COMM.
IK
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 17 juin 2020
Rejet non spécialement motivé
M. RÉMERY, conseiller doyen
faisant fonction de président
Décision n° 10129 F
Pourvoi n° P 18-17.978
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 17 JUIN 2020
1°/ la société Vodanum, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
2°/ la société Chape confort, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
ont formé le pourvoi n° P 18-17.978 contre l'arrêt rendu le 7 décembre 2017 par la cour d'appel d'Orléans (chambre commerciale, économique et financière), dans le litige les opposant :
1°/ à la société de mandataires judiciaires U... et V... R..., société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , prise en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de M. Q... L..., exerçant sous l'enseigne Avia, aux droits de laquelle se trouve la SELARL [...] , ès qualités de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de M. Q... L..., exerçant sous l'enseigne Avia,
2°/ à M. F... H..., domicilié [...] , pris en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Chape confort, société à responsabilité limitée,
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Bélaval, conseiller, les observations écrites de la SCP Didier et Pinet, avocat des sociétés Vodanum et Chape confort, de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la société [...] , ès qualités, et l'avis de M. Richard de la Tour, premier avocat général, après débats en l'audience publique du 25 février 2020 où étaient présents M. Rémery, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Bélaval, conseiller rapporteur, Mme Vaissette, conseiller, M. Richard de la Tour, premier avocat général, et Mme Jouanneau, greffier de chambre,
la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Donne acte à la SELARL [...] de ce qu'elle reprend l'instance en qualité de liquidateur judiciaire de M. L..., exerçant sous l'enseigne Avia.
2. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés Vodanum et Chape confort aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Vodanum à payer à la société [...] , ès qualités, la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour les sociétés Vodanum et Chape confort
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la vente de la parcelle cadastrée [...] , [...] autorisée par le juge commissaire en vertu d'une ordonnance ayant acquis force de chose jugée était parfaite, d'AVOIR dit que les sociétés Vodanum et Chape Confort ne justifiaient d'aucun motif légitimant leur refus de réitérer la vente devant notaire, d'AVOIR prononcé la résolution de cette vente, d'AVOIR condamné la SCI Vodanum à verser des dommages-intérêts au liquidateur en réparation du préjudice causé par la non-réitération de la vente et d'AVOIR fixé la créance du liquidateur de M. L... envers la liquidation judiciaire de la société Chape Confort, in solidum avec la société Vodanum à concurrence de ce montant ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le moyen tiré par la SCI Vodanum de l'absence de perfection de la vente : que même si la décision du juge commissaire ne vaut pas par elle-même vente, à moins qu'elle n'en décide autrement, et si la cession n'est donc réalisée que par les actes que doit ensuite passer le liquidateur, il n'en reste pas moins que la vente de gré à gré d'un bien dépendant de l'actif d'un débiteur en liquidation judiciaire est parfaite dès l'ordonnance du juge commissaire qui l'autorise, sous la condition suspensive que cette ordonnance acquière force de chose jugée (ainsi Cass. Com. 07/09/2010 P n°09-66284) ; que la vente autorisée par une décision ayant acquis force de chose jugée étant parfaite, les parties peuvent agir en résolution de la vente dans le cas où l'une d'entre elles vient à ne pas régulariser l'acte (cf Cass. Com. 03/10/2000 P n°98-10672) ; que l'acquéreur qui refuse de réitérer la vente engage sa responsabilité, à moins qu'il ne justifie d'un motif légitime qui peut être fondé sur la non-réalisation des conditions suspensives dont il avait assorti son offre (Cass. Com. 11/03/1997 P n°94-19207) ; qu'il est constant en la cause que l'ordonnance du 1er avril 2009 a acquis force de chose jugée ; que la SCI Vodanum prétend que son offre d'acquisition de la parcelle litigieuse était assortie d'une condition suspensive tenant