CIV. 3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er octobre 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10392 F
Pourvoi n° G 19-18.161
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER OCTOBRE 2020
La société Cilisses, société immobilière de Lisses, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° G 19-18.161 contre l'arrêt rendu le 18 avril 2019 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige l'opposant à la société Previmmo groupe prévoir, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société Cilisses, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Previmmo groupe prévoir, après débats en l'audience publique du 7 juillet 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Cilisses aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Cilisses et la condamne à payer à la société Previmmo groupe prévoir la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Maunand, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour la société Cilisses
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI Cilisses de ses demandes et de l'avoir condamnée à payer à la SCI Previmmo Groupe Prevoir la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d'appel ;
AUX MOTIFS QUE « il ressort des dispositions de l'article 1641 du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage ou qui en diminuent tellement son usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou l'aurait acquise à moindre prix ; il appartient à celui qui initie une action en garantie des vices cachés de rapporter la preuve de l'existence d'un défaut de la chose, antérieur à la vente, la rendant impropre à son usage, ainsi que son caractère caché. La présence d'amiante dans les matériaux de construction pour constituer un vice caché au sens des dispositions susvisées doit rendre l'immeuble impropre à sa destination. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et, notamment, du rapport de repérage de matériaux et produits contenant de l'amiante avant travaux de la société S2d, du 27 janvier 2014, que la présence d'amiante a été relevée dans la colle des carrelages et des faïences des sanitaires objets des travaux. S'il est exact que l'amiante présent dans les matériaux de construction n'était pas à l'air libre lors de la vente du bien immobilier litigieux et que ce n'est que postérieurement à la vente litigieuse, lors des travaux, que des matériaux contenant de l'amiante se sont libérés, il n'en demeure pas moins que, dans le cadre de la convention d'occupation précaire, la société Previmmo avait été expressément informée du fait que la société Cilisses allait entreprendre des travaux de curetage, de dépose et de démolition, dont un descriptif était annexé. Par ailleurs, le simple fait que la société Cilisses soit propriétaire du 9ème étage de la même tour n'établit pas qu'elle avait connaissance de l'existence d'amiante dans le local acquis étant précisé qu'aucun amiante n'a été découvert au 9ème étage. Dès lors, au regard de l'usage particulier de l'immeuble envisagé par l'acheteur et connu du vendeur, il y a lieu de retenir que la présence d'amiante constitue bien un vice caché antérieur à la vente, peu important le montant de la dépense envisagée du fait de l'existence de ce vice. En vertu de l'article 1643 du même code, [le vendeur] est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Il est indiqué dans l'acte de vente notarié en date du 18 décembre 2013 que « l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, notamment au regard des travaux qu'il a fait réaliser conformément à la convention d'occupation précaire sus-visée, sans aucune garantie de a part du vendeur pour raison [
] de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires ». En cas de vente entre professionnels de même spécialité, la garantie du vendeur peut être invoquée lorsqu'une clause de non-garantie des vices cachés est insérée dans l'acte. En l'espèce, il résulte du Kbis de la société Previmmo qu'elle a une activité d'exploitation d'immeubles. Par ailleurs, il se déduit des conclusions des parties, de la description de l'opération objet des débats et du contexte (étant rappelé qu'il n'est pas contesté que la société Cilisses avait précédemment acquis un étage entier de la tour objet des débats), que la société Cilisses est, elle-même, un professionnel des opérations immobilières, contrairement à ce qu'elle affirme. Dès lors, la vente étant intervenue entre deux professionnels de même spécialité et la société Cilisses ne rapportant pas la preuve que la société Previmmo avait connaissance de la présence d'amiante dans les locaux objets de la vente, la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente doit recevoir