CIV.3
CF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 19 décembre 2019
Cassation partielle et rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 1091 F-D
Pourvois n° A 18-17.552
J 18-23.057 JONCTION
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
I - Statuant sur le pourvoi n° A 18-17.552 formé par :
1°/ M. O... B..., domicilié [...] ,
2°/ M. S... B..., domicilié [...] ,
3°/ la société Sporting, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre un arrêt rendu le 1er mars 2018 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile A), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Loc'invest équipement, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
2°/ à la commune de Sergy, prise en la personne de son maire en exercice, domicilié [...] ,
défenderesses à la cassation ;
II - Statuant sur le pourvoi n° J 18-23.057 formé par :
1°/ la société Sporting, société civile immobilière,
2°/ M. O... B...,
3°/ M. S... B...,
contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :
1°/ à la société Loc'invest équipement, société par actions simplifiée,
2°/ à la commune de Sergy, prise en la personne de son maire en exercice,
défenderesses à la cassation ;
Les demandeurs au pourvoi n° A 18-17.552 invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Les demandeurs au pourvoi n° J 18-23.057 invoquent, à l'appui de leur recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 20 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Bech, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Bech, conseiller, les observations de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de MM. O... et S... B... et de la société Sporting, de la SCP Ghestin, avocat de la société Loc'invest équipement, de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la commune de Sergy, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Joint les pourvois n° A 18-17.552 et J 18-23.057 ;
Attendu, selon les arrêts attaqués (Lyon, 1er mars et 19 juillet 2018), que la commune de Sergy a consenti à la société Swissair un bail à construction portant sur un terrain, le contrat prévoyant une faculté de rachat pour le preneur en fin de bail ; que les constructions réalisées et le droit au bail ont été vendus à la société Sporting, qui, par acte du 20 septembre 2011, les a revendus à la société Loc'invest équipement (la société Loc'invest), laquelle les a cédés à la commune ; que la société Sporting a assigné la société Loc'invest en annulation de l'acte du 20 septembre 2011 et, subsidiairement, en rescision de la vente pour lésion ; que M. O... B..., gérant de la société Sporting, et la commune sont intervenus volontairement en première instance et M. S... B... en appel ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° J 18-23.057, ci-après annexé :
Attendu que la société Sporting et MM. O... et S... B... font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur demande en rescision pour lésion de la vente conclue par la première et la société Loc'invest ;
Mais attendu que, la décision sur la nullité de la vente ne se rattachant pas, par un lien de dépendance nécessaire, à celle sur la rescision pour lésion, la cassation de l'arrêt du 1er mars 2018 n'entraîne pas celle de l'arrêt du 19 juillet 2018 ;
Sur le second moyen du pourvoi n° J 18-23.057, ci-après annexé :
Attendu que la société Sporting et MM. O... et S... B... font le même grief à l'arrêt ;
Mais attendu qu'ayant relevé, sans violer le principe de la contradiction, que, en raison de la cession du droit au bail et des constructions à la commune de Sergy avant le terme du bail, il avait été mis fin à celui-ci avant la levée de l'option d'achat du preneur, ce dont il s'inférait que l'effectivité du droit d'option dépendait de la poursuite du bail jusqu'à son terme, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant, que le caractère aléatoire de la vente du 20 septembre 2011, qui portait notamment sur le droit au bail conférant au preneur celui d'opter en fin de location pour l'achat des constructions, empêchait toute action en rescision pour lésion ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi n° A 18-17.552 :
Vu l'article 954 du code de procédure civile ;
Attendu que le juge doit examiner l'ensemble des moyens développés par les parties et qui sont utiles à la solution du litige ;
Attendu que, pour rejeter la demande d'annulation de l'acte authentique de vente du 20 septembre 2011, l'arrêt retient que MM. O... et S... B... et la société Sporting ont conclu à la seule annulation de cet acte comme n'ayant pas été autorisé par la société Sporting ni signé par son gérant, sans pour autant demander la nullité préalable du compromis de vente et du procès-verbal de l'assemblée générale des associés de la société Sporting ayant donné pouvoir à M. S... B... de régulariser l'acte authentique, et que la demande d'annulation de celui-ci doit être rejetée dès lors qu'il mentionne que la société Sporting était représentée par M. S... B... dûment autorisé à agir en vertu d'une délibération de l'assemblée générale ;
Qu'en statuant ainsi, alors que MM. O... et S... B... et la société Sporting avaient soutenu dans leurs conclusions que le procès-verbal de la délibération de l'assemblée générale était nul, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'annulation de l'acte authentique de vente du 20 septembre 2011,
