CIV. 3
CH.B
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 mai 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10233 F
Pourvoi n° U 19-16.791
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 MAI 2020
Le syndicat des copropriétaires ..., dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Immobilière du Nau, sous l''enseigne agence Laforêt, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° U 19-16.791 contre l'arrêt rendu le 5 mars 2019 par la cour d'appel de Reims (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. N... O...,
2°/ à Mme U... E..., épouse O...,
domiciliés [...] ,
défendeurs à la cassation.
EN PRESENCE DE :
1°/ M. T... X..., domicilié [...] ,
2°/ M. W... X..., domicilié chez M. T... X..., [...] ,
3°/ Mme M... K..., domiciliée [...] ,
4°/ M. J... K..., domicilié [...] ,
5°/ M. L... C..., domicilié [...] ,
6°/ Mme S... C..., domiciliée [...] ,
7°/ Mme A... C..., épouse B..., domiciliée [...] ,
8°/ Mme W... X..., domiciliée [...] ,
9°/ M. H... C..., domicilié [...] ,
10°/ Mme G... C..., domiciliée [...] ,
11°/ M. Q... C..., domicilié [...] ,
12°/ Mme F... C..., domiciliée [...] ,
tous quatre pris en qualité d'héritiers de I... C...,
13°/ du syndicat libre des résidents de la [...], dont le siège est [...] ,
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, les observations écrites de la SCP Gaschignard, avocat du syndicat des copropriétaires ..., de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de M. et Mme O..., après débats en l'audience publique du 10 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires ... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires ... et le condamne à payer à M. et Mme O..., la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires ....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir accordé un droit de passage au profit des époux O... sur les parcelles situées à Châlons en Champagne section [...] et [...] qui s'exercera sur la [...] située sur la parcelle section [...] et sur la [...] , située sur les parcelles section [...] et [...] et dit que la clause d'inconstructibilité de la parcelle [...] contenue dans l'acte de cession du 26 août 1974 n'est pas un obstacle à la revendication d'un droit de passage ;
AUX MOTIFS QUE (p. 6 en bas) M. et Mme O..., qui avaient l'intention de construire un garage sur les parcelles [...] et [...] , invoquent maintenant leur intention de diviser leur propriété pour en détacher ces parcelles et conséquemment l'application de l'article 684 du code civil aux termes duquel si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes ; qu'ainsi que le relève à juste titre l'appelant, pour pouvoir revendiquer l'application de ce texte, les époux O... doivent justifier que l'état d'enclave est la conséquence directe de la division du fonds, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, la division du fonds n'étant en l'état qu'un projet et non une réalisation concrète préalable à l'état d'enclave ; que ceux-ci ne peuvent donc invoquer l'article 684 du code civil et les parcelles [...] et [...] doivent être considérées comme faisant encore partie dans leur totalité de la propriété de M. et Mme O... ; que dans la mesure où ils fondent également leur action sur l'article 682 précité, la cour examinera si celle-ci est justifiée par application de ce texte ; que M. et Mme O... expliquent à hauteur de cour qu'ils ont modifié leur projet de construction d'un garage sur les parcelles [...] et [...] et qu'ils ont maintenant l'intention de vendre, séparément, la parcelle [...] sur laquelle est bâtie une maison actuellement en location, la parcelle [...] sur laquelle est bâtie leur maison d'habitation, les parcelles [...] et [...] objet du litige ; que ce changement importe peu dès lors que le droit, pour le propriétaire d'une parcelle enclavée, de réclamer un passage sur le fonds de ses voisins est fonction de l'utilisation normale du fonds quelle qu'en soit la destination ; que le syndicat des copropriétaires [...] n'invoque plus à hauteur d'appel le fait que les voies que souhaitent utiliser les époux O... - les [...] et [...] - seraient des voies réservées à la circulation privée, la configuration des lieux et le fait que ces voies ne soient pas barrées par un accès interdisant la circulation publique démontrant en tout état de cause le contraire, de sorte que ces deux voies sur lesquelles doit s'exercer le passage ne sont pas des voies privées mais doivent être considérées comme étant ouvertes à la circulation, à tout le moins à celle des résidents du quartier ; qu'il ressort du plan de situation de la direction générale des finances publiques et des photographies versées aux débats que les parcelles [...] et [...] sont séparées de la [...] par une palissade composée de blocs de béton et qu'elles n'ont pas d'accès sur la voie publique que constitue le [...] même en passant par les parcelles [...] et [...] puisqu'un escalier en barre l'accès, ce qui interdit le passage d'un véhicule (pièce n° 49) ; que l'enclave se définit par rapport à la voie publique et à l'accès à celle-ci à partir du fonds enclavé ; que compte tenu de la configuration des lieux, ces parcelles sont donc à l'évidence enclavées ; que, sur la parcelle [...] , le syndicat des copropriétaires [...] soutient à hauteur d'appel que la destination de cette parcelle, notée comme étant