CIV. 1
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 mars 2020
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10180 F
Pourvoi n° J 19-10.871
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 25 MARS 2020
1°/ Mme G... P..., domiciliée [...] ,
2°/ M. F... Q..., domicilié [...] ,
3°/ la société Le Breuil, société civile immobilière,
4°/ la société LGC, société civile immobilière,
ayant toutes deux leur siège [...] ,
ont formé le pourvoi n° J 19-10.871 contre l'arrêt rendu le 20 novembre 2018 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Assistance immobilière et financière, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
2°/ à la société C... J... et X... L..., société civile professionnelle, dont le siège est [...], anciennement dénommée E..., J..., R..., puis J..., R... et L...,
3°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Loire Haute-Loire, société coopérative à capital et personnel variables, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, les observations écrites de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de Mme P..., de M. Q... et des sociétés Le Breuil et LGC, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société C... J... et X... L..., et l'avis de Mme Ab-Der-Halden, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 25 février 2020 où étaient présents Mme Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Il est donné acte à Mme P..., M. Q... et aux sociétés Le Breuil et LGC du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Loire Haute-Loire ;
2. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme P..., M. Q... et les sociétés Le Breuil et LGC aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour Mme P..., M. Q... et les sociétés Le Breuil et LGC.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif de ces chefs, d'avoir dit que la SCP E... J... R..., devenue SCP C... J... et X... L..., n'avait pas commis de faute et d'avoir, en conséquence, rejeté les demandes formées contre cette société par Mme P..., M. Q..., la SCI Le Breuil et la SCI LGC, visant à voir engager sa responsabilité et à obtenir sa condamnation à réparer les préjudices subis ;
Aux motifs propres que selon l'article 1382 (devenu 1240) du code civil, celui qui par sa faute cause à autrui un dommage s'oblige à le réparer ; qu'en vertu de cette disposition, la responsabilité civile d'un notaire ne peut être engagée que si la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux est apportée ; que c'est à celui qui se prévaut d'un préjudice en lien de causalité avec une faute d'en rapporter la preuve ; que l'existence d'un lien de causalité suppose qu'il soit démontré qu'en l'absence de faute, le sort de la victime aurait été amélioré ; que le notaire doit veiller à l'utilité et à l'efficacité de l'acte à l'établissement duquel il prête son concours et est tenu, à l'égard de toutes les parties, à une obligation de conseil ; que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention sur les conséquences et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; que par contre, il ne lui incombe pas d'apprécier l'opportunité économique d'une opération pour laquelle il est sollicité de sorte qu'il n'est tenu d'aucun devoir de conseil sur la pertinence de l'opération souscrite et sur les risques économiques qu'elle comporte ; qu'en l'espèce, ont été établis par un notaire de la SCP E... J... R... ou avec sa participation les actes suivants : / constitution de la SCI LGC suivant acte des 11 et 21 septembre 2006, / prêt immobilier du 27 décembre 2006, acquisition du 28 décembre 2006 d'un bien immobilier à Langres (régime loi Malraux), prêt travaux du 28 décembre 2006, / 28 décembre 2006, second acte d'acquisition loi Malraux à Langres et prêt immobilier afférent, / 3 prêts immobiliers du 11 mai 2007 et acquisition de trois appartements dans un immeuble situé à Gujan Mestras (loi de Robien), / prêt immobilier du 3 août 2007 et acquisition d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement à Ambérieu en Bugey (loi de Robien), / prêt immobilier du 17 octobre 2007 et rachat par la SCI LGC de la résidence principale dont Mme Q... était propriétaire à Savigneux (Loire), / acquisition du 28 décembre 2007, d'un bien immobilier à Saumur (loi Malraux) et acte de prêt afférents ; que les appelants ne fournissent aucun élément au soutien de leurs allégations selon lesquelles Me J... aurait été « de connivence coupable » avec la société AIF ; que pas plus ils ne démontrent qu'il aurait participé à l'élaboration du projet de restructuration du patrimoine des époux P... Q... ou au montage des dossiers d'investissement locatif sous les régimes des lois de Robien ou Malraux ; que c'est dès lors par une exacte analyse que le premier juge a retenu qu'il n'avait fait que dresser en la forme authentique des conventions discutées et élaborées hors de son ministère ; que les seuls actes instrumentés par Me J... étaient l'acte de constitution de la SCI LGC et l'acte d'achat par ladite SCI de la résidence familiale des époux Q... ; que les autres actes auxquels lui ou Me R... ont prêté leur concours étaient des actes d'acquisition immobilière ou de prêt immobilier ; qu'il n'est pas démontré que l'un quelconque de ces actes était entaché d'une irrégularité affectant son efficacité ou susceptible de constituer une faute du notaire en lien de causalité avec le préjudice allégué par les appelants (arrêt attaqué, p. 10, § 4 à p. 11, § 3) ;
