CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 19 décembre 2019
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10449 F
Pourvoi n° Z 19-11.483
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Sidep , société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 5 décembre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Safi, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 26 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société Sidep, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Safi ;
Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Sidep aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sidep ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Safi ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Sidep.
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la société Sidep de l'intégralité de ses demandes et dit que les travaux de réfection de l'étanchéité du toit terrasse rendus nécessaires par la vétusté seront à la charge de la société bailleresse ;
aux motifs propres que « la cour rappelle qu'en application de l'article 1719 du code civil le bailleur est obligé, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et qu'en application de l'article 1720 du même code il doit délivrer la chose en bon état de réparations de toutes espèces, et y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ; que ces dispositions ont vocation à s'appliquer sauf dispositions contractuelles contraires et seule une stipulation expresse contraire peut transférer à la charge du preneur les conséquences de la vétusté ; qu'en l'espèce, il résulte de l'article 6-1 « mise à disposition » du bail que « le bailleur doit mettre les locaux loués à la disposition du preneur en les tenant clos et couverts, sans déroger aux obligations du preneur concernant les travaux qui seraient nécessaires à la devanture », et de l'article 6-2 intitulé « Frais de gros oeuvre » que « le bailleur devra assumer à ses frais toutes les grosses réparations et le gros entretien visés par l'article 606 du code civil, ainsi que le coût du ravalement de l'immeuble » ; que l'article 7-4 du bail intitulé « entretien » dispose en outre que « le preneur devra maintenir les lieux loués en bon état. A cette fin, il effectuera à ses frais, pendant toute la durée du bail, les réparations, les travaux d'entretien et le nettoyage qui s'avéreraient nécessaires. Il répondra de toutes les détériorations survenant par suite d'abus de jouissance, soit de son fait, soit du fait d'un tiers, même si les réparations sont normalement à la charge du bailleur. Le preneur devra effectuer toutes les réparations qui sont normalement à la charge du bailleur. Le preneur devra effectuer toutes les réparations et mêmes les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou fermetures, et les maintenir en parfait état de propreté, d'entretien et de fonctionnement » ; qu'aucune clause du bail ne transfère expressément au preneur la charge de la vétusté ; qu'il ressort du rapport d'expertise que les locaux litigieux qui appartiennent à un ensemble immobilier édifié dans les années 1960/70 disposent d'une toiture terrasse gravillonnée, que les problèmes d'infiltration d'eau depuis la toiture terrasse recouvrant le garage ont commencé au moins en 2006, et qu'une première déclaration de dégât des eaux a été effectuée le 15 décembre 2010 ; que l'expert cite dans son rapport le courrier du 7 décembre 2006 de la société Armetal missionnée par la société locataire pour réparer les infiltrations d'eau dans le garage, aux termes duquel « la couverture existante est trop vétuste, les relevés d'étanchéité sont en partie décollés des parois de l'acrotère, des lanterneaux et sorties toiture, la membrane supérieure du complexe d'étanchéité est décollée et déchirée à plusieurs endroits, les cuvettes EP et les crapaudines sont en très mauvais état » de sorte qu'il est préconisé de remplacer la couverture existante en précisant qu'« une réparation ou colmatage des infiltrations d'eau dans un complexe d'étanchéité dans cet état-là ne serait que du provisoire et en aucun cas durable » ; que l'expert judiciaire a constaté que la toiture terrasse présente des faiblesses d'étanchéité qui génèrent des infiltrations à l'intérieur des locaux, que ces défauts d'étanchéité sont caractérisés par des décollements du complexe d'étanchéité, principalement au niveau des acrotères, par des manquements aux normes de relevés de l'étanchéité, notamment au pourtour des dômes et par des « flashs » dus à une mauvaise évacuation des eaux elle-même due à de probables contrepentes ; qu'il en conclut que