CIV. 3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 17 septembre 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10325 F
Pourvoi n° N 19-22.098
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020
La société Appart'city, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° N 19-22.098 contre l'arrêt rendu le 25 juin 2019 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Edith patrimoine, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [...] ,
2°/ à la société Ezavin Thomas, société civile professionnelle, dont le siège est [...] , en qualité d'administrateur judiciaire de la société Edith patrimoine,
3°/ à la société BTSG, société civile professionnelle, dont le siège est [...] , ayant un établissement [...] , en qualité de mandataire judiciaire de la société Edith patrimoine,
défenderesses à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations écrites de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société Appart'city, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Edith patrimoine, de la SCP Ezavin Thomas, ès qualités, et de la SCP BTSG, ès qualités, après débats en l'audience publique du 16 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Appart'city aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Appart'city et la condamne à payer à la société Edith patrimoine représentée par la SCP Ezavin Thomas, ès qualités, et la SCP BTSG, ès qualités, la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour la société Appart'city.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande de la société Appart'city en répétition de l'indu au titre des charges afférentes aux exercices 2011 et 2012 dues par la société Edith patrimoine.
Aux motifs que « Sur le compte entre les parties ; que pour démontrer l'existence d'un trop-perçu, le preneur fait valoir que doit être déduit des charges un forfait de 5% restant contractuellement à la charge du bailleur ; que le contrat de bail stipule que « le preneur acquittera l'ensemble des charges locatives usuelles de la copropriété ainsi que les impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus, y compris la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et plus généralement toute dépense locative nécessaire au bon fonctionnement de l'immeuble, eau et électricité. Toutefois, le bailleur conservera à sa charge les impôts et taxes ordinairement à la charge des propriétaires loueurs, notamment l'impôt foncier ainsi que les dépenses de remplacement du mobilier vétuste. Le bailleur conservera à sa charge les charges de copropriété non récupérables dans la limite de 5% du montant du loyer annuel TTC » ; qu'il en résulte que toutes les charges courantes sont à la charge de la société appelante ainsi qu'une partie des charges non récupérables ; qu'en l'espèce, le bailleur n'a réclamé que les loyers, les taxes d'ordures ménagères, et les frais d'huissier afférents aux commandements délivrés ; que de son côté, le preneur a déduit des sommes réclamées par le bailleur 5% du montant du loyer annuel TTC au motif qu'il n'avait reçu aucun justificatif des charges réglées pour le compte du bailleur ; que concernant la prescription encourue, il résulte des dispositions de l'article 2224 du code civil que le point de départ de la prescription quinquennale, qui s'applique à l'action en recouvrement de charges locatives, se situe à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en l'espèce, il résulte de l'exposé liminaire du contrat de bail que le locataire initial, la société Suites résidences, aux droits de laquelle vient aujourd'hui l'appelante, gère l'entière résidence en prenant à bail commercial chacun des lots meublés de la résidence, de façon à les sous-louer aux résidents, en leur fournissant par ailleurs des prestations para-hôtelières ; que dans ces conditions, la société Appart'city avait l'entière connaissance des charges générées par l'immeuble, qu'elles soient récupérables sur elle-même ou à la charge des propriétaires des lots donnés à bail ; que la prescription de son action en répétition de l'indu doit en conséquence courir dès la fin de chaque exercice ; que sa demande en paiement de la somme de 10 407,66 € n'a été formée qu'en appel, par conclusions du 27/07/2018 ; qu'en conséquence, les sommes réclamées au titre des exercices 2011 et 2012 sont prescrites ; qu'au surplus, il s'agit d'une créance antérieure à l'ouverture de la procédure collective de la société Edith patrimoine ; que la société Appart'city ne justifie pas de ce qu'elle a déclaré une créance au passif de la société bailleresse ; que concernant les exercices postérieurs, c'est