CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 24 septembre 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10379 F
Pourvoi n° X 19-22.544
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 SEPTEMBRE 2020
La société Jonathan, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° X 19-22.544 contre l'arrêt rendu le 12 juin 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Cédric Bazar, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations écrites de la SARL Cabinet Briard, avocat de la société Jonathan, de la SCP Boullez, avocat de la société Cédric Bazar, après débats en l'audience publique du 30 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Jonathan aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Jonathan et la condamne à payer à la société Cédric Bazar la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour la société Jonathan.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 64.803,95 € hors taxes et hors charges le montant annuel du loyer renouvelé, et d'avoir condamné la SCI Jonathan à payer à la société Cédric Bazar le trop-perçu des loyers depuis le 1er juin 2015, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 2 juillet 2015 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;
Aux motifs qu' en appel, la SCI Jonathan invoque un nouveau moyen de déplafonnement du loyer en ce que l preneuse aurait construit un niveau supplémentaire sans l'autorisation de la bailleresse et à ses propres frais, qu'elle aurait également installé sans autorisation un monte-charge reliant le niveau créé au niveau existant, que le monte-charge relie exclusivement le 2ème et le 3ème étage, qu'il en résulte un doublement de la surface exploitée par le preneur ; que la société Cédric Bazar réplique que la SCI Jonathan ne rapporte pas la preuve de la modification des caractéristiques des locaux imputable à la preneuse ; que le bail mentionne les éléments suivants relatifs au local loué : « [...] , charge utile 250 kg au m² » ; que dans le rapport d'expertise, l'expert décrit ainsi les locaux : -au deuxième étage : une aire de stockage de configuration régulière sous une hauteur sous retombée de poutres de 3,00 présentant une bonne valeur d'utilisation –au troisième étage –qui est un véritable niveau et non une mezzanine- une zone de stockage sous une hauteur utile sous une retombée de poutre limitée à 2,24 m ; que l'expert ajoute que les deux derniers niveaux du bâtiment sont reliés entre eux par un escalier et un monte-charge privatifs ; que la charge utile précisée dans le bail peut s'entendre par étage et le monte-charge n'est pas un élément que l'on mentionne ordinairement dans le bail ; que la SCI Jonathan verse aux débats les plans de l'immeuble élaborés en vue d'une demande de permis de construire pour la restructuration du bâtiment en avril 2001 avec la construction d'un étage ; que le permis de construire modificatif a été accordé le 10 mai 2001 par la mairie d'Aubervilliers ; qu'en mai 2002, une nouvelle demande de permis de construire modificatif a été déposée ; qu'il y est mentionné qu'un plancher sera créé et constituera le niveau 2 du bâtiment ; qu'il est également prévu une modification des ouvertures de la façade sur rue sans autre précision ; que le permis de construire accordé n'est pas communiqué ; qu'un rapport SOCOTEC, datant du 19 septembre 2003, qui avait notamment une mission relative à la solidité des ouvrages et des éléments d'équipement indissociables pour la construction d'un entrepôt en R+2 sur 400 m² environ au sol est produit mais ne donne aucun élément probant sur la distribution des locaux à la suite de la visite effectuée ; qu'il résulte de ces plans la construction de deux étages ; que cependant, l'immeuble comme l'attestent les plans et l'expertise présente une hauteur sous plafond permettant l'aménagement d'un troisième étagle ce qui est corroboré par la présence d'ouvertures permettant d'éclairer ce troisième étage ; que M.E..., qui a visité l'immeuble en 2006, aux côtés de M.O... dans le cadre d'une expertise judiciaire atteste, le 21 juillet 2016, qu'il n'existait ni mezzanine ni structure dans le bâtiment ; que M.O..., expert qui a réalisé la mission d'expertise dans ce bâtiment en 2006 mais n'en a pas conservé de rapport, ne peut certifier s'il existait ou non une mezzanine ; qu'il n'est pas précisé dans quel cadre cette expertise a été réalisée ; qu'il est communiqué une convocation pour le 28 novembre 2006 de l'expert M. O..., architecte, adressée à la SCI Jonathan et à la société EPC, autre partie ; que l'expert envoie aux parties son pré-rapport qui n'est pas versé aux débats ; que la cour relève qu'alors que ce troisième étage est parfaitement visible et distinct, le bailleur n'a formulé aucune observation sur son existence au cours de l'expertise et l'expert a pris en compte l'intégralité de la surface utile pour évaluer la valeur locative ; que si le bailleur n'était pas présent lors des opérations d'expertise, il était représenté e a eu connaissance des conclusions de l'expert ; que ce moyen n'a été développé qu'au cours de la procédure d'appel et tardivement ; que le conseil de la SCI Jonathan a adressé un dire à l'expert le 24 février 2015 pour confirmer son accord sur les surfaces retenues, en les reprenant tel que l'expert les avait distinguées : -2ème étage : 297 m² -3ème étage : 324 m² total : 621 m² ; que la SCI Jonathan n'a formulé aucune observation sur ce troisième étage qualifié ainsi par l'expert et non de mezzanine ; que les mentions figurant au bail, en l'absence d'état des lieux, de même que l'attestation de M. E..., qui n'est pas corroborée par d'autres éléments probants sont insuffisantes pour déterminer la configuration exacte des locaux, lors de la conclusion du bail ;
