COMM.
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 14 octobre 2020
Rejet non spécialement motivé
M. GUÉRIN, conseiller doyen
faisant fonction de président
Décision n° 10289 F
Pourvoi n° N 18-11.146
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 14 OCTOBRE 2020
Mme H... C... X..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° N 18-11.146 contre l'arrêt rendu le 27 novembre 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 10), dans le litige l'opposant au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris, domicilié [...] , agissant sous l'autorité du directeur général des finances publiques, domicilié [...] , défendeur à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Lion, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de Mme C... X..., de la SCP Foussard et Froger, avocat du directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris, agissant sous l'autorité du directeur général des finances publiques, après débats en l'audience publique du 1er septembre 2020 où étaient présents M. Guérin, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Lion, conseiller référendaire rapporteur, Mme Darbois, conseiller, M. Douvreleur, avocat général, et Mme Fornarelli, greffier de chambre,
la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme C... X... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme C... X... et la condamne à payer au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris, agissant sous l'autorité du directeur général des finances publiques, la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze octobre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour Mme C... X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'ensemble des demandes de Mme H... C... X... qui tendaient à la réformation de la décision d'acceptation partielle de réclamation du 20 septembre 2013 en ce qu'elle a valorisé les parts de la SCI SIGEP lui revenant à la somme de 2 110 566 €, à ce qu'il soit jugé que la valeur de ses parts est de 528 971 €, à ce que soit prononcé le dégrèvement des droits de succession contestés et à ce que soit prononcé le remboursement du trop-perçu des droits de succession versés ;
AUX MOTIFS QUE les 5.387 parts sociales de la société SIGEP ont été évaluées dans la déclaration de succession à la somme de 2.533.333 € correspondant au tiers du prix de vente du terrain et des bâtiments à usage de bureaux situés [...] ; qu'il y est mentionné que les parts sont évaluées provisoirement dans l'attente de la vente et de la délibération de la société sur les comptes sociaux au tiers de la valeur du terrain pour lequel une promesse de vente a été signée suivant acte reçu par Maître O..., notaire à Paris, le 7 mai 2010 au prix de 7.600.000 € ; que l'article R194 alinéa 2 du livre des procédures fiscales dans sa rédaction applicable à l'espèce dispose que : « lorsque ayant donné son accord à la rectification ou s'étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition en démontrant son caractère exagéré. Il en est de même lorsque l'imposition a été établie d'après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou d'après le contenu d'un acte présenté par lui à la formalité de l'enregistrement » ; que, se prévalant de cette faculté, l'appelante a présenté une contestation le 8 août 2012 et demande à la cour de chiffrer lesdites parts sociales à 528.971 €, les services fiscaux admettant une surévaluation de la déclaration et demandant de chiffrer les parts à 2.110.556 € selon sa proposition d'admission partielle du 20 septembre 2013 ; qu'il appartient à l'appelante qui conteste sa déclaration du 31 janvier 2011 de prouver que la valeur des parts, au jour de la déclaration, portait sur un montant inférieur ; que Mme C... X... expose que la valorisation au montant déclaré de 2.533.333 € correspondant au tiers des droits de M. Q... X... dans une promesse de vente sous condition suspensive consentie le 7 mai 2010 au profit de la société Gogedim Résidence portant sur les 16.100 parts sociales de la société SIGEP pour un prix de vente de 7.600.000 € ; qu'elle soutient que la valeur du bien immobilier au jour de la signature de la promesse de vente ne doit pas être confondue avec la valeur du bien après réalisation des conditions suspensives qui n'étaient pas réalisées au jour du décès de M. X... ; que ce prix de 7.600.000 € correspond uniquement à la somme que la société Cogedim acceptait de payer en 2010 pour disposer du bien sous réserve de la réalisation préalable des conditions suspensives qui n'ont jamais été réunies peu important que le bien ait finalement été vendu à la Cogedim le 7 juillet 2016 pour un montant de 8.100.000 € ; que Mme C... X... poursuit en indiquant qu'il