CIV. 3
IK
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 13 février 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10074 F
Pourvoi n° S 18-21.477
Aides juridictionnelles totales en demande
au profit de M. D... et de Mme W... X....
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 28 juin 2018.
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 FÉVRIER 2020
1°/ M. V... D...,
2°/ Mme L... W... X...,
tous deux domiciliés [...] ,
ont formé le pourvoi n° S 18-21.477 contre l'arrêt rendu le 18 décembre 2017 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à M. C... S...,
2°/ à Mme P... E..., épouse S...,
tous deux domiciliés [...] ,
3°/ à la société Maisons Pierre, société anonyme, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations écrites de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de M. D... et de Mme W... X..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme S..., de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Maisons Pierre, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 14 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. V... et Mme W... X... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize février deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. D... et Mme W... X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir débouté monsieur V... D... et madame L... W... X... de leur demande en résolution de la vente, par Monsieur C... S... et Madame P... E... épouse S... d'un terrain cadastré sur le territoire de la commune d'Orléans, section [...], [...] publiée à la première conservation des hypothèques d'Orléans le 24 juin 2010, volume 2010 P n° [...], acte reçu le 15 juin 2010 par Maître O..., notaire à [...] ainsi qu'en leurs demandes subséquentes en restitution du prix de vente et publication et d'avoir condamne Monsieur V... D... et Madame L... W... X... à verser à Monsieur et Madame S... ensemble, d'une part, à la société Maisons Pierre, d'autre part, la somme de 2.000 euros au profit de chacune de ces parties au litige en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- AU MOTIF QUE Sur la demande en résolution du contrat de vente du terrain litigieux. Attendu que les époux S... reprochent au tribunal d'avoir prononcé la résolution de cette vente aux consorts D...-W... X... au motif qu'ils n'ont pas satisfait à leur obligation de délivrance d'un terrain à bâtir dès lors qu'il leur appartenait de délivrer un terrain à bâtir non viabilisé et qu'ils ont délivré un terrain à bâtir non viabilisable, c'est à dire inconstructible, et dans la mesure où ils ne peuvent faire grief aux acquéreurs de n'avoir point agi contre les propriétaires de la voie privée qui ont refusé le raccordement alors même qu'il leur incombait de se préoccuper de l'accord desdits propriétaires ; Qu'au soutien de leur appel ils tirent argument des termes de la promesse de vente signée le 12 janvier 2010 contenant les engagements réciproques des co-contractants ainsi que des énonciations du certificat d'urbanisme ; Qu'ils font en outre valoir que les acquéreurs ont définitivement obtenu un permis de construire le 28 avril 2010 si bien que la parcelle ne peut être considérée comme inconstructible et que les prescriptions formulées par la Communauté d'agglomération Orléans Val de Loire dans un courrier du 22 avril 2010, erronées et ne s'imposant qu'aux acquéreurs, ne sont pas entrées dans le champ contractuel ; que les acquéreurs qui en avaient, quant à eux, connaissance ont réitéré la vente par acte authentique reçu le 15 juin 2010 en parfaite connaissance de cause ; Que, par ailleurs, ils peuvent se prévaloir de leur propre titre de propriété, à savoir un acte notarié du 23 avril 1997, auquel était joint un certificat d'urbanisme favorable quant à une division du terrain dès cette époque envisagée et du fait qu'aucun cahier des charges concernant les propriétaires de la venelle n'a jamais été publié ; qu'ils entendent enfin démontrer que l'accord des riverains, conscients qu'ils ne peuvent s'opposer à un raccordement, a bien été obtenu et un raccordement réalisé pour d'autres constructions, ce qui tend à prouver que l'action de leurs adversaires est en réalité motivée par le fait qu'ils ne veulent plus du terrain acquis ; Attendu, ceci rappelé, que pour affirmer que ne leur a été délivré qu'un terrain inconstructible qui n'est donc pas à bâtir et solliciter la confirmation du jugement, les consorts D... - W... X... ne répondent qu'en partie aux moyens des appelants en soutenant que le permis de construire ne leur a été délivré que parce que le terrain était situé dans une zone constructible au plan local, qu'il ne leur