à la constructibilité de l'ensemble immobilier et l'obtention du permis de construire requis pour y exercer une activité économique ; que la cession de gré à gré des actifs du débiteur en liquidation judiciaire, lorsqu'elle est autorisée, l'est aux prix et conditions que le juge commissaire détermine ; que, déjà, l'ordonnance par laquelle le juge commissaire a autorisé la vente à son profit ne fait état d'aucune condition suspensive ; que certes, comme le fait valoir l'appelante, la circonstance que l'ordonnance ne reprenne pas expressément une condition dont l'offre était assortie n'interdit pas à l'auteur de l'offre de s'en prévaloir ; mais que contrairement à ce que soutient la SCI Vodanum, l'offre faite en son nom et pour son compte par la société Chape Confort n'était assortie d'aucune condition ; que ne constitue pas une condition l'indication, contenue dans cette offre, par laquelle son auteur indiquait en tout et pour tout : « cette acquisition me permettra de regrouper les différents sites de mon entreprise actuelle et de développer une nouvelle structure, Mon entreprise : Chape Confort Siret n°[...], Isolation Confort : création prévue en avril 2009 (création de 10 à 20 emplois sur 2 ans) De continuer l'activité de la station-service » (cf pièce n°7 de l'intimé) ; qu'en effet, il ne s'agit que de l'exposé du projet professionnel poursuivi par l'auteur de l'offre, et non de la stipulation d'un événement déterminé à la réalisation duquel serait subordonnée la volonté d'acquérir ; qu'il n'est rien dit, en particulier, d'un permis de construire, ni d'autorisations administratives, à l'obtention desquels l'auteur de l'offre aurait entendu conditionner son engagement, et de même, la survenance d'éventuels obstacles, d'ordre juridique ou autre, à la réalisation du projet évoqué – au demeurant en termes très sommaires – dans l'offre, n'y est pas mentionnée comme une condition résolutoire, ni susceptible d'être regardée comme telle ; qu'il n'est pas formulé de réserves, ou de restrictions, à l'offre d'acquérir ; et qu'il s'agissait d'une vente par autorité de justice, laquelle implique un aléa exclusif de l'application des garanties prévues dans le droit commun de la vente, et donc de toute garantie sur la consistance et les qualités de la chose vendue ; que la vente est donc bien parfaite ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' il ressort des dispositions de l'article 1650 du Code civil que « la principale obligation de l'acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglé par la vente » ; qu'il ressort des dispositions de l'article 1654 du Code civil que« si l'acheteur ne paie pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente » ; que si la vente de gré à gré d'un immeuble compris dans l'actif d'un débiteur en liquidation n'est réalisée que par l'accomplissement d'actes postérieurs à la décision du juge commissaire qui autorise la cession de ce bien, cette vente n'en est pas moins parfaite dès l'ordonnance l'autorisant, sous la condition suspensive que cette ordonnance acquiert autorité de chose jugée, peu important que la vente ne se réalise définitivement que par l'accomplissement d'actes postérieurs qui conditionnent le transfert de propriété ; que la SELARL VlLLA, ès qualités, demande le prononcé de la résolution de la vente de gré à gré de l'immeuble consentie à la SCI VODANUM ; que conformément à l'offre d'achat présentée par monsieur S..., gérant de la Société CHAPE CONFORT et de la SCI VODANUM, à la SELARL [...] ; à la requête que cette dernière a adressée au juge commissaire en charge du dossier ; à l'ordonnance n° 2 416, en date du 1er avril 2009, autorisant la SELARL [...]., liquidateur, à procéder à la cession dudit immeuble, moyennant le prix de 155 000 €, au profit de monsieur I... S... ou toute autre personne morale qui pourrait se substituer, ordonnance signifiée à monsieur S... le 7 avril 2009 ; que par certificat en date du 4 mai 2009, le greffe du tribunal de céans a attesté que ladite ordonnance n'avait pas été frappée de recours à cette date ; qu'il convient de déclarer l'ordonnance définitive et la vente de l'immeuble parfaite tant sur la chose que sur le prix ; que les deux parties conviennent que soit prononcée la résolution de cette vente ; que le tribunal prononce la résolution de la vente, objet de l'ordonnance N° 2 416 du 1er avril 2009 ;