convient de se reporter à une expertise amiable établie en avril 2012 par M. A... qui a adopté une évaluation multi-méthode et a chiffré à 2.139.000 € la valeur vénale moyenne de l'ensemble immobilier ; que la promesse de vente sous condition suspensive consentie à la société Cogedim le 7 mai 2010 est devenue caduque faute de réalisation dans les délais des conditions suspensives notamment celle portant sur l'acquisition par la bénéficiaire du terrain voisin, la vente ayant ensuite été conclue le 7 juillet 2016 pour un montant de 8.100.000 € ; que les premiers juges ont justement relevé que la promesse de vente ne s'analysait pas en une simple offre d'achat non suivie d'effet mais un engagemen ferme et irrévocable pris par la société Cogedim d'acquérir au prix convenu, sous la seule condition de réalisation des conditions suspensives indépendant de la volonté du bénéficiaire ; que conformément à l'article 1179 du code civil, « la condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l'engagement a été contracté » ; que le prix de vente retenu dans la promesse tient compte de l'emplacement du terrain et de sa superficie ; qu'il n'est nullement justifié que la société Cogedim Résidence se serait engagée pour un montant supérieur à celui du marché dans la perspective d'un regroupement avec l'achat d'un autre terrain voisin qui a fait l'objet d'une des conditions suspensives ; que les premiers juges ont également justement écarté l'estimation faite par M. A... dont les termes de comparaison portent sur des ventes majoritairement conclues en 2008 et 2009, alors que l'année de référence était 2010, le décès de M. X... étant survenu le 22 août ; que M. A... propose un prix au mètre carré de 1.100 € alors que ses propres référence se situent entre 3.000 et 5.000 € ; que l'appelante ne prouve pas avoir surévalué les parts sociales de la SCI SIGEP dans sa déclaration de succession du 22 mars 2011 ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur la valeur vénale du bien immobilier à la date du décès : il résulte de la déclaration de succession enregistrée le 22 mars 2011 que la valeur au décès des 5.367 parts sociales de la SCI SIGEP « propriétaire seulement d'un terrain sis à [...] , cadastré section [...] , pour une superficie de 2.343 m², sur laquelle existe une construction à usage de bureaux d'une superficie d'environ 1.340 m² composée de 5 étages sur rez-de-chausée et sous-sol, bâtiment annexe d'environ 270 m² en rez-de chaussée et parking en sous-sol comprenant 68 emplacements est provisoirement évaluée, dans l'attente d'une vente et de la délibération de la société sur les comptes sociaux, au tiers de la valeur du terrain pour lequel une promesse de vente a été signée suivant acte reçu par Me O..., notaire à Paris, le 7 mai 2010 au prix de 7.600.000 € dont le tiers est de deux millions cinq cent trente trois mille trois cent trente trois euros » ; qu'aux termes de la promesse de vente du 7 mai 2010, la société SIGEP représentée par ses trois associés, T..., Q... et Y... X..., confère à la société Cogedim Résidence, qui l'accepte, la faculté d'en demander ou non la réalisation et les parties convenant expressément que faute pour la bénéficiaire de la promesse de signer l'acte de vente alors que les conditions suspensives sont réalisées, il est déchu de son droit d'exiger la réalisation et une indemnité d'immobilisation peut être appliquée ; qu'il résulte également de cet acte que la société Compagnie d'Affrètement et de Transports (CAT) bénéficiaire d'un bail commercial sur les biens immobiliers objets de la promesse mais dans lesquels elle n'exploite plus aucun fonds de commerce intervient à l'acte qui prévoit la résiliation amiable dudit contrat de bail ainsi que le versement d'indemnités au locataire par le bénéficiaire de la promesse ; que l'acte du 7 mai 2010 stipule en outre, que la vente en cas de réalisation de la promesse, aura lieu moyennant le paiement d'un prix hors taxe net vendeur de 7.600.000 € ; qu'enfin les conditions suspensives à la réalisation desquelles est subordonnée la promesse et dont seule la société Cogedim Résidence peut se prévaloir tiennent, outre la justification d'une origine de propriété, l'obtention d'un état hypothécaire et d'une note d'urbanisme et à l'exclusion du bien du périmètre de fouilles archéologiques, à : -la modification simplifiée du plan d'urbanisme de la ville de [...] ayant our objet de supprimer totalement l'emplacement réservé situé sur les parcelles cadastrée section [...] et [...] permettant ainsi la réalisation du projet du bénéficiaire, modification devant être initiée par la commune avant le 30 juin 2010, -l'obtention par le bénéficiaire de la promesse sur partie du terrain