CIV. 3
LM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 19 décembre 2019
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 1126 F-D
Pourvoi n° X 18-22.448
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant sur le pourvoi formé par Mme P... C... , épouse J... , domiciliée [...] ,
contre l'arrêt rendu le 15 février 2018 par la cour d'appel de Rennes (chambre des baux ruraux), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. L... W...,
2°/ à Mme A... V..., épouse W...,
domiciliés [...] ,
défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 26 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de Mme C... épouse J... , de la SCP Didier et Pinet, avocat de M. et Mme W..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 15 février 2018), que,
par acte du 18 août 1998, Mme J... a donné à bail à M. et Mme W... plusieurs parcelles agricoles ; que, par déclaration du 21 juin 2015, elle a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en majoration des fermages au titre des cultures légumières, à compter de 2000, et paiement du solde ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme J... fait grief à l'arrêt de rejeter la demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé que Mme J... se prévalait non pas d'un fermage illicite mais d'un changement de cultures par les preneurs modifiant en cours de bail l'équilibre économique de la relation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante, en a exactement déduit que la demande tendait à la révision d'un fermage anormal régie par l'article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime et qu'elle aurait dû être présentée au cours de la troisième année de jouissance ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme J... fait le même grief à l'arrêt ;
Mais attendu qu'ayant constaté que l'arrêté préfectoral du 23 septembre 2015 dispose que, pour les terres supportant les cultures légumières, horticoles, maraîchères ou florales et dont la production de légumes destinés à la vente en frais, de fruits, de fleurs, de plantes d'ornement ou de bulbes à fleur constitue l'objet principal, la valeur locative est doublée par rapport aux bases retenues pour la polyculture et retenu que les preneurs justifiaient vendre leur production à l'industrie agro-alimentaire et ne la destinaient pas à une vente en frais au sens de cet arrêté, la cour d'appel, qui n'y a pas ajouté une condition qu'il ne contiendrait pas, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme J... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme J... et la condamne à payer à M. et Mme W... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Mme C... épouse J...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme J... de sa demande tendant à voir fixer la valeur locative des terres louées à Pont-l'Abbé parcelles cadastrées section [...] 25, 20, 21 et 1127 et C n° 240, 953, 955, 244, AS n° 164, 165, 167, 306, 308, à 165 euros par hectare majoré du double, soit 350 euros par hectare sur la base des cultures légumières, et de sa demande tendant à voir condamner les époux W... solidairement et conjointement à lui payer la somme de 20 508,94 euros au titre des soldes, arriérés et majorations des fermages dus pour les années 2000 à 2016 inclus ;
Aux motifs propres que sur la demande de paiement d'arriérés de fermage, l'appelante reproche au tribunal d'avoir déclaré sa demande de doublement du fermage pour les années 2010 à 2015 irrecevable alors que, d'une part, ses preneurs se livraient à des cultures légumières, dont elle n'a eu connaissance qu'en 2012, activité qui, selon arrêté préfectoral, peut permettre de retenir une valeur locative doublée par rapport aux bases retenues pour la polyculture et que, d'autre part, la prescription quinquennale édictée par l'article 2224 du code civil n'était pas acquise au jour de sa saisine, soit en juin 2015 ; que la demande s'analyse donc en une demande de révision d'un fermage anormal qui est régie par les dispositions de l'article L. 411-13 du code rural et de la pêche ; qu'aux termes de cet article, dont les dispositions sont d'ordre public, le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d'au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire qui fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage selon les modalités ci-dessus, cette faculté de révision valant pour la troisième année du premier bail, comme pour la troisième année de chacun des baux renouvelés ; que faute d'avoir présenté sa demande de révision au cours de la troisième année de jouissance soit durant l'année 1999 puisque l'entrée en jouissance est intervenue le 1er janvier 1999, Mme J... est donc irrecevable en sa demande de majoration du fermage pour les années 2010 à 2015 ;
