CIV. 3
JT
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 mars 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10158 F
Pourvoi n° A 19-10.518
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MARS 2020
1°/ la société MJCY, société civile immobilière, dont le siège est [...] , venant aux droits de M. I... V...,
2°/ la société JMPG, société civile immobilière, dont le siège est [...] (Suisse), venant aux droits de M. L... B...,
3°/ Mme A... Y... veuve G..., venant aux droits de son mari décédé, F... G..., domiciliée [...] ,
4°/ M. C... G..., domicilié [...] ,
5°/ Mme Q... G..., domiciliée [...] ,
tous deux pris en qualité d'héritiers de leur père F... G..., décédé,
6°/ Mme U... D..., domiciliée [...] (Suisse), prise en qualité d'héritière de sa mère R... B... veuve D..., décédée
ont formé le pourvoi n° A 19-10.518 contre l'arrêt rendu le 27 septembre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige les opposant à la société d'exploitation des établissements moulins optiques photo (SEMOP), société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat des sociétés MJCY et JMPG, de Mmes A... Y..., Q... G..., U... D... et de M. C... G..., de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société d'exploitation des établissements moulins optiques photo, après débats en l'audience publique du 4 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés MJCY et JMPG, Mmes A... Y..., Q... G..., U... D... et M. C... G... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les sociétés MJCY et JMPG, Mmes A... Y..., Q... G..., U... D... et M. C... G... et les condamne à payer à la société d'exploitation des établissements moulins optiques photo la somme globale de 3 500 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour les sociétés MJCY et JMPG, Mmes A... Y..., Q... G..., U... D... et M. C... G...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait débouté les bailleurs de leur demande tendant à la résiliation du bail commercial dont bénéficie la société Semop ;
Aux motifs :
Sur l'obligation d'entretien du preneur, la société Semop :
Attendu qu'en vertu de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Attendu en outre que le bail commercial liant les parties, prévoit que le preneur doit veiller au bon fonctionnement des stores, persiennes, portes et fenêtres, robinets, tuyaux, WC etc... entretenir les parquets et planchers et effectuer toutes les réparations locatives qui deviendraient nécessaires au cours du bail.
Attendu que l'expertise judiciaire qui a été menée régulièrement, contradictoirement et avec minutie, relève qu'il appartient à la société Semop d'assurer la réfection des sols, de l'escalier et du placard ainsi que de la vitre cassée, correspondant aux lots de copropriété 39, 40, 44 et 45 de la copropriété.
Attendu que le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur l'obligation du bailleur :
Attendu que selon l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce qu'il doit y faire pendant la durée du bail.
Attendu que l'expert a relevé la vétusté de l'installation électrique, des murs où se trouvaient des fissures apparentes, de la toiture entraînant des désordres sur les plafonds, du ballon d'eau chaude.
Attendu que concernant la toiture, une assemblée générale du 28 avril 2008, en point 15, stipulait déjà que la toiture était vétuste et qu'il appartenait aux copropriétaires concernés de prendre position sur le problème ; que ce dernier était donc parfaitement connu dès cette date ; que la réfection de la toiture constituant une grosse réparation, doit être supportée par les bailleurs.
Qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la demande des bailleurs en résiliation du bail eu égard au manquements divers à leur obligation d'entretien et d'information ;
Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés :
L'article 1720 du code civil dispose « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
Le preneur, en application des dispositions de l'article 1732 du code civil, répond de dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
L'article 1754 du code civil édite les réparations dites locatives, les grosses réparations relevant du bailleur. Aux termes de l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
Ainsi, pendant la durée du bail, le bailleur doit entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Il doit en conséquence faire exécuter à ses frais toutes les réparations nécessaires, à la seule exception des réparations locatives, d'une part, et de celles qui auraient été mises à la charge du preneur par une clause particulière du bail, d'autre part.
Par réparations nécessaires à l'utilisation de l'immeuble loué incombant comme telles au bailleur, on doit entendre toutes celles qui sont indispensables pour que l'immeuble et ses dépendances soient exploitables conformément à la destination en vue de laquelle ils ont été loués.
Pour autant qu'elles ne soient pas locatives ou mises à la charge du preneur par une clause du bail, il n'y a pas à rechercher comment ces réparations sont devenues nécessaires, le bailleur doit les effectuer même si elles sont nécessitées par un cas fortuit.
Selon l'article 1184 du code civil, « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages-intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances ».
Les manquements doivent être graves et imputables au débiteur pour justifier la résolution.
En l'espèce, selon le bail commercial originel du 26 avril 1949, conclu entre Madame O..., veuve P..., et Monsieur X..., le preneur doit veiller au bon fonctionnement des stores, persiennes, portes et fenêtres, robinets, tuyaux, WC etc
, entretenir les parquets et planchers et effectuer toutes les réparations locatives qui deviendraient nécessaires au cours du bail.
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire, suite à l'examen du petit bâtiment en appentis, constitué des lots 39, 40, 44 et 45 selon l'état descriptif de division de la copropriété, que : -l'absence de réparation notamment au niveau de la toiture va entrainer une aggravation des dégradations ; -l'installation électrique n'est pas conforme ; -du point de vue de la vétusté constatée sur les murs, le ballon d'eau chaude et la toiture, le bâtiment justifie l'exécution de travaux en ce que des fissures sont apparentes, le ballon d'eau chaude ne remplit pas son office, l'étanchéité de la toiture n'est plus assurée entrainant des désordres au niveau du plafond ; - du point de vue de la sécurité et de la santé des locataires, il est nécessaire de réaliser un diagnostic sur la présence d'amiante ; -le bail commercial prévoit qu'il incombe au preneur les réparations consécutives à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif, soit les dépenses relatives à la remise en état : des stores, persiennes, portes, fenêtres, robinets, sauf à les changer, tuyaux, sauf à les remplacer, wc etc
des sols.
