CIV. 3
IK
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 27 février 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10103 F
Pourvoi n° M 19-14.461
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 FÉVRIER 2020
1°/ M. I... D...,
2°/ Mme F... D...,
tous deux domiciliés [...] ,
ont formé le pourvoi n° M 19-14.461 contre l'arrêt rendu le 29 janvier 2019 par la cour d'appel de Pau (2e chambre, section 1), dans le litige les opposant à la société Open sud gestion, société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
La société Open sud gestion a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt.
Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations écrites de la SCP Richard, avocat de M. et Mme D..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Open sud gestion, après débats en l'audience publique du 21 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés aux pourvois principal et incident, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. et Mme D... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept février deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits, au pourvoi principal, par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme D...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame D... de leur demande tendant à voir condamner Société OPEN SUD GESTION à leur payer, à titre de loyer, la somme de 70.663,10 euros, arrêtée au 31 décembre 2014, et la somme de 44.148,38 euros au titre des années 2015 et 2016, en mettant à la charge de cette dernière la seule somme de 47.660,63 euros, puis d'avoir limité le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 10.580 euros pour la villa n° 23 et 14.635,86 euros pour la villa n° 24 ;
AUX MOTIFS QU'en premier lieu, Monsieur I... D... et Madame F... D... se plaignent de ce que la Sa Open Sud Gestion n'a pas procédé à l'indexation du loyer du lot n° 24; que pour pouvoir recevoir application, la clause d'indexation doit contenir tous les éléments permettant de déterminer les bases de cette variation, tels que la créance concernée, la périodicité et l'indice de référence appliqué; qu'à cet égard, la clause figurant dans le bail ne permet pas de connaître l'indice de référence, ni la périodicité de la variation prévue par les parties; que dans un courrier du 18 novembre 2011, la Sa Open Sud Gestion, en réponse à un commandement de payer du 24 octobre 2011, produit un décompte faisant apparaître l'application de la clause d'indexation pour la villa n°24 ; que dans ce décompte, figure un tableau qui, s'agissant du lot 24, fait état d'un loyer de base annuel net de 14.635,86 € augmenté d'une indexation, en retenant un indice de base de 1024 et un nouvel indice, variable selon les années considérées, de 1443 pour les années 2007, 2008 et 2009, de 1520 pour les années 2010 et 2011, sans aucune explication complémentaire; qu'en particulier, aucune précision n'est donnée sur le choix de l'indice de référence, celui du 3ème trimestre 1995, alors que le contrat a été signé le 27 février 1995, ni sur le choix du nouvel indice et en particulier la raison pour laquelle il est identique pour plusieurs années consécutives, alors que l'indice INSEE varie et est publié chaque trimestre; que les termes de ce courrier font apparaître de nombreuses incohérences ou incertitudes sur l'accord de volonté des parties; qu'ainsi, les parties ne peuvent avoir choisi un indice de référence qui n'était pas connu au moment où elles ont contracté; que le choix de la périodicité de la variation de l'indice, annuelle ou triennale reste également obscur; que même si ce courrier comporte la reconnaissance d'une clause d'indexation, son contenu ne permet pas d'en déduire un accord des parties sur les modalités d'application de cette clause d'échelle mobile; que la cour ne peut donc, sauf à dénaturer la commune intention des parties, faire application de cette clause dont les modalités restent indéterminables; que par conséquent, le loyer minimal dû par la Sa Open Sud Gestion est de 10.580 € pour le lot 23 et de 14.635,86 € pour le lot 24; que Monsieur I... D... et Madame F... D... ne peuvent invoquer le défaut d'indexation du loyer de la villa n°24 pour justifier leur demande de résiliation judiciaire du bail ;
ET AUX MOTIFS QUE, s'agissant de la période litigieuse de 2007 à 2011, dans son courrier du 18 novembre 2011, la Sa Open Sud Gestion reconnaît avoir versé une somme totale de 152.724,71 € tout en tenant pour acquis que le loyer sur la même période s'est élevé à 52.900 € pour la villa n°23 et à 99.892,60 € pour la villa n°24, soit un total de 152.792,60 €; qu'elle a fait un versement complémentaire de 67,89 €; que dans ses dernières conclusions, la Sa Open Sud Gestion prétend n'être redevable que d'une somme totale de 126.079,91 € TTC (25.215,82 € x 5) entre 2007 et 2011 et sollicite le remboursement d'un trop perçu de 1.065,73 € au titre des loyers pour la période écoulée de 2009 à 2013; que Monsieur I... D... et Madame F... D..., quant à eux, considèrent que s'agissant de la villa n°24, c'est le loyer minimum garanti qui doit s'appliquer et que pour la villa n°23, il convient de rajouter au loyer minimum garanti, une somme supplémentaire correspondant à l'application de la clause recette après réintégration des remises commerciales; que cette somme s'élève à 6.828,81 € et non 6.997,98 €, ainsi qu'il est indiqué de manière erronée en page 13 des conclusions des intimés; qu'il ressort des divers comptes versés aux débats par les parties que sur la période en litige de 2007 à 2016, les loyers dus par la Sa Open Sud Gestion sont de :
Villa 23
Villa 24
loyer minimum garanti: 10 580 €
loyer minimum garanti: 14 635,86 €
2007
10580
14635,86
2008
10580
14635,86
2009
12620,13
14635,86
2010
10580
14635,86
2011
12152,12
14635,86
2012
11234,03
14635,86
2013
13142,53
14635,86
2014
10580
14635,86
2015
10580
14635,86
2016
10580
14635,86
Total
112628,81
146358,6
Total général : 258 987,41 € ;
qu'entre 2007 et 2013, la Sa Open Sud Gestion a réglé, selon le décompte établi par Monsieur I... D... et Madame F... D... et non contesté par la Sa Open Sud Gestion, chaque année une somme de 26.794,76 € au titre des loyers, avant déduction des frais retenus pour l'entretien des villas ; qu'elle a versé une somme de 23 763,46 € en 2016 ; qu'elle s'est donc acquittée d'une somme globale de 211.326,78 € ; qu'elle reste donc redevable d'une somme de 47.660,63 € ; qu'elle sera ainsi condamnée à payer cette somme au titre des loyers impayés.