appartient pas d'agir contre les propriétaires riverains de la [...], voie privée soumise au statut de l'indivision, dont il ne peut être affirmé que l'accord unanime quant au raccordement a été obtenu lors d'une réunion du 22 octobre 2011 dès lors que sept seulement d'entre eux sur treize y étaient favorables, qu'en outre la nécessité d'un branchement est nécessairement entrée dans le champ contractuel dans la mesure où leurs vendeurs eux-mêmes sont raccordés au réseau d'assainissement de la voie privée et qu'il ne peut valablement leur être opposé le fait que d'autres propriétaires ont pu se raccorder dès lors qu'il s'agit de branchements sur celui de leur vendeur, probablement frauduleux et contraire à la réglementation ; Que, ce faisant, ils ne débattent pas des stipulations de la promesse de vente aux termes de laquelle la seule obligation à laquelle étaient tenus les vendeurs était de procéder, comme ils l'ont fait, à un bornage du terrain, les acquéreurs s'engageant, quant à eux, "à prendre le bien en l'état où il se trouvait au jour de l'entrée en jouissance et à souffrir des servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever le bien" ; Qu'ils ne peuvent affirmer que la question du raccordement au réseau de la voie privée est nécessairement entrée dans le champ contractuel pour les motifs qu'ils invoquent de manière inopérante ; que tant le courrier de la Communauté d'agglomération sus-évoqué que le permis de construire sont antérieurs à la réitération de la vente par acte authentique intervenue le 15 juin 2010 si bien qu'il convient de considérer qu'ils ont alors contracté en toute connaissance de cause ; Qu'en outre et contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, si dans ce courrier le président de la communauté d'agglomération observe que le raccordement sera réalisé sur la [...] et qu'"au préalable le propriétaire se sera assuré de l'accord des copropriétaires de cette venelle qui a le statut de voie privée", force est de considérer qu'il est adressé aux acquéreurs du terrain dans le cadre de la demande de permis de construire visée en objet et que le propriétaire évoqué concerne la personne des demandeurs audit permis de construire ; Que les acquéreurs ne font la démonstration ni même ne se prévalent d'une quelconque démarche auprès des propriétaires riverains de la [...] alors qu'il ressort des correspondances de Madame G..., propriétaire concernée, des 05 et 19 mars 2013 (pièces 9 et 10 des appelants) qu'un cahier des charges existe bien mais qu'il comporte des imperfections et n'a pas fait l'objet d'un enregistrement, tous éléments que les acquéreurs se sont abstenus d'opposer aux propriétaires riverains qu'ils présentent comme rétifs à un raccordement alors qu'il leur appartenait d'obtenir leur accord ; Que, par ailleurs, les pièces versées aux débats par la société Maisons Pierre tendent à démontrer que les riverains de la venelle ne pourraient s'opposer à raccordement que pour des raisons techniques et qu'à cet égard une viabilisation est possible (pièces 2 à 5 de la société Maisons Pierre) ; Qu'il s'évince de tout ce qui précède que les époux S... sont fondés à prétendre qu'ils n'ont pas manqué à leur obligation de délivrance d'un terrain à bâtir et, en conséquence, à poursuivre l'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente de ce terrain ;
1°)- ALORS QUE D'UNE PART il résulte des propres constatations de la cour que l'acte authentique désignait l'immeuble vendu comme un terrain à bâtir non viabilisée ; que cet acte stipulait (p 3) que les acquéreurs avaient l'intention de construire sur le terrain vendu un immeuble en tout ou partie à usage d'habitation ; que dès lors que la vente portait sur un terrain à bâtir, l'obligation de délivrance supposait nécessairement que le terrain ait toutes les caractéristiques permettant un projet de construction et puisse en conséquence être raccordé aux réseaux ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1604, 1610 et 1611 du code civil ;