objet de celle-ci et sur partie du terrain voisin cadastré [...] d'un permis de construire des immeubles et des maisons de villes d'une superficie hors d'oeuvre totale de 8.850 m² en logement libre et 400 m² d'équipements sportifs, -la production d'une étude de sol et de sous-sol, -la signature par la société Cogedim Résidence d'une promesse de vente sur la partie à détacher provenant du terrain voisin cadastré [...] appartenant à la communauté d'agglomération du Val de Seine au plus tard le 30 octobre 2010 ; que la promesse a été consentie pour un délai expirant le 31 mars 2011, ouvant être prorogé ; qu'à ce titre, Mme H... C... X... verse aux débats un courrier du 1er décembre 2014 de la société Cogedim, adressé à la société SIGEP démontrant que la promesse n'est devenue caduque que le 30 novembre 2014 au motif que « malheureusement, nos propositions financières pour la prorogation de nos accords n'ayant pas retenu votre attention, nous vous informons que nous ne sommes pas en mesure de procéder à la réalisation de la promesse précitée dans la mesure où nous ne disposons pas d'autorisations administratives devenues définitives » ; qu'il ressort de ces éléments que la promesse de vente du 7 mai 2010, si elle n'a finalement pas été réalisée, ne s'analyse pas pour autant comme le soutient Mme H... C... X..., en une offre d'achat non suivie d'effet ; qu'en effet, la promesse de vente a été acceptée par le bénéficiaire et la société SIGEP s'est engagée de manière ferme et irrévicable à vendre le bien à la société Cogedim Résidence sans pouvoir s'y refuser ni pouvoir conférer pendant toute la durée de la promesse aucun droit réel ou charge à un tiers si ce n'est avec le consentement du bénéficiaire ; que pour sa part, la société Cogedim Résidence s'est engagée à réaliser la vente dès lors que les conditions suspensives seraient levées sauf à verser au promettant une indemnité d'immobilisation d'un montant de 7.600.000 € ; qu'en outre, les parties ont convenu d'un prix de vente ferme et définitif de 7.600.000 € dont il ne ressort pas de la promesse de vente qu'il a été fixé en fonction de la seule réalisation des conditions suspensives tenant à la modification du plan local d'urbanisme et à l'obtention de permis de démolir et de construire sur la parcelle acquise comme sur la parcelle voisine à acquérir par la société Cogedim Résidence ; qu'à ce titre, l'obtention de ces autorisations et modificatif conditionne l'engagement même de signer l'acte de vente de la société Cogedim Résidence car elle dépend de la volonté de tiers au contrat de vente et présente un aléa ; que pour autant, Mme H... C... X... ne justifie pas que les parties ont convenu d'une majoration du prix du bien à céder stipulé dans la promesse de vente dépendant de la réalisation effective de ces conditions suspensives majorant excessivement sa valeur vénale réelle ; que de plus, il n'est pas contesté que le prix de vente stipulé dans la promesse de vente résulte d'une négociation entre la société SIGEP et la société Cogedim Résidence et partant, il reflète le jeu normal de l'offre et de la demande dans un marché réel ; que de même, si les parties ont pu prendre en compte les possibilités de réalisation de l'opération de promotion immobilière envisagée par la société Cogedim Résidence sur le terrain onjet de la promesse pour fixer son prix de vente, ces possibilités dépendent également des caractéristiques intrinsèques du bien, en particulier son emplacement et sa superficie ; qu'il n'est pas non plus sérieusement contesté qu'il se fonde sur l'état du bien immobilier et prend en compte le fait qu'il est grevé d'un bail au profit de la société CAT qui est intervenue à la promesse de vente ; qu'en tout état de cause, le prix stipulé dans la promesse acceptée par la société Cogedim Résidence correspond à la somme qu'un acquéreur est prêt à payer en mai 2010 pour acquérir l'ensemble immobilier appartenant à la société SIGEP et ce moins de trois mois avant le décès de Q... X... survenu le 22 août 2010 ; que dès lors, la promesse de vente du 7 mai 2010 concrétise un projet de transaction qui n'a finalement pas abouti en raison de faits extérieurs à la volonté des parties et Mme H... C... X... échoue à démontrer que le prix qu'elle contient ne eflète pas la valeur vénale réelle, au moment du décès, du bilan immobilier constituant le principal actif de la société SIGEP ; que la prise en compte de ce prix de vente dans l'appréciation de la valeur des parts de cette société telle que déclarée à la succession de Q... C... et telle que réévaluée dans la décision du 20 septembre 2013 est donc justifiée de même que la prise en compte des actifs mobiliers de la société SIGEP et de son passif ; que dans ces conditions, le recours à la méthode de comparaison des prix de vente de biens juridiquement similaires comme sa combinaison avec des méthodes d'évaluation dites financières proposé par Mme H... C... X... ne saurait présenter plus de pertinence que les éléments retenus par l'administration fiscale et la méthode de valorisation appliquée ; qu'à ce titre, il convient de relever que les huit ventes de locaux à usage de bureaux situés à [...] présentées dans le rapport de M. A... recueillis dans la base de données des notaires ont eu lieu majoritairement en 2008 et 2009 alors que le décès est survenu en août 2010 et qu'elles portent toutes sur des biens d'une superficie largement inférieure (de 64 à 697 m²) à celle de l'ensemble immobilier de la société SIGEP (2343 m²) ; que de plus, elle font ressortir un prix au mètre carré de l'ordre de 3000 à 5000 €, alors que M. A... retient, sans en donner l'explication, une valeur moyenne de 1.100 € le mètre carré, la promesse de vente du bien de la société SIGEP faisant pour sa part ressortir un prix au mètre carré de 3243 € ; qu'il est également à souligner que la vente de la parcelle voisine d'une superficie de 1455 m² dite Terrain CAT, située [...] par la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest à la société Cogedim Résidence, constituant l'une des conditions suspensives de la promesse, a été approuvée le 10 mai 2012 au prix de 7.810.000 € ; que dans ces conditions, Mme H... C... X... ne rapporte pas la preuve de l'erreur affectant la valeur des 5367 parts sociales de la SCI SIGEP telle qu'initialement déclarée puis retenue par l'administration fiscale dans sa décision d'admission partielle du 20 septembre 2013 en ce qu'elle se base sur la valeur du bien immobilier situé [...] correspondant à un tiers du prix de 7.600.000 € stipulé dans la promesse de vente dudit bien en date du 7 mai 2010 ;
1° ALORS QUE la valeur des titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu'aurait déterminé le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel à la date du fait générateur de l'impôt ; que la valeur des biens compris dans une succession doit être établie en l'état de ces biens au jour du décès et les circonstances postérieures ne peuvent affecter cette valeur; qu'en affirmant néanmoins, pour débouter Mme H... C... X... de ses demandes, que la promesse de vente sous conditions suspensives, consentie par la société SIGEP à la société Cogedim Résidence le 7 mai 2010 pour un prix de 7.600.000 €, était devenue caduque faute de réalisation dans les délais des conditions suspensives notamment celle portant sur l'acquisition par la bénéficiaire du terrain voisin, la vente ayant ensuite été conclue le 7 juillet 2016 pour un montant de 8.100.000 €, la cour d'appel, qui s'est fondée sur un élément postérieur à la date du décès, a violé les articles 666, 761 du code général des impôts et R194 alinéa 2 du livre des procédures fiscales;
2° ALORS QUE la valeur des titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu'aurait déterminé le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel à la date du fait générateur de l'impôt ; que la valeur des biens compris dans une succession doit être établie en l'état de ces biens au jour du décès et les circonstances postérieures ne peuvent affecter cette valeur; qu'en affirmant encore que la vente de la parcelle voisine d'une superficie de 1455 m², dite terrain CAT, située [...] par la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest à la société Cogedim a été approuvée le 10 mai 2012 au prix de 7.810.000 €, la cour d'appel, qui s'est fondée sur un élément postérieur à la date du décès, a violé les articles 666, 761 du code général des impôts et R194 alinéa 2 du livre des procédures fiscales;
3° ALORS QUE la valeur des titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu'aurait déterminé le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel à la date du fait générateur de l'impôt; que la moins value résultant de l'existence d'un bail doit être prise en considération pour fixer la valeur vénale du bien qui en est l'objet, dont ce bail affecte la valeur intrinsèque au jour du fait générateur de l'impôt ; qu'en retenant que le prix stipulé dans la promesse de vente, consentie par la société SIGEP à la société Cogedim Résidence le 7 mai 2010, d'un montant de 7.600.000 € se fonde sur l'état du bien immobilier et prend en compte le fait qu'il est grevé d'un bail au profit de la société CAT, qui est intervenue à la promesse de vente, la cour d'appel a statué par une simple affirmation, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