le locataire, qui gérait l'entière résidence, qui est en mesure d'indiquer quelles sommes autres que les loyers et les charges récupérables il aurait payé pour le compte de la société Edith patrimoine, au sujet desquelles celle-ci devait participer avec un plafond fixé contractuellement ; qu'or, il ne produit aucun décompte démontrant qu'il aurait réglé au lieu et place du bailleur des charges lui incombant ; que dans ces conditions, la société preneuse ne peut prétendre à voir déduire du montant des sommes réglées au titre des loyers et charges les provisions qu'elle a payées forfaitairement, l'ayant fait en toute connaissance de cause ; que la société Appart'city sera déboutée de sa demande » (arrêt attaqué, p. 4 et 5) ;
1) Alors que la prescription de l'action en répétition de l'indu commence à courir au moment où le créancier a une connaissance du caractère indu du paiement ; que le locataire commercial ne peut avoir connaissance du caractère indu de charges locatives qu'à compter de la transmission, par le propriétaire bailleur, de l'état récapitulatif des charges de copropriété ; qu'en jugeant que la prescription de la demande en répétition de charges de copropriété non récupérables indument payées formée par la société Appart'city devait courir dès la fin de chaque exercice, dès lors qu'en tant que gestionnaire de la résidence louée, elle avait l'entière connaissance des charges générées par l'immeuble, qu'elles soient récupérables sur elle-même ou à la charge des propriétaires des lots donnés à bail, sans constater que la société Edith patrimoine, propriétaire bailleur, avait effectivement transmis chaque année à sa locataire l'état récapitulatif des charges de copropriété de l'année passée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2224 du code civil, ensemble l'article 1377, devenu 1302, du même code ;
2) Alors que les juges du fond sont tenus d'indiquer les documents et les pièces dont ils déduisent tel ou tel fait de nature à justifier leur décision ; qu'en l'espèce la société Edith patrimoine n'a jamais allégué qu'en tant que gestionnaire de la résidence, la société Appart'City avait connaissance des charges dues par chaque copropriétaire ; qu'en affirmant que sa qualité de gestionnaire la société appart'city pouvait avoir eu connaissance suffisante du montant des charges définitivement dues par chaque propriétaire sans expliquer de quel document de preuve elle déduisait ce fait, la Cour d'appel a violé l'article 455 du CPC.
3) Alors que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office, sans provoquer les explications des parties, que la créance de la société Appart'city relative au paiement des charges locatives non récupérables pour les années 2011 et 2012 était antérieure à l'ouverture de la procédure collective de la société Edith patrimoine et que la société Appart'city ne justifiait pas avoir déclaré cette créance au passif de ladite procédure collective, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, en violation de l'article 16 du code de procédure civile ;
4) Alors que les termes du litige sont définis par les dernières conclusions des parties ; que dans le dispositif de ses conclusions d'appel, la société Edith patrimoine n'a jamais demandé à la cour d'appel de prononcer l'irrecevabilité de la demande de la société Appart'city en raison de l'absence de déclaration de sa créance à la procédure collective ; qu'en se fondant sur cette circonstance pour juger irrecevable la demande en répétition de l'indu formée par la société Appart'city au titre des charges locatives payées pour les années 2011 et 2012, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Appart'city de sa demande en répétition de l'indu au titre des charges afférentes aux exercices postérieurs à 2012 ;
Aux motifs que « Sur le compte entre les parties ; que pour démontrer l'existence d'un trop-perçu, le preneur fait valoir que doit être déduit des charges un forfait de 5% restant contractuellement à la charge du bailleur ; que le contrat de bail stipule que « le preneur acquittera l'ensemble des charges locatives usuelles de la copropriété ainsi que les impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus, y compris la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et plus généralement toute dépense locative nécessaire au bon fonctionnement de l'immeuble, eau et électricité. Toutefois, le bailleur conservera à sa charge les impôts et taxes ordinairement à la charge des propriétaires loueurs, notamment l'impôt foncier ainsi que les dépenses de remplacement du mobilier vétuste. Le bailleur conservera à sa