l'arrêt rendu le 1er mars 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;
REJETTE le pourvoi n° J 18-23.057 ;
Condamne la société Loc'invest équipement et la commune de Sergy aux dépens du pourvoi n° A 18-17.552 et la société Sporting et MM. O... et S... B... à ceux du pourvoi n° J 18-23.057 ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi n° A 18-17.552 par la SCP Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour MM. O... et S... B... et la société Sporting
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Sporting et M. O... B... de leur demande en annulation de l'acte authentique du 20 septembre 2011 ;
Aux motifs que « Sur la demande principale en annulation de l'acte authentique reçu par Me U... le 20 septembre 2011 : les consorts B... et la SCI Sporting fondent leur demande d'annulation de l'acte authentique en premier lieu à la fois sur le fait que l'assemblée générale n'avait pas le pouvoir d'autoriser la cession des droits litigieux ni d'autoriser le gérant hors de toute autorisation statutaire à signer un tel acte et sur la nullité de l'assemblée générale pour ne pas avoir respecté les règles de convocation des associés, l'acte intitulé « procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 19 septembre 2011 » étant en toute hypothèse constitutif d'un faux, les signatures d'O... B... et de V... B... ayant été falsifiées ; qu'ils fondent leur demande en deuxième lieu sur la nullité du compromis de vente du 16 mai 2011 qui est faussement signé par M. O... B... ; que la cour ne statue que sur les demandes énoncées dans le dispositif ; qu'en l'espèce, dans le dispositif de leurs écritures, les appelants concluent à la seule annulation de l'acte authentique du 20 septembre 2011 comme n'ayant été ni autorisé par la SCI Sporting ni signé par sa gérance sans pour autant demander la nullité préalable du compromis de vente du 16 mai 2011 et du procès-verbal de l'assemblée générale de la SCI Sporting du 19 septembre 2011 ayant donné pouvoir à un de ses associés, S... B..., de régulariser l'acte authentique ; que la société Loc'Invest équipement et la commune de Sergy concluent à la confirmation de la décision qui a rejeté la demande en annulation de l'acte authentique ; que les appelants seront déboutés de leurs demandes, l'acte authentique n'encourant aucune nullité, la SCI étant mentionnée comme représentée par M. S... B... dûment autorisé en vertu d'une délibération de l'assemblée générale du 19 septembre 2011 dont une copie certifiée conforme demeurera annexée après mention à la minute des présentes » (arrêt, p. 7) ;
1°) Alors que le juge doit observer et faire observer le principe de la contradiction ; qu'il ne peut relever d'office un moyen de droit sans solliciter les observations des parties ; qu'en l'espèce, ni la SCI Sporting, ni la société Loc'Invest Equipement, ni la commune de Sergy ne faisaient valoir que la contestation portant sur la validité de la délibération de l'assemblée générale du 19 septembre 2011 ne pouvait entraîner l'annulation de l'acte authentique du 20 septembre 2011 que si cette délibération faisait ellemême l'objet d'une demande de nullité autonome ; qu'en relevant d'office ce moyen pour rejeter la demande de la SCI Sporting d'annulation de l'acte authentique du 20 septembre 2011, sans provoquer les observations des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) Alors que si la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, elle doit examiner tous les moyens développés par les parties dans le corps de leurs conclusions au soutien des prétentions qu'elles formulent dans le dispositif ; qu'en l'espèce, la contestation par la SCI Sporting de la validité de la délibération d'assemblée générale du 19 septembre 2011, délibération sur le fondement de laquelle l'acte authentique du 20 septembre 2011 avait été signé, constituait un moyen au soutien de sa demande d'annulation de l'acte authentique du 20 septembre 2011 ; que cette contestation de la délibération du 19 septembre 2011 devait donc être examinée dès lors que la demande d'annulation de l'acte authentique du 20 septembre 2011 était énoncée au dispositif des écritures de la SCI Sporting, peu important qu'elle n'ait pas donné lieu à une formulation par la SCI Sporting dans le dispositif de ses écritures d'une demande autonome portant sur ladite délibération ; qu'en refusant au contraire de s'interroger sur la validité de cette délibération au motif que la SCI Sporting n'en aurait pas demandé l'annulation dans le dispositif de ses écritures, la cour d'appel a violé l'article 954 du code de procédure civile ;
3°) Alors en tout état de cause qu'est nul l'acte passé en l'absence de pouvoir du mandataire ; qu'il en va ainsi lorsque l'écrit attribuant pouvoir au signataire de l'acte est un faux ; qu'en l'espèce, la SCI Sporting et MM. S... et O... B... sollicitaient dans le dispositif de leurs écritures d'appel de voir dire et juger que le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 19 septembre 2011, qu'ils produisaient en pièce n° 6, et sur le fondement duquel l'acte authentique du 20 septembre 2011 avait été signé par M. S... B... au nom de la société, était un faux ; qu'en jugeant que l'acte du 20 septembre 2011 n'encourait pas la nullité dès lors que la SCI y était mentionnée comme représentée par M. S... B... dûment autorisé en vertu de la délibération de l'assemblée générale du 19 septembre 2011, sans vérifier la régularité du procès-verbal de cette délibération, la d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1984 et 1998 du code civil.Moyens produits au pourvoi n° J 18-23.057 par la SCP Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société Sporting et MM. O... et S... B...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit irrecevable l'action en rescision pour lésion formée par M. O... B..., M. S... B... et la SCI Sporting ;