exclusivement à usage de jardin et inconstructible dans l'acte de vente, est un obstacle au projet de division et de construction des époux O... ; que contrairement à ce que soutiennent les intimés, le syndicat des copropriétaires [...] est recevable à invoquer à son bénéfice l'arrêté préfectoral de division foncière annexé à l'acte notarié de vente, s'agissant d'un acte administratif et non d'un cahier des charges entre colotis tel que visé à l'article L. 115- 1 du code de l'urbanisme ; qu'il ne peut non plus lui être opposé qu'il serait étranger aux fonds concernés par les dispositions relatives au lotissement jardin puisque le droit de passage à partir des parcelles objet du litige doit s'exercer sur son fonds ; qu'il ressort de l'acte de vente enregistré le 26 août 1974 versé aux débats et plus particulièrement de la page 3 que la parcelle vendue par les consorts V... aux époux O... la parcelle [...] issue de l'ancienne parcelle dénommée [...] divisée d'une part en parcelle [...] restée la propriété des vendeurs et d'autre part en parcelle [...] qu'il y est effectivement indiqué que cette parcelle doit être réservée exclusivement à usage de jardin et que toute construction à usage d'habitation y est interdite conformément à l'article R 315-24 du code de l'urbanisme qui, dans sa rédaction antérieure au décret du 77-860 du 26 juillet 1977, visait le régime des lotissements jardins, qui a évolué avec ce décret ; que comme le relèvent à juste titre les intimés, rien n'empêchait, 45 ans après, la mise en conformité des dispositions relatives aux lotissements avec celles relatives au plan local d'urbanisme pour faire de cette parcelle une parcelle à usage d'habitation ; qu'ils produisent à cet égard un courrier adressé par la commune de [...] à M. O... le 30 juillet 2013 aux termes duquel celle-ci lui précise que les parcelles [...] et [...] sont situées en zone U2 du plan local d'urbanisme et que ces terrains sont constructibles sous réserves du respect des règles d'urbanisme en vigueur et des accès véhicules et réseaux ; que la clause d'inconstructibilité de la parcelle [...] contenue dans l'acte de cession, qui n'est pas perpétuelle, n'apparaît donc plus d'actualité et ne peut être opposée aux époux O... ; qu'aux termes de l'article 683 du code civil, le passage doit régulièrement être pris du côté où le travail est le plus court du fonds enclavé à la voie publique ; que néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ; que les époux O... entendent maintenant diviser leur propriété pour en détacher les parcelles [...] et [...] et procéder à la vente de celles-ci ; qu'un droit de passage donnant sur la [...] est nécessaire afin de permettre l'entrée d'un véhicule sur des parcelles constructibles, qu'elles le soient pour y faite édifier des garages ou des maisons d'habitation, ces projets n'étant pas contraires à la destination des fonds ; qu'il est exact, même si l'appelant ne dit mot sur ce point et qu'il ne propose pas de solution concrète pour l'exercice du droit de passage, qu'il existe une possibilité de créer un passage par l'intermédiaire de la parcelle [...] qui est contigüe aux parcelles [...], [...] et [...] dont sont propriétaires M. et Mme O... et qui possède un accès sur l'[...] qui serait plus court que celui qui est envisagé ; que néanmoins, comme l'a relevé à juste titre le premier juge, cette parcelle nécessite des aménagements importants pour y faire passer un véhicule car il faudrait créer une voie d'accès qui n'existe pas actuellement ; que c'est par conséquent à bon droit qu'il a été jugé que le passage par les parcelles [...] et [...] appartenant pour la première à la copropriété [...] et pour la seconde en partie à cette copropriété et en partie aux consorts X..., C... et autres était le moins dommageable puisque l'accès par véhicule sur une chaussée aménagée y existe déjà et que les voies concernées assurent actuellement la desserte de nombreuses habitations, en particulier de celles constituant le lotissement voisin des parcelles des parties, de sorte qu'aucun dommage ne peut résulter pour la copropriété de la création d'un droit de passage accordé à M. et Mme O... ;
1° - ALORS QUE l'état d'enclave s'apprécie à la date à laquelle le juge se prononce, au regard de l'ensemble des parcelles appartenant au même propriétaire et constituant son fonds ; qu'en instituant un droit de passage au profit des propriétaires des parcelles [...] et [...], au motif que ces dernières seraient enclavées si les époux O... voulaient diviser leur fonds et procéder à la vente de ces deux parcelles en les rendant constructibles, sans constater que la propriété des époux O..., dans son ensemble, ne disposait pas d'un accès suffisant à la voie publique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil ;
2° - ALORS QUE l'article L. 115-6 du code de l'urbanisme qui déclare nulle et de nul effet toute renonciation à une clause interdisant de construire sur des terrains lotis en vue de la création de jardins édicte une règle d'ordre public ayant spécialement pour objet de préserver de toute urbanisation les lots créés à usage de jardin ; qu'en retenant qu'il serait loisible aux époux O... de passer outre, motif pris que la clause d'inconstructibilité ne serait « pas perpétuelle » et « n'apparaît donc plus d'actualité », la cour d'appel a violé le texte susvisé.