Et aux motifs adoptés qu'en application des dispositions de l'article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime, « le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d'au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire qui fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage selon les modalités ci-dessus ; la faculté de révision prévue à l'alinéa précédent vaut pour la troisième année du premier bail, comme pour la troisième année de chacun des baux renouvelés » ; que le prix du fermage révisé s'applique à compter de la demande et ne peut en conséquence avoir d'effet rétroactif ; qu'enfin le statut du fermage étant d'ordre public les parties ne peuvent avoir recours à aucune autre action ; qu'en l'espèce le contrat de bail rural à long terme étant en date du 1er janvier 1997 et se terminant le 2 septembre 2015, la demande en paiement des sommes réclamées ne pourrait résulter que d'une révision du prix du fermage, laquelle aurait dû être présentée au cours de la troisième année de jouissance, soit entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 1999 ; que faute d'avoir été présentée selon ces modalités la demande en paiement de la somme globale de 19 985,70 euros doit être déclarée irrecevable ;
Alors 1°) qu'il résulte des dispositions d'ordre public de l'article L. 411-11 du code rural et de la prêche maritime que le prix de chaque fermage est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l'autorité administrative ; qu'en conséquence, est nul le fermage prévu dans un contrat de bail à long terme calculé selon un mode de culture distinct de celui effectivement pratiqué et ainsi déterminé en fonction de minima et maxima d'un arrêté préfectoral qui lui sont inapplicables ; qu'en l'espèce, il est constant que Mme J... avait donné à bail aux époux W... plusieurs parcelles de terre dont le fermage avait été déterminé selon les maxima et minima prévu par l'arrêté préfectoral en vigueur au regard de la destination desdites parcelles à la polyculture ; qu'en retenant que l'action prise en méconnaissance de l'arrêté préfectoral prévoyant le doublement de la valeur locative en raison de la pratique de cultures légumières en lieu et place de la polyculture s'analysait en une demande de révision du fermage anormal régie par les dispositions de l'article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime, la cour d'appel a violé ce texte par fausse application, ensemble l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime par refus d'application ;
Alors 2°) en tout état de cause que tout jugement doit être motivé, à peine de nullité ; que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, la bailleresse soutenait qu'elle n'avait pu engager l'action en révision du fermage du bail, conclu en 1998, avant d'avoir connaissance, en 2012, de la cause de révision de ce fermage, constituée par le changement unilatéral des cultures par les locataires à l'insu et en fraude de ses intérêts (p. 8, § 1-6) ; qu'en laissant sans réponse ce moyen péremptoire des conclusions de l'appelante, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme J... de ses demandes tendant à voir fixer la valeur locative des terres louées à Pont-l'Abbé parcelles cadastrées section [...] 25, 20, 21 et 1127 et C n° 240, 953, 955, 244, As n° 164, 165, 167, 306, 308, 167 à 165 euros par hectare majoré du double, soit 350 euros par hectare, sur la base des cultures légumières et de sa demande tendant à voir condamner les époux W... solidairement et conjointement à lui payer la somme de 20 508,94 euros au titre des soldes, arriérés et majorations des fermages dus pour les années 2000 à 2016 inclus, d'un fermage de 4 692,93 euros par an depuis l'année 2015 outre la moitié des impôts fonciers comme stipulé au bail ;
Aux motifs propres que sur la fixation du prix du bail renouvelé, l'appelante reproche au tribunal d'avoir procédé à la révision de la valeur locative des terres sans référence à ses critères et bases de calcul ; que l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche dispose notamment que le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative, ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d'un indice national des fermages ; que compte tenu de la date de renouvellement du bail, soit le 29 septembre 2015, les parties s'entendent sur la prise en compte de l'arrêté du préfet du Finistère n° 2015266-0002 en date du 23 septembre 2015 ; qu'en regard de l'arrêté préfectoral et des pièces communiquées, et notamment du rapport de M. I... et l'analyse critique de M. F..., il convient de déterminer la valeur locative en reprenant les critères prévus avec les quatre classes retenues comme suit : sur la qualité et l'état du sol : les parties s'accordent sur le points à attribuer, soit 57 points au lot [...] et AT 20, 55 points à la parcelle [...] [...] , 50 points à la parcelle [...] , 35 points au lot C 950 et C 262, la parcelle [...] , et à la parcelle [...] , et 5 points à la parcelle [...] ; que sur l'exposition et le relief, les parties sont aussi en accord sur les cotations ; que sur la forme, les parties divergent sur la parcelle 25 cotée 4 par M. F... et 2 par M. I... ; qu'il doit être constaté que