2°)- ALORS QUE D'AUTRE PART pour infirmer le jugement entrepris ayant prononcé la résolution de la vente du terrain à bâtir litigieux et en déduire en conséquence que les vendeurs n'avaient pas manqué à leur obligation de délivrance conforme, la cour s'est bornée à énoncer qu'aux termes de la promesse de vente, la seule obligation à laquelle étaient tenus les vendeurs était de procéder comme ils l'ont fait à un bornage du terrain, les acquéreurs s'engageant quant à eux à « prendre le bien en l'état où il se trouvait au jour de l'entrée en jouissance et à souffrir des servitudes... pouvant grever le bien », que les acquéreurs ne pouvaient affirmer que la question du raccordement au réseau de la voie privée était nécessairement entrée dans le champ contractuel « pour les motifs qu'ils invoquent de manière inopérante »; que le permis de construire et le courrier de la communauté d'agglomération étaient antérieurs à la réitération de la vente, de sorte qu'il convenait de considérer qu'ils avaient contracté en toute connaissance de cause, que contrairement à ce qu'avait jugé le tribunal, lorsque le courrier de la communauté d'agglomération observait que le « propriétaire" devra s'assurer de l'accord des copropriétaires de la voie privée, il visait les demandeurs au permis de construire, que les acquéreurs ne démontraient ni ne se prévalaient d'une quelconque démarche auprès des propriétaires riverains de la voie privée que les pièces versées aux débats "tendent à démontrer que les riverains de la venelle ne pourraient s'opposer à ce raccordement que pour des raisons techniques et qu'à cet égard une viabilisation est possible » ; qu'en statuant par de tels motifs inopérants sans caractériser si le terrain à bâtir était ou non en définitive viabilisable, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle au regard des articles 1604, 1610 et 1611 du code civil ;
3°)- ALORS QUE DE TROISIEME PART le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'au cas présent les prescriptions formulées par la Communauté d'agglomération Orléans Val de Loire dans un courrier du 22 avril 2010 (pièce n° 4) dont la cour a constaté qu'elles étaient antérieurs comme le permis de construire obtenu à l'acte authentique de vente du 15 juin 2010 précisaient à la rubrique « observations » et en caractère gras : « considérant l'absence de réseau d'assainissement dans la [...], le raccordement sera réalisé sur la [...]. Au préalable, le propriétaire se sera assuré de l'accord des copropriétaires de cette Venelle qui a le statut de voie privée. Avant division de la parcelle (souligné par nous), le propriétaire établira une convention de servitude devant notaire pour le passage de cette canalisation » ; qu'il résulte des propres constatations de la cour que le terrain à bâtir non viabilisé litigieux provenait de la division d'un terrain dont les vendeurs conservaient une parties et que ceux-ci étaient tenus de procéder, comme ils l'ont fait, à un bornage du terrain ; qu'en affirmant cependant que le propriétaire évoqué dans la lettre susvisée du 22 avril 2010 adressée aux acquéreurs du terrain dans le cadre de la demande de permis de construire visée en objet concernait la personne des demandeurs audit permis de construire alors que cette lettre stipulait expressément « qu'avant division de la parcelle, le propriétaire établira une convention de servitude devant notaire pour le passage de cette canalisation », ce dont il résultait que le propriétaire évoqué dans cette lettre concernait bien les époux S..., vendeurs à qui incombaient la division de la parcelle, et non les acquéreurs, demandeurs au permis de construire, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ladite lettre du 22 avril 2010 et des prescriptions qu'elle comportait en violation de l'article 1134 du code civil dans sa version alors applicable.
4°)- ALORS QU'ENFIN il appartient au vendeur d'établir qu'il a respecté son obligation de délivrance conforme et à l'acquéreur qui conteste la conformité de démontrer la non-conformité ; qu'en l'espèce, il appartenait donc aux vendeurs de démontrer que le raccordement du terrain au réseau d'eaux usées était possible et à l'acquéreur de venir éventuellement apporter des éléments de preuve contraires ; qu'en faisant peser sur les acquéreurs la charge de la preuve du caractère viabilisable ou non du terrain, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du Code civil dans sa rédaction alors applicable.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur V... D... et Madame L... W... X... de leur demande tendant à voir constater la caducité du contrat de construction de maison individuelle souscrit auprès de la société anonyme Maisons Pierre et en leur demande subséquente en restitution de l'acompte de 2.000 euros versé à cette société, d'avoir condamné Monsieur V... D... et Madame L... W... X... à verser à la société Maisons Pierre la somme de 9.091 euros au titre de l'indemnité forfaitaire stipulée dans les conditions générales du contrat et d'avoir condamné Monsieur V... D... et Madame L... W... X... à verser à monsieur et madame S... ensemble, d'une part, à la société Maisons Pierre, d'autre part, la somme de 2.000 euros au profit de chacune de ces parties au litige en application de l'article 700 du code de procédure civile.