ALORS QUE si la vente de gré à gré d'un immeuble du débiteur en liquidation judiciaire est parfaite dès l'ordonnance du juge-commissaire qui l'autorise, sous réserve que la décision acquière force de chose jugée, mais que la vente n'est réalisée que par l'accomplissement d'actes postérieurs à la décision du juge-commissaire, l'acquéreur peut invoquer la condition suspensive dont il a assorti son offre d'achat, peu important que l'ordonnance du juge-commissaire autorisant la vente à son profit ne la mentionne pas expressément ; qu'au cas d'espèce, en réfutant l'idée que la SCI Vodanum ait subordonné son offre d'achat à une condition suspensive tenant à la possibilité d'exercer son activité économique sur le bien vendu, ce qui supposait notamment sa constructibilité et l'obtention d'un permis de construire, motifs pris que l'ordonnance d'autorisation n'y faisait pas référence et que l'offre d'achat, qui se bornait à indiquer sans plus de précisions que l'offrant entendait regrouper les différents sites de son entreprise actuelle, développer une nouvelle structure et continuer l'activité de la station-service, ne valait pas formulation d'une condition suspensive, sans rechercher si la circonstance que la SCI Vodanum ait de surcroît obtenu un délai supplémentaire pour la signature de l'acte authentique en faisant valoir qu'elle n'avait pas encore obtenu le permis de construire ne révélait pas l'acceptation d'une condition suspensive par le liquidateur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016) et L. 642-19 du code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué, après avoir prononcé la résolution de la vente, d'AVOIR dit que les sociétés Vodanum et Chape Confort ne justifiaient d'aucun motif légitimant leur refus de réitérer la vente devant notaire, d'AVOIR condamné la SCI Vodanum à payer 100.000 € de dommages-intérêts au liquidateur en réparation du préjudice causé par la non-réitération de la vente par acte authentique et d'AVOIR fixé à la somme de 27.117,64 € la créance du liquidateur de M. L... envers la liquidation judiciaire de la société Chape Confort, in solidum avec la société Vodanum à concurrence de ce montant ;
AUX MOTIFS QUE sur la résolution de la vente : que les parties – y compris la S.A.R.L. Chape Confort en première instance, et en cause d'appel dans ses conclusions antérieures à sa liquidation judiciaire – s'opposent sur les torts mais non sur le principe de la résolution de la vente ;qu'il est pris acte qu'alors que ces écritures transmises le 20 janvier 2011 émanaient de M. S... (cf pièce n°14 de la Selarl [...]), la SCI Vodanum indique en page 16 de ses conclusions que son représentant légal a expressément renoncé en janvier 2011 à la vente de l'immeuble par son acquiescement à la résolution ; qu'au vu d'une requête présentant le principe de cette résolution comme définitivement acquis nonobstant la présente instance d'appel, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de M. L... vient de prendre le 12 septembre 2017 une nouvelle ordonnance autorisant la Selarl [...] ès qualités à vendre l'immeuble de gré à gré à un autre amateur (pièce n°70 de l'intimée) ; qu'il convient donc de prononcer la résolution de la vente autorisée le 1er avril 2009 au profit de la S.A.R.L. Chape Confort, agissant pour le compte de la SCI Vodanum en cours de formation ; que sur les torts de la résolution et les demandes de dommages et intérêts de la Selarl [...] : que la société Vodanum a refusé de venir signer l'acte de vente ; qu'ainsi qu'il a été dit, l'acquéreur qui refuse de réitérer la vente engage sa responsabilité, à moins qu'il ne justifie d'un motif légitime ; que l'appelante invoque un défaut de délivrance conforme par le vendeur, en prétendant que l'aptitude à exploiter sur la parcelle une station-service aurait été incluse dans le champ contractuel ; mais que l'offre portait non pas sur un fonds de commerce mais sur le terrain et les bâtiments constituant le bien cadastré [...] au lieudit "[...] , et les deux propositions étaient bien distinguées, l'offre d'acquérir le bien immobilier émanant de la société Chape Confort, pour le compte de la SCI Vodanum en cours de formation, alors que le fonds de commerce de station-service faisait l'objet d'une offre d'achat à part, pour 5.000 euros "en nom propre à M. S... I...", au profit