Selon l'expert judiciaire, les travaux suivants sont justifiés : -réfection des sols, à la charge du preneur ; -réfection des murs peints eu égard aux traces d'humidité et/ou fissures, à la charge du bailleur si les infiltrations et fissures provenant du gros oeuvre ont été signalées ;-réfection des plafonds repeints mais gondolés, à la charge du preneur en l'absence d'état des lieux initial ; -réparation de l'important dégât des eaux au plafond de la cuisine de l'étage, à la charge du bailleur si la fuite a été signalée ; -reprise de l'escalier et du placard sous escalier menant au lot 44 et aux combles, à la charge du preneur ; -changement du ballon d'eau chaude d'origine, à la charge du bailleur ; réparation de la fenêtre, avec la vitre cassée, à la charge du preneur ;
Sur la demande des bailleurs de résiliation du bail commercial les liant à la société Semop du fait de ses manquements à ses obligations d'entretien et d'information ;
Le 26 avril 1949, Madame O... veuve P... donnait à bail commercial à Monsieur X... le local sis [...] comprenant magasin, cour et caves et petits bâtiments en appentis.
Par avenant du 21 avril 1980, la SCI Corona renouvelait ce bail commercial au bénéfice de Madame veuve X....
Par avenant du 21 novembre 1989, la SCI Corona renouvelait ce bail commercial au bénéfice de la Semop.
Par avenant de régularisation du bail commercial signé le 1er janvier 1949, du 1° mars 2007, l'indivision H..., représentée par Monsieur B..., venant aux droits de la SCI Corona suite au décès de Madame H..., renouvelait le bail commercial, au profit de la société Semop, à effet du 1° janvier 2007, jusqu'au 31 décembre 2015.
Il ressort du courriel du 20 mai 2016 de E... W..., responsable de copropriétés, du département syndic de copropriété d'Agefim consultants, syndic de l'immeuble litigieux, adressé à « [...] » que les problèmes de toitures se sont faits jour au courant 2007, à la suite de l'acquisition des lots 37, 38 et 43 par une société Norden Equity, qui, lors de ses travaux d'installation a dû procéder sur une partie du toit à des bâchages provisoires. Voir à ce sujet
l'extrait du PV de l'assemblée du 5 juin 2007 et notre demande d'intervention du 6 décembre 2007. Il en ressort donc que le problème de la toiture était connu depuis cette date (mais pas précédemment)
le sujet a été abordé lors de l'assemblée du 24 août 2008 qui fait état d'un devis de la société [...] en réfection de la totalité de la toiture pour un montant de l'ordre de 32.452n21 euros. Par la suite le sujet n'a pas été immédiatement abordé parce que dans l'intervalle la société Norden Equity -qui avait fait de son propre chef certains travaux de couverture pour se prémunir de toute infiltration- avait fait défaut de paiement de ses charges, la copropriété ayant dès lors suivi une procédure de saisie immobilière. La question a toutefois été évoquée lors de l'assemblée du 27 juin 2011 du fait que vous aviez signalé à notre Cabinet des problèmes d'infiltration. En vue de l'assemblée du 20 juin 2013, vous aviez confirmé plusieurs appels téléphoniques concernant la chute sur votre toiture donnant sur la cour intérieure d'objets divers et en prétendant qu'il appartenait à la Copropriété d'en effectuer le nettoyage. Le sujet étant récurrent, nous avions inclus votre lettre du 25 mai dans les questions à examiner en assemblée ; le cabinet Citya, mandataire du propriétaire, s'est insurgé du fait que l'ordre du jour pouvait contenir une demande d'un locataire
».
L'extrait d'assemblée générale du 5 juin 2007 stipule, point 19, demande de la société Norden Equity : « le projet trouve naissance dans le fait que la toiture du bâtiment arrière est à refaire entièrement (plusieurs fuites dues à une vétusté générale). La SCI Norden Equity a dû mettre en place une bâche de protection sur cette toiture. Cette vétusté concerne peut-être aussi le reste de la toiture du bâtiment arrière dit « bloc deux » dans le règlement de copropriété. Le demandeur est seul propriétaire du bâtiment sur cour avec la société Coronna ; le coût des travaux selon la demande ne peut donc concerner que les propriétaires du bâtiment en question même si la demande doit être validée en assemblée. En l'espèce, le demandeur accepte -et c'est tout à fait normal- de supporter seul le coût des travaux en cas d'autorisation de surélévation
il est regrettable que sur cette question importante on ignore la position de la société Corona
».
La demande d'intervention du 6 décembre 2007 était ainsi rédigée par Agefim Consultants, syndic de copropriété [...] : « 1° l'appenti au-dessus de la parfumerie O... : au moins une tuile cassée + devis pour reprise zinguerie ; 2° toiture partiellement bâchée (lots Norden Equity) : vérifier et changer tuiles cassées ; 3) audit de l'ensemble de la toiture du bâtiment arrière et devis éventuel pour remaniement ou réfection (en totalité ou partiellement) en distinguant la partie Norden Equity et le reste (indivision H...).