que les éléments versés aux débats laissent subsister un doute sur la date à laquelle cet étage a été édifié ; que si la bailleresse produit des éléments établissant qu'en 2002, le troisième étage n'existait pas, la SCI Jonathan ne produit aucun élément démontrant que cet étage a été édifié par la preneuse postérieurement au bail ayant débuté en juin 2004 ; qu'en conséquence, cet étage a été pris en compte par l'expert pour calculer la surface du local loué mais ne peut être analysé comme une modification par le preneur des caractéristiques des locaux susceptibles de justifier le déplafonnement du loyer ; que dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce que le tribunal a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 64.803, 95 € par an en principal, en application des règles du plafonnement prévues à l'article L145-34 du code de commerce (
) ; que la société Cédric Bazar produit une quittance de loyer de septembre 2014 établissant qu'elle paie un loyer de 6876 € soit 82512 € par an, soit une somme supérieure au loyer plafonné ; que le loyer plafonné étant inférieur au loyer versé par la société Cédric Bazar, le jugement sera infirmé en ce que le juge des loyers commerciaux a condamné la société Cédric Bazar à verser à la SCI Jonathan la somme représentant la différence entre l'ancien loyer et celui du bail renouvelé avec intérêt au taux légal à compter du 1er juin 2013 ; que le loyer plafonné étant inférieur au loyer fixé, la SCI Jonathan devra restituer à la société Cédric Bazar le trop perçu des loyers depuis le 1er juin 2013 outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 2 juillet 2015 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les intérêts échus après cette date ( arrêt, p. 5 à 7 ) ;
1° Alors que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée notamment d'après les caractéristiques du local considéré, en fonction de la surface et du volume de l'immeuble ; qu'en affirmant, pour fixer à la somme de 64.803,95 € hors taxes et hors charges le montant annuel du loyer renouvelé, que la SCI Jonathan ne rapportait pas la preuve démontrant que le troisième étage avait été édifié par la société Cédric Bazar postérieurement au bail, ayant débuté en juin 2004, dès lors que l'expert avait indiqué que les deux derniers niveaux du bâtiment étaient reliés entre eux par un escalier et un monte-charge privatifs et en ajoutant que la charge utile précisée dans le bail peut s'entendre par étage et que le monte-charge n'est pas un élément que l'on mentionne dans le bail, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'absence de mention d'un monte-charge ne constituait pas un indice démontrant que cet équipement n'existait pas lors de l'entrée en jouissance de la locataire dans les locaux, de sorte que la construction d'un troisième étage était postérieure à la signature du bail, ce qui constituait une modification notable des caractéristiques du local justifiant le déplafonnement du loyer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L145-33 et R 145-3 du code de commerce ;
2° Alors que tout arrêt doit être motivé à peine de nullité et n'est pas motivée la décision qui n'indique pas les éléments sur lesquels les juges se sont déterminés ; qu'en affirmant toujours que l'expert avait indiqué que les deux derniers niveaux du bâtiment étaient reliés entre eux par un escalier et un monte-charge privatifs et en ajoutant que la charge utile précisée dans le bail peut s'entendre par étage et que le monte-charge n'est pas un élément que l'on mentionne dans le bail, sans indiquer sur quels éléments elle s'est fondée, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3° Alors que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut retenir dans sa décision les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ; qu'en retenant qu'alors que le troisième étage est parfaitement visible et distinct, le bailleur n'a formulé aucune observation sur son existence au cours de l'expertise et l'expert a pris en compte l'intégralité de la surface utile pour évaluer la valeur locative et en ajoutant que si le bailleur n'était pas présent lors des opérations d'expertise, il était représenté et a eu connaissance des conclusions de l'expert, quand il ne ressort pas des constatations de l'arrêt que la SCI Jonathan ait participé aux opérations d'expertise en qualité de partie à l'instance, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
4° Alors que tout arrêt doit être motivé à peine de nullité et le juge ne peut statuer par une apparence de motivation pouvant faire planer un doute légitime sur l'impartialité de la juridiction ; qu'en affirmant que les éléments versés aux débats laissaient subsister un doute sur la date à laquelle le troisième étage avait été édifié, et que la SCI Jonathan ne produisait aucun élément démontrant que cet étage avait été édifié par la société Cédric Bazar postérieurement au bail ayant débuté en juin 2004, la cour d'appel, qui s'est bornée à reproduire sur tous les points en litige les conclusions d'appel de la société Cédric Bazar, sans avoir examiné de manière effective les moyens de la SCI Jonathan, a statué par une apparence de motivation pouvant faire planer un doute légitime sur l'impartialité de la juridiction, en violation des articles 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, 455 et 458 du code de procédure civile.