ET AUX MOTIFS ENCORE QUE la cour condamne la Sa Open Sud Gestion à payer à Monsieur I... D... et Madame F... D... une indemnité d'occupation annuelle de 10.580 € pour la villa n°23 et de 14.635,86 € pour la villa n° 24 ;
1°) ALORS QUE la lettre de la Société OPEN SUD GESTION du 18 novembre 2011 comportait un calcul du loyer dû par application de la clause d'indexation stipulée dans le contrat de bail, ce dont il résultait que les modalités de son application avaient été arrêtées ; qu'en affirmant néanmoins que si cette lettre comportait la reconnaissance d'une clause d'indexation, son contenu ne permettait pas d'en déduire un accord des parties sur les modalités d'application de cette clause d'échelle mobile, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la lettre de la Société OPEN SUD GESTION du 18 novembre 2011, en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les éléments de la cause ;
2°) ALORS QUE, subsidiairement, lorsqu'une clause d'échelle mobile est imprécise, il appartient au juge de procéder à son interprétation, au moyen d'une recherche de la commune intention des parties, afin de déterminer les modalités de son application ; qu'en considérant que la clause d'indexation stipulée dans le contrat de bail, qui disposait que le loyer était indexé sur le taux INSEE du coût de la construction, ne permettait pas de connaître l'indice de référence, ni la périodicité de la variation prévue par les parties, de sorte que les modalités d'application de la clause restaient indéterminables, puis en refusant en conséquence d'en faire application, bien qu'il lui ait appartenu de déterminer le sens et la portée de l'accord intervenu entre les parties quant à l'indexation du loyer, la Cour d'appel, qui a refusé de faire usage de son pouvoir d'interprétation, a méconnu son office, en violation des articles 1134 et 1156 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame D... de leur demande tendant à voir condamner la Société OPEN SUD GESTION à leur rembourser la somme de 2.388,46 euros au titre de prélèvements injustifiés;
AUX MOTIFS QUE Monsieur I... D... et Madame F... D... prétendent que la Sa Open Sud Gestion a opéré la retenue de certaines sommes au titre de divers frais dont ils demandent le remboursement pour un montant total de 2.388,46 €; que pour sa part, la Sa Open Sud Gestion produit les factures qui correspondent effectivement à des travaux d'entretien imputables aux bailleurs; qu'elle justifie également du prélèvement des frais correspondant aux dépenses d'énergie durant le séjour des bailleurs dans les lieux; que par conséquent, Monsieur I... D... et Madame F... D... seront déboutés de leurs demandes à ce titre ;
ALORS QUE Monsieur et Madame D... soutenaient que la Société OPEN SUD GESTION avait, de sa propre initiative et sans autorisation de leur part, remplacé la réception hertzienne par une réception satellite, comprenant la pose de parabole, et avait imputé les frais de ces travaux sur les sommes leur revenant, de sorte qu'ils étaient fondés à en obtenir la restitution ; que figurait effectivement, parmi les factures versées aux débats par la Société OPEN SUD GESTION afin de justifier des retenues qu'elle avait effectuées, celle relative à la mise en place de ce nouveau système de réception par satellite ; qu'en se bornant à affirmer que la Société OPEN SUD GESTION produisait des factures qui correspondaient effectivement à des travaux d'entretien imputables aux bailleurs, sans répondre aux conclusions de Monsieur et Madame D..., faisant valoir que, parmi les sommes retenues, figurait cette dépense, que la Société OPEN SUD GESTION ne pouvait effectuer sans leur autorisation, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
Moyens produits, au pourvoi incident, par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Open sud gestion
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR prononcé aux torts de la société Open Sud Gestion la résiliation des baux commerciaux conclus le 21 février 1995 avec les époux D... portant sur les villas numéros 23 et 24 de la [...] , D'AVOIR condamné la société Open Sud Gestion à payer aux époux D... une somme de 15 701 € au titre de son obligation d'entretien, D'AVOIR condamné la société Open Sud Gestion à payer aux époux D... la somme de 47 660,63 € au titre des loyers impayés, et D'AVOIR débouté la société Sud Open Gestion de sa demande visant à voir condamner les époux D... à lui verser la somme de 19154,28€ au titre de son préjudice de jouissance ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE «la résiliation judiciaire du bail suppose la démonstration de faits fautifs réitérés et d'une gravité suffisante ; que les époux D... invoquent plusieurs manquements de la société Open Sud Gestion à ses obligations qui devront être examinés successivement ; que les parties sont liées par deux contrats de bail commercial concernant chacun une villa (n° 23 et 24) ; que les deux comportent une clause de détermination du loyer rédigé comme suit : «le présent bail est consenti moyennant un loyer