CIV. 3
CM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 février 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10078 F
Pourvoi n° D 19-13.603
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 FÉVRIER 2020
1°/ M. U... T...,
2°/ Mme C... E..., épouse T...,
tous deux domiciliés [...] ,
ont formé le pourvoi n° D 19-13.603 contre l'arrêt rendu le 18 décembre 2018 par la cour d'appel d'Angers (chambre A, civile), dans le litige les opposant :
1°/ à M. Q... K... , domicilié [...] ,
2°/ à M. G... K... , domicilié [...] ,
3°/ à M. Y... K... , domicilié [...] ,
4°/ à la société Notaires et conseils, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations écrites de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de M. et Mme T..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Notaires et conseils, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 14 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme T... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize février deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour M. et Mme T...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux T... de leurs demandes indemnitaires formées contre les consorts K... ;
AUX MOTIFS QUE « 1°) Sur l'existence d'une servitude : il est acquis que la parcelle [...] supporte en son tréfonds, à 2,30 m environ de profondeur, une canalisation souterraine de 800 mm de diamètre et d'une longueur de 54,50 m débouchant rue des Ponts de Cé. Cette canalisation suit la limite de propriété Nord de la parcelle. Cette canalisation d'eau potable est gérée par le service d'exploitation de l'eau d'Angers Loire Métropole. Au terme de la promesse de constitution de servitude préparée par la Communauté d'agglomération Angers Loire Métropole, rappelant l'historique de la situation, cette conduite d'eau a été implantée sur le terrain au début des années 1960. Il résulte des documents d'urbanisme et de la fiche hypothécaire de l'immeuble qu'aucun acte de création d'une servitude de quelque nature que ce soit n'a été passé suite à la pose de cette canalisation ce qui justifie le projet d'établissement d'une servitude soumis aux époux T... par la Communauté d'agglomération. Il est fait état dans l'acte de vente du 7 janvier 1974 au rapport de Me F..., notaire à [...] (Deux-Sèvres) intervenu entre les consorts ... et M. R... K... et Mme M... V... son épouse que « les acquéreurs devront souffrir le passage d'une canalisation d'eau installée sur la propriété vendue le long de la propriété D... soit le long de la limite Nord de l'immeuble vendu ». Il s'agit d'évidence de la canalisation objet du litige et c'est sans aucun élément de preuve contredisant que les consorts K... , petit-fils des époux R... K... s'interrogent page 6 de leurs écritures sur la nature de cette canalisation, son caractère public, privé ou autre et sur l'identité de son bénéficiaire ou de son propriétaire. Les servitudes continues non apparentes ne peuvent s'établir que par titres. La conduite d'eau enfouie dans le sol est continue et non apparente et de ce fait, il ne peut être admis qu'il existerait en l'état une servitude au profit de la collectivité responsable du service de l'eau du fait de la seule présence de la canalisation en sous-sol et du signalement de son existence dans l'acte du 7 janvier 1974. Il s'agit toutefois d'une charge grevant de fait la propriété acquise. Si la Commune a proposé aux époux T... une indemnisation sans que cela ne débouche sur un accord, les époux T... soutenant sans en mentionner le montant qu'elle était insuffisante, l'autorité publique s'est emparée de l'existence de cette canalisation pour imposer aux époux T... différentes obligations à respecter dans le cadre du permis de construire qu'ils ont sollicité. Il n'est pas soutenu par les intimés, que ce soit les vendeurs ou le notaire que les époux T... pourraient aisément obtenir de la personne publique la suppression de cette conduite d'eau alimentant la ville d'Angers et ce, d'autant plus que l'existence du passage de cette canalisation figure au titre du fonds qui la supporte à la rubrique « rappel de servitude ». La Communauté d'agglomération ne dispose pas en l'état de droits réels de servitude publiables faute d'existence d'un titre régulier instituant la servitude mais la canalisation, par le seul fait de sa présence, est pour les époux T... source de contraintes et de charges dont ils n'ont eu connaissance qu'après l'acquisition de l'immeuble et constitue à tout le monde une charge occulte grevant le fonds. Ils sont recevables à agir pour obtenir indemnisation du préjudice subi du fait du passage de cette canalisation sur leurs fonds (
) 2°) Sur les demandes d'indemnisation présentées par les époux T... (