Aux motifs que « les appelants font valoir que l'article VI du bail à construction stipule que le preneur pourra céder conformément à la loi tout ou partie de ses droits ; qu'il pouvait en conséquence en cours de bail céder d'une part les immeubles construits et de l'autre le droit au bail ce qui a été effectif lors des cessions successives, les actes ayant distingué la cession des constructions et celle du droit au bail ; qu'il n'existe donc aucune indivisibilité entre la cession du droit au bail et la cession des immeubles ; que par ailleurs, la vente était exclusive de tout aléa, le prix des constructions étant librement fixé par les parties et n'étant pas fonction d'autres critères issus du bail ni ne dépendant d'aucun élément extérieur ; que la société Loc'Invest soutient que la cession des constructions ne pouvant intervenir qu'avec la cession du droit au bail, l'opération est indivisible et fait échec à l'action en rescision pour lésion ; que la commune de Sergy conclut également à l'inapplicabilité des dispositions de l'article 1674 du code civil, les ventes aléatoires échappant par nature à la lésion ; qu'en l'espèce, la levée d'option par le preneur n'a pas eu lieu, le bail à construction n'étant pas parvenu à son terme ; que dès lors, la vente des constructions édifiées par le preneur n'était pas certaine et constituait un aléa indivisible du bail à construction, la cession des constructions n'étant pas divisible de la cession du droit au bail ; que le fait que le preneur ait la possibilité de céder tout ou partie de ses droits n'établit pas pour autant la divisibilité entre la cession du droit au bail et la cession des constructions, cette stipulation permettant seulement au preneur de céder tout ou partie des droits qu'il tient du contrat conclu sans pour autant remettre en cause les stipulations de l'article IX du bail lequel prévoit qu'à son expiration, toutes les constructions, aménagements, améliorations de quelque nature qu'ils soient, réalisés sur les terrains donnés à bail, deviendront la propriété du bailleur sans que cette accession ait besoin d'être constatée par un acte [souligné par la cour] sauf l'exercice par le preneur de l'option d'achat prévue à l'article VIII ; que l'option d'achat au bénéfice du preneur prévue à l'article VIII prévoyait la possibilité d'acquérir en fin de bail les parcelles de terrain, avec les constructions édifiées, aucune stipulation du bail ne mentionnant la cession des seules constructions ; qu'en deuxième lieu, les cessions successives ont toutes été des cessions du droit au bail et des constructions, peu important que les actes affectent un prix à chacun de ces éléments ; que les cessions intervenues en cours de bail n'affectaient pas le droit du bailleur à devenir le cas échéant propriétaire par accession en fin de bail des constructions, leur sort dépendant de l'option exercée par le preneur ; qu'enfin, du fait de la cession du droit au bail et des bâtiments à la commune de Sergy, il a été mis fin au contrat comme constaté dans l'acte de cession du 26 décembre 2012 avant la levée d'option par le preneur ce qui constitue un aléa empêchant également toute action en rescision pour lésion ; qu'en conséquence, au vu de l'indivisibilité entre la cession des constructions et la cession du droit au bail ainsi que de l'aléa existant, M. O... B..., M. S... B... et la SCI Sporting sont irrecevables en leur demande de rescision pour lésion » (arrêt p. 7) ;
Alors que la cassation à intervenir (pourvoi n° A 18-17.552) de l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 1er mars 2018 en ce qu'il a débouté la SCI Sporting et M. O... B... de leur demande en annulation de l'acte authentique du 20 septembre entraînera, par application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation de l'arrêt du 19 juillet 2018 qui en est la suite.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit irrecevable l'action en rescision pour lésion formée par M. O... B..., M. S... B... et la SCI Sporting ;
