CIV. 3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 janvier 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10031 F
Pourvoi n° T 18-22.766
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 JANVIER 2020
La société [...], société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° T 18-22.766 contre l'arrêt rendu le 14 mai 2018 par la cour d'appel de Nouméa (chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. V... A...,
2°/ à Mme B... U..., épouse A...,
tous deux domiciliés [...],
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, les observations écrites de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la société [...], de Me Carbonnier, avocat de M. et Mme A..., et l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, après débats en l'audience publique du 10 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société [...] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société [...] et la condamne à payer à M. et Mme A... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société [...]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La SCI [...] fait grief à l'arrêt attaqué de lui avoir ordonné de retirer, sous astreinte de 10 000 F. CFP par jour de retard pendant trois mois, la barrière placée sur la servitude de passage permettant de desservir le lot n° 111, lotissement [...] à [...], passé les 15 jours suivant la signification de la décision ;
AUX MOTIFS PROPRES la SCI [...] tient le lot n° 1 de la division du lot n° 116 de la SCI de [...] en vertu de l'acte authentique de vente établi le 4 février 1988 et d'un règlement de copropriété - état descriptif de division du lot 116, établi le même jour par Me D... Q... notaire à Nouméa qui prévoit en page 7 : « [...] faisant l'objet d'un règlement de copropriété avec les lots 111, 112, 113, 114, 115 (
) dans les rapports fonciers entre les différents lots, il est convenu établi les servitudes suivantes réelles et perpétuelles ; accès : l'ensemble foncier constitué par les lots 111 à 116 ne devant avoir que deux accès à la RT1 il est constitué : 1° sur le lot 1 de copropriétés une servitude de passage permettant l'accès à la RT 1 et son retour au profit du lot 2 de copropriété et des lots 111, 112, 113, 114, 115 du lotissement [...] (
) II Sur le lot 1 de copropriété il est constitué une servitude de passage destiné à l'accès des lots 112, 111 et 113 du lotissement [...] » ; que le procès-verbal établi par le géomètre expert N... T... le 9 juillet 1987 est annexé à cet acte et reprend très exactement au titre des servitudes ce descriptif : « l'ensemble des lots n° 111, 112, 113, 114, 115 et 116 (présent lot) fait l'objet d'un règlement de copropriété dont le lot n° 116 supporte l'ensemble des servitudes générales et communes (accès sur la route territoriale n° 1, passage des réseaux
) » ; que cette servitude est exactement reprise dans l'acte authentique de vente du terrain figurant sur le lot n° 111 bénéficiant aux époux A... établis par Maître X... notaire à Nouméa le 27 avril 2015 ; que l'ensemble de ces actes y compris le règlement de copropriété ont été publiés à la conservation des hypothèques de Nouvelle-Calédonie et sont donc opposables à la SCI [...] ; qu'il existe donc bien, contrairement à ce qui est soutenu par les appelants qui, manifestement, se refusent à lire les pièces versées aux débats, une servitude conventionnelle de passage, publiée à la conservation des hypothèques et opposable erga omnes, grevant le lot n° 116 au bénéfice notamment du lot n° 111 ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES les servitudes établies par le fait de l'homme, servitudes conventionnelles, ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété (notamment Cass. 3e civ. 14-12-2005 n° 04-14.245) ou si elles font l'objet d'une publication au service de la publicité foncière (Cass. 3e civ. 16-3-2011 n° 10-13.771) ; elles sont également opposables si l'acquéreur en connaissait l'existence au moment de l'acquisition (Cass. 3e civ. 16-9-2009 n° 08-16.499) ; qu'en l'espèce, l'acte notarié d'échange en date du 27 avril 2015 au profit des époux A... mentionne chapitre « servitude : l'ensemble des lots 111 (présentement vendu) 112, 11 », 114, 115 et 116 (lots origines n° 4, 5, 6 et 7 réunis et subdivisés du lotissement [...]), fait l'objet d'un règlement de copropriété dont le lot 116 supporte l'ensemble des servitudes générales et communes (accès sur la route territoriale n° 1, passage des réseaux d'alimentation en eau potable, électricité – servitude 1 m – , téléphone et passage des réseaux d'évacuation des eaux pluviales et usées. L'accès de ce lot n° 111, et le passage des réseaux d'alimentation en eau potable, électricité de téléphone se font dans une servitude particulière de 5 m de largeur créée sur le lot n° 116, en limite Nord et au profit des lots n° 111, 112, 113, indépendamment de la servitude générale et commune créée sur ledit lot 16. L'évacuation des eaux pluviales et usées se fait dans une servitude 1 m de largeur créée sur le lot n° 112 » ; cette servitude est détaillée dans le règlement de copropriété en date du 4 février 1988 en pages 7, 8 et 9 ; que l'acte notarié de vente par la société civile immobilière de [...] au profit de la société civile immobilière [...] en date du 4 février 1988, dont la page 4 n'est pas produite, mentionne en page huit « à cet égard, le vendeur déclare qu'à sa connaissance, l'immeuble vendu n'est grevé d'aucune servitude autre que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, des plans d'urbanisme ou de la loi ou encore des dispositions de l'état descriptif de division – règlement de copropriété ci-dessus énoncé » ; qu'en page trois de cet acte, il est précisé que le vendeur vend à l'acquéreur « les biens et droits immobiliers ci-après désignés dépendant d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété ainsi qu'il résulte de l'état descriptif de division - règlement de copropriété établie suivant acte reçu par Me Q... le notaire soussigné aujourd'hui même et dont une expédition sera transcrite au bureau des hypothèques de Nouméa avant ou en même temps que les présentes. » ; que le règlement notarié de copropriété - état descriptif de division du lot 116 a été établi le 4 février 1988 par la société civile immobilière de [...], enregistré le 8 février 1988, et transcrit aux services chargés de la publicité foncière le 18 février 1988 ; qu'il est ainsi établi que la servitude, même si elle n'est pas clairement mentionnée dans l'acte de vente du 4 février 1988 alors qu'il manque la page quatre de l'acte, elle est rappelée en page huit comme figurant dans l'état descriptif de division – règlement de copropriété du même jour, ce que ne pouvait ignorer la société civile immobilière [...] qui tenait son bien de la société civile immobilière de [...] auteur de l'état descriptif qui a été régulièrement publié, le rendant opposable à tous ;
ALORS QUE le règlement de copropriété établi le 4 février 1988 à l'issue de la division du lot 116 du lotissement [...] énonce que « le présent règlement de copropriété s'applique à un ensemble immobilier sis à [...], commune de [...], comprenant : - un terrain d'une superficie de trente-sept ares, cinq centiares (37a 05ca) formant le lot 116 du lotissement [...] » et qu'« ainsi qu'il a été dit, le lot cent seize du lotissement [...] (et faisant l'objet du présent règlement de copropriété), avec les lots cent onze, cent douze, cent treize, cent quatorze et cent quinze, du lotissement [...], provient de la subdivision des anciens lots quatre, cinq, six et sept dudit lotissement » ; que dès lors, en retenant, pour considérer que le règlement de copropriété précitée créait une servitude conventionnelle de passage au profit du lot n° 111 du lotissement [...], qu'il énonçait que « le lot 116 du lotissement [...] faisant l'objet d'un règlement de copropriété avec les lots 111, 112, 113, 114, 115 (
) », la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce document desquels il résultait que la copropriété ne portait que sur le seul lot n° 116, a violé l'article 1192 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)La SCI [...] fait grief à l'arrêt attaqué de lui avoir ordonné de retirer, sous astreinte de 10 000 F. CFP par jour de retard pendant trois mois, la barrière placée sur la servitude de passage permettant de desservir le lot n° 111, lotissement [...] à [...], passé les 15 jours suivant la signification de la décision ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE en vertu des dispositions de l'article 701 du code civil applicable en Nouvelle-Calédonie : « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire tendant en diminuer l'usage va le rendre plus incommode » ; qu'en installant un cadenas sur un portail destiné à empêcher l'accès au lot 111, la SCI [...] fait obstacle à l'usage de la servitude de passage qui bénéficie aux époux A..., ce que la remise de la clé ne saurait résoudre, le portail étant en lui-même un obstacle au passage ; que les époux A... sont donc fondés à demander au juge des référés, sur le fondement du trouble manifestement illicite prévu par les dispositions de l'article 809 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, qu'il soit mis fin à l'obstacle à l'usage de la servitude de passage ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 701 du code civil dispose que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou alors rendre plus incommodes ; que Maître G... a constaté le 2 novembre 2016 que, parvenue en limite Nord-Ouest du lot 116, elle a constaté la présence d'un portail métallique fermé à l'aide d'une chaîne cadenassée en travers de ladite servitude ; que ce portail (
) constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser ;
ALORS QUE sous réserve des droits de passage accordés aux fonds enclavés, tout propriétaire peut clore son fonds ; que dès lors, en se bornant à énoncer, pour considérer que le portail installé par la SCI [...] sur l'assiette de la servitude de passage instituée au profit du lot n° 111 constituait un trouble manifestement illicite que la remise de la clé ne saurait résoudre, que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire tendant à en diminuer l'usage ou à la rendre plus incommode, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la fourniture de la clef du portail ne permettait pas de conjuguer les droits des époux A... avec le droit de se clore appartenant à la SCI [...], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 647 du code civil.