) a) Sur la demande des époux T... contre les consorts K... : aux termes des dispositions de l'article 1638 du code civil, si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité. Les consorts K... , petits-fils de M. et Mme R... K... /M... V... dont le titre de propriété du 7 janvier 1974 mentionne l'existence de la canalisation d'eau ont reçu la propriété immobilière [...] au décès de leur père S... K... suivant acte notarié du 10 octobre 2005. Par donation en date du 4 octobre 2006 reçu par Me N..., notaire à [...], leur mère leur a fait donation de sa part. Leur père, S... K... avait lui-même acquis cet immeuble indivisément avec son frère au décès de ses parents et il avait fait cesser l'indivision par licitation au rapport de Me J... en date du 6 mars 2001. Seul l'acte du 7 janvier 1974 fait état du passage de la canalisation. Le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur des charges prétendues sur l'objet vendu, non déclarées lors de la vente mais les parties peuvent par conventions particulières ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l'effet. Elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie. Ainsi, aux termes des textes en vigueur, ce n'est que lorsque l'acte de vente comporte une clause de non-garantie valide, que les vendeurs peuvent invoquer leur ignorance pour échapper à la garantie dont ils sont débiteurs à l'égard des acquéreurs. Le tribunal a condamné les consorts K... au titre de cette garantie. Il a retenu à la fois que les vendeurs ne pouvaient alléguer qu'ils ignoraient l'existence de la servitude de canalisation puisque leurs auteurs les époux R... K... en avaient été informés aux termes de l'acte du 7 janvier 1974 les titrant et que la clause de non garantie inscrite à l'acte de vente du 13 août 2012 employait une formule générale et ne visait pas les charges non déclarées ne pouvant les exonérer de leur obligation légale de garantie. Dès lors qu'ils arguent de leur ignorance pour échapper au paiement d'une indemnité, les consorts K... se réfèrent nécessairement à l'existence de la clause de nongarantie inscrite à l'acte de vente. En l'espèce, l'acte de vente [...] ne mentionne pas l'existence de passage en tréfonds de la canalisation mais comporte la clause habituelle de non-garantie au terme de laquelle l'acquéreur « prend le bien vendu en l'état sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés
soit de l'état du sol et du sous-sol à raison des fouilles et excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de mitoyenneté, d'erreur ou d'omission dans la désignation »
et ajoute qu'il « souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever le bien sauf à s'en défendre et à profiter de celles actives s'il en existe, le tout à ses risques et périls, sans aucun recours contre le vendeur, à l'exception des servitudes le cas échéant créées par ce dernier et non indiquées aux présentes sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droits qu'il n'en aurait eu en vertu de titres réguliers non prescrits par la loi ». Il existe ainsi à l'acte une clause de non-garantie susceptible de s'appliquer à la conduite d'eau en litige à supposer que les consorts K... n'en connaissaient pas l'existence. Les consorts K... soutiennent qu'ils étaient tout à fait ignorants de l'acte de 1974 et de l'existence de canalisation souterraine et qu'ils ne pouvaient en conséquence révéler une situation dont ils ignoraient l'existence dans les conditions édictées par l'article 1638 du code civil. Il n'est démontré par le moindre commencement de preuve que les consorts K... aient pu avoir personnellement connaissance du contenu de l'acte du 7 janvier 1974 ou de l'existence matérielle de la canalisation. Il est simplement reproché aux Consorts K... par les époux T... d'avoir fait preuve de laxisme en ne sollicitant pas préalablement à la donation du 4 octobre 2006 qui constitue leur titre, l'ensemble des documents administratifs qui leur auraient permis d'avoir parfaite connaissance de la servitude existante en raison du passage de la canalisation. Il leur est uniquement reproché de n'avoir pas recherché le titre de propriété de leur grand-père qui les aurait informés. Il ne saurait être imposé à un propriétaire profane en droit immobilier de rechercher le contenu des titres antérieurs de ses auteurs afin d'en informer ses acquéreurs. La bonne foi des vendeurs ignorants tout du passage de cette conduite d'eau ne saurait en l'espèce au vu des circonstances, être remise en cause. L'action ne peut prospérer contre les vendeurs et il convient d'infirmer le jugement sur ce point » (arrêt p.5-9) ;
ALORS QUE la cour d'appel a constaté que la clause de non-garantie figurant à l'acte de vente conclu entre les consorts K... et les consorts T... énonçait que l'acquéreur prenait le bien vendu « en l'état sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés
soit de l'état du sol et du sous-sol à raison des fouilles et excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de mitoyenneté, d'erreur ou d'omission dans la désignation » et qu'il souffrira « les servitudes passives, apparentes ou occultes continues ou discontinues pouvant grever le bien sauf à s'en défendre et à profiter de celles actives s'il en existe, le tout à ses risques et périls, sans aucun recours contre le vendeur, à l'exception des servitudes le cas échéant créées par ce dernier et non indiquées aux présentes » (arrêt attaqué, p. 8 § 5) ; que cette clause ne visait ainsi pas les charges non constitutives de servitudes ; qu'en jugeant que cette clause de non garantie s'appliquait à la conduite d'eau en litige, cependant qu'elle avait préalablement retenu que cette conduite d'eau constituait une charge mais non une servitude, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1134 ancien du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux T... de leurs demandes indemnitaires formées contre la Selarl Notaires et Conseils ;
