CIV. 1
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 18 mars 2020
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10159 F
Pourvoi n° N 19-10.345
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 18 MARS 2020
1°/ Mme L... M..., domiciliée [...] , agissant en qualité de tutrice de M. U... Q...,
2°/ M. E... Q..., domicilié [...] ,
ont formé le pourvoi n° N 19-10.345 contre l'arrêt rendu le 25 octobre 2018 par la cour d'appel de Dijon (3e chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à M. P... Y... Q..., domicilié [...] ,
2°/ à M. W... Q..., domicilié [...] ,
3°/ à Mme K... Q..., domiciliée [...] ,
4°/ à M. E... Q..., domicilié [...] ,
5°/ aux Hospices civils de Beaune, établissement public, dont le siège est [...] ,
6°/ à M. B... Q..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Mouty-Tardieu, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de Mme M... et de M. E... Q..., de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. Y... Q..., de M. W... Q... et de Mme Q..., après débats en l'audience publique du 11 février 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Mouty-Tardieu, conseiller référendaire rapporteur, Mme Auroy, conseiller doyen, et Mme Berthomier, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme M... et M. E... Q... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme M... et M. E... Q... et les condamne à payer à M. Y... Q..., M. W... Q... et Mme Q... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mars deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour Mme M... et M. E... Q....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR modifié la mission confiée à M. O..., administrateur judiciaire, de sorte qu'il procède aux actes d'administration nécessaires à la conservation de l'immeuble indivis situé [...] , qu'il le mette en vente et réalise celle-ci à un prix de 425.000 € au minimum ;
AUX MOTIFS QUE les dispositions de l'article 815-6 du code civil autorisent le président du tribunal de grande instance à prescrire les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun des indivisaires ; qu'en l'occurrence, par des motifs de fait que la cour adopte expressément, le président du tribunal de grande instance de Dijon a pu constater à l'examen des pièces versées au débat que l'immeuble litigieux, inoccupé et dépourvu d'entretien minimum depuis de nombreuses années, ne pouvait être mis en location sans la réalisation de très importants travaux de toute nature, dont le coût cumulé est supérieur à 300.000 €, et représente les deux tiers de la valeur retenue par les copartageants dans le projet d'accord transactionnel datant de 2014 ; qu'enfin, la valeur locative estimée, même si l'on se réfère à la fourchette haute de l'évaluation (1.400 €), n'est pas susceptible de dégager une rentabilité suffisante dans l'intérêt des indivisaires, si l'on compare celle-ci avec le coût des travaux indispensables ; que le premier juge a donc justement considéré que la vente de l'immeuble apparaissait conforme à l'intérêt commun des indivisaires ; qu'il n'est pas contesté de surcroît que la maison d'habitation a été squattée, qu'elle est toujours exposée à des effractions et que son état de dégradation se poursuit, de sorte qu'il existe véritablement une urgence à la prise des mesures décidées par le premier juge, à peine de voir la valeur du bâtiment se déprécier de manière de plus en plus rapide ; que dès lors, la décision autorisant l'administrateur judiciaire à procéder à la mise en vente du bien litigieux doit être confirmée, en ce que les conditions cumulatives édictées par le texte se trouvent manifestement remplies en droit comme en fait (v. arrêt, p. 4) ;
1°) ALORS QUE le président du tribunal de grande instance ne peut prescrire ou autoriser que les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun des indivisaires ; qu'en retenant, pour modifier la mission confiée à M. O..., administrateur judiciaire, de sorte qu'il procède aux actes d'administration nécessaires à la conservation de l'immeuble indivis situé [...] , qu'il le mette en vente et réalise celle-ci à un prix de 425.000 € au minimum, que cet immeuble, inoccupé et dépourvu d'entretien minimum depuis de nombreuses années, ne pouvait être mis en location sans la réalisation de très importants travaux de toute nature, dont le coût cumulé était supérieur à 300.000 €, sans vérifier si cette estimation du coût des travaux de remise en état de l'immeuble n'avait pas été faite que par un seul architecte, et ce à la demande de M. P... Y... Q..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-6 du code civil ;
