| France, Cour de cassation, Troisième chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 27 février 2020, 19-12.862

CIV. 3

IK

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 27 février 2020

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10100 F

Pourvoi n° Y 19-12.862

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 FÉVRIER 2020

La société Haras du Logis, exploitation agricole à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Y 19-12.862 contre l'arrêt rendu le 31 janvier 2019 par la cour d'appel de Caen (2e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à la société de la Gastine, société civile d'exploitation agricole, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Haras du Logis, de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de la société de la Gastine, après débats en l'audience publique du 21 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Haras du Logis aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Haras du Logis et la condamne à payer à la société de la Gastine la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept février deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Haras du Logis

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a condamné l'EARL DU HARAS DU LOGIS à payer à la SCEA de la Gastine la somme de 6.760,87 euros, puis prononcé la résiliation du bail du 19 décembre 2000 ;

AUX MOTIFS PROPRES TOUT D'ABORD QU' « il est constant que le fermage fixé par l'article 10 du bail à la somme de 50.000 francs (soit 7.622,45 euros) était payable à raison d'un versement de 10.000 francs le 30 juin de chaque année et d'un versement de 40.000 francs le 1° décembre de chaque année et qu'il était soumis à une indexation annuelle en fonction de la variation de l'indice des fermages ; que contrairement à ce que soutient l'EARL Haras du Logis, l'absence d'application de l'indexation par le bailleur lors des appels de fermage ne vaut pas renonciation expresse et non équivoque à se prévaloir de l'indexation contractuellement convenue, la renonciation à un droit ne se présumant pas ; qu'en outre, l'intitulé des appels de fermage sous le libellé "indemnité d'occupation" au lieu de fermage ne saurait s'analyser en une novation dans la mesure où il est exclusivement lié aux procédures pendantes à cette date relatives à l'autorisation d'exploiter et à la validité des congés délivrés ; qu'en effet, la novation, qui a pour objet de substituer à une obligation qu'elle éteint une obligation nouvelle qu'elle crée suppose de caractériser la commune intention des parties d'opérer l'extinction de l'obligation préexistante de payer le fermage conformément au bail pour créer corrélativement une obligation nouvelle ; qu'en l'espèce, il est constant qu'il n'existe aucun accord des parties sur la résiliation du bail rural qui les lie et l'EARL Haras du Logis échoue à rapporter la preuve, qui lui incombe, de l'existence d'un accord des volontés portant sur l'extinction de l'obligation de payer les fermages et la création d'un rapport juridique nouveau, constitué par l'obligation de payer une indemnité d'occupation ; qu'en conséquence, l'appelante ne peut sérieusement soutenir, en l'absence de résiliation du bail ou de validation des congés délivrés, que les règlements intervenus correspondaient à des indemnités d'occupation non indexables et non à des fermages ; que dès lors c'est à juste titre qu'après avoir retenu la prescription quinquennale et en l'absence de contestation relative aux indices, le premier juge a condamné l'EARL Haras du Logis au paiement de la somme de 6.760,87 euros au titre des arriérés impayés, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure » ;