cette parcelle limitée à 0,82 ha impose effectivement de multiples manoeuvres en absence de longueur ; que dès lors sera retenu 2 points ; que sur le morcellement, M. F... retient une note de 0 pour tout îlot inférieur à 0,50 ha et une note de 4 pour tout îlot supérieur à 4 ha et que M. I... cote à 1 un ensemble inférieur à 2 ; qu'en regard des surfaces des lots et de leur emplacement, les cotations seront fixées comme mentionnées au tableau ci-dessous ; que sur l'accès, les parties divergent sur ce point ; que l'arrêté préfectoral attribue la note de 3 seulement aux îlots auxquels peuvent accéder en toute saison et sans difficulté particulière les instruments de culture, d'épandage et de récolte classique ; que dès lors et en regard des situations des lots -enclavement-, il convient de retenir une cotation telle que figurant sur le tableau ci-dessous ; que sur l'éloignement, les parties divergent ; que l'arrêté préfectoral indique que cet éloignement est apprécié en fonction de la distance du siège de l'exploitation à l'entrée de l'îlot le plus proche par laquelle peuvent pénétrer tous les instruments agricoles, pour une exploitation de 20 ha, la note 4 ne sera donnée qu'à des îlots dont l'accès est inférieur à 250 m ; que pour les exploitations de surface nettement inférieure ou supérieure, ces chiffres pourraient être diminués ou augmentés ; que compte tenu de l'Earl de la Baie exploitée par M. et Mme W... et qui comprend 125 ha comme exposé lors de l'audience et de l'emplacement des parcelles en cause, les cotations figurant au tableau ci-dessous seront retenues :
parcelle
240
955
262
953
244
306
308
164
167
117
20
25
contenance
1,675
0,7514
1,5008
0,7407
1,1968
1,7892
0,4452
0,7929
4,509
0,82
qualité et état du sol
55
35
35
5
55
55
55
35
57
50
morcellement
2
1
2
1
2
2
1
1
4
1
forme
4
3
2
3
2
4
0
4
3
2
accès
2
2
3
1
3
3
1
3
3
3
éloignement
4
3
3
3
3
3
4
3
4
4
relief
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
exposition
2
3
3
2
2
2
2
2
2
2
total des points/ha
par parcelle
71
119
51
38
52
78
19
14
71
85
73
131
67
30
52
41
77
347
66
54
que nous constatons un total de points de 937 pour une surface louée de 14 ha 22 a 10 ca soit 65,89 points par ha et une valeur de 148,25 euros par ha en regard de la valeur du point au 29 septembre 2015 soit 2,5 et donc une globale de 2 108,26 euros : qu'il sera souligné qu'aucune majoration au titre du système d'irrigation et comme visé par l'arrêté préfectoral n'a effectivement à être retenue, alors que la bailleresse n'établit pas avoir réalisé ces aménagements à ses frais et au surplus au-delà de ses obligations légales ; que l'appelante considère que le loyer du bail renouvelé doit être fixé au double alors que les intimés se livrent à cultures légumières ; qu'aux termes de l'arrêté préfectoral du 23 septembre 2015, pour les terres supportant les cultures légumières, horticoles, maraîchères ou florales et dont la production de légumes destinés à la vente en frais , de fruits, de fleurs, de plantes d'ornement ou de bulbes à fleur constitue l'objet principal, la valeur locative est doublée par rapport aux bases retenues pour la polyculture ; que s'il est acquis que les époux W... produisent des légumes (pommes de terre), il doit être constaté qu'ils justifient vendre cette production à l'industrie agro-alimentaire et non à une vente en frais (pièce 7 versée devant le tribunal et visant Gopex Production) ; qu'en conséquence, et alors que l'arrêté préfectoral prévoit des conditions cumulatives au doublement de la valeur locative soit des cultures légumières et une production destinée à une vente en frais, il ne peut être fait droit à la demande de l'appelante ; qu'il sera rappelé que lors des opérations d'expropriation relatives au Gaec, la valorisation des terres de cultures légumières a été retenue, alors qu'en la matière aucune distinction n'existe entre les systèmes de commercialisation de ces productions ; qu'en conséquence et alors que les intimés ont conclu expressément à la confirmation du jugement entrepris, et qui a retenu une valeur locative de 2 155,62 euros, le nouveau loyer du bail renouvelé sera fixé à ce montant ; que sur la demande relative à l'impôt foncier, l'appelante conclut que le tribunal a statué ultra petita sur le partage du règlement de la taxe foncière et en soulignant qu'aucune motivation ne figure à la décision quant au débouté de ce chef ; qu'il doit être constaté que cette demande a été présentée dès la saisine du tribunal ; que de plus, le tribunal a expressément mentionné qu'aucune pièce justificative n'était présentée à l'appui de la demande de paiement des impôts fonciers ; qu'il convient en outre de relever que dans le dispositif de ses conclusions en appel, Mme J... sollicite une quote-part de l'impôt foncier comme stipulé au bail sans toutefois solliciter un montant précis et produire les pièces utiles sur ce point ;