la toiture terrasse nécessite une révision générale, de même que les becquets et les murettes supportant les dômes translucides, et préconise une solution globale de réfection totale de l'étanchéité de la terrasse ; qu'il suit de ces éléments que les problèmes d'infiltration de la toiture terrasse construite dans les années 1970 caractérisés par des décollements du complexe d'étanchéité, des manquements aux normes de relevés d'étanchéité et des problèmes de contrepentes entraînant une mauvaise évacuation des eaux, et dont depuis plus de quarante ans il n'est justifié que des réparations ponctuelles de type colmatage, relèvent de la vétusté, qui est l'état de détérioration produit par le temps, et qui est à la charge de la bailleresse, faute de stipulation contractuelle expresse contraire ; que la bailleresse n'est pas fondée à se prévaloir de l'article 1732 du code civil aux termes duquel le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute, alors que les infiltrations litigieuses de la toiture terrasse sont dues à la vétusté de l'étanchéité de ladite toiture et ne relèvent pas d'un défaut d'entretien de la société locataire, l'expert ayant bien précisé que le verdissement de la toiture et l'accumulation de sédiment pouvant s'agglomérer et générer des batardeaux est due à la mauvaise évacuation des eaux du fait de contrepentes liées à une probable inflexion des poutrelles de la toiture terrasse, dont le caractère vétuste a été constaté depuis plus de dix ans ; qu'il s'ensuit que la société Sidep sera déboutée de ses demandes tendant à condamner la société Safi à réparer les dommages et à payer des travaux de remise en état de l'étanchéité du toit terrasse alors que ces travaux et ces coûts de remise en état lui incombent » ;
et aux motifs éventuellement adoptés qu'« à défaut de clauses contraires du bail, le preneur est seulement tenu aux réparations locatives ou de menu entretien énumérées notamment par l'article 1754 du code civil dont la liste n'est pas limitative ; que les réparations d'entretien cessent d'être à la charge du locataire quand elles sont occasionnées par la vétusté ou si elles sont dues à une défectuosité exclusivement imputable à un vice de construction ou de conception ; que le défaut d'entretien imputable au locataire, pour les travaux dont il est tenu, peut le rendre responsable des réparations qui incomberaient normalement au bailleur, si elles sont rendues nécessaires par l'effet du défaut d'entretien ; qu'à l'inverse, les dépenses locatives cessent d'être supportées par le locataire lorsqu'elles sont rendues nécessaires par la vétusté des lieux ; qu'en l'absence d'une clause spéciale du bail, l'application des dispositions du code civil imposent au bailleur d'entretenir le bien loué en l'état de servir à l'usage pour lequel il est loué et d'y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ; que le bailleur doit donc supporter, dans ce cas, les réparations d'entretien visées à l'article 605 du code civil excédant le « menu entretien » pesant sur le locataire, en plus des grosses réparations ; qu'en l'espèce, l'article 6-1 « Mise à disposition » du bail prévoit que « le bailleur doit mettre les locaux loués à la disposition du preneur en les tenant clos et couverts, sans déroger aux obligations du preneur concernant les travaux qui seraient nécessaires à la devanture » ; que le bailleur est donc tenu du clos et du couvert, ce qui lui impose de veiller à l'isolation des lieux, la seule décharge à ce titre concernant les travaux concernant « la devanture » ; qu'il n'y a, ainsi, aucune décharge de responsabilité pour l'obligation pesant sur le bailleur d'avoir à assurer le clos et le couvert pour la toiture ; que l'article 606 du code civil dispose, pourtant, que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien » ; que l'article 606 du code civil ne vise pas lui-même le « gros entretien » et la clause 6-2 du bail ne peut, en conséquence, que s'interpréter comme signifiant la stipulation d'une obligation plus étendue, à la charge du bailleur, s'agissant des frais induits par les travaux qui pourront être qualifiés de « gros entretien », se distinguant, en cela des travaux ordinaires de simple entretien courant ; que l'article 7-4 « Entretien » dispose que « le preneur devra maintenir les lieux loués en bon état. A cette fin, il effectuera à ses frais, pendant toute la durée du bail les réparations, les travaux d'entretien et le nettoyage qui s'avéreraient nécessaires. Il répondra de toutes les détériorations survenant par suite d'abus de jouissance, soit de son fait, sot du fait d'un tiers, même si