| France, Cour de cassation, Troisième chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 13 février 2020, 19-14.248

CIV. 3

FB

COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 février 2020

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10095 F

Pourvoi n° E 19-14.248

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 FÉVRIER 2020

M. Q... J..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° E 19-14.248 contre l'arrêt rendu le 13 décembre 2018 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à U... C..., ayant été domicilié [...] , décédé, aux droits duquel viennent ses héritières,

2°/ à Mme N... E..., épouse C..., domiciliée [...] ,

3°/ à Mme A... C..., épouse Y..., domiciliée [...] ,

prises toutes deux à titre personnel et en qualité d'héritières de U... B... C...,

4°/ à M. S... F..., domicilié [...] ,

5°/ à Mme P... L..., épouse W..., domiciliée [...] ,

6°/ à M. X... I..., domicilié [...] ,

défendeurs à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, les observations écrites de Me Brouchot, avocat de M. J..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. I..., et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 14 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. J... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. J... et le condamne à payer à M. I... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize février deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par Me Brouchot, avocat aux Conseils, pour M. J....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR déclaré éteint le droit de préférence institué par acte authentique en date du 12 août 1968 et d'AVOIR débouté M. Q... J... de l'ensemble de ses demandes tendant à voir déclarer nulles, pour défaut de publication au service de la publicité foncière, les promesses de vente conclues les 7 septembre et 3 octobre 2011 et 10 et 12 janvier 2012, et par voie de conséquence la vente intervenue, par acte notarié du 29 février 2012 établi par Me I..., entre les consorts C..., vendeurs, et M. F..., acquéreur de parcelles contiguës à celles précédemment acquises par son auteur, M. R... J..., et à voir dire non purgé le pacte de préférence contenu dans l'acte du 12 août 1968 ;

AUX MOTIFS QUE M. J... soutient que les promesses de vente n'ayant pas été publiées alors que la rencontre des consentements vaut vente et donc obligation de publicité foncière s'agissant de la mutation de droits réels immobiliers, ces promesses de vente seraient nulles entraînant la nullité de l'acte du 29 février 2010, ces actes étant interdépendants et indivisibles ; que cependant, si une promesse de vente vaut vente, encore faut-il que celle-ci ne soit pas assortie de conditions suspensives ; qu'or, en l'espèce, outre l'existence d'une condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur, la promesse de vente était soumise à la condition que M. J... ne demande pas l'application du pacte de préférence existant à son profit ; qu'en conséquence, les différentes promesses de vente n'avaient pas à faire l'objet d'une publicité foncière en raison de l'existence de ces conditions suspensives ;

1) ALORS QUE sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière tous actes, même assortis d'une condition suspensive portant ou constatant entre vifs la mutation ou la constitution de droits réels immobiliers ; que, dans ses conclusions d'appel, M. J... avait soulevé la nullité, pour défaut de publication au service de la publicité foncière, des promesses de vente conclues les 7 septembre et 3 octobre 2011 et 10 et 12 janvier 2012 entre les consorts C... et M. F..., objet des notifications par notaire, ayant abouti à la vente, par acte du 29 février 2012, des parcelles contiguës aux siennes, en méconnaissance de son droit de préférence contractuellement prévu dans l'acte de vente de son père, bénéficiaire, en date du 12 août 1968 ; qu'en écartant ce moyen de nullité motif pris que des promesses de vente n'avaient pas à être publiées dès lors qu'elles comportaient des conditions suspensives liées à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur, M. F..., d'une part, et à la purge du droit de préférence de M. J..., d'autre part, la cour d'appel a méconnu le principe susvisé et violé les articles 710-1 du code civil tel qu'issu des dispositions de l'article 9 de la loi n° 2011-311 du 28 mars 2011 dite « loi de modernisation des professions juridiques et judiciaires », 29 de la loi n° 55-22 du 26 décembre 1969 et 28 du décret n° 55-22 du 24 janvier 1955 ;

2) ALORS QUE le dernier avenant à la promesse de vente en date du 12 janvier 2012 notifié par Me I..., notaire, à M. J..., bénéficiaire d'un pacte de préférence, stipulait que « l'acquéreur dispose de la totalité des fonds pour la régularisation de l'acte authentique, qui est financé au moyen d'un emprunt privé » ; qu'en affirmant dès lors que la promesse de vente comportait une condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur, M. F..., la cour d'appel a méconnu le principe édictant l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

3) ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en affirmant que la promesse de vente était soumise à la condition que M. J... ne demande pas l'application du pacte de préférence existant à son profit, la cour d'appel, qui a ajouté une condition à la loi des parties qui ne la comportait pas, a violé le principe susvisé.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR déclaré éteint le droit de préférence institué par acte authentique en date du 12 août 1968 et d'AVOIR débouté M. Q... J... de l'ensemble de ses demandes tendant à voir déclarer nulles, pour défaut de publication au service de la publicité foncière, les promesses de vente conclues les 7 septembre et 3 octobre 2011 et 10 et 12 janvier 2012, et par voie de conséquence la vente intervenue, par acte notarié du 29 février 2012 établi par Me I..., entre les consorts C..., vendeurs, et M. F..., acquéreur de parcelles contiguës à celles précédemment acquises par son auteur, M. R... J..., et à voir dire non purgé le pacte de préférence contenu dans l'acte du 12 août 1968 ;

AUX MOTIFS QUE suivant acte authentique du 12 août 1968, M. C..., auteur des consorts C..., a vendu à M. et Mme R... J..., auteurs de M. Q... J..., un ensemble immobilier, sis [...] cadastré section [...] , [...] et [...] ; que cet acte prévoyait un pacte de préférence rédigé ainsi :
Par les présentes, M. U... C... comparant, concède à M. et Mme J... qui acceptent, un droit de préférence pour l'acquisition de tout ou partie des immeubles contigus de quelle que nature qu'ils soient et ce sous les conditions suivantes :
M. U... C... s'interdit et interdit à ses héritiers et représentants d'aliéner tout ou partie desdits immeubles contigus à ceux présentement vendus, sous quelque forme que ce soit, sauf à titre gratuit, sans préalablement mettre M. et Mme J... ou leurs ayants droit à même de les acquérir à conditions égales par préférence à tous autres.
M. C... ne sera tenu d'accorder la préférence à M. et Mme J... que si ceux-ci acceptent toutes les conditions, sans exception, qui auraient été acceptées par les autres amateurs, auxquels M. C... aurait été disposé à vendre tout ou partie des immeubles dont il s'agit.
En conséquence
Si M. C... était disposé à accepter des propositions d'achat desdits immeubles, il ne pourra traiter, avec l'auteur de ces propositions sans avoir préalablement fait connaître cette intention à M. et Mme J... par lettre recommandée avec avis de réception contenant les nom, qualité et domicilie de l'amateur, le prix offert, les conditions de paiement et celles particulières de la vente et une élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance d'Angoulême.
Dans les trente jours de la mise à la poste de la lettre recommandée, M. et Mme J... devront faire connaître à M. C... au domicile élu par eux par lettre recommandée avec avis de réception leur intention d'user du droit de préférence à eux concédé et s'obliger à réaliser la vente dans les quinze jours qui suivront, moyennant le prix et sous les charges et conditions à eux notifiés.
Si M. et Mme J... n'ont pas déclaré dans le délai ci-dessus leur intention d'user du droit de préférence, ils en seront déchus et M. C... pourra librement vendre l'immeuble dont il s'agit à l'amateur lui ayant fait les propositions d'achat non acceptées par M. et Mme J....
Cependant, si les propositions faites par le tiers amateur n'étaient pas suivies d'une vente à ce dernier aux conditions indiquées dans les six mois de l'avis donné à M. et Mme J..., le droit de préférence de ceux-ci ne serait pas éteint. Le tiers qui aurait réalisé l'acquisition aux conditions non acceptées par M. et Mme J... sur le refus de ceux-ci d'user de leur droit de préférence, pourra librement disposer de l'immeuble par lui acquis, ledit droit se trouvant définitivement éteint.
Ainsi qu'il a été dit, M. C... pourra disposer à son gré à titre gratuit de tout ou partie des immeubles dont il s'agit, mais à charge d'imposer au donataire l'engagement résultant des présentes dans le cas où ce donataire voudrait disposer de tout ou partie des immeubles à titre onéreux avant l'expiration du droit concédé à M. et Mme J....
En cas de décès de M. C..., ses héritiers et représentants fussent-ils mineurs ou autrement incapables seront tenus d'exécuter les engagements résultant des présentes.
L'attribution des immeubles en cause, par partage ou licitation à un héritier ou représentant de M. C..., ne donnera pas lieu à l'exercice du droit de préférence mais l'attributaire sera tenu d'observer la présente mention dans le cas où il voudrait aliéner lesdits immeubles à titre onéreux » ;
qu'il y a lieu de relever que ce pacte de préférence est soumis à la seule loi des parties laquelle ne subordonnait pas l'obligation du promettant à la conclusion préalable d'une vente avec un tiers acquéreur auquel le bénéficiaire se substituerait mais seulement à permettre au bénéficiaire d'acquérir aux mêmes conditions que le tiers ; qu'il convient de relever que s'il est exact que plusieurs notifications ont été faites à M. J... concernant la vente litigieuse notamment par Me I..., ces différentes notifications ne sont que la conséquence des revendications de M. J... concernant l'exercice de son droit de préférence ; que ce dernier ne peut valablement invoquer une faute liée à ces notifications dans la mesure où elles ont eu pour conséquence de prolonger d'autant son temps de réflexion puisque chaque nouvelle notification lui ouvrait droit à un nouveau délai d'un mois ; que l'examen de la dernière notification fait par Me I... en date du 12 janvier 2012 démontre que les formes prévues ont été respectées à savoir l'envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception mentionnant les nom, qualité et domicilie du tiers acquéreur, la mention du prix offert avec la ventilation de celui-ci selon les parcelles pour tenir compte du caractère contigu de celles-ci avec la propriété de M. J..., les conditions de paiement, les conditions particulières de la vente et la précision de l'élection de domicile ; que cette lettre reprenait en outre intégralement la clause concernant ce pacte de préférence et rappelait qu'il appartenait à M. J... de faire connaître sa volonté d'exercer son droit de préférence dans les trente jours de la mise à la poste de la lettre recommandée ; que cette notification est parfaitement conforme aux termes du pacte de préférence tel que convenu contractuellement entre les auteurs des consorts C... et de M. J... ; qu'il n'est pas contesté par M. J... que dans le délai de trente jours, il n'a pas fait connaître sa volonté de bénéficier de ce droit de préférence ; que de plus, contrairement à ses affirmations, M. J... n'était pas fondé à demander la production des différentes promesses de vente qui sont intervenues concernant ces biens, promesses de vente modifiées en raison d'un changement de qualité de l'acquéreur, d'abord une SCI puis M. F... à titre personnel, cette demande ajoutant des conditions au pacte de préférence consenti initialement ; que de même c'est à tort qu'il invoque l'existence d'un prix ne correspondant pas à la valeur réelle des biens en ce qui concerne ceux sur lesquels il pouvait exercer son droit de préférence ; que le pacte de préférence ne permettait pas au bénéficiaire de contester le prix de vente mais seulement d'accepter les conditions du tiers acquéreur ; qu'il ne démontre nullement autrement que par ses affirmations, l'existence d'une fraude, étant constaté que l'acte authentique a repris la ventilation du prix de vente indiqué à M. J... dans la notification adressée par Me I... ;