- AU MOTIF QUE formant appel incident, la société Maisons Pierre auprès de laquelle les consorts D... - W... X... ont souscrit, le 04 juin 2008, un contrat de vente de maison individuelle comportant divers avenants (pièces 6 à 8 de la société intimée) poursuit quant à elle l'infirmation du jugement en ce qu'en conséquence de la résolution de la vente du terrain il prononce la caducité de ce contrat de vente de maison individuelle et la condamne à rembourser la somme de 2.000 euros versée à titre d'acompte ; Qu'elle soutient qu'il n'y a pas lieu de prononcer l'annulation de la vente du terrain et, conséquemment, la caducité du contrat de construction et qu'elle est donc en droit de conserver l'acompte de 2.000 euros versé en sollicitant la condamnation des consorts D... - W... X... à lui verser la somme de 9.091 euros qui représentent 10 % du prix convenu aux termes du dernier avenant du 07 juin 2010, ceci en application des dispositions des articles 1134 et suivants du code civil et conformément aux conditions générales du contrat de construction ; Que, pour leur part et sur appel incident, les consorts D... - W... X... qui sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il ordonne le remboursement de l'acompte de 2.000 euros par eux versé, soutiennent que ce constructeur qui a mené toutes les négociations permettant d'aboutir à l'acquisition du terrain a engagé sa responsabilité en manquant à son devoir de conseil si bien qu'il doit être tenu, in solidum avec les vendeurs du terrain, au paiement d'une somme équivalente au remboursement du prix de vente (soit : 60.000 euros) et des dommages-intérêts complémentaires ; Qu'ils estiment qu'"il n'est pas raisonnable de mettre en avant la clause du contrat de vente qui précise que le terrain est vendu non viabilisé" car il ne faut pas confondre terrain non viabilisé et terrain, comme en l'espèce, non viabilisable ; que, par ailleurs, poursuivent-ils, ce contrat de construction devient caduc puisqu'il a été conclu sous la condition suspensive de la propriété du terrain sur lequel une maison devait être édifiée; Attendu, ceci étant exposé, qu'eu égard à ce qui précède les consorts D... - W... X... ne peuvent se prévaloir ni de la caducité du contrat de construction par l'effet de la résolution du contrat de vente ni d'un manquement de la société de construction à son devoir de conseil, cette dernière produisant au demeurant diverses pièces démontrant qu'elle a multiplié les diligences utiles, notamment auprès du notaire qui a sollicité un avis du Cridon, des services techniques de l'agglomération d'Orléans ou encore de la société Assainissement Branchements Services Maçonnerie (ABS) pour permettre la réalisation de leur projet ; Qu'ils ne débattent pas de la demande en paiement de l'indemnité forfaitaire de 10 % prévue à l'article 17 des conditions générales auxquelles se réfèrent les conditions particulières et dont il n'est pas soutenu qu'ils n'en ont pas eu connaissance alors qu'il ressort des faits de la cause qu'ils ont notamment manqué aux obligations mises à leur charge par l'article 9 des conditions générales pour permettre le démarrage des travaux de sorte qu'il sera fait droit à la demande de la société Maisons Pierre qui peut se prévaloir des stipulations de l'article 17 précité selon lequel "la résiliation du contrat par la maître de l'ouvrage en application de l'article 1794 du code civil entraîne l'exigibilité, en plus des sommes correspondant à l'avancement des travaux, d'une indemnité forfaitaire évaluée à 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu'il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction" ; Qu'il suit que le jugement sera infirmé en l'ensemble de ses dispositions relatives à ce contrat de construction, que les consorts D... - W... X... doivent être déboutés de leur demande à l'encontre du constructeur et qu'il y a lieu de faire droit à la demande en paiement de ce dernier formée à leur encontre pour un montant de 9.091 euros payable en deniers ou quittances, compte tenu de l'acompte de 2.000 euros qui lui a été versé ;