AUX MOTIFS QUE « b) Sur l'action contre la Selarl Notaires et Conseils : le notaire est tenu d'assurer l'efficacité juridique des actes auxquels il donne authenticité et il est tenu pour ce faire de se renseigner sur les origines de propriété et de vérifier la teneur des titres. Maître M... P... a bien effectué cette recherche consignée à l'acte de vente page 20 à 21 mais si elle mentionne comme acte originaire, l'acte de vente du 7 janvier 1974 au rapport de Me F..., acte publié au premier bureau des hypothèques d'Angers le 18 janvier 1974 volume 425 n°12, elle n'a pas analysé le contenu de cet acte. Si l'obligation qui pèse sur le notaire ne lui impose pas de procéder à des investigations illimitées, il lui appartient toutefois à l'occasion de la vente d'un immeuble d'effectuer des recherches complètes sur l'origine de propriété du bien vendu et non de se contenter des seuls extraits de fiches tirés de la publicité foncière. En l'espèce, le notaire n'a manifestement pas demandé la copie de l'acte d'acquisition faisant entrer la parcelle dans le patrimoine de la famille K... et il n'a donc pas découvert l'existence de la charge que représentait pour ce fonds l'existence de la conduite d'eau. Il a de ce fait manqué à son devoir d'information et commis à ce titre une faute. Les époux T... se fondant sur le rapport d'expertise amiable unilatérale de M. A... sollicitent des dommages et intérêts représentant en son intégralité le préjudice réel qu'ils estiment subir, constitué d'une part de la perte de jouissance du terrain grevé de la servitude et d'autre part du trouble de jouissance par la moins-value subie par le fonds au regard de la proximité de l'habitation de cette canalisation et des nuisances qu'elle engendre pour réclamer une somme globale de 100.000 euros. Ils se réfèrent à l'estimation de la moins-value apportée par cette charge occulte à leur propriété estimée par leur expert M. A... au regard des travaux importants qu'ils y ont exécutés depuis l'achat à une valeur de 600.000 euros. Ils y ajoutent les frais de fondations complémentaires (sans justifier à cet égard de la nécessité et de l'effectivité de ces travaux et du paiement de la somme de 11.566,30 euros). L'étude notariée relève que les époux T... peuvent tout au plus invoquer à son encontre la perte de chance de ne pas avoir renoncé à l'acquisition ou de ne pas avoir pu renégocier le prix de vente de 256.000 euros à la baisse. Il est exact que la faute du notaire consistant à ne pas avoir avisé les acquéreurs de l'existence d'une charge occulte pesant sur la propriété acquise n'a causé aux époux T... qu'une perte de chance. Les acquéreurs ne sauraient prétendre pouvoir obtenir du notaire une indemnité correspondant à l'intégralité de leur préjudice : soit la totalité de la moins-value prétendument apportée à leur propriété en son état actuel, selon expertise amiable non contradictoire majorée des travaux de fondation évoqués-dessus. Or, les époux T..., en connaissance des objections que présentait l'étude « Notaires et Conseils » à l'égard des indemnités qu'ils sollicitaient, n'ont pas estimé devoir présenter de demande de réparation fondée sur la simple perte de chance. Dans ces conditions, il convient de les débouter de leurs réclamations à l'égard de la société « Notaires et Conseils », le jugement étant également infirmé sur ce point » (arrêt p. 9-10) ;
ALORS QUE le juge qui constate l'existence d'un préjudice en son principe est tenu de l'évaluer ; qu'il lui incombe alors, le cas échéant, de rouvrir les débats aux fins de permettre aux parties d'apporter leurs observations sur cette évaluation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la société Notaires et Conseils avait commis une faute consistant en un manquement à son obligation d'information s'agissant de l'existence de la charge que constituait la canalisation et que cette faute avait causé aux époux T... un préjudice consistant en une perte de chance ; que pour débouter néanmoins les époux T... de leurs demandes indemnitaires contre l'étude notariale au titre de la moins-value apportée à leur propriété et des travaux de fondation que la canalisation avait rendu nécessaires, la cour d'appel a énoncé qu'ils prétendaient obtenir une indemnité correspondant à l'intégralité de leur préjudice, soit la totalité de la moins-value apportée à leur propriété majorée des travaux de fondation qu'ils avaient dû réaliser, mais qu'ils n'ont pas présenté de demande fondée sur la perte de chance ; qu'en se déterminant ainsi, cependant que, dès lors qu'elle avait constaté l'existence de la perte de chance subie par les époux T..., il lui incombait d'évaluer ce préjudice, au besoin en rouvrant les débats, pour permettre aux parties d'apporter des éléments sur l'évaluation de la chance perdue, la cour d'appel a méconnu son office, en violation l'article 4 du code civil.