assujetti à la TVA au taux en vigueur et déterminé de la façon suivante : le loyer annuel HT du présent bail ressortira sur la base de 60 % du Chiffre d'affaire HT réalisé et encaissé par l'activité d'hébergement. Nonobstant la fourniture des prestations hôtelières par le preneur au profit de la clientèle, il est conventionnellement admis pour les besoins des présentes que le chiffre d'affaires HT d'hébergement comprendra toutes les prestations d'hôtellerie facturées et encaissées auprès de la clientèle à l'exception du petit déjeuner. Les autres activités (restauration) sont exclues de l'assiette du chiffre d'affaires» ; que cette clause se poursuit ainsi pour la villa n°23 : « - ce loyer ne pourra être inférieur à 69 400 francs TTC. Ce loyer ne tient pas compte des loyers des séjours du bailleur. Le paiement du loyer annuel sera effectué chaque trimestre civil au plus tard le 15 du mois suivant» ; qu'elle se poursuit ainsi pour la villa n°24 : «ce loyer ne pourra être inférieur à un montant correspondant à 16 semaines de location pour un résultat de 91 000 francs de recettes nettes garanties, HT et indexées sur le taux INSEE du coût de la construction. Le paiement du loyer annuel sera effectué chaque trimestre civil au plus tard le 15 du mois suivant, en quatre parties égales» ; (
) que sur la suspension du paiement des loyers de 2014 à 2016, à partir du 1eravril 2014, la société Open Sud Gestion a suspendu le paiement des loyers invoquant une exception d'inexécution ; qu'elle en a informé les bailleurs par courrier du 28mai 2014, arguant d'un défaut d'entretien «notamment des voiries, jardin, piscine et clôtures», sans plus de précision et faisant référence à un constat d'huissier du 15janvier 2014 ; qu'elle fait référence à de précédentes demandes de remise en état qui ne sont nullement justifiées et que les bailleurs ont contesté vigoureusement dans leur réponse du 3 juin 2014 ; qu'il est constant que le défaut d'entretien de l'immeuble autorise seulement le preneur à demander la résiliation du bail ou à requérir l'exécution des travaux nécessaires mais ne justifie pas le non-paiement des loyers, sauf à rapporter la preuve qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité totale d'exploiter le bien ; qu'en l'espèce, si le constat d'huissier du 15 janvier 2014 fait ressortir, s'agissant de la villa n° 23, que la poutrelle de l'entrée est rouillée, que la dernière marche menant au perron est affaissée, que certaines lames du deck sont pourries, que le bois de la rambarde est pourri par endroits et la peinture largement écaillée, que les peintures murales sont défraîchies et le lambris sale, et s'agissant de la villa n°24, que la poutrelle métallique de l'entrée est rouillée, que le deck n'est pas correctement entretenu, que certaines lattes s'affaissent et que la peinture de la rambarde est légèrement écaillée, qu'il y a d'importante traces de rouille sur les clins de la façade, qu'autour de la piscine, le deck est dépourvu d'entretien, que certaines lames ont été changées, que de l'herbe pousse entre les lattes, que certaines lattes sont surélevées et pourries par endroits, d'autres affaissées et que certaines vis sont apparentes, ni les photographies, ni la description faite par l'huissier ne permettent d'en déduire que les deux maisons louées seraient totalement impropres à la location en particulier pour des raisons de sécurité ; qu'à cet égard, il ne peut être tenu compte de l'observation purement subjective de l'huissier qui considère que certaines lattes menacent de céder sous le poids, sans qu'un homme de l'art n'ait été requis pour en faire la constatation technique ; que si l'état général du deck apparaît médiocre en raison d'un défaut avéré d'entretien, il n'interdit pas l'usage de la piscine ; que d'ailleurs, la société Open Sud Gestion produit elle-même un constat du 13 août 2014 qui démontre que la villa était occupée et que les espaces extérieurs et notamment le deck étaient utilisés et un constat du 12août 2015 qui établit la location de la villa par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière ; que de manière contradictoire, elle présente en outre à l'encontre des bailleurs une demande de dommages-intérêts pour concurrence déloyale leur reprochant d'avoir loué les lieux en contradiction avec le bail liant les parties, durant la période où elle-même a refusé de proposer à la location les deux villas ; qu'alors que la société Open Sud Gestion n'a jamais officiellement alerté les bailleurs sur la nécessité de procéder à des travaux de réfection des lieux pour défaut d'entretien de la totalité des parties extérieures, elle a de manière unilatérale, autoritaire et sans préavis, suspendu tout versement des loyers sans chercher par ailleurs à faire fixer en justice les droits et les obligations de chacun ; qu'au surplus, il résulte des échanges de courrier figurant au dossier que les travaux se sont déroulés du 4mai 2015 au 10 juillet 2015 ; que par conséquent, pendant cette période et en exécution des clauses du bail, la société