les réparations sont normalement à la charge du bailleur. Le preneur devra effectuer toutes les réparations et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou fermetures, et les maintenir en parfait état de propreté, d'entretien et de fonctionnement » ; que le bail met donc à la charge du preneur que les travaux de simple entretien, lesquels s'inscrivent dans le registre traditionnel des réparations locatives ; qu'il ressort du rapport d'expertise que les problèmes d'infiltration d'eau depuis la toiture terrasse recouvrant le garage ont commencé en 2006 même si la première déclaration de dégât des eaux est en date du 15 décembre 2010, avec une imputabilité des désordres à un défaut d'étanchéité (rapport page 7) ; qu'il est constaté également qu'un « verdissement » prospère sur la moitié aval de la pente (rapport page 10), lequel n'est lui-même à l'origine d'aucun désordre ; que l'expert relève des interventions nombreuses, réalisées sur mandat du preneur, qui se sont inscrites dans le registre du « bricolage » et qui ont été réalisées dans l'urgence ; que l'expert n'y voit, pour autant, ni malice ni faute de la part du preneur et indique, au contraire, « comprendre la nature de ces interventions, compte tenu des obligations du preneur », en précisant qu'au bricolage doit désormais succéder « une réparation conforme aux règles de l'art » ; que l'expert a précisé, du reste, qu'il y avait d'autant moins de motifs de diriger des griefs contre le preneur que « les travaux de colmatage anciens ont sûrement dû donner satisfaction là où ils ont été pratiqués » ; que l'expert constate que les minima (15 cm) de remontées, d'étanchéité au pourtour des dômes translucides sont « loin d'être respectés » et il s'agit là, sans discussion possible, d'un défaut de structure de l'étanchéité, laquelle structure ne remonte pas assez haut, sans qu'aucun entretien pesant sur le preneur n'ait été de nature à remédier à une telle non-conformité, puisqu'une hauteur insuffisante restera toujours identique à elle-même, même après un scrupuleux entretien, dont l'objet ne consistera jamais à rehausser une structure insuffisamment haute ; que d'ailleurs, sauf clause expresse du bail, qui n'existe pas en l'espèce, le preneur n'a jamais à répondre de la méconnaissance des normes régissant l'étanchéité d'une toiture, qui sont imputables à faute au bailleur exclusivement ; qu'en l'espèce, du seul fait que les remontées d'étanchéité sont trop basses, il en résulte la preuve d'un défaut de conception dont la SAS Sidep (société d'investissement de l'Est parisien) doit répondre ; que l'expert conclut d'ailleurs, dans sa première note aux parties, que la toiture terrasse nécessite une révision générale, et il s'agit là d'une grosse réparation intéressant la couverture entière, qui doit, a minima, être qualifiée de « gros entretien », ainsi qu'il est stipulé dans le bail ; que l'expert a détaillé les réponses apportées à sa mission dans les pages 15 et suivantes du rapport et il en résulte : - que la toiture terrasse présente des faiblesses d'étanchéité qui génèrent des infiltrations à l'intérieur des locaux ; - que ces défauts d'étanchéité sont caractérisés par des décollements du complexe d'étanchéité, principalement au niveau des acrotères ; des manquements aux normes de relevés de l'étanchéité, notamment au pourtour des dômes (hauteur inférieure à 15 centimètres) ; des « flashs » dus à une mauvaise évacuation des eaux dus à de probables contrepentes qui conduisent à un verdissement sauvage de la toiture ou encore à l'accumulation de sédiment pouvant s'agglomérer et générer des batardeaux ; des incongruités (autre vice structurel) « telles que la couvertine chapotant le joint de dilatation » ; - que le manque d'entretien est évident sachant que les interventions qui s'y sont référées ont été réalisées dans l'urgence et sans suite pérenne ; - qu'il est justifié d'interventions de nettoyage facturées à la SAS Safi en 2006, 2008 et 2011 et les rustines et reprises du complexe d'étanchéité ont été réalisés par la SAS Safi qui n'a pas contesté les allégations du bailleur sur ce point ; - qu'il n'a été donné aucune suite à la demande de l'expert ayant requis la désignation d'un ingénieur structure pour vérifier l'état de la toiture terrasse ; - que l'étude des devis présentés par la SAS Sidep laisse l'expert « perplexe », compte tenu des grandes variations sur les quantités imputées pour la réfection des relevés de pieds d'acrotère et le déplacement des gravillons protégeant l'étanchéité ; - que l'expert estime utile de rappeler le courrier adressé par la société Armetal à la SAS Safi commentant, déjà en 2006, l'état de la toiture terrasse ainsi qu'il suit : « (