application. Par ailleurs, il est constant que le vendeur a fait établir, le 9 septembre 2013, soit avant la vente, un diagnostic amiante par la société O.P.S. relatif aux produits de la liste A et B. Ce diagnostic a été annexé à l'acte de vente. Ce faisant, le vendeur a respecté les prescriptions des articles L. 1334-13 du code de la santé publique, L. 271-4 et R. 1334-18 du code de la construction et de l'habitation qui prescrivent un contrôle amiante avec des vérifications n'impliquant pas des travaux destructifs, en cas de vente d'un immeuble. Il importe peu que le vendeur ait eu connaissance des projets de l'acheteur de procéder à des travaux destructifs dans l'immeuble. Dès lors, la société venderesse peut, sur ce fondement, valablement s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante » ;
ET AUX MOTIFS QUE « sur le manquement à l'obligation d'information de la société Previmmo vis-à-vis de la SCI Cilisses La société Cilisses ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de la société Previmmo lors de l'établissement du contrat de vente, étant rappelé que la société Previmmo a fait établir l'ensemble des diagnostics amiante prévus par les dispositions légales et réglementaires pour la vente et les a communiqués à la société Cilisses et le simple fait de ne pas lui avoir transmis dans son intégralité un diagnostic technique amiante de juin 2013 et qui a fait apparaître de l'amiante dans la colle des sanitaires du 25ème étage de l'immeuble objet des débats est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi » ;
1°) ALORS QUE, tenu de respecter lui-même le principe du contradictoire, le juge ne peut soulever d'office un moyen sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, la société Previmmo, ne discutant aucunement de l'applicabilité de la clause élusive de garantie, se bornait à soutenir que, n'étant pas un professionnel de l'immobilier, elle n'aurait pas eu connaissance de la présence d'amiante tandis qu'à l'inverse la société Cilisses, déjà propriétaire de l'étage inférieur, en aurait eu connaissance ; qu'en soulevant d'office, afin d'appliquer la clause élusive de garantie, le moyen pris de ce que la société Cilisses aurait été un professionnel de même spécialité que la société Previmmo, la cour d'appel, qui n'a pas invité les parties à présenter leurs observations, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la qualité d'acheteur professionnel de même spécialité que le vendeur, de nature à justifier le jeu de la clause élusive de garantie, ne peut être déduite de l'acquisition antérieure, par cet acheteur, d'un local semblable situé dans le même immeuble ; qu'elle implique une appréciation concrète de l'activité habituelle de l'acheteur et une mise en perspective de cette activité avec celle du vendeur ; qu'en affirmant que la société Cilisses était un professionnel des opérations immobilières au même titre que la société Previmmo, spécialisée dans l'exploitation d'immeubles, par cela seul qu'il n'était pas contesté qu'elle avait précédemment acquis un étage entier de l'immeuble objet des débats, la cour a déduit un motif dépourvu de toute valeur et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil ;
3°) ALORS en tout état de cause QUE, tenu de motiver sa décision, le juge du fond ne peut recourir à une motivation de pure forme ; qu'en se bornant à retenir qu'il se serait déduit des conclusions des parties et de la description de l'opération objet des débats que la société Cilisses était un professionnel de même spécialité que la société Previmmo, de sorte que la clause élusive de garantie devait être appliquée, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE l'identité de spécialité des professionnels parties à la vente ne peut être déduite de la seule appartenance au même secteur d'activité ; qu'en se bornant à constater que la SCI Cilisses, pour avoir déjà acquis un local semblable au local litigieux, était un « professionnel des opérations immobilières » sans pour autant constater qu'elle avait, à l'instar de la société Previmmo, une activité d'« exploitation d'immeubles », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil ;