Open Sud Gestion devait souffrir les travaux de remise en état ; qu'elle a par ailleurs été informée de la fin des travaux et de leur date de réception et pouvait donc dès le 11 juillet 2015 reprendre l'exploitation commerciale ; que par conséquent, la société Open Sud Gestion ne démontrant pas l'impossibilité de proposer les deux villas à la location, c'est de manière totalement injustifiée que la société Open Sud Gestion a suspendu de manière unilatérale le paiement des loyers à compter de 2014 et jusqu'en 2016 ; que durant cette période, elle devait au minimum s'acquitter du montant minimum prévu au bail ; que sur la charge des travaux, aux termes du bail, la locataire s'est engagée à «entretenir les lieux et le mobilier en bon état de réparations locatives pendant le cours du bail et à souffrir sans indemnité toutes les grosses réparations ou autres qui deviendraient utiles ou nécessaires, alors même que la durée des travaux excéderait 40 jours» ; que le bailleur pour sa part, «supportera l'ensemble des charges dues au titre de propriétaire comprenant notamment l'entretien des voiries, jardin, piscine et clôtures» ; que la société Open Sud Gestion en déduit que les baux ont mis à la charge des époux D... l'entretien des extérieurs et notamment de la terrasse ; qu'elle invoque également l'application des dispositions de l'article 1755 du code civil qui met à la charge du bailleur les réparations résultant de la vétusté ; que pour leur part, les époux D... estiment que le défaut d'entretien des lieux loués en cours de bail constitue un manquement qui justifie le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur ; qu'ils considèrent que le bail n'a mis à la charge des bailleurs que l'entretien des voieries, jardin, piscine et clôtures et ce, de manière limitative ; que les obligations du bailleur ne sont pas spécifiquement régies par le code de commerce et relèvent du droit commun du louage de chose des articles 1714 et suivants du code civil ; qu'il y a lieu de rappeler qu'en l'absence de dispositions particulières du bail, c'est le droit commun des baux qui s'applique ; que le preneur doit donc supporter les frais d'entretien courant du bien loué tandis que le bailleur conserve la charge des réparations nécessaires autres que locatives et les gros travaux d'entretien, c'est-à-dire ceux qui touche à la structure de l'immeuble ou aux équipements indispensables à l'utilisation normale de la chose louée ; qu'il convient de relever que le bail est particulièrement laconique et indigent sur la répartition des charges d'entretien entre les parties de telle sorte que l'interprétation des clauses liant les parties s'avère nécessaire ; que compte-tenu du terme employé «notamment», il ne peut être considéré que les obligations des bailleurs se limitaient à l'entretien des voiries, du jardin, de la piscine et des clôtures ; qu'il est en revanche fait référence aux obligations résultant de sa qualité de bailleur ; qu'il ressort des termes du bail que les parties ont entendu faire application du droit commun des baux à l'exclusion des frais d'entretien des voiries, jardin, piscine et clôtures qui ont été mis expressément à la charge du bailleur ; que le terme piscine ne peut s'interpréter comme englobant l'ensemble des terrasses extérieures et l'obligation d'entretien courant mise à la charge des bailleurs doit se limiter au bassin et à ses accessoires tels que moteur et filtration ; que pour sa part, le preneur étant responsable de la conservation de l'immeuble, il est tenu de mettre en uvre des mesures d'entretien courant nécessaires à remplir cet objectif ; qu'à cet égard, au titre de son obligation d'entretien courant, la société Open Sud Gestion devait prendre les mesures propres à protéger le teck de la terrasse en appliquant régulièrement une lasure ou un produit de protection du bois pour éviter le pourrissement et une usure accélérée et anormale de la terrasse exposée aux intempéries, précaution d'autant plus nécessaire que la villa se situe à proximité d'un milieu marin ; qu'en revanche, il y a lieu de tenir compte de la vétusté normale qui affecte nécessairement des éléments en bois qui sont soumis aux intempéries ; que dans ces conditions, il convient de mettre à la charge de la société Open Sud Gestion un tiers des frais de remise en état des decks et marches extérieures ; qu'en revanche, les travaux de peinture et de réparation des clins des façades des maisons sont des travaux de gros entretien qui doivent rester à la charge des bailleurs ; que c'est d'ailleurs ce que les bailleurs avaient communément admis depuis l'origine du bail puisqu'ils ont déjà réalisé la remise en peinture des façades des maisons entre 2005 et 2007 ; qu'il en est de même des gouttières et de la réfection des deux piscines ; que les autres travaux relèvent des grosses réparations qui doivent rester à la charge des bailleurs ; qu'au regard des devis et factures produits aux débats, il sera mis à la charge de la société Open Sud Gestion une somme de 15 701 € au titre de son obligation