L'extrait d'assemblée générale du 28 avril 2008 stipule, point 15, débats sur l'état de la toiture du bâtiment arrière (lots 37 à 44) : « des réparations urgentes ont été réalisées comme cela a été relevé ci-dessus. Il n'empêche que cette toiture est vétuste et les réparations effectuées ne mettent pas ledit bâtiment à l'abri de sinistres ou de désordres. Pour information, la réfection totale de cette toiture n'incombe qu'aux lots n° 37 à 44 -représenterait une dépense de l'ordre de 32.452,21 euros
Il appartient aux copropriétaires concernés de prendre éventuellement position et, en tout cas, de prendre pleine conscience du problème ».
Ces éléments démontrent que les désordres étaient présents sur la toiture et étaient nécessairement connus de la SCI Corona puis de l'indivision H... puis des demandeurs à la présente instance, bailleurs successifs, depuis 2007, étant ici observé que dans son courriel du 20 mai 2016, E... W..., responsable de copropriétés, du département syndic de copropriété d'Agefim consultants, souligne que depuis 1998, les bailleurs n'ont jamais assuré leur présence ni leur représentation aux assemblées, sauf pour celles du 20 avril 2005, 31 octobre 2008, 14 juin 2012, 12 mai 2014, 31 juillet 2015 et 12 mai 2016.
Le bâtiment de fond de cour est divisé en plusieurs lots appartenant aux demandeurs, pour les lots 39, 40, 44 et 45 tel qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire, et à la société Norden Equity, tel qu'il ressort des extraits et procès-verbaux d'assemblée générale.
La réfection totale d'une toiture, constituant une grosse réparation, doit être supportée par le propriétaire et s'il existe une aggravation des désordres elle ne peut être la conséquence du défaut d'information des bailleurs par le preneur engageant partiellement sa responsabilité, en ce que ces dégradations étaient connues par les bailleurs dès 2007, ils ne peuvent donc affirmer avoir découvert l'état de l'immeuble lors du constat d'huissier de justice du 6 août 2009.
Par ailleurs, bien que la société Norden Equity apparaisse en difficultés financières, le procès-verbal de l'assemblée générale du 2 juillet 2010 mentionnant l'obtention d'un titre exécutoire pour procéder au recouvrement des sommes dues par elle au titre des charges de copropriété et celui du 12 juin 2012 faisant mention de la procédure de saisie immobilière à l'encontre de cette société, sous administration judiciaire, le locataire actuel, la société Semop, ne saurait supporter la charge de cette réfection, ni se voir reprocher un manquement à son obligation d'entretien courant, justifiant une résiliation du bail, en ce que les principaux désordres constatés par l'expert judiciaire découlent des infiltrations provenant de la toiture, à l'exception de la fenêtre cassée, de la réfection des sols, de l'escalier et du placard, et qu'au jour où le tribunal statue les lieux ont été rafraichis et entretenus par le preneur selon la destination du bail.
Par conséquent, les bailleurs seront déboutés de leur demande de résiliation fondée sur son manquement à son obligation d'entretien et d'information du bailleur, du bail commercial dont bénéficie la société Semop et de leurs demandes subséquentes ;
Alors, d'une part, qu'en déboutant les bailleurs de leur demande tendant à la résiliation du bail, pour manquement du preneur à son obligation d'entretien et de réparation, après avoir constaté qu'à la date à laquelle elle statuait, la société Semop, preneur, n'y avait toujours pas satisfait, puisqu'elle a confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait dit qu'il lui appartenait d'assurer la réfection des sols, de l'escalier et du placard ainsi que de la vitre cassée, bien que ladite société ait été mise en demeure de l'exécuter dès le 20 novembre 2009, soit près de neuf années auparavant, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses constatations au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble les articles 1728,1729 et 1741 du même code, dans leur rédaction applicable en la cause ;
Alors, d'autre part, qu'en déboutant les bailleurs de leur demande tendant à la résiliation du bail, pour manquement du preneur à son obligation d'entretien et de réparation, motifs pris de ce « qu'au jour où le tribunal statue, les lieux ont été rafraichis et entretenus par le preneur selon la destination du bail », quand le jugement du Tribunal de grande instance de Grasse du 6 novembre 2012 attribuant à la société Semop la jouissance de l'intégralité du bâtiment situé en fond de cour et ordonnant une mesure d'expertise sur l'entretien de ce bâtiment avait relevé que « sans doute consciente de son incurie dans le délabrement du bâtiment, comme le soulignent les requérants, la société Semop a fait dresser un constat d'huissier par Maître T... le 22 avril 2011, dont il ressort que le bâtiment aurait été nettoyé et que une ou deux pièces auraient été repeintes », sans rechercher, comme elle y était invitée, si ces travaux de nettoyage et de peinture, dont il avait ainsi été justifiés le 22 avril 2011, n'étaient pas tardifs puisque la société Semop avait été mise en demeure de satisfaire à son obligation d'entretien le 20 novembre 2009, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble les articles 1728,1729 et 1741 du même code, dans leur rédaction applicable en la cause ;