Et aux motifs réputés adoptés des premiers juge que le notaire est tenu à l'égard de son client du devoir d'assurer l'efficacité et la validité de l'acte dont il est le rédacteur ; qu'il doit exercer son devoir de conseil chaque fois que les circonstances propres à l'opération l'exigent ; que toutefois, le notaire n'est pas soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant la solvabilité d'une partie ou l'opportunité économique d'une opération, en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher ; que les consorts P... Q... reprochent à la SCP Y... E... C... J... et O... R..., notaire, le manquement à son obligation de conseil, à l'occasion de la rédaction des actes authentiques de vente, des actes authentiques de prêt, de l'acte de constitution de la SCI LGC, et de la participation aux actes de vente dressés par d'autres notaires, au motif qu'il lui appartenait d'attirer leur attention sur la complexité et les risques particuliers des montages et de les mettre en garde contre la répétitivité des opérations, les aléas liés à la valorisation des biens et aux risques relatifs à l'endettement pouvant en résulter ; que maître C... J... a rédigé les actes authentiques suivants : / acte contenant les statuts de la société civile immobilière LGC constituée entre M. F... Q... et Mme G... P... épouse Q..., en date des 11 et 21 septembre 2006, au capital social de 1 000 euros / acte du 27 décembre 2006 par lequel la société Crédit immobilier de France a prêté à M. F... Q... et Mme G... P... épouse Q... une somme de 62 270 euros destinée à l'achat d'un lot dans un immeuble situé à Langres / acte du 28 décembre 2006 par lequel la société Crédit immobilier de France a prêté à M. F... Q... et Mme G... P... épouse Q... une somme de 195 129 euros destinée à financer des travaux dans un appartement à usage locatif situé à Langres / acte du 23 octobre 2007 par lequel Mme G... P... a vendu à la SCI LGC une maison d'habitation située à Savigneux, moyennant le prix de 500 000 euros ; qu'il a participé à la rédaction de l'acte authentique dressé le 28 décembre 2006 par maître V... U... en vertu duquel M. et Mme Q... ont acquis des lots immobiliers dans un immeuble situé à Langres, pour le prix de 55 842 euros ; que maître T... R... a rédigé les actes authentiques suivants : / acte du 11 mai 2007 par lequel la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Loire Haute-Loire a consenti à la société LGC quatre prêts d'un montant respectif de 200 000 euros destinés à acquérir des lots de copropriété dans un immeuble situé à [...] / acte du 3 août 2007 par lequel la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Loire Haute-Loire a consenti à la société LGC un prêt de 200 000 euros destiné à acquérir des lots de copropriété dans un immeuble situé à Ambérieu en Bugey ; qu'il a participé à la rédaction des actes authentiques suivants : / deux actes authentiques de vente de lots de copropriété dans un immeuble situé à [...] en date du 11 mai 2007 dressés par maître H... au profit de la société LGC / un acte authentique de vente en l'état de futur achèvement d'un lot de copropriété situé à Ambérieu en Bugey dressé par Maître F... K... le 3 août 2007 ; que les consorts P... Q... n'établissent pas que le notaire a participé au choix des acquisitions qu'ils ont réalisées et à la négociation de leur prix ; que le fait qu'il ait lui-même acquis un lot similaire à l'un de ceux acquis par les consorts P... Q... et les deux SCI démontre au contraire qu'il avait confiance en cette opération immobilière ; qu'il résulte du reste du rapport de M. I... (sic), actualisé en avril 2016, que certains des immeubles acquis ont été revendus, pour un prix inférieur à leur prix d'achat, certes, le lien avec une surévaluation des biens à l'achat n'étant cependant pas prouvé ; qu'en outre, les consorts P... Q... , qui font valoir qu'ils recherchaient un objectif d'optimisation fiscale, n'établissent pas que le notaire a participé à l'élaboration du dispositif financier et fiscal tel que celui qui a été mis en oeuvre ; qu'ils ne prouvent pas qu'à l'occasion de la rédaction des actes ci-dessus, le notaire a manqué à son obligation d'en assurer l'efficacité et la sécurité, alors que la validité de ceux-ci n'a pas été remise en cause ; qu'il n'est pas non plus établi, aucune pièce n'étant produite à ce sujet, que les consorts P... Q... auraient subi un préjudice lié à des conséquences fiscales des actes rédigés par la SCP Y... E... C... J... et O... R... ou auxquels elle a participé, qui n'auraient pas été envisagées ; que dans ces conditions, la preuve d'un manquement du notaire à une obligation de conseil qui ne lui incombait pas dans le cadre de la rédaction des actes ci-dessus énumérés n'étant pas rapportée, il convient de rejeter les demandes (jugement entrepris, p. 13, § 2 à p. 14, pénult. §) ;