charge les charges de copropriété non récupérables dans la limite de 5% du montant du loyer annuel TTC » ; qu'il en résulte que toutes les charges courantes sont à la charge de la société appelante ainsi qu'une partie des charges non récupérables ; qu'en l'espèce, le bailleur n'a réclamé que les loyers, les taxes d'ordures ménagères, et les frais d'huissier afférents aux commandements délivrés ; que de son côté, le preneur a déduit des sommes réclamées par le bailleur 5% du montant du loyer annuel TTC au motif qu'il n'avait reçu aucun justificatif des charges réglées pour le compte du bailleur ; que concernant la prescription encourue, il résulte des dispositions de l'article 2224 du code civil que le point de départ de la prescription quinquennale, qui s'applique à l'action en recouvrement de charges locatives, se situe à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en l'espèce, il résulte de l'exposé liminaire du contrat de bail que le locataire initial, la société Suites résidences, aux droits de laquelle vient aujourd'hui l'appelante, gère l'entière résidence en prenant à bail commercial chacun des lots meublés de la résidence, de façon à les sous-louer aux résidents, en leur fournissant par ailleurs des prestations para-hôtelières ; que dans ces conditions, la société Appart'city avait l'entière connaissance des charges générées par l'immeuble, qu'elles soient récupérables sur elle-même ou à la charge des propriétaires des lots donnés à bail ; que la prescription de son action en répétition de l'indu doit en conséquence courir dès la fin de chaque exercice ; que sa demande en paiement de la somme de 10 407,66 € n'a été formée qu'en appel, par conclusions du 27/07/2018 ; qu'en conséquence, les sommes réclamées au titre des exercices 2011 et 2012 sont prescrites ; qu'au surplus, il s'agit d'une créance antérieure à l'ouverture de la procédure collective de la société Edith patrimoine ; que la société Appart'city ne justifie pas de ce qu'elle a déclaré une créance au passif de la société bailleresse ; que concernant les exercices postérieurs, c'est le locataire, qui gérait l'entière résidence, qui est en mesure d'indiquer quelles sommes autres que les loyers et les charges récupérables il aurait payé pour le compte de la société Edith patrimoine, au sujet desquelles celle-ci devait participer avec un plafond fixé contractuellement ; qu'or, il ne produit aucun décompte démontrant qu'il aurait réglé au lieu et place du bailleur des charges lui incombant ; que dans ces conditions, la société preneuse ne peut prétendre à voir déduire du montant des sommes réglées au titre des loyers et charges les provisions qu'elle a payées forfaitairement, l'ayant fait en toute connaissance de cause ; que la société Appart'city sera déboutée de sa demande » (arrêt attaqué, p. 4 et 5) ;
1) Alors que la prescription de l'action en répétition de l'indu commence à courir au moment où le créancier a une connaissance du caractère indu du paiement ; que le locataire commercial ne peut avoir connaissance du caractère indu de charges locatives qu'à compter de la transmission, par le propriétaire bailleur, de l'état récapitulatif des charges de copropriété ; qu'en jugeant, à propos des exercices postérieurs à 2012, que la société Appat'city ne pouvait prétendre à la répétition de charges de copropriété non récupérables indument payées à la société Edith patrimoine, dès lors qu'en tant que gestionnaire de la résidence louée, elle était seule en mesure d'indiquer quelles sommes autres que les loyers et les charges récupérables elle aurait payé pour le compte de la société Edith patrimoine, au sujet desquelles celle-ci devait participer avec un plafond fixé contractuellement, quand seule la société Edith patrimoine, en tant que propriétaire des lieux loués, pouvait avoir connaissance des charges de copropriété et de leur répartition entre locataire et bailleur, la cour d'appel a violé l'article 1377, devenu 1302, du même code ;
2) Alors que les juges du fond sont tenus d'indiquer les documents et les pièces dont ils déduisent tel ou tel fait de nature à justifier leur décision ; qu'en l'espèce la société Edith patrimoine n'a jamais allégué qu'en tant que gestionnaire de la résidence, la société Appart'City avait connaissance des charges dues par chaque copropriétaire ; qu'en affirmant que sa qualité de gestionnaire la société appart'city pouvait avoir eu connaissance suffisante du montant des charges définitivement dues par chaque propriétaire sans expliquer de quel document de preuve elle déduisait ce fait, la Cour d'appel a violé l'article 455 du CPC.