Alors, de troisième part, qu'en déboutant les bailleurs de leur demande tendant à la résiliation du bail sans se prononcer sur le grief principal fait par ceux-ci à la société Semop d'avoir transformé les lieux donnés à bail en un véritable dépotoir, modifiant par là-même leur destination, ainsi qu'il résultait du constat d'huissier de justice dressé le 6 août 2009 en exécution d'une ordonnance du Président du Tribunal de grande instance de Grasse du 17 juin 2009, et de n'avoir pas remédié à cet état de fait nonobstant la mise en demeure qui lui avait été adressée à cette fin le 20 novembre 2009, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble les articles 1728, 1729 et 1741 du même code, dans leur rédaction applicable en la cause ;
Alors, de quatrième part, qu'en déboutant les bailleurs de leur demande tendant à la résiliation du bail motifs pris de ce que, de leur côté, les bailleurs avaient manqué à leur obligation de délivrer à la société Semop des locaux en bon état, en s'abstenant de procéder aux réparations qui leur incombaient, celles portant sur la toiture en particulier, quand le bailleur qui n'a pas satisfait à son obligation de délivrer au preneur des locaux en bon état, en s'abstenant de procéder aux réparations qui lui incombaient, n'en demeure pas moins apte à solliciter la résiliation du bail en reprochant au preneur ses propres manquements, s'ils sont suffisamment graves pour la justifier, en particulier d'avoir manqué à son obligation d'entretien et, a fortiori d'avoir modifié la destination des lieux, pour les transformer en un dépotoir, la Cour d'appel, qui s'est déterminée à partir d'un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble les articles 1720, 1728, 1729 et 1741du même code, dans leur rédaction applicable en la cause ;
Alors, de cinquième part, que le preneur doit informer le bailleur des désordres affectant l'immeuble donnés à bail ; qu'en déboutant les bailleurs de leur demande tendant à la résiliation du bail, en tant qu'elle était fondée sur le manquement de la société Semop à son obligation d'information, relativement aux dégâts des eaux survenus dans les locaux donnés à bail, motifs pris de ce que les bailleurs avaient connaissance de la vétusté de la toiture depuis 2007, cette vétusté étant établie, selon elle, par le rapport d'expertise, sans répondre aux conclusions dans lesquelles ceux-ci soutenaient que l'expert n'avait jamais visité et examiné la toiture de l'immeuble situé au fond de la cour, dont il n'avait corrélativement pas chiffré les travaux de réfection, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de sixième part, que le preneur doit informer le bailleur des désordres affectant l'immeuble donnés à bail ; qu'en déboutant les bailleurs de leur demande tendant à la résiliation du bail, en tant qu'elle était fondée sur le manquement de la société Semop à son obligation d'information, relativement aux dégâts des eaux survenus dans les locaux donnés à bail, motifs pris de ce que les bailleurs avaient connaissance de la vétusté de la toiture depuis 2007, cette vétusté étant établie, selon, elle, par le rapport d'expertise, sans répondre aux conclusions dans lesquelles ceux-ci faisaient également valoir, à ce sujet, que « l'expert ajoute (que) « du point de vue de la vétusté constatée de la toiture » -ce qui est inexact- ce bâtiment justifie des travaux car l'étanchéité du bâtiment n'est plus assurée, entrainant des désordres au niveau du plafond de la cuisine du premier étage », mais « non seulement l'expert n'est jamais monté sur le toit, mais il n'a pas recherché les origines des désordres au niveau du plafond de la cuisine du premier étage alors que le bâtiment comporte deux étages. Si la toiture avait été fuyarde, c'est d'abord le deuxième étage qui se trouve sous le toit qui aurait été dégradé par les infiltrations » -en précisant que « « si le rapport illustre par des photographies, pages 20 et 21, au deuxième étage, une infiltration par toiture, celle-ci se situe en plafond, autour d'une lucarne, dont l'encadrement métallique entièrement rouillé était devenu fuyard, faute d'entretien, incombant au preneur, au vu du bail commercial, page 3 alinéa 5 »- et que « le sol du plancher du deuxième étage ne faisait l'objet d'aucune remarque d'infiltration ou dégât des eaux. Or le plancher du deuxième étage constitue le plafond du premier étage, où ont été constatés des dégâts des eaux et des effondrements », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de septième part, que le preneur doit informer le bailleur des désordres affectant l'immeuble donnés à bail ; qu'en déboutant les bailleurs de leur demande tendant à la résiliation du bail, en tant qu'elle était fondée sur le manquement de la société Semop à son obligation d'information, relativement aux dégâts des eaux survenus dans les locaux donnés à bail, motifs pris de ce que les bailleurs avaient connaissance de la vétusté de la toiture depuis 2007, cette vétusté étant établie, selon elle, par le rapport d'expertise, quand ce rapport d'expertise, déposé le 28 août 2014, l'expert ayant visité les lieux pour la première fois au mois de mars 2013, ne pouvait en tout état de cause établir que la toiture était vétuste depuis 2007 et que les bailleurs en avaient connaissance depuis ce moment, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble les articles 1720, 1728, 1729 et 1741du même code, dans leur rédaction applicable en la cause ;