duquel une ordonnance distincte du juge commissaire du 1er avril 2009 a, de fait, autorisé la vente de ce fonds, à titre personnel (pièce n°6) ; que pour l'immeuble, aucune destination n'était stipulée dans l'offre ; qu'il ressort, par ailleurs, clairement des productions – attestation de l'architecte, clichés photographiques, coupures de presse, courriers – que lorsqu'elle a fait son offre d'acquisition, la société Chape Confort avait pleine connaissance de l'état des bâtiments, qui étaient à l'abandon, non-conformes aux normes d'un établissement recevant du public, et au surplus sévèrement dégradés ; qu'enfin, il résulte de l'arrêté municipal ayant refusé le permis de construire, et du jugement du tribunal administratif ayant rejeté le recours formé par la SCI Vodanum contre cet arrêté, que ce refus était justifié par l'importance des constructions que celle-ci se proposait d'édifier sur le site, où elles multipliaient par cinq l'emprise au sol et par huit la surface hors oeuvre nette des bâtiments en place, de sorte que le projet a été analysé comme constituant non pas l'extension de l'existant qui était permise malgré les restrictions environnementales, mais une construction nouvelle, quant à elle interdite (pièces n°14 et 22 de la SCI), de sorte que l'appelante n'est pas fondée à tirer argument de ce refus pour prétendre que la liquidation judiciaire de M. L... n'aurait pas pu lui délivrer la chose convenue ; que la SCI Vodanum ne justifie d'aucun motif propre à légitimer son refus de réitérer la vente ; qu'elle a donc engagé sa responsabilité envers la liquidation judiciaire de M. L... ; et que la Selarl [...] est fondée à rechercher aussi la responsabilité – non pas solidaire, comme l'ont retenu les premiers juges, mais in solidum – de la S.A.R.L. Chape Confort aux côtés de celle de la SCI Vodanum ; qu'en effet, alors que la SCI Vodanum était constituée, c'est au nom des deux sociétés que leur dirigeant – commun – écrivait en octobre 2011 pour proposer d'échanger la parcelle contre une autre (cf pièce n°17 de l'appelante) ; que c'est à Chape Confort que la société d'économie mixte SET proposa un tel échange (cf pièces n°54 et 55 de l'intimée) mais sur des bases financières qui ne permirent pas d'aboutir à un accord ; qu'en première instance, puis en cause d'appel avant sa liquidation judiciaire, la société Chape Confort n'a jamais sollicité sa mise hors de cause au motif que la SCI Vodanum avait seule repris son engagement ; que les deux sociétés ont vocation à répondre in solidum des conséquences préjudiciables pour la liquidation judiciaire de M. L... de la non réitération de la vente ; et que le fait que le liquidateur de M. L... ait assigné en 2010 M. S... et non les sociétés Vodanum et Chape Confort en résolution de la vente et dommages et intérêts n'est pas de nature à dispenser celles-ci de répondre aussi du préjudice causé pendant la durée de cette instance, close par l'arrêt de cette cour du 24 janvier 2013, dès lors qu'en leur qualité d'auteurs de l'offre, c'est à elles qu'il incombait de venir réitérer l'acte de vente, ce qu'elles ont refusé de faire, et dès lors, aussi, que c'est seulement en cause d'appel que M. S... s'avisa de faire plaider qu'il n'était pas personnellement l'auteur de l'offre ; que ce préjudice tient en premier lieu à ce que la liquidation judiciaire a dû assumer depuis avril 2009, où le transfert de propriété aurait dû intervenir en vertu de l'ordonnance passée en force de chose jugée, les frais inhérents à la propriété du bien litigieux, tant impôts et taxes que fluides, assurances et dépenses de conservation et protection ; qu'il tient, en second lieu, aux honoraires demandés par le notaire au liquidateur pour avoir préparé le projet d'acte de vente puis délivré sommation de venir le signer ; qu'il tient, en troisième lieu, à la dépréciation de l'immeuble, qui est en friche depuis des années, et dont la situation administrative au regard du classement au POS est moins favorable à un projet d'aménagement ; qu'il tient, en quatrième lieu, à la persistance même de la procédure collective, laquelle aurait pu ê1t3r e clôturée depuis 2009 puisque le prix de 155.000 euros offert par la société Chape Confort pour le compte de la SCI Vodanum, avec celui de 5.000 euros payé par M. S... pour l'acquisition du fonds de commerce exploité par M. L..., permettait