5°) ALORS subsidiairement QUE la mauvaise foi du vendeur professionnel, c'est-à-dire sa connaissance du vice au moment de la vente, fait échec à la clause élusive de garantie y compris lorsque l'acheteur et le vendeur sont professionnels de même spécialité ; que, si la délivrance d'un diagnostic erroné établi par un professionnel n'écarte pas en soi la clause exonératoire des vices cachés, il demeure possible d'écarter celle-ci s'il s'avère que le vendeur avait connaissance de la présence d'amiante et était ainsi de mauvaise foi ; que le juge du fond doit se prononcer sur l'ensemble des circonstances évoquées comme révélant cette mauvaise foi ; qu'en l'espèce, la société Cilisses, ayant rappelé que les clauses limitant ou excluant la garantie des vices cachés sont inefficaces si le vendeur avait connaissance du vice, exposait que, du propre aveu de la société Previmmo, la présence d'amiante dans l'immeuble était un « problème récurrent mis à jour à chaque occasion de travaux lors des travaux de rénovation de l'immeuble construit en 1969 » ; qu'elle exposait encore que la société Previmmo était l'ayant-droit direct du constructeur de l'immeuble, le groupe Prevoir étant l'associé de la société immobilière Paris Défense, constructeur de l'immeuble en 1969 de sorte qu'elle ne pouvait ignorer que l'immeuble comportait de l'amiante tant dans ses parties communes que privatives ; que la société Cilisses n'évoquait le défaut de transmission de l'entier dossier technique amiante établi en juin 2013 par Bureau Veritas qu'afin de caractériser le manquement à l'obligation d'information, subsidiairement exploité ; qu'en affirmant que la société Cilisses ne rapportait pas la preuve que la société Previmmo avait connaissance de la présence d'amiante dans les locaux objets de la vente et, partant, était de mauvaise foi, sans se prononcer sur ces circonstances mais en ne considérant que ce défaut de transmission, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;
6°) ALORS subsidiairement QUE la clause élusive de garantie ne peut jouer entre un acheteur et un vendeur étant tous deux professionnels de même spécialité si le vice était indécelable ; qu'en l'espèce, la société Cilisses exposait que le local acquis trois ans plus tôt à l'étage inférieur avait déjà été entièrement rénové de sorte que, n'ayant pas été conduite à y réaliser des travaux destructifs, elle n'avait pu prendre connaissance de la présence d'amiante dans les colles des carrelages et faïences ; qu'en se bornant à relever que la société Cilisses avait acquis ce précédent local sans se prononcer sur cette circonstance de nature à exclure le jeu de la clause de non-garantie en dépit de la qualité de professionnel de même spécialité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI Cilisses de ses demandes et de l'avoir condamnée à payer à la SCI Previmmo Groupe Prevoir la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d'appel ;
AUX MOTIFS QUE « sur le manquement à l'obligation d'information de la société Previmmo vis-à-vis de la SCI Cilisses La société Cilisses ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de la société Previmmo lors de l'établissement du contrat de vente, étant rappelé que la société Previmmo a fait établir l'ensemble des diagnostics amiante prévus par les dispositions légales et réglementaires pour la vente et les a communiqués à la société Cilisses et le simple fait de ne pas lui avoir transmis dans son intégralité un diagnostic technique amiante de juin 2013 et qui a fait apparaître de l'amiante dans la colle des sanitaires du 25ème étage de l'immeuble objet des débats est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi » ;
1°) ALORS QUE manque à l'obligation d'information pesant sur lui le sujet de droit qui, étant détenteur d'une information, s'abstient de la communiquer à celui avec lequel il est appelé à contracter tandis qu'il sait que celui-ci n'en dispose pas et que cette information s'avère déterminante pour ce dernier ; qu'en retenant que la société Previmmo n'a pas manqué à l'obligation d'information pesant sur elle au seul motif que sa mauvaise foi n'est pas établie sans rechercher si, sachant pertinemment que la société Cilisses avait pour projet de procéder à des travaux destructifs, la société Previmmo pouvait légitimement s'abstenir de lui communiquer l'entier dossier technique établi, en juin 2013, par Bureau Veritas et ayant révélé la présence d'amiante dans la colle des sanitaires du 25ème étage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil;
2°) ALORS QUE la fourniture d'un état conforme aux exigences réglementaires ne décharge de son obligation d'information que le vendeur profane et ne peut justifier que le vendeur professionnel s'abstienne de communiquer à l'acheteur une information déterminante ayant trait à la présence d'amiante ; qu'en retenant que le simple fait pour la société Previmmo d'avoir fait établir l'ensemble des diagnostics amiante prévus par les dispositions légales et réglementaires pour la vente et de les avoir communiqués à la société Cilisses était de nature à justifier qu'elle ne communique pas à cette dernière une information cruciale dont elle était en détention, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil.