d'entretien ; que sur la résiliation judiciaire, il résulte de ce qui précède que la société Open Sud Gestion a manqué gravement à ses obligations de locataire en ne payant pas l'intégralité du loyer dû, en suspendant même totalement le paiement à partir de 2014 et en ne réalisant pas l'entretien courant qui était à sa charge ; que ces manquements en raison de leur importance et de leur répétition apparaissent suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société Open Sud Gestion ; que la cour prononce donc son expulsion et la condamne à payer aux époux D... une indemnité d'occupation annuelle de 10 580 € pour la villa n°23 et de 14 635,86 € pour la villa n° 24 ; que sur le décompte des loyers, s'agissant de la période litigieuse de 2007 à 2011, dans son courrier du 18 novembre 2011, la société Open Sud Gestion reconnaît avoir versé une somme totale de 152 724,71 € tout en tenant pour acquis que le loyer sur la même période s'est élevé à 52 900 € pour la villa n°23 et à 99 892,60 € pour la villa n°24, soit un total de 152792,60 € ; qu'elle a fait un versement complémentaire de 67,89 € ; que dans ses dernières conclusions, la société Open Sud Gestion prétend n'être redevable que d'une somme totale de 126 079,91€ TTC (25 215,82 € x 5) entre 2007 et 2011 et sollicite le remboursement d'un trop perçu de 1065,73€ au titre des loyers pour la période écoulée de 2009 à 2013 ; que les époux D... quant à eux, considèrent que s'agissant de la villa n°24, c'est le loyer minimum garanti qui doit s'appliquer et que pour la villa n°23, il convient de rajouter au loyer minimum garanti, une somme supplémentaire correspondant à l'application de la clause recette après réintégration des remises commerciales ; que cette somme s'élève à 6828,81€ et non 6997,98€ ainsi qu'il est indiqué de manière erronée en page 13 des conclusions des intimés ; qu'il ressort des divers comptes versés aux débats par les parties que sur la période en litige de 2007 à 2016, les loyers dus par la société Open Sud Gestion sont de (
), soit un total général de 258987,41 € ; qu'entre 2007 et 2013, la société Open Sud Gestion a réglé, selon le décompte établi par les époux D... et non contesté par la société Open Sud Gestion, chaque année une somme de 26 794,76 € au titre des loyers, avant déduction des frais retenus pour l'entretien des villas ; qu'elle a versé une somme de 23763,46 € en 2016 ; qu'elle s'est donc acquittée d'une somme globale de 211326,78 € ; qu'elle reste donc redevable d'une somme de 47660,63 € ; qu'elle sera ainsi condamnée à payer cette somme au titre des loyers impayés ; (
) que sur les demandes reconventionnelles de la Sa Open Sud Gestion, cette dernière invoque l'existence d'un préjudice résultant pour elle de l'impossibilité d'exploiter les lieux loués au titre de la perte de marge subie de 19154,28 € pour la période du 1eravril 2014 au 7 janvier 2016 ; que cependant, il a été démontré que la société Open Sud Gestion ne pouvait invoquer l'exception d'inexécution et qu'elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe, de ce qu'elle a été dans l'impossibilité totale d'exploiter les villas ; qu'ainsi, il n'est pas justifié de réclamations de clients ou d'annulation de réservation en raison du mauvais état des lieux ; qu'elle a pris seule l'initiative de ne plus proposer les villas à la location et elle doit seule supporter les conséquences de ses propres décisions ; qu'elle ne peut invoquer le fait que les époux D... ont changé les serrures en août 2014 pour ne lui restituer les clés qu'à la fin du mois, dans une période de temps où elle avait déjà décidé de ne plus louer la villa ; que ces faits n'ont donc pu avoir aucune conséquence sur la perte de sa marge commerciale ; qu'elle ne peut non plus se plaindre d'agissements déloyaux de la part des bailleurs de nature à lui causer un préjudice ; qu'en effet, les faits dénoncés sont postérieurs à sa propre décision de ne plus exploiter les lieux ; que par conséquent, la mise en location des villas par les époux D... au cours de l'été 2014 et 2015 n'ont pu avoir aucune incidence sur la réalisation du chiffre d'affaires de la société Open Sud Gestion sur la même période ; qu'au surplus, aucune clause du bail n'interdit au propriétaire de mettre lui-même en location son bien dans les périodes qui sont contractuellement réservées à son usage personnel et qui ne sont pas «concernées par le présent bail», cet usage pouvant prendre la forme d'une occupation par un tiers choisi par lui et le cas échéant contre rémunération ; que la société Open Sud Gestion sera donc déboutée de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles» ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'«il s'avère (