ET AUX MOTIFS PROPRES ENSUITE QU' « il résulte des pièces versées aux débats que, par lettre datée du 16 août 2016 reçue par l'EARL Haras du Logis le 19 août 2016, la SCEA de la Gastine a mis en demeure le preneur de lui régler la somme de 1.886,12 euros correspondant au fermage indexé dû au 30 juin 2016, la somme de 6.000 euros due au titre du fermage 2015 et la somme de 11.054,53 euros au titre du rappel des sommes dues entre 2007 et 2015 ; qu'il est constant que le montant dû, ramené à la somme de 14.646,99 euros eu égard à la prescription libératoire extinctive applicable, n'a pas été réglé intégralement dans le délai de trois mois ; que le versement de la somme de 7.886,12 euros le 23 août 2016 n'a réglé que partiellement le montant dû et il n'est pas de nature à faire échec au prononcé de la résiliation du bail dès lors, que, mise en demeure d'acquitter plusieurs échéances, l'EARL Haras du Logis n'a pas réglé l'intégralité de celles-ci dans le délai de trois mois de la mise en demeure ; qu'en outre, compte-tenu du principe d'imputation des règlements sur les créances les plus anciennes, ce versement a été imputé à juste titre sur les arriérés d'indexation, lesquels ne constituent pas un accessoire du fermage mais un élément de son calcul, de sorte que la défaillance du preneur dans le règlement intégral des deux fermages des mois de décembre 2015 et juin 2016 à l'expiration du délai de trois mois suivant la mise en demeure est ainsi caractérisée ; que dès lors que les motifs de résiliation judiciaire doivent s'apprécier au jour de la demande en justice, soit en l'espèce au 22 décembre 2016, il n'y a pas lieu de tenir compte des versements invoqués postérieurement à cette date ; que ne sont pas caractérisées les raisons sérieuses et légitimes de nature à exclure la résiliation au sens des dispositions de l'article L. 411-31 ; qu'en effet, si le preneur invoque à cet égard le caractère erroné de la somme réclamée dans la mise en demeure, il n'est cependant pas contesté que l'EARL Haras du Logis n'a jamais procédé à l'indexation convenue ni que les sommes réclamées procédaient d'un calcul exact, l'inexactitude du montant visé par la mise en demeure tenant exclusivement à l'application de la prescription quinquennale ; qu'aucun manquement de la bailleresse à son devoir de loyauté envers la locataire n'est caractérisé par les faits de l'espèce, qui ferait obstacle à l'action en résiliation engagée sur le fondement du défaut de paiement des fermages ; que la circonstance que la mise en demeure de payer a été adressée au preneur le 16 août 2016 alors que le premier congé avait été annulé et qu'une instance en annulation était en cours pour le second est insuffisante à elle seule à caractériser la déloyauté du bailleur dans la mise en oeuvre des dispositions de l'article L. 411-31 ; qu'enfin, les conséquences économiques de la résiliation du bail invoquées sont sans incidence sur les conditions d'application des dispositions de l'article 411-31 ; que c'est en conséquence par de justes motifs que le premier juge a prononcé la résiliation du bail liant les parties et ordonné l'expulsion sous astreinte de l'EARL Haras du EARL DU HARAS DU LOGIS » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' « en l'espèce, force est de constater que le contrat de bail en cause prévoit que le montant du fermage en cause est indexé sur la variation de l'indice des fermages ; qu'il y a lieu de relever qu'aucun élément versé aux débats ne permet de dire que la bailleresse a renoncé à appliquer la dite indexation qui aurait dû s'appliquer à l'échéance contractuelle à l'initiative du preneur et non sur réclamation du bailleur, sauf à dénaturer la règle en la matière, étant observé que la novation ne se présume pas ; qu'en effet, il ne ressort pas des éléments communiqués que les parties au bail ont eu la volonté d'opérer un novation, l'écoulement du temps alimentant seulement le mécanisme de la prescription au profit du preneur ; qu'il y a lieu de relever au contraire que la SCEA de la Gastine a notamment mis en demeure son preneur le 16 août 2016 de régler les indexations omises et qu'elle a par la suite saisi la juridiction de céans le 26 décembre 2016, soit plus de quatre mois après, ce qui lui permet de réclamer les sommes dues à tout le moins à compter de 2012 comme elle le sollicite ; qu'il ressort ainsi de la mise en demeure délivrée par la SCEA de la Gastine, et en tenant compte de la prescription pour les années antérieures, que le montant des fermages sont les suivants : - pour 2012, 8.907,86 euros après indexation, l'indice étant de 103,95, et qu'il n'a été réglé que le fermage initial soit 7.500 euros, soit un différentiel de 1.407,86 euros ; - pour 2013, 9.141,80 euros après indexation, l'indice étant de 106,68, et qu'il n'a été réglé que le fermage initial soit 7.500 euros, soit un différentiel de 1.641,80 euros ; - pour 2014, 9.280,62 euros après indexation, l'indice étant de 108,30, et qu'il n'a été réglé que le fermage initial soit 7.500 euros, soit un différentiel de 1.780,62 euros ; - pour 2015, 9.430,59 euros après indexation, l'indice étant de 110,05, et qu'il n'a été réglé que le fermage initial soit 7.500 euros, soit un différentiel de 1.93059 euros, soit au total un arriéré de 6.780,87 euros ; que la mise en demeure de la SCEA en date du 16 août 2016 réclame par ailleurs le fermage du mois de décembre 2015 à hauteur de 6.000 euros outre 1.886,12 euros au titre du fermage indexé de juin 2016 ce qui ramène l'arriéré à 14.646,99 euros ; qu'il est pas contesté que le 23 août 2016, l'EARL DU HARAS DU LOGIS a réglé la somme de 7.886,12 euros, qui s'impute en priorité sur les arriérés les plus anciens, ramenant la créance de la SCEA à 6.760,87 euros au moment de la saisine de la juridiction le 26 décembre 2016, correspondant au reliquat du fermage de décembre 2015 ainsi que celui de juin 2016 encore dus au moment de la saisine de la juridiction ; que dès lors, il y a lieu de condamner l'EARL DU HARAS DU LOGIS à régler la SCEA de la Gastine la somme de 6.760,87 euros, en quittance ou deniers, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 août 2016 ; qu'au vu de la mise en demeure précitée et des sommes encore dues au moment de la saisine de la juridiction, il y a lieu d'accueillir la demande de résiliation du bail en cause de ce chef ; que par conséquent, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail consenti le 19 décembre 2000 liant les parties à la date de la présente décision en l'absence de demande précise » ;

