CIV. 3
IK
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 12 mars 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10164 F
Pourvoi n° U 19-15.871
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MARS 2020
1°/ la société Les Palmiers, société à responsabilité limitée,
2°/ la société Les Palmiers, société civile immobilière,
ayant toutes deux leur siège [...] ,
ont formé le pourvoi n° U 19-15.871 contre l'arrêt rendu le 10 janvier 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Galliéni, dont le siège est [...] , représenté par son syndic, la société Foncia baies du soleil, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat des sociétés Les Palmiers, de Me Le Prado, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Galliéni, après débats en l'audience publique du 4 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés Les Palmiers aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les sociétés Les Palmiers et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Galliéni la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour les sociétés Les Palmiers
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum la société Les Palmiers et la SCI Les Palmiers à mettre fin aux vues irrégulières sur le fonds de la copropriété Le Gallieni par la mise en place depuis le sol et sur 1,90 m d'un mur qui peut être surélevé d'un jour de souffrance sur toutes les ouvertures de la partie cour et du patio, soit au total 6 ouvertures pour un montant de 9 300 € HT ; d'avoir dit que la condamnation de la société Les Palmiers et la SCI Les Palmiers à mettre fin aux vues irrégulières sur le fonds de la copropriété Le Gallieni est assortie d'une astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt, et ce pour une durée de six mois ; et d'avoir condamné in solidum la société Les Palmiers et la SCI Les Palmiers au paiement de la somme de 5 000 € au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Galieni en réparation du préjudice de jouissance subi ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte des dispositions des articles 678 et 679 du code civil, qu'il ne peut y avoir de vues droites s'il n'y a 19 dm de distance entre le mur où elles sont pratiquées et le fonds voisin, et des vues obliques s'il n'y a une distance de 6 dm ; que les articles 676 et 677 du même code précisent que le propriétaire d'un mur non mitoyen joignant immédiatement le fonds d'autrui peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant, et que ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à 26 dm au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est en rez-de-chaussée, et à 19 dm au-dessus du plancher pour les étages supérieurs ; que l'extension de l'hôtel H & W a été construite en limite du fonds de l'immeuble Le Gallieni ; que la façade nord de cette extension comporte trois ouvertures fermées par des pavés de verre ; que par contre, sur la façade est de l'hôtel H & W, qui est à la perpendiculaire de la façade nord de l'immeuble Le Gallieni, ont été aménagées 6 loggias, fermées par des rambardes métalliques ajourées ; que lors de son constat le 30 juillet 2013, Me T..., huissier de justice associé, a relevé qu'il y était installé des tables et des chaises ; que ces loggias qui sont en limite de propriété, ont une vue directe sur le fonds de la copropriété Le Gallieni ; que dans son rapport en date du 13 août 2015, M. S... a indiqué d'une part que ces loggias n'étaient pas prévues sur le permis de construire initial de 2011, et d'autre part, qu'il avait été installé des cadres fixes en aluminium remplis par un verre opaque, d'une hauteur de 1,90 m ; cependant, qu'il existe un vide de 10 cm entre le sol et ledit panneau, et un espace libre entre le haut du panneau et le plafond de la loggia ; que dès lors, cette installation n'est pas conforme à la législation applicable rappelée ci-dessus ; qu'un permis de construire étant toujours accordé sous réserve du droit des tiers, le permis de construire modificatif obtenu le 29 mars 2016 est sans effet ; que les pièces régulièrement produites par la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers ne justifient pas que cette atteinte ait été régularisée conformément aux prescriptions de M. S..., en page 64 et 65 de son rapport ; que l'expert a proposé deux solutions, soit un mur en maçonnerie à partir du plancher et d'une hauteur de 1,90 m avec un châssis fixe au-dessus pour apporter de la lumière, soit la construction sur toute la hauteur et largeur d'un mur en pavés translucides ; que cette deuxième solution n'étant pas conforme aux textes ci-dessus rappelés, à défaut d'accord du syndicat des copropriétaires Le Gallieni, c'est avec raison que le premier juge a retenu la première solution ; que le jugement sera donc confirmé sauf en ce qui concerne l'astreinte ; que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt, et ce pour une période de 6 mois ; ET AUX MOTIFS À LES SUPPOSER ADOPTÉS QUE, le rapport d'expertise judiciaire de M. S..., dont l'expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions, et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties ; que l'expert a eu notamment pour mission de déterminer si les travaux effectués par la SARL Les Palmiers empiètent sur le fonds de la copropriété en méconnaissance des dispositions du code civil relatives aux vues sur l'héritage d'autrui, de fournir tous éléments de nature à permettre au tribunal de dire si les ouvrages réalisés et leur exploitation causent des troubles anormaux de voisinage à la copropriété, de préconiser tous travaux de remise en état ou de mise en conformité, d'évaluer les préjudices subis par la copropriété, de déterminer l'origine des dégâts affectant le mur de la SCI Les Palmiers et de préconiser toute mesure destinée à empêcher la poursuite de ces dégradations ainsi que le coût des travaux nécessaires pour y remédier ; qu'au cours de l'expertise judiciaire la SCI Les Palmiers n'a pas été en mesure de communiquer les plans du permis de construire, ni les autres documents d'exécution réclamés par l'expert ; que les plans du permis ont finalement été remis par l'architecte qui n'a pas eu de mission d'exécution ni de vérification de conformité ; que l'expert a lui-même comparé les plans du permis aux travaux effectivement réalisés pour conclure que ceux-ci reflètent pas les plans du dossier de permis de construire ; que les réponses au chef de mission de l'expert ont dès lors porté sur la réalité des travaux exécutés tels que l'expert les a constatés ; qu'ainsi la cour prévue entre le bâtiment existant et l'agrandissement et sur laquelle donnaient des croisées s'est vue rajouter à chaque niveau un plancher faisant office de loggia avec comme ouverture le côté sur la mitoyenneté sur la parcelle de la copropriété Le Gallieni ; que s'agissant des vues sur la propriété Le Gallieni du pignon ouest de l'hôtel, l'expert a constaté que des loggias ont été créées par la SCI Les Palmiers en façade est se trouvant en limite de la propriété Le Gallieni ; que ces loggias se trouvent à 1,60 m de la façade nord et au ras de la limite sur sa façade est, soit une distance de 0 mètre entre les deux propriétés ; qu'il a également constaté que la SCI Les Palmiers a posé en façade nord des cadres fixes en aluminium remplis par un verre opaque avec un vide de 10 cm au sol et un panneau d'1,90 m au-dessus interdisant toutes vues droites ou obliques depuis les loggias, mais que ces installations ne sont pas conformes à la loi qui indique pour ce type d'ouvrage que les jours de souffrance sont tolérés à partir de 1,90 m de haut et peuvent à tout moment être bouchés par des ouvrages venant sur la propriété mitoyenne ; qu'il a constaté en façade est six ouvertures illégales non opacifiées ; que ces désordres sont contestés par la SCI Les Palmiers qui se réfère au plan du permis de construire, lesquels ne prévoient pas l'existence desdites loggias ; mais qu'en l'état de travaux exécutés non conformes au permis, l'expert s'est à juste titre attaché à vérifier les désordres à partir de ses propres constatations sur place, non pas des plans communiqués par l'architecte ; que les photographies figurant à l'expertise permettent de vérifier les constatations expertales ; que l'absence de toute distance entre les loggias de l'hôtel et la copropriété est incontestable, de telle sorte que le désordre sera retenu ; qu'aux termes de l'article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions ; que l'article 679 du même code prévoit qu'on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance ; qu'il résulte des constatations de l'huissier que les loggias créées par la SCI Les Palmiers en façade est donnent directement sur la propriété de la copropriété Le Gallieni ; que les six ouvertures illégales devront être supprimées ; que la SCI Les Palmiers, afin d'éviter une condamnation, justifie de l'obtention d'un permis en date du 29 mars 2016 portant sur le projet suivant : « modification aux servitudes de vue en limites séparatives, toutes les ouvertures en limites séparatives ont été fermées par un pare vue au vitrage dépoli », travaux destinés à mettre fin aux désordres ; qu'elle soutient avoir exécuté les travaux, mais n'en justifie cependant pas ; qu'il y a lieu dès lors de condamner in solidum la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers à exécuter les travaux de suppression des ouvertures litigieuses sous astreinte au bénéfice de la copropriété Le Gallieni ; que le syndicat des copropriétaires a fait établir dès 2013 un constat d'huissier dans lequel les vues irrégulièrement créées sont constatées ; qu'il s'est rapproché de la SARL Les Palmiers afin de trouver une issue amiable au litige courant 2013 et 2014 en vain ; que les vues droites créées et les ouvertures ont causé un préjudice de jouissance à la copropriété qui sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 5 000 euros à son profit ;