2°) ALORS QUE le président du tribunal de grande instance ne peut prescrire ou autoriser que les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun des indivisaires ; qu'en ajoutant qu'il était nécessaire de vendre l'immeuble rapidement, sa mise en location, même à la valeur locative estimée selon la fourchette haute de l'évaluation (1.400 €), n'étant pas susceptible de dégager une rentabilité suffisante dans l'intérêt des indivisaires en comparaison de celle-ci avec le coût des travaux (300.000 €), sans rechercher si cette rentabilité était de l'intérêt commun de tous les indivisaires et s'il n'existait pas à cet égard des intérêts divergents entre les indivisaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-6 du code civil ;
3°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que le motif hypothétique équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant aussi que la mise en location de l'immeuble procurerait un faible rapport eu égard aux coûts cumulés des très importants travaux de toute nature à réaliser, estimés comme supérieurs à 300.000 €, la cour d'appel, qui a procédé par voie de motif hypothétique, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que le motif hypothétique équivaut à un défaut de motifs ; qu'en considérant également qu'il fallait procéder à la mise en vente de l'immeuble à peine de voir sa valeur se déprécier de plus en plus rapidement, la cour d'appel, qui a encore statué par voie de motif hypothétique, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
et AUX MOTIFS QUE, s'agissant cependant de la mise à prix, il résulte de la comparaison du rapport d'évaluation effectué par les notaires le 10 décembre 2013, lequel retenait une valeur de 450.000 € pour l'ensemble du bien, déduction faite des travaux de raccordement au réseau d'assainissement, avec celle actualisée sous la signature de « l'expert en immobilier » de la même étude notariale, sachant qu'aucune des parties ne produit aux débats d'autres éléments de comparaison objectifs, que si l'on peut admettre une dépréciation des édifices bâtis de l'immeuble, la cour observera cependant que la valeur retenue par le technicien de la partie de la propriété facilement détachable (945 m², estimés à 185.000 €), que le premier rapport qualifiait « d'assise de terrain rare, avec double accès sur deux rues proches du centre-ville et possibilité de division » n'a absolument pas varié depuis cinq ans, alors que l'évaluateur vante pourtant dans son rapport « l'emplacement résidentiel au centre-ville de Nuits-Saint-Georges, sur une voie calme », soulignant « la rareté de ce type de produit dans ce secteur », et se félicitant de la densification désormais simplifiée « sur la base de la nouvelle définition de la zone UB », étant observé qu'aucune comparaison avec les transactions récemment effectuées dans le secteur n'a été proposée, contrairement à ce qui avait été effectué de manière détaillée en 2013 ; que la nouvelle évaluation de la partie bâtie, qui subit une importante dépréciation (1.513 m² estimés à ce jour à 188.000 €) apparaît désormais inférieure à l'estimation du terrain nu, quand bien même il doit être tenu compte de l'incertitude, soulignée par l'expert, entre la nécessité de procéder à la démolition totale de l'édifice, ou celle de le réhabiliter ; qu'en conséquence, c'est à juste titre que les appelants considèrent que l'estimation de la mise à prix, inférieure de 80.000 € à l'évaluation de 2013 ainsi qu'au prix alors proposé à l'amiable par M. P... Y... Q... lui-même, pour acquérir ce bien à l'amiable, apparaît particulièrement faible ; qu'eu égard aux éléments objectifs ci-dessus détaillés, dont la cour dispose, et qui rendent inutile l'organisation d'une mesure d'instruction, il apparaît conforme aux intérêts de l'indivision de réformer sur ce point la décision dont appel et de fixer la mise à prix de l'immeuble litigieux à la somme de 425.000 € ; que la décision sera confirmée pour le surplus (v. arrêt, p. 4 et 5) ;
5°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en fixant la mise à prix de l'immeuble litigieux à la somme de 425.000 € « eu égard aux éléments objectifs ci-dessus détaillés, dont la cour dispose, et qui rendent inutile l'organisation d'une mesure d'instruction », sans indiquer clairement comment elle aboutissait à cette somme de 425.000 €, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
6°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'enfin, et en toute hypothèse, en fixant la mise à prix de l'immeuble à la somme de 425.000 €, sans répondre au moyen des conclusions d'appel de Mme M..., ès qualités, et de M. E... Q... s'y étant associé, faisant valoir une estimation dudit immeuble d'au moins 550.000 €, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