ALORS QUE, premièrement, et s'agissant de la somme de 7.886,12 euros acquittée le 23 août 2016, les juges du fond devaient rechercher, tout d'abord, si cette somme correspondant très précisément au solde de l'année 2015 et à l'échéance du 30 juin 2016, ne révélait pas la volonté au moins implicite du fermier d'éteindre les fermages 2015 et 2016 ; que faute de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1253 ancien [1342-10 nouveau] du Code civil ;

ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, avant d'affecter la somme à la dette la plus ancienne, le juge a l'obligation de rechercher si la somme ne doit pas être affectée à la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt à acquitter ; qu'en négligeant cette règle pour affecter le paiement à la dette la plus ancienne, les juges du fond ont violé l'article 1256 ancien [1342-10 nouveau] du Code civil ;

ALORS QUE, troisièmement, lorsque le décompte du bailleur est erroné, la mise en demeure ne peut produire effet, sous l'angle de la résiliation, que du jour où la somme exacte due par le preneur est établie ; qu'en l'espèce, la mise en demeure du 16 août 2016 était erronée pour viser des sommes au titre d'indexations en tout état de cause prescrites ; que le décompte étant erroné, sous cet angle, il était exclu qu'une résiliation puisse être prononcée ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article L.411-31 du Code rural et de la pêche maritime.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a condamné l'EARL DU HARAS DU LOGIS à payer à la SCEA de la Gastine la somme de 6.760,87 euros, puis prononcé la résiliation du bail du 19 décembre 2000 ;

AUX MOTIFS PROPRES TOUT D'ABORD QU' « il est constant que le fermage fixé par l'article 10 du bail à la somme de 50.000 francs (soit 7.622,45 euros) était payable à raison d'un versement de 10.000 francs le 30 juin de chaque année et d'un versement de 40.000 francs le 1° décembre de chaque année et qu'il était soumis à une indexation annuelle en fonction de la variation de l'indice des fermages ; que contrairement à ce que soutient l'EARL Haras du Logis, l'absence d'application de l'indexation par le bailleur lors des appels de fermage ne vaut pas renonciation expresse et non équivoque à se prévaloir de l'indexation contractuellement convenue, la renonciation à un droit ne se présumant pas ; qu'en outre, l'intitulé des appels de fermage sous le libellé "indemnité d'occupation" au lieu de fermage ne saurait s'analyser en une novation dans la mesure où il est exclusivement lié aux procédures pendantes à cette date relatives à l'autorisation d'exploiter et à la validité des congés délivrés ; qu'en effet, la novation, qui a pour objet de substituer à une obligation qu'elle éteint une obligation nouvelle qu'elle crée suppose de caractériser la commune intention des parties d'opérer l'extinction de l'obligation préexistante de payer le fermage conformément au bail pour créer corrélativement une obligation nouvelle ; qu'en l'espèce, il est constant qu'il n'existe aucun accord des parties sur la résiliation du bail rural qui les lie et l'EARL Haras du Logis échoue à rapporter la preuve, qui lui incombe, de l'existence d'un accord des volontés portant sur l'extinction de l'obligation de payer les fermages et la création d'un rapport juridique nouveau, constitué par l'obligation de payer une indemnité d'occupation ; qu'en conséquence, l'appelante ne peut sérieusement soutenir, en l'absence de résiliation du bail ou de validation des congés délivrés, que les règlements intervenus correspondaient à des indemnités d'occupation non indexables et non à des fermages ; que dès lors c'est à juste titre qu'après avoir retenu la prescription quinquennale et en l'absence de contestation relative aux indices, le premier juge a condamné l'EARL Haras du Logis au paiement de la somme de 6.760,87 euros au titre des arriérés impayés, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure » ;