) que la société n'a réglé aucun loyer pour l'année 2014 ; que la société expose que «l'état de vétusté, de pourriture et de rouille de nombreux éléments empêchait toute exploitation» et que l'entretien des parties abîmées incombait au bailleur en vertu des stipulations du bail selon lesquelles le bailleur supporte les charges dues au titre de propriétaire et notamment l'entretien des voiries, jardins piscines et clôtures ; que du procès-verbal de constat dressé le 15 janvier 2014 par Maître Q..., huissier de justice à Dax, il ressort que la terrasse en bois entourant les villas est en mauvais état et que les façades présentent des traces de coulures et de rouille ; que pour autant, il n'est aucunement établi que ces défectuosités empêchent l'exploitation normale du bien ; que le preneur re peut dans ces conditions opposer valablement au bailleur l'exception d'inexécution et demeure tenu, par application des dispositions de l'article 1728 du code civil, de payer le loyer ; qu'il ressort des développements qui précèdent que la société Open Sud Gestion a largement défailli dans l'exécution d'une obligation essentielle dans chacun des contrats la liant aux époux D... ; que ces manquements graves et répétés justifient que soit prononcée la résiliation des baux à ses torts exclusifs avec les conséquences de droit» ;
1°) ALORS, de première part, QUE dans ses conclusions d'appel, la société Open Sud Gestion faisait valoir qu'«il n'était pas concevable, pour une résidence de tourisme 4étoiles, de proposer à la location une villa dans un [état tel]» que celui décrit par les constats d'huissiers produits aux débats (conclusions d'appel, p.15, en partic. §4) ; que la cour d'appel a elle-même constaté que «le constat d'huissier du 15 janvier 2014 fait ressortir, s'agissant de la villa n° 23, que la poutrelle de l'entrée est rouillée, que la dernière marche menant au perron est affaissée, que certaines lames du deck sont pourries, que le bois de la rambarde est pourri par endroits et la peinture largement écaillée, que les peintures murales sont défraîchies et le lambris sale, et s'agissant de la villa n°24, que la poutrelle métallique de l'entrée est rouillée, que le deck n'est pas correctement entretenu, que certaines lattes s'affaissent et que la peinture de la rambarde est légèrement écaillée, qu'il y a d'importante traces de rouille sur les clins de la façade, qu'autour de la piscine, le deck est dépourvu d'entretien, que certaines lames ont été changées, que de l'herbe pousse entre les lattes, que certaines lattes sont surélevées et pourries par endroits, d'autres affaissées et que certaines vis sont apparentes» (arrêt attaqué, p.10 §§1 s.) ; que dès lors, en se bornant à affirmer que «ni les photographies, ni la description faite par l'huissier ne permettent d'en déduire que les deux maisons louées seraient totalement impropres à la location» (arrêt attaqué, p.10 § 6), sans rechercher, comme elle y était invitée, si, au regard du positionnement des villas en résidence de tourisme 4 étoiles, la location prévue par le contrat n'était pas impossible, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10février 2016, ensemble l'article 1728 du même code ;
2°) ALORS, de deuxième part, QUE la circonstance que les époux D... aient pris le risque de donner eux-mêmes les villas en location, à des conditions non précisées par l'arrêt, et malgré les dangers que l'état des villas tel que constaté par l'arrêt faisait courir aux locataires, n'était pas de nature à exclure l'impossibilité dans laquelle la société Open Sud Gestion s'était trouvée de proposer les biens à la location ; que dès lors, en se fondant sur ces circonstances pour juger que l'exposante ne démontrait pas une telle impossibilité (arrêt attaqué, p.10), la cour d'appel s'est déterminée par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10février 2016, ensemble l'article 1728 du même code ;
3°) ALORS, de troisième part, QUE le juge a l'obligation d'analyser les éléments de preuve produits aux débats ; qu'en l'espèce, à l'appui de son argumentation visant à démontrer que l'état dégradé des villas l'avait empêchée de les exploiter jusqu'à ce que les bailleurs entreprennent d'indispensables travaux d'entretien, la société Open Sud Gestion se prévalait non seulement du constat d'huissier du 15janvier 2014 de MeQ..., mais également du constat d'huissier de MeA... du 17novembre 2014 et de l'attestation de la société Terr'Habitat, produits par les époux D... (conclusions d'appel, p.15-16 ; productions n°4 et 5) ; qu'elle soulignait que ces deux dernières pièces «traduisent également le très mauvais état des villas, l'état des bâtiments étant qualifié de déplorable» (conclusions d'appel, p.15 §2), que «l'état du bois [de la villa n°23], décrit comme étant «mauvais» [dans le constat d'huissier du 17novembre 2014] ne permettait pas de refixer les lames de bois», «l'état de la terrasse en bois de la villa n°24 [étant] décrit comme «identique» [dans ce même constat d'huissier] (pièce adverse n°24, p.20)» (ibid., p.15 §§39-10), que l'affaissement de la dernière marche menant au perron d'entrée de la villa n°24 «était d'ores et déjà constaté le 17novembre 2014 : «la marche supérieure s'enfonce dans le sol et n'est absolument plus horizontale» (pièce adverse n°24, p.6)» (ibid., p.15 dernier §), et que «ce même rapport pointait l'état du bois à l'entrée