ALORS QUE la servitude de vue suppose une possibilité de regarder sans effort particulier, de manière constante et normale sur le fonds voisin ; qu'en ordonnant la cessation des « vues irrégulières » en l'état de cadres fixes d'une hauteur de 1,90 cm remplis par un verre opaque fermant des loggias, pour cela qu'il existe un vide de 10 cm entre le sol et les cadres et un espace libre entre le haut du panneau et le plafond de la loggia, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ce dispositif permettait une quelconque indiscrétion à l'égard du fonds voisin, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 677, 678, 679 et 680 du code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les nuisances olfactives en provenance de l'hôtel exploité par la SARL Les Palmiers causent à la copropriété Le Gallieni un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ; d'avoir condamné in solidum la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers à mettre fin aux nuisances olfactives par la prolongation du conduit en inox le conduit de fumée et de la souche jusqu'à les élever à 40 cm au-dessus du faîtage de l'hôtel, travaux estimés à la somme de 2 500 € HT, et le remplacement des deux grilles de ventilation en partie basse de la façade Est par une plaque inox pleine et chevillée dans la façade pour un montant de 300 € HT ; et d'avoir condamné in solidum la société Les Palmiers et la SCI Les Palmiers au paiement de la somme de 2 500 € au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Galieni en réparation du préjudice de jouissance subi ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE nul ne doit causer à autrui de troubles excédants les inconvénients normaux du voisinage ; que l'existence des odeurs de cuisine excessives comme constituant une nuisance, est rapportée par les courriers du syndic antérieurs à la mesure d'expertise, et les attestations remises par les copropriétaires de l'immeuble Le Gallieni à l'expert ; qu'en premier lieu, M. S... souligne que la sortie en couverture de la hotte de cuisine n'est pas conforme aux prescriptions du DTU 24.1 qui prévoit que la hauteur du conduit ou de la souche doit être 40 cm plus hauts que le faîtage le plus haut des constructions existantes dans un rayon de 8 m ; or, que l'expert a noté que la partie supérieure de la sortie est 1,04 m plus bas que la génoise de la toiture de l'hôtel ; que l'expert note qu'il n'a pas comparé avec le faîtage de la résidence Le Gallieni, mais que dans tous les cas, le haut du conduit était bien trop bas et devait être surélevé ; qu'en deuxième lieu, M. S... a relevé que deux grilles donnent sur la terrasse de l'immeuble Le Gallieni, la première étant une grille de ventilation simple, mais la seconde étant un exutoire de ventilation forcée qui apporte des odeurs sur la terrasse du médecin ophtalmologue ; qu'en outre, une sonde a été posée sur le mur ; qu'outre que ces grilles n'ont pas été autorisées, leur positionnement apporte des nuisances excessives par rapport aux troubles normaux de voisinage aux copropriétaires de l'immeuble Le Gallieni ; que la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers ne justifient pas avoir effectué les travaux nécessaires pour la mise en conformité au regard de l'évacuation des fumées ; que le jugement déféré qui a ordonné la surélévation du conduit à 40 cm du faîtage de l'hôtel et la suppression des deux grilles de ventilation sera donc aussi confirmé ; ET AUX MOTIFS À LES SUPPOSER ADOPTÉS QUE, s'agissant des odeurs de cuisine dont se plaignent les copropriétaires, et rappelées dans leurs attestations versées à l'expertise, l'expert rappelle que le DTU 24.1 précise que les sorties en couverture situées dans un environnement de 8 mètres, la hauteur du conduit ou de la souche doit être 40 cm plus haut que le faîtage le plus haut des constructions existantes dans un rayon de 8 mètres depuis ladite souche ; qu'en l'espèce, la partie supérieure de la sortie du conduit de cheminée de l'hôtel est au-dessous de la toiture de la copropriété ; qu'en outre les grilles en partie basse de la façade est de l'hôtel ne sont pas conformes puisqu'elles donnent sur la propriété Le Gallieni alors qu'une l'une d'elles est l'exutoire d'une ventilation qui apporte de l'odeur sur la propriété voisine ; que l'ancienneté des désordres ne fait pas obstacle à leur existence ; que la SCI Les Palmiers ne peut contester l'existence des désordres au seul motif que le conduit de cheminée a toujours été installé de manière non conforme aux DTU ; qu'il convient de retenir le désordre olfactif ; que les travaux de remise en état consistent à modifier par une prolongation du conduit en inox le conduit de fumée et de la souche jusqu'à les élever 40 cm au-dessus du faîtage de l'hôtel, travaux estimés à la somme de 2 560 euros HT, à remplacer les deux grilles de ventilation en partie basse de la façade est par une plaque inox pleine et chevillée dans la façade pour un montant de 300 euros HT ; qu'il convient de retenir les désordres et travaux de remise en état évalués par l'expert ; que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ; que les odeurs de cuisine proviennent d'une non-conformité du conduit de cheminée servant à l'extraction de la hotte de la cuisine de l'hôtel qui ne peut, compte tenu de sa configuration, que conduire à diffuser lesdites