ET AUX MOTIFS PROPRES ENSUITE QU' « il résulte des pièces versées aux débats que, par lettre datée du 16 août 2016 reçue par l'EARL Haras du Logis le 19 août 2016, la SCEA de la Gastine a mis en demeure le preneur de lui régler la somme de 1.886,12 euros correspondant au fermage indexé dû au 30 juin 2016, la somme de 6.000 euros due au titre du fermage 2015 et la somme de 11.054,53 euros au titre du rappel des sommes dues entre 2007 et 2015 ; qu'il est constant que le montant dû, ramené à la somme de 14.646,99 euros eu égard à la prescription libératoire extinctive applicable, n'a pas été réglé intégralement dans le délai de trois mois ; que le versement de la somme de 7.886,12 euros le 23 août 2016 n'a réglé que partiellement le montant dû et il n'est pas de nature à faire échec au prononcé de la résiliation du bail dès lors, que, mise en demeure d'acquitter plusieurs échéances, l'EARL Haras du Logis n'a pas réglé l'intégralité de celles-ci dans le délai de trois mois de la mise en demeure ; qu'en outre, compte-tenu du principe d'imputation des règlements sur les créances les plus anciennes, ce versement a été imputé à juste titre sur les arriérés d'indexation, lesquels ne constituent pas un accessoire du fermage mais un élément de son calcul, de sorte que la défaillance du preneur dans le règlement intégral des deux fermages des mois de décembre 2015 et juin 2016 à l'expiration du délai de trois mois suivant la mise en demeure est ainsi caractérisée ; que dès lors que les motifs de résiliation judiciaire doivent s'apprécier au jour de la demande en justice, soit en l'espèce au 22 décembre 2016, il n'y a pas lieu de tenir compte des versements invoqués postérieurement à cette date ; que ne sont pas caractérisées les raisons sérieuses et légitimes de nature à exclure la résiliation au sens des dispositions de l'article L. 411-31 ; qu'en effet, si le preneur invoque à cet égard le caractère erroné de la somme réclamée dans la mise en demeure, il n'est cependant pas contesté que l'EARL Haras du Logis n'a jamais procédé à l'indexation convenue ni que les sommes réclamées procédaient d'un calcul exact, l'inexactitude du montant visé par la mise en demeure tenant exclusivement à l'application de la prescription quinquennale ; qu'aucun manquement de la bailleresse à son devoir de loyauté envers la locataire n'est caractérisé par les faits de l'espèce, qui ferait obstacle à l'action en résiliation engagée sur le fondement du défaut de paiement des fermages ; que la circonstance que la mise en demeure de payer a été adressée au preneur le 16 août 2016 alors que le premier congé avait été annulé et qu'une instance en annulation était en cours pour le second est insuffisante à elle seule à caractériser la déloyauté du bailleur dans la mise en oeuvre des dispositions de l'article L. 411-31 ; qu'enfin, les conséquences économiques de la résiliation du bail invoquées sont sans incidence sur les conditions d'application des dispositions de l'article 411-31 ; que c'est en conséquence par de justes motifs que le premier juge a prononcé la résiliation du bail liant les parties et ordonné l'expulsion sous astreinte de l'EARL Haras du EARL DU HARAS DU LOGIS » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' « en l'espèce, force est de constater que le contrat de bail en cause prévoit que le montant du fermage en cause est indexé sur la variation de l'indice des fermages ; qu'il y a lieu de relever qu'aucun élément versé aux débats ne permet de dire que la bailleresse a renoncé à appliquer la dite indexation qui aurait dû s'appliquer