Alors, de huitième part, que le preneur doit informer le bailleur des désordres affectant l'immeuble donnés à bail ; qu'en déboutant les bailleurs de leur demande tendant à la résiliation du bail, en tant qu'elle était fondée sur le manquement de la société Semop à son obligation d'information, relativement aux dégâts des eaux survenus dans les locaux donnés à bail, motifs pris de ce que les bailleurs avaient connaissance de la vétusté de la toiture depuis 2007, cette vétusté étant établie, selon elle, par les procès-verbaux d'assemblée générale de la copropriété, sans répondre à leurs conclusions dans lesquelles ceux-ci soutenaient que le bâtiment situé en fond de cour ne comportait pas de parties communes, ainsi qu'il résultait du règlement de copropriété, lequel indiquait, relativement au « bloc deux », soit au bâtiment situé en fond de cour, qu'« il n'existe pas de parties communes », mais uniquement des parties privatives, qui n'auraient donc pas dû se voir attribuer un numéro de lot de copropriété, qu'il ne dépendait donc pas de la copropriété, laquelle n'avait pas à connaître de l'état de sa toiture, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de neuvième part, que le preneur doit informer le bailleur des désordres affectant l'immeuble donnés à bail ; qu'en déboutant les bailleurs de leur demande tendant à la résiliation du bail, en tant qu'elle était fondée sur le manquement de la société Semop à son obligation d'information, relativement aux dégâts des eaux survenus dans les locaux donnés à bail, motifs pris de ce que les bailleurs avaient connaissance de la vétusté de la toiture depuis 2007, cette vétusté étant établie, selon elle, par les procès-verbaux d'assemblée générale de la copropriété, sans répondre à leurs conclusions dans lesquelles ceux-ci soutenaient que ces procès-verbaux d'assemblée générale concernaient uniquement la partie de la toiture du bâtiment situé en fond de cour appartenant à un autre propriétaire, la société Norden Equity, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de dixième part, que le preneur doit informer le bailleur des désordres affectant l'immeuble donnés à bail ; qu'en déboutant les bailleurs de leur demande tendant à la résiliation du bail, en tant qu'elle était fondée sur le manquement de la société Semop à son obligation d'information, relativement aux dégâts des eaux survenus dans les locaux donnés à bail, motifs pris de ce que les bailleurs avaient connaissance de la vétusté de la toiture depuis 2007, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, même à admettre qu'ils aient eu connaissance de la vétusté de la toiture depuis 2007, la société Semop avait informé les bailleurs de la survenance de dégâts des eaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble les articles 1720, 1728, 1729 et 1741du même code, dans leur rédaction applicable en la cause ;
Et alors, de onzième part, que le preneur doit informer le bailleur des désordres affectant l'immeuble donnés à bail ; qu'en déboutant les bailleurs de leur demande tendant à la résiliation du bail, en tant qu'elle était fondée sur le manquement de la société Semop à son obligation d'information, relativement aux dégâts des eaux survenus dans les locaux donnés à bail, motifs pris de ce que les bailleurs avaient connaissance de la vétusté de la toiture depuis 2007, en ajoutant que « s'il existe une aggravation des désordres, elle ne peut être la conséquence du défaut d'information des bailleurs par le preneur engageant partiellement sa responsabilité, en ce que ces dégradations étaient connues par les bailleurs dès 2007, ils ne peuvent donc affirmer avoir découvert l'état de l'immeuble lors du constat d'huissier de justice du 6 août 2009 », sans énoncer le moindre motif dont il pourrait résulter que les bailleurs auraient eu connaissance, dès 2007, non seulement de l'état de vétusté de la toiture, mais également des « dégradations », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble les articles 1720, 1728, 1729 et 1741du même code, dans leur rédaction applicable en la cause.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné les bailleurs à réaliser sur le bâtiment dit « petits bâtiments en appentis » correspondant aux lots de copropriété n° 39, 40, 44, et 45 de la copropriété [...] les travaux décrits dans le rapport d'expertise judiciaire du 22 août 2014 de Madame M... relatifs à la réfection des murs et des plafonds repeints, du plafond de la cuisine à l'étage, au changement du ballon d'eau chaude, à la mise aux normes de l'installation électrique ainsi qu'aux travaux de réfection de la toiture, ces derniers devant être opérés avant tous les autres ;
Aux motifs :
Sur l'obligation d'entretien du preneur, la société Semop :
Attendu qu'en vertu de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Attendu en outre que le bail commercial liant les parties, prévoit que le preneur doit veiller au bon fonctionnement des stores, persiennes, portes et fenêtres, robinets, tuyaux, WC etc... entretenir les parquets et planchers et effectuer toutes les réparations locatives qui deviendraient nécessaires au cours du bail.
Attendu que l'expertise judiciaire qui a été menée régulièrement, contradictoirement et avec minutie, relève qu'il appartient à la société Semop d'assurer la réfection des sols, de l'escalier et du placard ainsi que de la vitre cassée, correspondant aux lots de copropriété 39, 40, 44 et 45 de la copropriété.
Attendu que le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur l'obligation du bailleur :
Attendu que selon l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce qu'il doit y faire pendant la durée du bail.
Attendu que l'expert a relevé la vétusté de l'installation électrique, des murs où se trouvaient des fissures apparentes, de la toiture entraînant des désordres sur les plafonds, du ballon d'eau chaude.
Attendu que concernant la toiture, une assemblée générale du 28 avril 2008, en point 15, stipulait déjà que la toiture était vétuste et qu'il appartenait aux copropriétaires concernés de prendre position sur le problème ; que ce dernier était donc parfaitement connu dès cette date ; que la réfection de la toiture constituant une grosse réparation, doit être supportée par les bailleurs.
Qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les bailleurs à réaliser sur le bâtiment dit 'petits bâtiments en appentis' correspondant aux lots de copropriété 39, 40, 44 et 45, les travaux décrits dans le rapport d'expertise judiciaire, relatifs à la réfection des murs, des plafonds, du plafond de la cuisine à l'étage, au changement du ballon d'eau chaude, à la mise aux normes de l'installation électrique ainsi qu'à la réfection de la toiture, cette dernière devant être opérée en priorité.
Que les travaux devront être réalisés sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours à compter de la signification du présent arrêt ;
Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés :
L'article 1720 du code civil dispose « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
Le preneur, en application des dispositions de l'article 1732 du code civil, répond de dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
L'article 1754 du code civil édite les réparations dites locatives, les grosses réparations relevant du bailleur. Aux termes de l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
Ainsi, pendant la durée du bail, le bailleur doit entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Il doit en conséquence faire exécuter à ses frais toutes les réparations nécessaires, à la seule exception des réparations locatives, d'une part, et de celles qui auraient été mises à la charge du preneur par une clause particulière du bail, d'autre part.
Par réparations nécessaires à l'utilisation de l'immeuble loué incombant comme telles au bailleur, on doit entendre toutes celles qui sont indispensables pour que l'immeuble et ses dépendances soient exploitables conformément à la destination en vue de laquelle ils ont été loués.
Pour autant qu'elles ne soient pas locatives ou mises à la charge du preneur par une clause du bail, il n'y a pas à rechercher comment ces réparations sont devenues nécessaires, le bailleur doit les effectuer même si elles sont nécessitées par un cas fortuit.
Selon l'article 1184 du code civil, « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages-intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances ».
Les manquements doivent être graves et imputables au débiteur pour justifier la résolution.
En l'espèce, selon le bail commercial originel du 26 avril 1949, conclu entre Madame O..., veuve P..., et Monsieur X..., le preneur doit veiller au bon fonctionnement des stores, persiennes, portes et fenêtres, robinets, tuyaux, WC etc
, entretenir les parquets et planchers et effectuer toutes les réparations locatives qui deviendraient nécessaires au cours du bail.
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire, suite à l'examen du petit bâtiment en appentis, constitué des lots 39, 40, 44 et 45 selon l'état descriptif de division de la copropriété, que : -l'absence de réparation notamment au niveau de la toiture va entrainer une aggravation des dégradations ; -l'installation électrique n'est pas conforme ; -du point de vue de la vétusté constatée sur les murs, le ballon d'eau chaude et la toiture, le bâtiment justifie l'exécution de travaux en ce que des fissures sont apparentes, le ballon d'eau chaude ne remplit pas son office, l'étanchéité de la toiture n'est plus assurée entrainant des désordres au niveau du plafond ; - du point de vue de la sécurité et de la santé des locataires, il est nécessaire de réaliser un diagnostic sur la présence d'amiante ; -le bail commercial prévoit qu'il incombe au preneur les réparations consécutives à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif, soit les dépenses relatives à la remise en état : des stores, persiennes, portes, fenêtres, robinets, sauf à les changer, tuyaux, sauf à les remplacer, wc etc
des sols.
Selon l'expert judiciaire, les travaux suivants sont justifiés : -réfection des sols, à la charge du preneur ; -réfection des murs peints eu égard aux traces d'humidité et/ou fissures, à la charge du bailleur si les infiltrations et fissures provenant du gros oeuvre ont été signalées ; -réfection des plafonds repeints mais gondolés, à la charge du preneur en l'absence d'état des lieux initial ; -réparation de l'important dégât des eaux au plafond de la cuisine de l'étage, à la charge du bailleur si la fuite a été signalée ; -reprise de l'escalier et du placard sous escalier menant au lot 44 et aux combles, à la charge du preneur ; -changement du ballon d'eau chaude d'origine, à la charge du bailleur ; réparation de la fenêtre, avec la vitre cassée, à la charge du preneur ;
Sur les demandes reconventionnelles de la société Semop
Comme le prétend justement la société Semop, le bailleur a manqué à son obligation de réparation, en application des dispositions des articles 1720 du code civil, en ce que la toiture du bâtiment du fond dit « petits bâtiments en appentis » n'a pas été réparée alors que sa réfection, depuis 2007, apparaît nécessaire, cette absence de réparation ayant généré des infiltrations et des désordres sur ce bâtiment, tels que relevés par l'expert judiciaire.
Il a également manqué à son obligation d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose pendant la durée du bail et il est tenu de répondre des infiltrations faisant obstacle à cette jouissance paisible. En effet, il appartient au bailleur de veiller de façon constante à l'entretien de son immeuble et de réaliser les réparations, en ne le faisant pas il doit réparer le préjudice subi par le preneur.
Par ailleurs, en matière de bail commercial, les travaux de mise aux normes d'une installation électrique ne peuvent être mis à la charge du preneur, sans constater une clause du bail, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
En l'espèce, la société Semop sollicite dans ses écritures que les bailleurs soient condamnés à réaliser les travaux nécessités par la vétusté, les travaux nécessaires pour mettre les travaux en conformité avec les normes administratives, ainsi que les travaux d'embellissement en ce que les peintures récemment réalisées se trouvent endommagées.