de la villa n°23 qui était décrit comme présentant «un aspect vermoulu» (pièce adverse n°24, p.6). Il en était de même pour «la rambarde droite» à l'entrée de la villa (pièce adverse n°24, p.8)» (ibid., p.16 §§1-2) ; que dès lors, en se contentant d'examiner le constat d'huissier susvisé du 15janvier 2014, sans analyser, ne serait-ce que sommairement, les deux autres éléments de preuve précités, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS, de quatrième part, QUE le juge est tenu de répondre aux moyens formulés dans les écritures des parties ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel, la société Open Sud Gestion faisait valoir, éléments de preuve à l'appui, que «la réception des travaux initialement prévue en juillet 2015 a été reportée sine die. Un mail du responsable du site et du conseil de la concluante en témoignent (pièces n°20 et 21)», et que «ce n'est que par courrier du 7janvier 2016 que le conseil des époux D... a confirmé que la reprise de l'exploitation était possible (pièce adverse n°29)» (conclusions d'appel, p.16 in fine ; productions n°6, 7 et 8) ; que dès lors, en jugeant qu'«il résulte des échanges de courriers figurant au dossier que les travaux se sont déroulés du 4mai 2015 au 10Juillet 2015» et que la société Open Sud Gestion avait «été informée de la fin des travaux et de leur date de réception et pouvait donc dès le 11juillet 2015 reprendre l'exploitation commerciale» (arrêt attaqué, p.10 avant-dernier §), sans répondre au moyen précité dont il résultait que l'exploitation commerciale n'était, de fait, redevenue possible qu'en janvier 2016, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) ALORS, de cinquième part, QUE celui qui oppose l'exception d'inexécution n'est tenu à aucune mise en demeure préalable ; que dès lors, en refusant au preneur le droit d'opposer l'exception inexécution, au motif qu'il n'avait «jamais officiellement alerté les bailleurs sur la nécessité de procéder à des travaux de réfection des lieux pour défaut d'entretien de la totalité des parties extérieures», et qu'il avait «de manière unilatérale, autoritaire et sans préavis, suspendu tout versement de loyers sans chercher par ailleurs à faire fixer en justice les droits et les obligations de chacun» (arrêt attaqué, p.10, antépénultième §), la cour d'appel s'est déterminée par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10février 2016, ensemble l'article 1728 du même code ;
6°) ALORS, de sixième part, QUE le juge a l'obligation de respecter la loi des parties ; qu'en l'espèce, les contrats de bail portant sur les villas n°23 et 24 stipulaient chacun que le bailleur «supportera l'ensemble des charges dues au titre de propriétaire comprenant notamment l'entretien des voiries, jardins, piscine et clôture» (productions n°2 et 3, p.4) ; que les parties avaient ainsi entendu mettre à la charge du bailleur l'entretien des espaces extérieurs ; que dès lors, en jugeant que l'obligation d'entretien mise à la charge du bailleur ne s'étendait pas aux terrasses extérieures (arrêt attaqué, p.11 in fine et p.12 §1), la cour d'appel a méconnu la loi des parties et a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10février 2016 ;
7°) ALORS, en tout état de cause, QUE les manquements du bailleur à ses propres obligations peuvent constituer un fait justificatif pour le preneur, excluant que la rétention par ce dernier de tout ou partie des loyers puisse être une cause de résiliation ; qu'en l'espèce, il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que le bailleur avait manqué à ses obligations en s'abstenant de réaliser les travaux qui lui incombaient, afférents à la peinture, à la réparation des clins des façades, aux gouttières ainsi qu'à la réfection des piscines, et que les désordres affectant les terrasses étaient en partie dus à la vétusté, laquelle relevait également des obligations du bailleur (arrêt attaqué, p.11-12, en partic. p.12 §§ 1 à 4) ; qu'il résultait ainsi des constatations de l'arrêt que la quasi-totalité des dégradations et désordres constatés par huissier (cf.arrêt attaqué, p.10) relevaient de l'obligation d'entretien du bailleur ; que dès lors, en ne recherchant pas si les propres manquements du propriétaire ne constituaient pas pour le preneur un fait justificatif, excluant que la rétention des loyers puisse être une cause de résiliation du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10février 2016.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société Open Sud Gestion à payer aux époux D... la somme de 47 660,63 € au titre des loyers impayés ;
AUX MOTIFS ci-avant reproduits,