) Nous avons constaté que la couverture existante est trop vétuste. Les relevés d'étanchéité sont en partie décollés des parois de l'acrotère, des lanterneaux et sorties toiture. La membrane supérieure du complexe d'étanchéité est décollée et déchirée à plusieurs endroits. Les cuvettes EP et les crapaudines sont en très mauvais état. Suite au constat, il serait préférable de remplacer la couverture existante. Une réparation ou colmatage des infiltrations d'eau dans un complexe d'étanchéité dans cet état-là ne serait que du provisoire et en aucun cas durable » ; -que l'expert fait siennes ces constatations et précise d'ailleurs, immédiatement après ce rappel exhaustif : « C'est pourquoi nous privilégierons une solution globale dont le choix entre l'entreprise Batei et l'entreprise Bat étanche relève, compte tenu du très faible écart de prix, de la décision du maître d'oeuvre qui sera missionné pour ces travaux, la valeur retenue est de : 13.638,00 euros HT » ; qu'en conclusion du rapport, l'expert indique que « l'entretien » de la toiture terrasse, « que nous avons constaté mauvais, incombe à son propriétaire » ; que la SAS Sidep prétend que l'expert commis a commis une erreur de droit en ce que la constatation d'un « défaut d'entretien » induisait nécessairement un manquement du locataire à son obligation d'entretien ; que tel n'est pourtant pas le cas puisque, si l'expert évoque le « mauvais entretien », il utilise ce qualificatif pour livrer une constatation objective de l'état du toit terrasse et non pas pour qualifier un manquement du preneur à ses obligations ; que le mauvais entretien de la toiture constitue en effet un élément objectif imputable au propriétaire bailleur pour les motifs suivants : - la vétusté de la toiture terrasse est déjà acquise en 2006, ce sur quoi l'expert est d'accord, et la SAS Sidep ne justifie d'aucune remise en état de cet élément essentiel conditionnel le clos et le couvert dû au preneur, depuis la prise du bien en location en 1996, -l'écoulement du temps, et donc la vétusté, ont entraîné des décollements du complexe d'étanchéité, principalement au niveau des acrotères, -le toit terrasse souffre en outre de défauts de structure avec : des normes non respectées pour la hauteur des « relevés » d'étanchéité inférieure aux 15 centimètres obligatoires ; des contrepentes qui ont favorisé les stagnations d'eau et l'apparition d'un « verdissement sauvage de la toiture » ; des incongruités avec la « couvertine chapotant le joint de dilatation » ; -la problématique structurelle du toit aurait nécessité la désignation d'un ingénieur structure pour vérifier l'état de la toiture terrasse, ce que l'expert a réclamé mais ce sur quoi la SAS Sidep, pourtant à l'origine de la désignation de l'expert, n'a pas déféré, très certainement par crainte des conclusions que l'ingénieur structure n'auraient pas manquer de tirer, -le coût de la remise en état du toit terrasse et la nature des travaux devant être réalisés excèdent de beaucoup le seul « entretien » mis à la charge du preneur dans le bail et correspondent à des travaux de « gros entretien », pour le moins, s'agissant de rendre efficiente une partie du bâtiment, la toiture, conditionnant le clos et le couvert que le bailleur doit garantir ; que la SAS Sidep indique dans ses écritures que « l'entretien » d'une terrasse oblige, chaque année, à « déplacer la couche de gravillons pour réemploi, déposer l'étanchéité existante, enlever les gravats, poser une couche de primaire EIF SIPLAST PRIMER, Preflex, Graviflex, remettre en place les éléments décollés ou déplacés, reprendre tous les éléments dégradés, « régaler » et régulariser la couche de gravillons, repérer et traiter les cloques, nettoyer les platines et conduits d'évacuation » ; qu'à l'appui de cette définition de l'entretien, la SAS Sidep communique une fiche « univers immo.com » trouvée sur internet (sa pièce n° 9) qui indique notamment qu'un « bon contrat d'entretien (
) dégage la responsabilité du propriétaire ou de la copropriété (