à l'échéance contractuelle à l'initiative du preneur et non sur réclamation du bailleur, sauf à dénaturer la règle en la matière, étant observé que la novation ne se présume pas ; qu'en effet, il ne ressort pas des éléments communiqués que les parties au bail ont eu la volonté d'opérer un novation, l'écoulement du temps alimentant seulement le mécanisme de la prescription au profit du preneur ; qu'il y a lieu de relever au contraire que la SCEA de la Gastine a notamment mis en demeure son preneur le 16 août 2016 de régler les indexations omises et qu'elle a par la suite saisi la juridiction de céans le 26 décembre 2016, soit plus de quatre mois après, ce qui lui permet de réclamer les sommes dues à tout le moins à compter de 2012 comme elle le sollicite ; qu'il ressort ainsi de la mise en demeure délivrée par la SCEA de la Gastine, et en tenant compte de la prescription pour les années antérieures, que le montant des fermages sont les suivants : - pour 2012, 8.907,86 euros après indexation, l'indice étant de 103,95, et qu'il n'a été réglé que le fermage initial soit 7.500 euros, soit un différentiel de 1.407,86 euros ; - pour 2013, 9.141,80 euros après indexation, l'indice étant de 106,68, et qu'il n'a été réglé que le fermage initial soit 7.500 euros, soit un différentiel de 1.641,80 euros ; - pour 2014, 9.280,62 euros après indexation, l'indice étant de 108,30, et qu'il n'a été réglé que le fermage initial soit 7.500 euros, soit un différentiel de 1.780,62 euros ; - pour 2015, 9.430,59 euros après indexation, l'indice étant de 110,05, et qu'il n'a été réglé que le fermage initial soit 7.500 euros, soit un différentiel de 1.93059 euros, soit au total un arriéré de 6.780,87 euros ; que la mise en demeure de la SCEA en date du 16 août 2016 réclame par ailleurs le fermage du mois de décembre 2015 à hauteur de 6.000 euros outre 1.886,12 euros au titre du fermage indexé de juin 2016 ce qui ramène l'arriéré à 14.646,99 euros ; qu'il est pas contesté que le 23 août 2016, l'EARL DU HARAS DU LOGIS a réglé la somme de 7.886,12 euros, qui s'impute en priorité sur les arriérés les plus anciens, ramenant la créance de la SCEA à 6.760,87 euros au moment de la saisine de la juridiction le 26 décembre 2016, correspondant au reliquat du fermage de décembre 2015 ainsi que celui de juin 2016 encore dus au moment de la saisine de la juridiction ; que dès lors, il y a lieu de condamner l'EARL DU HARAS DU LOGIS à régler la SCEA de la Gastine la somme de 6.760,87 euros, en quittance ou deniers, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 août 2016 ; qu'au vu de la mise en demeure précitée et des sommes encore dues au moment de la saisine de la juridiction, il y a lieu d'accueillir la demande de résiliation du bail en cause de ce chef ; que par conséquent, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail consenti le 19 décembre 2000 liant les parties à la date de la présente décision en l'absence de demande précise » ;

ALORS QUE, sachant que le bailleur avait donné congé avec effet au 31 décembre 2009 ; que jusqu'en 2016, le bailleur n'avait jamais mentionné l'indexation dans ses appels de fermages ; que le décompte du bailleur était en tout état partiellement erroné puisqu'incluant des exercices prescrits, les juges du fond se devaient de rechercher, en regroupant ces circonstances, si le preneur ne pouvait faire état d'un motif légitime excluant la résiliation du bail ; et qu'en omettant de faire cette recherche, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article L.411-31 du Code rural et de la pêche maritime.