3) Alors qu'il appartient à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'en l'espèce, le contrat de bail commercial liant la société Appart'city et la société Edith patrimoine stipule que « le bailleur conservera à sa charge les charges de copropriété non récupérables dans la limite de 5% du montant du loyer annuel TTC » ; qu'en retenant, pour débouter la société Appart'city de son action en répétition de charges locatives indument payées pour les exercices postérieurs à 2012, qu'elle ne produisait aucun décompte démontrant qu'elle aurait réglé au lieu et place du bailleur les charges lui incombant, quand il incombait au bailleur de produire l'état récapitulatif des charges de copropriété permettant d'établir qu'il s'était libéré des charges de copropriété non récupérables devant rester à sa charge, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315, devenu 1353, du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré sauf en ce qu'il avait constaté la résiliation du bail à la date du 21 novembre 2015, et d'avoir, statuant à nouveau et y ajoutant, prononcé la résiliation du bail liant la société Edith patrimoine à la société Appart'city à la date du 21 novembre 2015 aux torts de cette dernière (sic) ;
Aux motifs que « Sur la résiliation du bail ; que le contrat de bail stipule que les loyers sont payables par trimestre civil à terme échu ; qu'en conséquence, contrairement à ce que soutient la locataire, le 3ème trimestre 2009 doit être réglé le 30/09/2009 et non le 01/0/2010, le terme étant la fin du trimestre dû, et non celle du trimestre suivant ; qu'il résulte du dossier que le locataire n'a pas strictement respecté les termes du bail, en s'acquittant avec retard du paiement des loyers à de très nombreuses reprises ; que certes, dans le mois des commandements délivrés, le locataire a réglé les sommes dues ; mais qu'en contraignant le bailleur à engager des frais d'huissier pour rentrer dans ses fonds, il n'a pas exécuté correctement le contrat, étant observé que le bailleur a contracté un crédit pour acquérir les appartements donnés à bail, et qu'ainsi, l'exactitude dans le règlement des loyers était pour lui particulièrement cruciale, ce qui est exclusif de tout harcèlement et d'une mise en oeuvre de la clause résolutoire de mauvaise foi de la part de la société Edith patrimoine ; qu'ainsi, si l'acquisition de la clause résolutoire au 21/11/2015 ne peut être considérée comme acquise, la somme due en principal étant en réalité très faible et susceptible d'être modifiée par une régularisation des charges, il convient de prononcer la résiliation du bail pour manquements répétés du preneur dans son obligation de régler à bonne date les loyers et charges dues, à la date du 21/11/2015, le jugement déféré étant réformé de ce chef, le surplus de la décision entreprise étant en revanche confirmé » (arrêt attaqué, p. 5) ;
1) Alors qu'une motivation inintelligible équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant que la clause résolutoire ne pouvait être considérée comme acquise au 21 novembre 2015, dès lors que la somme due en principal était en réalité très faible et susceptible d'être modifiée par une régularisation de charges, puis en prononçant la résiliation du bail pour manquements répétées du preneur dans son obligation de régler à bonne date les loyers et charges dues, à la date du 21 novembre 2011, le jugement étant réformé de ce chef, la cour d'appel a statué par une motivation inintelligible, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
2) Alors, en tout état de cause, que les conventions tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites ; que le bail commercial liant la société Appart'city à la société Edith patrimoine comporte une clause résolutoire qui stipule qu'« en cas de non-exécution, par le preneur, de l'un quelconque de ses engagements, et notamment en cas de non-paiement des loyers à l'une des échéances, le Bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat. Cette résiliation interviendra après mise en demeure ou sommation restée sans effet pendant une durée d'un mois, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice » ; qu'il résulte sans ambiguïté de cette clause que la résiliation de plein droit du bail commercial ne peut intervenir qu'en cas de mise en demeure ou de sommation restée infructueuse pendant une durée d'un mois ; qu'en retenant qu'il convenait de prononcer la résiliation du bail pour manquements répétés du preneur dans son obligation de régler à bonne date les loyers et charges dues, quand elle constatait que dans le mois des commandements délivrés, la société Appart'city, locataire, avait réglé les sommes dues, la cour d'appel a méconnu la loi des parties, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la l'ordonnance du 10 février 2016.