ET AUX MOTIFS QUE «les époux D... reprochent à la société Open Sud Gestion de ne pas intégrer les remises commerciales qu'elle accorde aux tours opérateurs ; qu'en sus des dispositions rappelées ci-dessus au titre de la fixation du prix du bail, à l'article 6 des deux baux signés en 1995 rédigé de manière similaire, il est prévu que «le bailleur acquittera, pour chacun de ses séjours, un montant de 8 % du tarif hébergement publié chaque année par le preneur pour une villa de même type et pour la même période, ainsi que le montant de ses consommations personnelles d'énergie» ; que selon les dispositions de l'article 1161 du code civil devenu 1189, toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier ; que l'article 5 rappelé ci-dessus ne précise pas la base sur laquelle le loyer doit être calculé ; que cependant l'article 6 précise pour les séjours du bailleur que la réduction dont il bénéficie est calculée sur la base du tarif hébergement publié chaque année par le preneur ; que la référence aux tarifs publiés ressort du principe même de l'engagement du bailleur qui s'inscrit dans une logique de gestion locative classique et doit être cohérente avec la référence aux séjours du bailleur ; que les époux D..., dont aucun élément produit ne démontre qu'ils auraient accepté de voir imputer sur les loyers les remises commerciales consenties aux tours opérateurs ont seulement accepté de supporter les pertes liées aux périodes de vacance de leur bien ; qu'en tout état de cause, le preneur n'a jamais justifié en cours de bail des remises consenties par la production des documents comptables, mettant ainsi les bailleurs dans l'impossibilité de vérifier le montant des loyers qui leur étaient dus ; que les remises commerciales consenties par la société Open Sud Gestion sont donc inopposables à aux époux D...» ;
1°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, chacun des baux portant sur les villas n°23 et 24 stipulait expressément en son article 5 que «le loyer annuel HT du présent bail ressortira sur la base de 60 % du chiffre d'affaires réalisé et encaissé par l'activité de l'hébergement. Nonobstant la fourniture des prestations hôtelières par le preneur au profit de la clientèle, il est conventionnellement admis pour les besoins des présentes que le chiffre d'affaires HT d'hébergement comprendra toutes les prestations d'hôtellerie facturées et en encaissées auprès de la clientèle à l'exception du petit-déjeuner. Les autres activités (restauration) sont exclues de l'assiette du chiffre d'affaires» (productions n°2 et 3) ; que dès lors, en jugeant que «l'article 5 rappelé ci-dessus ne précise pas la base sur laquelle le loyer doit être calculé» (arrêt attaque, p.9 §4), la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la clause précitée, en violation du principe susvisé ;
2°) ALORS, en outre, QUE l'article 5 des baux litigieux, relatif au «Loyer», stipulait que «le loyer annuel HT du présent bail ressortira sur la base de 60 % du chiffre d'affaires réalisé et encaissé par l'activité de l'hébergement. Nonobstant la fourniture des prestations hôtelières par le preneur au profit de la clientèle, il est conventionnellement admis pour les besoins des présentes que le chiffre d'affaires HT d'hébergement comprendra toutes les prestations d'hôtellerie facturées et en encaissées auprès de la clientèle à l'exception du petit-déjeuner (
)», et fixait un loyer minimum ; que l'article 6 de ces mêmes baux, relatif aux «conditions d'utilisation par le bailleur», énonçait par ailleurs que «le bailleur acquittera, pour chacun de ses séjours [au sein des locaux objet du bail], un montant de 8 % du tarif hébergement publié chaque année par le preneur pour une villa de même type et pour la même période (
)» (productions n°2 et 3) ; que les contrats prévoyaient donc, de manière claire précise, des bases de calcul distinctes pour des situations distinctes ; que dès lors, en jugeant que «la référence aux tarifs publiés (
) [devait] être cohérente avec la référence aux séjours du bailleur», et que les époux D..., «dont aucun élément produit ne démontre qu'ils auraient accepté de voir imputer sur les loyers les remises commerciales consenties aux tours opérateurs, ont seulement accepté de supporter les pertes liées aux vacances de leur bien», pour en déduire que les remises commerciales consenties par le preneur leur étaient inopposables (arrêt attaqué, p.9 §§4 à 6), la cour d'appel a méconnu la loi des parties et a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10février 2016 ;
3°) ET ALORS QUE pour prétendre, en cause d'appel, que les remises commerciales accordées par la société Open Sud Gestion à ses propres clients n'étaient pas opposables au bailleur et devaient être réintégrées dans le chiffre d'affaires permettant de calculer les loyers, les époux D... se fondaient uniquement sur les stipulations du contrat de bail, et non sur une absence de justification des remises consenties par la production de documents comptables (conclusions d'appel adverses, p.12 s.) ; que dès lors, en jugeant que ces remises étaient inopposables au bailleur au motif que «le preneur n'a jamais justifié en cours de bail des remises consenties par la production des documents comptables, mettant ainsi les bailleurs dans l'impossibilité de vérifier le montant des loyers qui leur étaient dus» (arrêt attaqué, p.9 §5), la cour d'appel a modifié les termes du litige et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.