L'expert ayant constaté la vétusté -de l'installation électrique ; -des murs, aux fissures apparentes ; -de la toiture, entrainant des fissures au plafond ; du ballon d'eau chaude, il conviendra en conséquence de condamner les bailleurs à réaliser ces travaux, ainsi que ceux relatifs à la réfection des murs et des plafonds peints par le preneur, l'expert ayant constaté des traces d'humidité sur les murs, un aspect gondolé des plafonds et un important dégât des eaux au plafond de la cuisine de l'étage, nécessairement en lien avec la vétusté de la toiture et des infiltrations, étant ici observé que le preneur ne sollicite pas la réalisation du diagnostic relatif au repérage de l'amiante.
La réfection des sols (tomettes en terre cuite cassées ou remplacées par du ciment), de l'escalier et du placard ainsi que de la vitre casée relevant des réparations locatives resteront à la charge du preneur, étant ici rappelé qu'aucun état des lieux d'entrée n'ayant été réalisé, le preneur est réputé avoir reçu les lieux en bon état.
Par conséquent les bailleurs seront condamnés à réaliser sur le bâtiment dit « petits bâtiments en appentis » correspondant aux lots de copropriété n° 39, 40, 44, et 45 de la copropriété les travaux décrits dans le rapport d'expertise judiciaire du 22 août 2014 de Madame M... relatifs à la réfection des murs et des plafonds repeints, du plafond de la cuisine à l'étage, au changement du ballon d'eau chaude, à la mise aux normes de l'installation électrique ainsi qu'aux travaux de réfection de la toiture, ces derniers devant être opérés avant tous les autres ;
Alors, d'une part, que la censure qui s'attache à un arrêt de cassation n'est pas limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation au cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'il y a dépendance nécessaire entre deux dispositions du même arrêt dans le cas où l'un des motifs de la décision, dont le caractère erroné a entraîné la cassation d'une disposition dont il était le support, constitue également le soutien indispensable d'une autre disposition de l'arrêt ; que la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation, qui fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait débouté les bailleurs de leur demande tendant à la résiliation du bail commercial dont bénéficie la société Semop, entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la censure du chef de l'arrêt ayant confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné les bailleurs à réaliser sur le bâtiment dit « petits bâtiments en appentis » correspondant aux lots de copropriété n° 39, 40, 44, et 45 de la copropriété [...] les travaux décrits dans le rapport d'expertise judiciaire du 22 août 2014 de Madame M... relatifs à la réfection des murs et des plafonds repeints, du plafond de la cuisine à l'étage, au changement du ballon d'eau chaude, à la mise aux normes de l'installation électrique ainsi qu'aux travaux de réfection de la toiture, ces derniers devant être opérés avant tous les autres, à partir des mêmes motifs, pris du rapport d'expertise et des procès-verbaux d'assemblée générale de la copropriété ;
Alors, de deuxième part, qu'en condamnant les bailleurs à réaliser sur le bâtiment dit « petits bâtiments en appentis » correspondant aux lots de copropriété n° 39, 40, 44, et 45 de la copropriété [...] les travaux décrits dans le rapport d'expertise judiciaire du 22 août 2014 de Madame M... relatifs à la réfection des murs et des plafonds repeints, du plafond de la cuisine à l'étage, au changement du ballon d'eau chaude, à la mise aux normes de l'installation électrique ainsi qu'aux travaux de réfection de la toiture, ces derniers devant être opérés avant tous les autres, cette vétusté étant établie, selon elle, par le rapport d'expertise, sans répondre aux conclusions dans lesquelles ceux-ci soutenaient que l'expert n'avait jamais visité et examiné la toiture de l'immeuble situé au fond de la cour, dont il n'avait corrélativement pas chiffré les travaux de réfection, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de troisième part, qu'en condamnant les bailleurs à réaliser sur le bâtiment dit « petits bâtiments en appentis » correspondant aux lots de copropriété n° 39, 40, 44, et 45 de la copropriété [...] les travaux décrits dans le rapport d'expertise judiciaire du 22 août 2014 de Madame M... relatifs à la réfection des murs et des plafonds repeints, du plafond de la cuisine à l'étage, au changement du ballon d'eau chaude, à la mise aux normes de l'installation électrique ainsi qu'aux travaux de réfection de la toiture, ces derniers devant être opérés avant tous les autres, cette vétusté étant établie, selon elle, par le rapport d'expertise, sans répondre aux conclusions dans lesquelles ceux-ci faisaient également valoir, à ce sujet, que « l'expert ajoute (que) « du point de vue de la vétusté constatée de la toiture » -ce qui est inexact- ce bâtiment justifie des travaux car l'étanchéité du bâtiment n'est plus assurée, entrainant des désordres au niveau du plafond de la cuisine du premier étage », mais « non seulement l'expert n'est jamais monté sur le toit, mais il n'a pas recherché les origines des désordres au niveau du plafond de la cuisine du premier étage alors que le bâtiment comporte deux étages. Si la toiture avait été fuyarde, c'est d'abord le deuxième étage qui se trouve sous le toit qui aurait été dégradé par les infiltrations » -en précisant que « « si le rapport illustre par des photographies, pages 20 et 21, au deuxième étage, une infiltration par toiture, celle-ci se situe en plafond, autour d'une lucarne, dont l'encadrement métallique entièrement rouillé était devenu fuyard, faute d'entretien, incombant au preneur, au vu du bail commercial, page 3 alinéa 5 »- et que « le sol du plancher du deuxième étage ne faisait l'objet d'aucune remarque d'infiltration ou dégât des eaux. Or le plancher du deuxième étage constitue le plafond du premier étage, où ont