1) Alors que le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques, de l'acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que la SCP E... J... R... avait prêté son concours, en tant que notaire rédacteur ou notaire assistant, à de nombreux actes passés par Mme P..., M. Q... et la SCI LGC pour la réalisation des montages mis en place, à des fins de défiscalisation, sur les préconisations de la société AIF ; que la cour d'appel a ainsi relevé la participation de la SCP E... J... R... à l'acte de constitution de la SCI LGC entre Mme P... et M. Q..., à l'acte de rachat par la SCI LGC de l'immeuble qui constituait la résidence principale des époux P... Q..., aux actes de vente de sept immeubles acquis par Mme P..., M. Q... ou la SCI LGC sous le bénéfice des lois de Robien ou Malraux, ainsi qu'à neuf actes de prêt souscrits par les acquéreurs ; que, tout en soulignant les risques auxquels s'étaient exposés les acquéreurs « au regard de l'importance du volume des engagements souscrits et des aléas et contraintes des investissements lois de Robien ou Malraux », la cour d'appel a écarté la responsabilité de la SCP E... J... R..., devenue SCP C... J... et X... L..., par la considération qu'il n'était pas démontré que le notaire avait été de connivence avec AIF, ni qu'il avait participé à l'élaboration du projet de restructuration du patrimoine des époux P... Q..., au montage des dossiers d'investissements, au choix des acquisitions ou à la négociation de leur prix, ni, encore, que l'un quelconque des actes auxquels il avait prêté son concours était entaché d'une irrégularité propre à en affecter l'efficacité, la sécurité ou la validité, ou avait eu des conséquences fiscales qui n'auraient pas été envisagées ; qu'en statuant de la sorte, sans constater que le notaire, qui ne contestait pas avoir eu connaissance de l'objectif de défiscalisation poursuivi par ses clients, avait alerté ceux-ci sur les risques, qu'elle a elle-même soulignés, des multiples actes auxquels il avait prêté son concours, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
2) Alors que ce n'est qu'en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher que le notaire peut valablement se dispenser de conseiller et de mettre en garde les parties concernant l'opportunité économique de l'opération pour laquelle il est sollicité ; que la cour d'appel a elle-même mis en évidence que la SCP E... J... R..., devenue SCP C... J... et X... L..., disposait, eu égard à la multiplication et au volume des opérations réalisées avec son concours par Mme P..., M. Q... et la SCI LGC, d'éléments d'appréciation propres à faire naître une obligation de conseil et de mise en garde à sa charge concernant l'opportunité économique desdites opérations ; qu'en retenant toutefois qu'aucune obligation de cette nature ne pesait sur le notaire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le préjudice de la SCI LGC à la somme de 100 000 euros, d'avoir fixé la perte de chance à 50 % et d'avoir, en conséquence, limité à la somme de 50 000 euros la condamnation à dommages-intérêts prononcée contre la société AIF à l'égard de la SCI LGC et débouté Mme P... et M. Q... de leurs demandes à l'encontre de la société AIF visant à voir engager sa responsabilité et obtenir sa condamnation à réparer leurs préjudices ;
Aux motifs que le défaut d'information exacte et complète sur les risques de l'opération de restructuration de leur patrimoine immobilier au regard de l'importance du volume des engagements souscrits et des aléas et contraintes des investissements lois de Robien ou Malraux, a fait perdre aux acquéreurs une chance de ne pas contracter ou de contracter à de meilleures conditions ; que la perte de chance se mesure à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; que seul le préjudice réellement subi est indemnisable ; que le rapport A... fait une analyse théorique des préjudices aboutissant à une « impasse de trésorerie » de 89 000 € par an en retenant des dépenses non budgétées dont il n'est pas démontré qu'elles correspondent aux dépenses effectivement exposées et des montants de loyers dont rien n'établit qu'ils correspondent aux montants effectivement perçus ; qu'il retient un redressement fiscal de 78 582 € dont il n'est pas établi qu'il ait été maintenu après observations des redevables ; que pour fixer le préjudice patrimonial des investisseurs à 716 000 €, il retient une valorisation des biens immobiliers dont il indique qu'elle serait à confirmer par un expert immobilier de sorte que rien ne permet de retenir ses estimations qui ne reposent sur aucun critère objectif ; qu'aucun élément ne vient étayer ses considérations et les chiffres qu'il retient au titre des avantages fiscaux retirés du montage, étant rappelé que celui-ci avait notamment pour objectif de créer un déficit permettant de compenser la plus-value résultant de la vente par Mme P... des parts qu'elle détenait dans l'entreprise qu'elle dirigeait ; que rien n'établit que la société AIF soit intervenue pour la réalisation des investissements de Robien à [...], acquis par la SCI Le Breuil antérieurement à la consultation de novembre 2006, de sorte que la preuve d'un lien de causalité entre la faute imputée à la société AIF et la perte subie à la revente de l'un de ces biens n'est pas rapportée ; qu'il est acquis que la SCI LGC a procédé à la revente des biens qu'elle avait acquis sous le régime de Robien en 2014, 2015 et 2016, investissements réalisés par l'intermédiaire de la société AIF ; que les trois appartements de [...] ont été revendus pour un prix de 356 000 € dont à déduire les frais de mainlevée d'hypothèque de 2 700 € soit un net perçu de 353 300 € alors que le coût de leur acquisition était de 555 959 € soit une perte de 202 659 € ; que l'appartement d'Ambérieu en Bugey a été revendu pour un prix net de 114 230 € déduction faite des frais d'hypothèque alors que le coût de son acquisition était de 188 182 € soit une perte de 73 952 € ; que la perte subie par la SCI LGC à la revente s'établit donc à 276 611 € ; que celle-ci ne justifie pas des placements qu'elle aurait pu faire si elle avait décidé de ne pas investir dans les acquisitions immobilières loi de Robien ni que ceux-là auraient été susceptibles de lui garantir la conservation de son capital ou d'éviter à Mme P... une imposition de la plus-value réalisée sur la vente de son entreprise ; qu'il convient au vu de ces éléments de fixer le préjudice né des insuffisances du montage mis en oeuvre à 100 000 € et de retenir que, dûment informés des risques encourus, les chances que les époux P.../Q... ne contractent pas à ces conditions étaient de 50 % de sorte qu'il sera fait droit à la demande dirigée contre la société AIF à hauteur de la somme de 50 000 € ; que ce préjudice est subi par la seule SCI LGC, acquéreur des biens en cause ; que Mme G... P..., M. F... Q... et la SCI Le Breuil qui ne démontrent pas un préjudice financier propre en lien de causalité direct et certain avec le manquement au devoir de conseil de la société AIF doivent être déboutés de leurs demandes » (arrêt attaqué, p. 11, § 10 à p. 12, § 9) ;
1) Alors que la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions du jugement ou de l'arrêt cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue ; qu'ayant écarté la responsabilité du notaire, la cour d'appel n'a tenu compte que des seuls manquements de la société AIF à son obligation d'information et de conseil pour déterminer l'ampleur de la chance, perdue par les acquéreurs, de ne pas contracter ou de contracter à de meilleures conditions ; qu'il suit de là, conformément à l'article 624 du code de procédure civile, que la cassation à intervenir sur le premier moyen, en ce que la responsabilité du notaire a été écartée, s'étendra au chef par lequel la cour d'appel a fixé la perte de chance à 50 % ;
2) Alors que la réparation d'une perte de chance doit être intégrale, c'est-à-dire équivalente à la chance perdue ; qu'en énonçant que le défaut d'information exacte et complète sur les risques de l'opération de restructuration de leur patrimoine immobilier, au regard de l'importance du volume des engagements souscrits et des aléas et contraintes des investissements relevant des lois de Robien ou Malraux, avait fait perdre aux acquéreurs une chance de ne pas contracter ou de contracter à de meilleures conditions, la cour d'appel a caractérisé la perte d'une chance, non seulement de ne pas réaliser les investissements immobiliers préconisés par AIF, mais aussi de ne pas contracter les emprunts y afférents, dont elle a elle-même constaté le coût s'élevant à la somme globale de 2 107 000 euros ; qu'en ne retenant cependant, pour évaluer le préjudice de perte de chance, que les moins-values subies par la SCI LGC lors de la revente des immeubles de [...] et d'Ambérieu-en-Bugey, sans tenir compte de la charge de l'endettement né des emprunts souscrits tant par la SCI LGC que par Mme P... et M. Q..., la cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime.