4° ALORS QUE la valeur des titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu'aurait déterminé le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel à la date du fait générateur de l'impôt; qu'en affirmant encore que si les parties ont pu prendre en compte les possibilités de réalisation de l'opération de promotion immobilière envisagée par la société Cogedim Résidence sur le terrain, objet de la promesse de vente, ces possibilités dépendent également des caractéristiques intrinsèques du bien, en particulier son emplacement et sa superficie et en ajoutant que le prix stipulé dans la promesse acceptée par la société Cogedim Résidence correspond à la somme qu'un acquéreur est prêt à payer en mai 2010 pour acquérir l'ensemble immobilier appartenant à la société SIGEP moins de trois mois avant le décès de Q... X..., survenu le 22 octobre 2010, la cour d'appel, qui s'est déterminée par des éléments intéressant la personne du bénéficiaire de la promesse de vente et plus particulièrement les convenances personnelles de la société Cogedim et non la valeur objective des titres non cotés de la société SIGEP sur le marché à la date du fait générateur de l'impôt, a violé les articles 666, 761 du code général des impôts et R194 alinéa 2 du livre des procédures fiscales ;
5° ALORS QUE la valeur des titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu'aurait déterminé le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel à la date du fait générateur de l'impôt; qu'une offre d'achat, non suivie d'effet, ne constitue pas un terme de comparaison permettant d'établir la valeur vénale effective du bien à la date du fait générateur de l'impôt ; qu'en affirmant néanmoins que la promesse de vente ne s'analysait pas en une simple offre d'achat non suivie d'effet mais en un engagement ferme et irrévocable pris par la société Cogedim Résidence d'acquérir au prix convenu sous la seule condition de la réalisation des conditions suspensives indépendante de la volonté du bénéficiaire, sans rechercher si le prix de 7.600.000 € n'avait pas été fixé compte tenu du souhait de la société Cogedim Résidence de réaliser une opération globale de promotion immobilière, qui supposait la réalisation de diverses conditions suspensives, notamment la modification du plan local d'urbanisme, de sorte qu'il s'agissait d'une offre d'achat non suivie d'effet, en raison de la non réalisation des conditions suspensives, offre qui ne constituait pas un terme de comparaison permettant d'établir la valeur vénale effective du bien à la date du fait générateur de l'impôt, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 666, 761 du code général des impôts et R194 alinéa 2 du livre des procédures fiscales ;
6° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent se borner à viser les éléments de preuve versés aux débats, sans les analyser ne serait-ce que sommairement ; qu'en retenant que Mme H... C... X... ne rapportait pas la preuve de l'erreur affectant la valeur des 5367 parts sociales de la SCI SIGEP telle qu'initialement déclarée puis retenue par l'administration fiscale dans sa décision d'admission partielle du 20 septembre 2013 en ce qu'elle se basait sur la valeur du bien immobilier situé [...] correspondant à un tiers du prix de 7.600.000 € stipulé dans la promesse de vente dudit bien en date du 7 mai 2010, sans analyser, ne serait-ce que sommairement, la lettre de Mme F... N..., présidente de Gogedim Paris Métropole en date du 1er avril 2016, régulièrement versée au débat en pièce n° 10, qui indiquait : «Cette promesse de vente était subordonnée à la réalisation de plusieurs conditions suspensives notamment à l'obtention d'un permis de construire ayant acquis un caractère définitif et à la modification simplifiée du Plan local d'urbanisme par la Commune de [...] avant le 30 juin 2010.
A défaut de la réalisation de ces conditions suspensives, cette promesse de vente devenait caduque et de ce fait la société Cogedim n'était pas disposée à payer une somme de 7.600.000 € pour l'acquisition du terrain de la SCi SIGEP.
En effet, le prix proposé par la Cogedim dans la promesse signée le 7 mai 2010 correspondait à la réalisation d'une opération de promotion immobilière de logements neufs en accession à la propriété dont le périmètre ne se limitait pas au terrain détenu par la SCI SIGEP.En effet, la modification du PLU portait sur la mise en place d'un secteur de plan masse ayant pour assiette la parcelle de la SCI SIGEP et la parcelle contigüe appartenant à la Communauté d'agglomération GPSO.
Etant donné que lesdites conditions n'étaient pas réalisées au jour du décès de M. Q... X..., il est impossible de considérer que la valeur réelle du terrain, au jour du décès, était de 7.600.000 € », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