été constatés des dégâts des eaux et des effondrements », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de quatrième part, que qu'en condamnant les bailleurs à réaliser sur le bâtiment dit « petits bâtiments en appentis » correspondant aux lots de copropriété n° 39, 40, 44, et 45 de la copropriété [...] les travaux décrits dans le rapport d'expertise judiciaire du 22 août 2014 de Madame M... relatifs à la réfection des murs et des plafonds repeints, du plafond de la cuisine à l'étage, au changement du ballon d'eau chaude, à la mise aux normes de l'installation électrique ainsi qu'aux travaux de réfection de la toiture, ces derniers devant être opérés avant tous les autres, cette vétusté étant établie, selon elle, par les procès-verbaux d'assemblée générale de la copropriété, sans répondre à leurs conclusions dans lesquelles ceux-ci soutenaient que le bâtiment situé en fond de cour ne comportait pas de parties communes, ainsi qu'il résultait du règlement de copropriété, lequel indiquait, relativement au « bloc deux », soit au bâtiment situé en fond de cour, qu'« il n'existe pas de parties communes », mais uniquement des parties privatives, qui n'auraient donc pas dû se voir attribuer un numéro de lot de copropriété, qu'il ne dépendait donc pas de la copropriété, laquelle n'avait pas à connaître de l'état de sa toiture, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de cinquième part, qu'en condamnant les bailleurs à réaliser sur le bâtiment dit « petits bâtiments en appentis » correspondant aux lots de copropriété n° 39, 40, 44, et 45 de la copropriété [...] les travaux décrits dans le rapport d'expertise judiciaire du 22 août 2014 de Madame M... relatifs à la réfection des murs et des plafonds repeints, du plafond de la cuisine à l'étage, au changement du ballon d'eau chaude, à la mise aux normes de l'installation électrique ainsi qu'aux travaux de réfection de la toiture, ces derniers devant être opérés avant tous les autres, cette vétusté étant établie, selon elle, par les procès-verbaux d'assemblée générale de la copropriété, sans répondre à leurs conclusions dans lesquelles ceux-ci soutenaient que ces procès-verbaux d'assemblée générale concernaient uniquement la partie de la toiture du bâtiment situé en fond de cour appartenant à un autre propriétaire, la société Norden Equity, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de sixième part, que le preneur doit informer le bailleur des désordres affectant l'immeuble donnés à bail ; qu'en condamnant les bailleurs à réaliser sur le bâtiment dit « petits bâtiments en appentis » correspondant aux lots de copropriété n° 39, 40, 44, et 45 de la copropriété [...] les travaux décrits dans le rapport d'expertise judiciaire du 22 août 2014 de Madame M... relatifs à la réfection des murs et des plafonds repeints, du plafond de la cuisine à l'étage, au changement du ballon d'eau chaude, à la mise aux normes de l'installation électrique ainsi qu'aux travaux de réfection de la toiture, ces derniers devant être opérés avant tous les autres, motifs pris de ce que les bailleurs avaient connaissance de la vétusté de la toiture depuis 2007, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, même à admettre qu'ils aient eu connaissance de la vétusté de la toiture depuis 2007, la société Semop avait informé les bailleurs de la survenance des dégâts des eaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1720 et 1728 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause ;
Alors, de septième part, que le preneur doit informer le bailleur des désordres affectant l'immeuble donnés à bail ; qu'en condamnant les bailleurs à réaliser sur le bâtiment dit « petits bâtiments en appentis » correspondant aux lots de copropriété n° 39, 40, 44, et 45 de la copropriété [...] les travaux décrits dans le rapport d'expertise judiciaire du 22 août 2014 de Madame M... relatifs à la réfection des murs et des plafonds repeints, du plafond de la cuisine à l'étage, au changement du ballon d'eau chaude, à la mise aux normes de l'installation électrique ainsi qu'aux travaux de réfection de la toiture, ces derniers devant être opérés avant tous les autres, motifs pris de ce que les bailleurs avaient connaissance de la vétusté de la toiture depuis 2007, en ajoutant que « s'il existe une aggravation des désordres, elle ne peut être la conséquence du défaut d'information des bailleurs par le preneur engageant partiellement sa responsabilité, en ce que ces dégradations étaient connues par les bailleurs dès 2007, ils ne peuvent donc affirmer avoir découvert l'état de l'immeuble lors du constat d'huissier de justice du 6 août 2009 », sans énoncer le moindre motif dont il pourrait résulter que les bailleurs auraient eu connaissance, dès 2007, non seulement de l'état de vétusté de la toiture, mais également des « dégradations », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1720 et 1728 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause ;
Et alors, de huitième part, qu'en condamnant les bailleurs à réaliser sur le bâtiment dit « petits bâtiments en appentis » correspondant aux lots de copropriété n° 39, 40, 44, et 45 de la copropriété [...] les travaux décrits dans le rapport d'expertise judiciaire du 22 août 2014 de Madame M... relatifs à la réfection des murs et des plafonds repeints, du plafond de la cuisine à l'étage, au changement du ballon d'eau chaude, à la mise aux normes de l'installation électrique ainsi qu'aux travaux de réfection de la toiture, ces derniers devant être opérés avant tous les autres, motifs pris de ce que les bailleurs avaient connaissance de la vétusté de la toiture depuis 2007, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la nécessité de ces travaux ne résultait pas, au moins pour partie, de l'inexécution par la société locataire de son obligation d'entretien, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1720 et 1728 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause.