odeurs aux environnants ; qu'il s'agit d'une nuisance dépassant les inconvénients normaux du voisinage dont les sociétés requises sont responsables ; que la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers font valoir qu'elles ont obtenu par le permis susvisé du 29 mars 2016 l'autorisation d'augmenter la hauteur du boisseau de cheminée ; qu'elles ne justifient cependant pas de l'exécution des travaux, de telle sorte qu'elles seront condamnées sous astreinte à mettre fin aux désordres par la surélévation de la souche et la dépose des deux grilles de ventilation ; que s'agissant du préjudice de jouissance causé par les nuisances olfactives, celui-ci est incontestable ; qu'il sera réparé par l'allocation d'une somme de 2 500 euros au profit du syndicat des copropriétés ;
1) ALORS QUE les dommages causés aux occupants d'un bâtiment par des nuisances dues à des activités commerciales n'entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l'acte authentique constatant l'aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l'existence des activités les occasionnant, dès lors que ces activités s'exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu'elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions ; qu'en ordonnant des travaux de nature à mettre fin à des nuisances olfactives sans tirer les conséquences, ainsi qu'elle y était invitée, de l'antériorité de l'activité d'hôtel-restaurant et de l'obtention d'un permis de construire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 112-16 du code de la construction et de l'habitation ;
2) ALORS EN TOUT CAS QUE le juge doit identifier et analyser les pièces produites par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en jugeant que l'hôtel-restaurant ne produisait aucune pièce démontrant la remise en état, sans analyser le permis de construire rectificatif régulièrement produit démontrant la conformité de l'installation aux normes applicables, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Les Palmiers et la SCI Les Palmiers de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Gallieni à installer, conformément aux suggestions de l'expert S..., les protections des murs appartenant à la SCI Les Palmiers, et faire reprendre la façade pour les dégradations occasionnées, travaux qui devront intervenir dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision, puis sous astreinte de 300 € par jour de retard passé ce délai ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, énonce que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ; qu'on accède à l'arrière de l'immeuble Le Gallieni et à ses garages par un passage qui longe le mur nord de l'extension de l'hôtel H & W et débouche sur une cour ; que des traces de pneus et des rayures sont visibles sur ce mur nord de l'hôtel ; que la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers soutiennent que ces dégradations seraient le fait des copropriétaires de la résidence Le Gallieni ; que cependant, si ce passage est une propriété privée, il est ouvert à la circulation, et il est utilisé par des personnes qui ne sont pas copropriétaires dans l'immeuble Le Gallieni ; qu'ainsi, lors des échanges avec le syndic, les responsables de l'hôtel ont fait état que cette cour, et donc le passage, était utilisée par les entreprises qui ont procédé à l'édification de l'extension ; qu'à défaut de tout constat mettant en cause un ou des copropriétaires de l'immeuble Le Gallieni, les dégradations ne peuvent leur être imputées ; que le jugement déféré qui a débouté la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers de cette demande d'indemnisation sera confirmé ; ET AUX MOTIFS À LES SUPPOSER ADOPTÉS QUE, s'agissant des dégradations sur le mur de la façade nord de l'hôtel, l'expert a constaté des traces de frottement de voiture sur le mur ayant conduit à le détériorer ; que les travaux de remise en état consistent à protéger le mur nord pour éviter les dégâts causés par les véhicules par l'installation d'un système de protection adapté, travaux évalués à la somme de 1 956 euros ; que l'expert n'a pu identifier le ou les auteurs des dégradations sur le mur de l'hôtel ; que rien ne permet de vérifier que ce sont bien les copropriétaires qui sont à l'origine des désordres, de telle sorte que les allégations des sociétés Les Palmiers ne sont confortées par aucun élément probant ; que leur demande sera rejetée de ce chef ;
1) ALORS QU'il appartient au juge de donner aux faits leur exacte qualification juridique ; qu'en déboutant la victime d'une demande tendait à éviter des « traces de pneus et des rayures », faute de preuve d'imputabilité, au visa de l'article 1382 du code civil, cependant que la responsabilité du fait des choses est une responsabilité sans faute, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1384, devenu 1242, du code civil ;
2) ALORS EN TOUT ÉTAT DE CAUSE QU'en retenant le fait des tiers et la faute de la victime, qui peuvent conduire au partage, non à l'exemption de responsabilité, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 et 1241, du code civil.
