ce qui ne saurait correspondre à deux loyers de 750 euros, mais plus exactement à deux loyers d'un montant de 700 euros et deux provisions sur charges à 49 euros ; qu'elle produit également un Sms en date du 20 février 2012 constaté par huissier dans lequel Mme W... demande le paiement du loyer pour « 740 euros », ce qui ne saurait d'avantage correspondre à un loyer de 750 euros, outre les charges, mais qui correspond à un loyer de 700 euros, outre une provision sur charges de 40 euros (le bailleur dans un décompte des charges 2010 a précisé qu'à compter du 1er janvier 2011, les provisions sur charges seraient de 40 euros par mois) ; qu'en conséquence, il convient de dire que, pour la période considérée, le loyer était de 700 euros et de débouter M. et Mme W... de leur demande au titre des loyers pour la période de juillet 2010 à février 2012 ; que pour la période de mars 2012 à mai 2014, en vertu des stipulations précédemment rappelées, Mme I... était débitrice d'un loyer mensuel de 1.040 euros ; que les éléments de preuve qui pouvaient être retenus contre l'avenant du 1er juillet 2010 ne concernent pas la période commençant en mars 2012 ; qu'en conséquence, sur la période considéré, le loyer était de 10.400 euros : que du 1er mars 2012 au 31 mai 2014, Mme I... devait régler 27 x 1.040 = 28.080 euros, elle a réglé 18.900 euros ; qu'elle reste devoir la somme de 9.180 euros (
) ; que pour la période de juillet 2014 à mai 2015, le loyer était d'un montant de 1.040 euros et Mme I... n'a versé aucune somme à ce titre ; qu'elle fait valoir, mais sans en apporter la preuve, que la dégradation des locaux était telle qu'elle a imposé la fermeture de son commerce ; que Mme I... succombant à rapporter la preuve de la cause justifiant son exception d'inexécution, il convient de dire qu'elle était débitrice d'un loyer de 1.040 euros pour la période allant du 1er juillet 2014 au 10 janvier 2015, date de résiliation du bail, puis d'une indemnité d'occupation du même montant jusqu'au début du mois de mai 2015, date de la remise effective des clés, conformément aux termes des courriers officiels échangés entre avocats ; qu'en conséquence, il convient de condamner Mme I... à payer à M. et Mme W... la somme de 10.400 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation de juillet 2014 à avril 2015 ;
1) ALORS QUE le caractère consensuel d'un contrat n'impose pas que les volontés contractuelles soient formulées de manière expresse ; qu'en l'espèce, Mme I... faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, que par la volonté conjointe des parties, l'avenant du 1er juillet 2010 n'était jamais entré en vigueur, et que le loyer avait été fixé à 700 euros mensuels (cf. p. 7) ; que la cour d'appel a elle-même constaté, par motifs adoptés, que malgré l'avenant du 1er juillet 2010, les bailleurs avaient consenti à Mme I... une diminution du loyer à hauteur de 700 euros, que l'état des créances de M. et Mme W... établi le 13 février 2012 pour deux loyers échus, correspondait à deux loyers d'un montant de 700 euros et deux provisions sur charges de 49 euros, et que par Sms du 20 février 2012 constaté par huissier, Mme W... demandait le paiement du loyer avant le 15 de chaque mois pour 740 euros, ce qui correspondait à un loyer de 700 euros, outre une provision sur charges de 40 euros (cf. jugement, p. 10) ; qu'il résultait de l'ensemble de ces éléments qu'un accord était intervenu entre les parties pour modifier le montant du loyer du bail originaire du 15 décembre 2005, et y substituer un loyer mensuel de 700 euros ; qu'en fixant le montant du loyer à 1.040 euros pour la période de mars 2012 à mai 2014, et au même montant l'indemnité d'occupation pour la période de juillet 2014 à mai 2015, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2) ALORS, subsidiairement, QUE la renonciation à un droit résulte d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé, par motifs adoptés, que malgré l'avenant du 1er juillet 2010, les bailleurs avaient consenti à Mme I... une diminution du loyer à hauteur de 700 euros, que l'état des créances de M. et Mme W... établi le 13 février 2012 pour deux loyers échus, correspondait à deux loyers d'un montant de 700 euros et deux provisions sur charges de 49 euros, et que par Sms du 20 février 2012 constaté par huissier, Mme W... demandait le paiement avant le 15 de chaque mois du loyer pour 740 euros, ce qui correspondait à un loyer de 700 euros, outre une provision sur charges de 40 euros (cf. jugement, p. 10) ; qu'il résultait de ces constatations que M. et Mme W... avait nécessairement manifesté la volonté claire et non équivoque de renoncer à l'application du loyer contractuellement fixé lors de la signature du bail du 15 décembre 2005, et y substituer un loyer mensuel de 700 euros ; qu'en fixant néanmoins le montant du loyer à 1.040 euros pour la période de mars 2012 à mai 2014, et au même montant l'indemnité d'occupation pour la période de juillet 2014 à mai 2015, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a derechef violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3) ALORS, en toute hypothèse, QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner, même sommairement, les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que dans ses conclusions d'appel, Mme I... faisait valoir qu'elle avait cessé de payer son loyer à compter du mois de juillet 2014, « en raison de l'importante dégradation de son local commercial devenu totalement inutilisable et de l'impossibilité consécutive pour (elle) de recevoir sa clientèle dans de telles conditions » cf. p. 8-9) ; qu'à l'appui de ses prétentions, elle produisait un procès-verbal de constat du 20 juin 2014, aux termes duquel l'huissier indiquait que « dans tout le dégagement vers le magasin, le parquet est gonflé et décollé du sol, les lamelles du parquet sont pour bonne partie décollées et en tas le long du radiateur notamment. La situation par rapport aux constatations établies le 30 avril 2014 s'est considérablement aggravée », et ajoutait que « le parquet est décollé avec lamelles jonchant le sol dans pratiquement l'intégralité de la surface du salon mais plus notoirement encore dans le milieu de pièce », que « sous la pression du pied, le parquet s'enfonce, vraisemblablement il est soulevé un peu partout dans le salon de thé » ; qu'en retenant que malgré le trouble de jouissance dont elle avait été victime, celuici n'avait pas entraîné l'impossibilité totale de jouir du local puisqu'il s'était manifesté de manière ponctuelle, sans examiner, même sommairement, cet élément de preuve pourtant déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