1) ALORS QUE le pacte de préférence est défini comme le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ; que le pacte de préférence consenti par M. C... dans l'acte de cession immobilière en 1968 au bénéfice de M. J..., acquéreur, prévoyait qu'il « s'interdit et interdit à ses héritiers et représentants d'aliéner tout ou partie desdits immeubles contigus à ceux présentement vendus, sous quelque forme que ce soit, sauf à titre gratuit, sans préalablement mettre M. et Mme J... ou leurs ayants droit à même de les acquérir à conditions égales par préférence à tous autres » ce qui impliquait que le bénéficiaire devait être informé de tout projet de vente future de la part du promettant ayant l'intention de céder lesdites parcelles contiguës ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'il le lui était clairement demandé, si la notification effectuée par le notaire, Me I..., le 12 janvier 2012, d'un avenant à des compromis de vente en faveur d'un tiers acquéreur, M. F..., ne caractérisait pas une violation flagrante de son pacte de préférence interdisant toute conclusion d'une promesse de vente valant vente avant réception de sa manifestation expresse de volonté de ne pas exercer son droit de préférence, la cour d'appel qui s'est prononcée par des motifs inopérants tirés de la possibilité donnée à M. J... suite à la notification de ces promesses de vente et avenant de se prononcer sur l'exercice de son droit de préférence, a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 et 1589 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, M. J... avait fait valoir que les notifications effectuées par le notaire, Me I..., étaient entachées de nullité en ce qu'elles portaient sur des actes juridiques, promesses de vente et avenant, visant des parcelles non incluses dans celles faisant l'objet du pacte de préférence ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé les articles 455 du code de procédure civil et 6-1 de la Convention européenne des droits de l'homme.