Et aux motifs adoptés qu'en application des dispositions de l'article 1315 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'aucune pièce justificative à l'appui de la demande de paiement des impôts fonciers n'est produite aux débats ; qu'il convient en conséquence de débouter Mme P... J... née C... de ses demandes au titre du paiement des impôts fonciers ; que sur le montant du fermage du bail renouvelé, en application des dispositions de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, « toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2 ; cette disposition est d'ordre public » ; que selon l'article L. 411-11 du même code, « le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative ; ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d'un indice nationale des fermages » ; que pour l'année 2015-2016, l'arrêté préfectoral n° 2015266-0002 du 23 septembre 2015 fixe en son annexe I notamment les minima et les maxima de points pour la polyculture en 5 catégories et en son annexe II les modalités d'attribution des points ; que concernant les cultures légumières et horticoles, il est mentionné : « pour les terres supportant les cultures légumières, horticoles, maraîchères ou florales et dont la production de légumes destinés à la vente en frais, de fruits, de fleurs, de plantes d'ornement ou de bulbes à fleur constitue l'objet principal, la valeur locative est doublée par rapport aux bases retenues pour la polyculture ; en cas d'équipements spéciaux tels qu'installation d'irrigation, châssis mobiles, serres, il peut être appliqué des majorations qui seront fonction des équipements loués » ; qu'en application des dispositions de l'article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime, ces majorations ne peuvent être appliquées qu'autant que le bailleur a réalisé des investissements au-delà de ses obligations légales avec l'accord du preneur ; qu'enfin, le fermage fixé prend effet à la date du renouvellement du contrat de bail rural ; que le bail objet de la présente instance est arrivé à échéance le 29 septembre 2015 et que la demande aux fins de fixation du montant du fermage est en date du 29 juin 2015 et doit en conséquence être déclarée recevable ; que compte tenu de débats et des pièces déposées respectivement par les parties, le nombre de points prévus par l'arrêté préfectoral pour définir le montant du fermage se présente de la manière suivante :
parcelle
240
955
262
953
244
306
308
164
167
117
20
25
contenance
1,675
0,7514
1,5008
0,7407
1,1968
1,7892
0,4452
0,7929
4,509
0,82
qualité et état du sol
55
35
35
5
55
55
55
35
57
50
morcellement
2
1
2
1
2
2
1
1
4
1
forme
4
3
2
3
2
4
0
4
3
2
accès
2
2
3
1
3
3
1
3
3
3
éloignement
4
3
3
3
3
3
4
3
4
4
relief
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
exposition
2
3
3
2
2
2
2
2
2
2
total des points/ha
71
51
52
19
71
73
67
52
77
66
par parcelle
119
38
78
14
85
131
30
41
347
54
Total des points
958
Total surfaces louées
14,221
Points/ha
67,37
Valeur du point 29 sept
2015
2,25
Valeur locative / ha
151,58
Valeur globale
2155,62
Que concernant la classification en cultures légumières, la production par la bailleresse des pièces ayant conduit à indemniser au titre d'opération d'expropriation, les preneurs en prenant en compte des cultures légumières est sans intérêt en l'espèce puisque cette indemnisation ne distinguait pas le mode de commercialisation des légumes selon qu'elles étaient destinées à l'industrie agro-alimentaire ou à la vente en frais ; qu'il en va de même concernant la production partielle actuelle prouvée de légumes tels que des pommes de terre ; qu'or M. et Mme L... et A... W... établissent que leur production légumière est venue à l'industrie agro-alimentaire et que Mme P... J... née C... ne démontre aucunement une réalité contraire ; qu'enfin, la bailleresse n'établit pas qu'elle aurait financé les installations d'irrigation et les aurait mises à la disposition des preneurs avec l'accord de ces derniers ; que dès lors, ni le doublement du prix du fermage pour la production de légumes venus en frais, ni l'investissement pour les travaux d'irrigation n'étant démontrés, il n'y a pas lieu à doublement du prix du fermage ou à majoration de ce prix ; qu'il convient en conséquence de fixer à 67,37 le nombre de points à l'hectare et à 151,58 euros le fermage à l'hectare et ce à compter du 30 septembre 2015 ;
Alors qu'à défaut d'accord des parties, le fixe le prix du nouveau bail en tenant compte des critères posés par l'autorité administrative ; qu'en l'espèce, l'arrêt préfectoral du département du Finistère n° 2015266-0002 du 23 septembre 2015 applicable à la cause prévoyait le doublement de la valeur locative en cas de culture légumière destiné à la vente en frais ; qu'en retenant que la vente de produits à l'industrie agroalimentaire excluait l'application de la majoration de la valeur locative, la cour d'appel, qui a ajouté à l'arrêté du département du Finistère une condition que ce texte ne prévoit pas, l'a méconnu, ensemble les articles L. 411-50 et L. 411-11 et suivants du code rural et de la pêche maritime.