1°)- ALORS QUE D'UNE PART la cassation sur un chef d'arrêt entraîne l'annulation des chefs qui lui sont liés ; que la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation ayant débouté les exposants de leur action en résolution de la vente du terrain litigieux en date du 15 juin 2010 entrainera par voie de conséquence en application de l'article 624 du code de procédure civile la cassation du chef de l'arrêt ayant tout d'abord débouté Monsieur V... D... et Madame L... W... X... de leur demande tendant à voir constater la caducité du contrat de construction de maison individuelle souscrit sur ledit terrain auprès de la société anonyme Maisons Pierre et en leur demande subséquente en restitution de l'acompte de 2.000 euros versé à cette société et ensuite condamner Monsieur V... D... et Madame L... W... X... à verser à la société Maisons Pierre la somme de 9.091 euros au titre de l'indemnité forfaitaire stipulée dans les conditions générales du contrat ;
2°)- ALORS QUE D'AUTRE PART les juges ne peuvent méconnaître les termes du litige tels qu'ils résultent des conclusions des parties; qu'il résulte des écritures des exposants que ceux-ci n'ont jamais sollicité la résiliation du contrat de maison individuelle avec fourniture de plan mais qu'ils ont sollicité la confirmation du jugement en ce qu'il a constaté que le contrat de construction de maison individuelle souscrit par M. D... et Melle W... X... auprès de la société Les Maisons Pierre est caduc par l'effet de la résolution de la vente prononcée et que la société Les Maisons Pierre soit tenue de restituer à M. D... et Melle W... X... la somme de 2.000 € versée lors de la signature du contrat; qu'en affirmant que la société Les Maisons Pierre pouvaient se prévaloir de l'article 17.2 du contrat litigieux relatif à la résiliation dudit contrat par le maitre de l'ouvrage en application de l'article 1794 du code civil, qui ne l'avait pourtant pas sollicité, la cour d'appel a ainsi méconnu les termes du litige a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
3°)- ALORS QUE DE TROISIEME PART aux termes de l'article 16 des conditions générales du contrat d'une maison individuelle avec fournitures de plan, « le présent contrat est conclu, sous condition de l'obtention des éléments suivants (
) obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives (
). En conséquence, si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisent pas dans le délai prévu aux conditions générales (article 11), le contrat sera considéré comme caduc et les sommes versées par le maitre de l'ouvrage lui seront remboursés (
) » ; qu'aux termes de l'article 17.1 des conditions générales dudit contrat, « si la non réalisation d'une ou des conditions suspensives est imputable au maitre de l'ouvrage, le contrat est réputé être résilié aux torts de ce dernier, conformément à ‘article 1178 du code civil. Le constructeur pourra alors exiger du maitre de l'ouvrage le paiement d'une indemnité forfaitaire évaluée à 5 % du prix convenu de la construction sans préjudice de l'acompte versé à la commande et des sommes exigibles selon les modalités de l'article 8.1 des présentes » ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour que si dans un courrier du 22 avril 2010 (pièce 4 des exposants) le président de la communauté d'agglomération avait observé que le raccordement sera réalisé sur la [...] et « qu'au préalable le propriétaire se sera assuré de l'accord des copropriétaires de cette venelle qui a le statut de voie privée », les acquéreurs ne faisaient pas la démonstration ni même ne se prévalaient d'une quelconque démarche auprès des propriétaires riverains de la [...] ; qu'il en résultait que selon la cour la non réalisation de la condition suspensive concernant les autorisations administratives était imputable aux maitres de l'ouvrage, acquéreurs de telle sorte que le contrat devait être réputé être résilié aux torts de ces derniers, entrainant ainsi le paiement d'une indemnité forfaitaire évaluée à 5% du prix convenu de la construction sans préjudice de l'acompte versé à la commande et des sommes exigibles selon les modalités de l'article 8.1 des présentes ; qu'en décidant que la société Les Maisons Pierre pouvait solliciter l'application de l'article 17.2 des conditions générales dudit contrat relatif à la résiliation du contrat par le maitre de l'ouvrage en application de l'article 1794 du code civil, lequel stipulait notamment dans un tel cas le paiement d'une indemnité forfaitaire de 10 % du prix convenu de la construction, la cour d'appel, qui n'a pourtant pas constaté que les maitres de l'ouvrage avaient sollicité la résiliation du contrat, a méconnu la loi des parties en violation de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction alors applicable.