de couvrir le passif, qui s'établit après vérification à 157.719,64 euros outre des honoraires et débours du liquidateur qui eussent été bien moindres, de sorte que la Selarl [...] peut être entendue lorsqu'elle indique que la liquidation judiciaire pouvait se clôturer soit par une extinction du passif, soit par une insuffisance d'actif des plus minimes, alors qu'elle en est aujourd'hui à devoir envisager de réaliser la maison d'habitation de M. L... pour apurer le passif, qui a grossi des charges fixes, des frais de liquidation et des frais de procédures ; qu'au vu de ces éléments, et des justificatifs produits, c'est une somme de 100.000 euros qui sera allouée à la liquidation judiciaire, à titre de dommages et intérêts, sans qu'il y ait lieu d'y ajouter des dommages et intérêts distincts pour résistance abusive ; que cette somme sera mise à la charge de la SCI Vodanum, qui est maître de ses biens, par voie de condamnation au paiement ; que s'agissant de la S.A.R.L. Chape Confort, elle est a été placée en redressement, puis liquidation, judiciaires postérieurement à l'introduction de l'action dirigée à son encontre ; que la procédure est régulière à son égard, puisque la Selarl [...] ès qualités a déclaré sa créance et fait assigner son liquidateur, Me H..., de sorte que l'instance a valablement repris ; qu'en dehors des indemnités de procédure et dépens, et en l'état du rejet de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, cette instance ne peut plus tendre, en application des articles L. 622-21 et L. 622-22 du code de commerce, qu'à la fixation de la créance indemnitaire et ce, pour autant seulement que celle-ci soit comprise dans le champ de la créance déclarée au passif ; qu'or, il ressort des pièces jointes à la note en délibéré produite à la demande de la cour par la Selarl [...] ès qualités que c'est une somme de 27.000 euros qui a été déclarée au titre des dommages et intérêts demandés, ainsi que 117,64 euros au titre des intérêts courus au taux légal, sans autre mention d'intérêts ; que c'est donc à hauteur de ce seul montant de 27.117,64 euros que la créance indemnitaire de la liquidation judiciaire de M. L... sera fixée au passif de la société Chape Confort ;
1°) ALORS QU' ayant retenu que le liquidateur avait fait le choix de solliciter la résolution de la vente en 2010, plutôt que d'en poursuivre la réalisation forcée, et que l'acquéreur était réputé avoir consenti à la résolution le 20 janvier 2011, ce dernier ne pouvait pas être responsable des frais engendrés par la propriété de l'immeuble postérieurement à cet accord sur la résolution en raison de son refus de régulariser l'acte authentique de vente dans la période antérieure à la demande de résolution ; qu'en décidant au contraire que le préjudice du liquidateur dont la SCI Vodanum était responsable tenait notamment aux frais inhérents à la propriété du bien litigieux (taxes, impôts, abonnements aux fluides, assurance, frais de conservation et de protection) depuis le mois d'avril 2009, en ce compris la période ayant conduit au précédent arrêt du 24 janvier 2013, la cour d'appel a violé les articles 1184 et 1134 du code civil (dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016), ensemble l'article L. 642-19 du code de commerce ;
2°) ALORS QUE les dommages-intérêts ne doivent couvrir que le montant du dommage sans perte ni profit pour la victime ; qu'en l'espèce, le liquidateur sollicitait une somme de 160.139,03 € « toutes causes de préjudice confondues » (conclusions d'appel, p. 19), comprenant notamment 105.000 € au titre de la « perte de valeur de l'immeuble » (conclusions d'appel, p. 13) ; qu'ayant retenu que le liquidateur avait depuis lors été autorisé à vendre l'immeuble litigieux à un nouvel acquéreur pour un prix de 90.000 €, selon ordonnance du juge commissaire du 12 septembre 2017, en s'abstenant d'en tenir compte, comme elle y était invitée (conclusions d'appel Vodanum, p. 19), avant de la condamner à verser une somme de 100.000 € à titre de dommages-intérêts et de fixer la créance indemnitaire du liquidateur à la procédure collective de la société Chape Confort, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1184 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016) et du principe de la réparation intégrale du préjudice, ensemble l'article L. 642-19 du code de commerce.
