CIV. 3
MY2
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 24 septembre 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10380 F
Pourvoi n° Q 19-22.790
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 SEPTEMBRE 2020
La société Belambra clubs, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Q 19-22.790 contre l'arrêt rendu le 17 juillet 2019 par la cour d'appel de Grenoble (chambre commerciale), dans le litige l'opposant à la société Alphinvest, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Belambra clubs, de la SCP Lesourd, avocat de la société Alphinvest, après débats en l'audience publique du 30 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Belambra clubs aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Belambra clubs et la condamne à payer à la société Alphinvest la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile en remplacement du conseiller empêché, et prononcé par le président et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société Belambra clubs.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 930.209 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er février 2011, le loyer révisé du bail en cours entre les parties, toutes clauses demeurant inchangées et d'avoir dit que la différence entre le loyer révisé et le loyer antérieur portera intérêts au taux légal à compter de chaque paiement depuis le 1er février 2011 avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an ;
Aux motifs que le club de vacances ou village vacances appartient aux centres de villégiature qui, par définition, dispose d'un moyen d'hébergement touristique mais aussi d'équipements de natures diverses pour la détente : tout ensemble d'hébergement faisant l'objet d'une exploitation globale à caractère commercial ou non, destiné à assurer des séjours de vacances et de loisirs, selon un prix forfaitaire comportant la fourniture de repas ou de moyens individuels pour les préparer et l'usage d'équipements collectifs permettant des activités de loisirs sportifs et culturels. Les villages de vacances comprennent : des hébergements individuels ou collectifs et des locaux affectés à la gestion et aux services ; des installations communes destinées aux activités à caractère sportif et aux distractions collectives ; pour les repas, l'une ou l'autre des deux formules suivantes : restaurant ou cuisine individuelle par logement avec ou sans distribution de plats cuisinés ; en l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que la société Belambra Clubs est exploitée pendant la seule saison d'hiver (soit pendant la période de fonctionnement des remontées mécaniques), pratique des tarifs à la semaine variant de façon importante selon la période (vacances scolaires) ; l'expert judiciaire précise que les documents commerciaux et publicitaires de la société appelante mentionnent des séjours de vacances et de loisir avec animation, activités sportives et culturelles, usage d'équipements collectifs, club enfants et ados ; il constate que les locaux de l'établissement sont parfaitement adaptés à ce type de prestations (grand restaurant, bar avec solarium, salles d'animations, espace jeunes...) ; les documents tarifaires sont établis pour des forfaits semaines comprenant: hébergement, clubs enfants, animation Juniors et Ados, Restauration, animation pour tous ; le site internet mentionne que l'hôtel est de catégorie deux étoiles mais aussi les tarifs à la semaine et les activités proposées par "le club" ; la société Belambra Clubs propose diverses activités propres au club de vacances et les locaux loués disposent des équipements adaptés à cette fin ; l'exploitation de cette dernière présente par conséquent les caractéristiques essentielles de club de vacances et non pas d'hôtel de tourisme ; le bail conclu entre les parties en date du 19 juillet 2004 mentionne que l'activité de la société VVF Vacances aux droits de laquelle vient la société Belambra Clubs a pour activité principale l'exploitation commerciale de résidences et hôtels de tourisme et ce conformément à son appellation ; cette exploitation sous forme de club est compatible avec la classification de l'hôtel en catégorie deux étoiles, l'exploitation sous forme de résidence étant une modalité particulière d'exploitation hôtelière puisque propose des équipements spécifiques du club en plus de l'hébergement hôtelier, comme résultant des différents arrêtés préfectoraux ou de la commission de sécurité ; compte tenu de l'exploitation sous forme de club vacances des locaux loués par la société Belambra Clubs, il convient de calculer la valeur locative à compter du 1er février 2011 des locaux susvisés donnés à bail en date du 19 juillet 2004 selon un pourcentage du chiffre d'affaires optimal théorique que l'établissement est susceptible de générer, soit le chiffre d'affaire maximum corrigé du taux de remplissage, ventilé en recette hébergement et restauration, soit au vu du tableau de l'expert à hauteur de la somme de 877.523euros représentant la valeur locative hébergement et restauration à laquelle il faut ajouter la valeur locative des chambres du personnel chiffrée par l'expert judiciaire à hauteur de la somme de 56.686 euros ; la valeur locative de l'établissement sera par conséquent chiffrée à hauteur de la somme de 930.209 euros ; le jugement contesté ayant fixé le loyer révisé du bail en cours entre les parties à la somme de 814.500 euros sera infirmé et le montant du loyer révisé du bail en cours fixé à la somme de 930.209 euros HT et HC à compter du 1er février 2011, toutes clauses demeurant inchangées (arrêt p. 5 & p. 6, § 1) ;
1°) Alors que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, comme les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages constituent un facteur de diminution de la valeur locative servant à déterminer le montant du loyer du bail renouvelé ; que la société Belambra Clubs faisait valoir qu'il convenait de déduire de la valeur locative la charge constituée par l'impôt foncier dont le paiement incombe normalement au bailleur et qui pesait contractuellement sur le preneur (conclusions p. 23) ; qu'en se bornant, pour fixer le loyer révisé du bail en cours, à reprendre les chiffres indiqués par l'expert, sans rechercher, comme elle y était ainsi invitée, si cette charge devait être déduite de la valeur locative en raison de son caractère exorbitant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce ;
2°) Alors que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, comme les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages constituent un facteur de diminution de la valeur locative servant à déterminer le montant du loyer du bail renouvelé ; que la société Belambra Clubs faisait valoir qu'il convenait de déduire de la valeur locative la charge constituée par l'assurance de l'immeuble (conclusions, p. 23) ; qu'en se bornant, pour fixer le loyer révisé du bail en cours, à reprendre les chiffres indiqués par l'expert, sans rechercher, comme elle y était ainsi invitée, si cette charge devait être déduite de la valeur locative en raison de son caractère exorbitant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce ;
3°) Alors que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, comme les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages constituent un facteur de diminution de la valeur locative servant à déterminer le montant du loyer du bail renouvelé ; que la société Belambra Clubs faisait valoir qu'il convenait d'appliquer à la valeur locative certains abattements, notamment au titre des réparations prévues par l'article 606 du code civil (article 6.2 c) du bail) (conclusions pp. 23 et 24) ; qu'en se bornant, pour fixer le loyer révisé du bail en cours, à reprendre les chiffres indiqués par l'expert, sans rechercher, comme elle y était ainsi invitée, si cette charge justifiait un abattement sur la valeur locative en raison de son caractère exorbitant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce ;
4°) Alors que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, comme les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages constituent un facteur de diminution de la valeur locative servant à déterminer le montant du loyer du bail renouvelé ; que la société Belambra Clubs faisait valoir qu'il convenait d'appliquer à la valeur locative certains abattements, notamment au titre d'une obligation annuelle d'entretien des lieux loués, dès lors que la station de ski dont dépendaient les lieux loués n'était ouverte que de manière saisonnière (conclusions pp. 23 et 24) ; qu'en se bornant, pour fixer le loyer révisé du bail en cours, à reprendre les chiffres indiqués par l'expert, sans rechercher, comme elle y était ainsi invitée, si cette charge justifiait un abattement sur la valeur locative en raison de son caractère exorbitant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce.