) » et indique : « L'entretien consistera à remettre en place les éléments décollés ou déplacés, reprendre tous les éléments dégradés, « régaler » et régulariser la couche de gravillons (pour les terrasses qui en sont équipées), repérer et traiter les cloques (qui trahissent la présence de vapeur d'eau sous le revêtement) éliminer les détritus, mousses et autres végétations et nettoyer les crapaudines et les conduits d'évacuation » ; qu'on doit souligner que cette notice, qui a servi de modèle aux écritures, ne prévoit aucunement que l'entretien porterait également sur la « pose d'une couche de primaire EIF SIPLAST PRIMER, Preflex, Graviflex » ; qu'ainsi la sas Sidep a étendu « l'entretien » bien au-delà de ce que même sa propre pièce n° 9 mentionne ; que le document dont s'agit ne permet, de toute façon, pas de considérer que l'« entretien » dont s'agit devrait nécessairement peser sur le preneur alors que, tout au contraire, il précise qu'un bon contrat d'entretien tend à permettre de dégager la responsabilité du « propriétaire », lequel est le bailleur lorsque le bien est donné en location ; que l'entretien défini dans la pèce n° 9 n'a, de toute façon, pas pour objet de mettre aux normes des « relevés » d'étanchéité, au pourtour des dômes, lorsque, comme c'est le cas en l'espèce, ils pâtissent d'une hauteur moindre que celle, pourtant obligatoire, de 15 centimètres, lequel manquement induit nécessairement des fuites puisque, avec un « relevé » d'étanchéité trop court, l'eau passe par-dessus et cause des infiltrations ; que l'« entretien » ne comprend pas davantage la réfection d'une contrepente à l'origine de « flash », facteurs des stagnation d'humidité ; que surtout, une notice d'information sur l' « entretien » d'une toiture terrasse ne dispense pas de se référer aux clauses du bail pour savoir à qui du preneur ou du bailleur il incombe ; que la SAS Sidep chiffre le coût annuel de l'entretien du toit terrasse à 9.500 euros par an et reproche à la SAS Safi de ne pas avoir exposé la somme de « 180.500 euros » durant ses 19 années d'occupation ; que la SAS Sidep ne peut être suivie dans son argumentation de ce chef puisqu'il ne s'agit pas là d'un coût ordinaire assimilable aux « contrats d'entretien » qu'il est effectivement d'usage d'imputer au preneur, notamment pour l'entretien des chaudières ; qu'un entretien dont le coût annuel est tel que la SAS Sidep le chiffre doit être assumé par le bailleur lorsque, comme en l'espèce, c'est ce dernier seul qui est contraint de supporter les conséquences de la vétusté, sachant que la toiture est vétuste, qui doit tenir les lieux clos et couverts (article 6-1 du bail) et qui doit, surtout, assumer « le gros entretien » (article 6-2 du bail), ce à quoi correspond la remise en état périodique du toit-terrasse au prix de 9.500 euros par an suivant la définition que la SAS Sidep en a donnée ; que toutes les clauses et conditions du bail concordent donc pour imposer de faire supporter au seul bailleur les travaux de remise en état de l'étanchéité du toit terrasse, suivant le devis de l'entreprise Batei n° 08079 du 21 mars 2013, pour un montant de 16.509,18 euros HT ou de l'entreprise Ba-Etanchéité n° 2013/21 du 12 avril 2013 pour un montant de 16.838 euros HT ; qu'il doit être rappelé, en effet, que la SAS Safi n'est tenue que de la seule obligation, ordinaire, de « maintenir les lieux en état », avec une obligation limitée au seul entretien courant ou menu entretien ; que c'est donc à tort que la SAS Sidep considère que l'expert a « dérapé » (sic) dans sa conclusion alors que tel n'est pas le cas, la conclusion du rapport étant, au contraire, parfaitement justifiée par les investigations poussées réalisées, les explications précises fournies et les clauses et conditions du bail ; qu'il doit être rappelé que la société Serbaco qui est intervenue le 28 juin 2012 à la demande de la SAS Safi pour procéder à l'entretien courant de la terrasse indique, dans le même sens que le précédent entrepreneur intervenu en 2006 : « nous vous confirmons que nous avons correctement réalisé notre prestation selon notre devis soit : nettoyage des terrasses, passage d'un anti-mousse et le contrôle des relevés. A l'issue de cette intervention, nous avons signalé que l'étanchéité était très vétuste et demande à être refaite dans son ensemble » ; que l'expert a fait sienne cette analyse émanant des professionnels qui se sont succédés pour effectuer l'entretien courant de la terrasse à la demande de la SAS Safi et qui ont considéré qu'aller au-delà du seul nettoyage de la terrasse avec la pose d'un anti-mousse consistait, de facto, à reprendre les conséquences de la vétusté avec l'obligation, dans ce cas, de refaire la toiture dans son ensemble ce qui aurait excédé, de beaucoup, les obligations pesant sur le preneur à l'analyse du bail ; que l'analyse des clauses du bail interdit de faire supporter au preneur les conséquences de la vétusté et le bailleur se prévaut indûment d'un manquement du preneur à son obligation d'entretien, en conséquence ; que la SAS Sidep sera donc déboutée de sa demande principale tendant à voir enjoindre à la SAS Safi de réaliser les travaux de remise en état de l'étanchéité du toit terrasse sous astreinte » ;
alors 1°/ que sur l'origine du défaut d'étanchéité du toit terrasse, l'expert judiciaire a clairement et précisément retenu « un défaut d'entretien de la toiture terrasse » (cf. rapport d'expertise, « III. Avis de l'Expert », p. 17) ; qu'à aucun moment dans son rapport, l'expert n'a relevé le caractère vétuste de la toiture terrasse ; que, par motifs propres et adoptés des premiers juges, en se fondant expressément sur le rapport d'expertise, la cour d'appel a retenu que les infiltrations litigieuses étaient dues à la vétusté de l'étanchéité de la toiture terrasse et ne relevaient pas d'un défaut d'entretien de la société locataire (cf. arrêt p. 5, § 4, et p. 5, § 2 et 3 ; jugement p. 6, dernier §) ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
alors 2°/ que l'expert judiciaire s'est borné à citer dans son rapport le courrier du 7 décembre 2006 de la société Armetal (cf. rapport d'expertise, « III. Avis de l'Expert », p. 19) et à y annexer le courrier de la société Serbaco du 28 juin 2012, produit par la société Safi, aux termes notamment desquels respectivement « la couverture existante est trop vétuste » et « l'étanchéité était très vétuste » ; qu'en considérant que l'expert judiciaire avait « fait sienne cette analyse émanant des professionnels qui se sont succédés pour effectuer l'entretien courant de la terrasse à la demande de la SAS Safi », la cour d'appel a encore à ce titre dénaturé le rapport d'expertise en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
alors 3°/ qu'en toute hypothèse, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; que la vétusté constitue l'état de détérioration produit par le temps ; qu'en l'espèce, l'article 7.4 « Entretien » du bail liant les parties stipule que « Le preneur devra maintenir les lieux loués en bon état. A cette fin, il effectuera à ses frais, pendant toute la durée du bail, les réparations, les travaux d'entretien et le nettoyage qui s'avéreraient nécessaires. Il répondra de toutes les détériorations survenant par suite d'abus de jouissance, soit de son fait, soit du fait d'un tiers, même si les réparations sont normalement à la charge du bailleur » ; qu'il en résultait que la société Safi, qui en avait la jouissance exclusive au titre du bail, avait une obligation de réparation, d'entretien et de nettoyage du toit-terrasse ; que la cour d'appel a relevé que les problèmes d'infiltration de la toiture étaient caractérisés par des décollements du complexe d'étanchéité, des manquements aux normes de relevés d'étanchéité et des problèmes de contre-pentes entraînant une mauvaise évacuation des eaux (cf. arrêt p. 5, § 3) ; qu'en considérant que ces éléments, sans rapport avec le simple écoulement du temps, relevaient de la vétusté et que les travaux litigieux étaient donc à la charge de la bailleresse, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1732 du code civil ;
alors 4°/ qu'en toute hypothèse, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'en l'espèce, l'article 7.4 « Entretien » du bail liant les parties stipule que « Le preneur devra maintenir les lieux loués en bon état. A cette fin, il effectuera à ses frais, pendant toute la durée du bail, les réparations, les travaux d'entretien et le nettoyage qui s'avéreraient nécessaires. Il répondra de toutes les détériorations survenant par suite d'abus de jouissance, soit de son fait, soit du fait d'un tiers, même si les réparations sont normalement à la charge du bailleur » ; qu'il en résultait que la société Safi, qui en avait la jouissance exclusive au titre du bail, avait une obligation de réparation, d'entretien et de nettoyage du toit terrasse ; que la cour d'appel, tout en relevant le manque d'entretien évident des lieux litigieux, a retenu que ce n'était pas le défaut d'entretien ou de nettoyage du toit terrasse qui expliquait les infiltrations à l'intérieur des locaux mais son défaut d'étanchéité ; qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si les lieux loués se seraient dégradés à ce point si la société preneuse avait respecté son obligation d'entretien régulier de la toiture terrasse dont elle avait la jouissance privative et si elle avait avisé la société bailleresse d'une quelconque détérioration ou dégradation des lieux loués constatée par elle depuis 2006, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1732 du code civil, ensemble des articles 1134 et 1147 du même code, dans leur version applicable à la cause, antérieure au décret du 10 février 2016.