Aux motifs que « les appelants font valoir que l'article VI du bail à construction stipule que le preneur pourra céder conformément à la loi tout ou partie de ses droits ; qu'il pouvait en conséquence en cours de bail céder d'une part les immeubles construits et de l'autre le droit au bail ce qui a été effectif lors des cessions successives, les actes ayant distingué la cession des constructions et celle du droit au bail ; qu'il n'existe donc aucune indivisibilité entre la cession du droit au bail et la cession des immeubles ; que par ailleurs, la vente était exclusive de tout aléa, le prix des constructions étant librement fixé par les parties et n'étant pas fonction d'autres critères issus du bail ni ne dépendant d'aucun élément extérieur ; que la société Loc'Invest soutient que la cession des constructions ne pouvant intervenir qu'avec la cession du droit au bail, l'opération est indivisible et fait échec à l'action en rescision pour lésion ; que la commune de Sergy conclut également à l'inapplicabilité des dispositions de l'article 1674 du code civil, les ventes aléatoires échappant par nature à la lésion ; qu'en l'espèce, la levée d'option par le preneur n'a pas eu lieu, le bail à construction n'étant pas parvenu à son terme ; que dès lors, la vente des constructions édifiées par le preneur n'était pas certaine et constituait un aléa indivisible du bail à construction, la cession des constructions n'étant pas divisible de la cession du droit au bail ; que le fait que le preneur ait la possibilité de céder tout ou partie de ses droits n'établit pas pour autant la divisibilité entre la cession du droit au bail et la cession des constructions, cette stipulation permettant seulement au preneur de céder tout ou partie des droits qu'il tient du contrat conclu sans pour autant remettre en cause les stipulations de l'article IX du bail lequel prévoit qu'à son expiration, toutes les constructions, aménagements, améliorations de quelque nature qu'ils soient, réalisés sur les terrains donnés à bail, deviendront la propriété du bailleur sans que cette accession ait besoin d'être constatée par un acte [souligné par la cour] sauf l'exercice par le preneur de l'option d'achat prévue à l'article VIII ; que l'option d'achat au bénéfice du preneur prévue à l'article VIII prévoyait la possibilité d'acquérir en fin de bail les parcelles de terrain, avec les constructions édifiées, aucune stipulation du bail ne mentionnant la cession des seules constructions ; qu'en deuxième lieu, les cessions successives ont toutes été des cessions du droit au bail et des constructions, peu important que les actes affectent un prix à chacun de ces éléments ; que les cessions intervenues en cours de bail n'affectaient pas le droit du bailleur à devenir le cas échéant propriétaire par accession en fin de bail des constructions, leur sort dépendant de l'option exercée par le preneur ; qu'enfin, du fait de la cession du droit au bail et des bâtiments à la commune de Sergy, il a été mis fin au contrat comme constaté dans l'acte de cession du 26 décembre 2012 avant la levée d'option par le preneur ce qui constitue un aléa empêchant également toute action en rescision pour lésion ; qu'en conséquence, au vu de l'indivisibilité entre la cession des constructions et la cession du droit au bail ainsi que de l'aléa existant, M. O... B..., M. S... B... et la SCI Sporting sont irrecevables en leur demande de rescision pour lésion » (arrêt p. 7) ;
1°) Alors que le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier ; que le preneur devient propriétaire des constructions pendant la durée du bail et peut en conséquence les céder, indépendamment du droit au bail ; que la circonstance que le bailleur devienne propriétaire des constructions en fin de bail si le preneur n'a pas exercé l'option d'achat qui lui est conférée par le bail n'est pas de nature à exclure la possibilité pour le preneur de céder les seules constructions en cours de bail mais seulement à influer, le cas échéant, sur les conditions de cette cession ; qu'en considérant au contraire, pour juger que la société SCI Sporting n'était pas recevable à agir en rescision pour lésion de la vente du 20 septembre 2011 portant sur les constructions édifiées dans le cadre du bail à construction consenti par la commune de Sergy ainsi que sur le droit au bail, qu'en l'état de la possibilité pour la Commune de Sergy de devenir propriétaire des constructions en fin de bail, la vente des constructions par la SCI Sporting ne pouvait intervenir sans la cession concomitante du droit au bail de sorte qu'il existait une indivisibilité entre les deux cessions, la cour d'appel a violé l'article L. 251-3 du code de la construction et de l'habitation ;
2°) Alors que le bail à construction consenti par la commune de Sergy le 11 mars 1987 stipulait que « les aménagements et constructions réalisées par le preneur resteront sa propriété et celle de ses ayants-cause pendant toute la durée du bail à construction » (article IX) et que « le preneur pourra céder, conformément à la loi, tout ou partie de ses droits » (article VI) ; qu'en énonçant, pour conclure que la cession des constructions par le preneur ne pouvait intervenir sans la cession concomitante du droit au bail qu' « aucune stipulation du bail ne mentionna[it] la cession des seules constructions », cependant qu'en l'état des droits conférés au preneur par le bail, une telle stipulation n'était pas nécessaire pour permettre au preneur de procéder à la cession des seules constructions, la cour d'appel a méconnu la loi des parties, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°) Alors que le juge doit observer et faire observer le principe de la contradiction ; qu'il ne peut relever d'office un moyen sans provoquer les observations des parties ; qu'en l'espèce, aucune des parties ne soutenait qu'un aléa affectant la vente du 20 septembre 2011, dont la rescision pour lésion était demandée par la SCI Sporting, serait résultée de ce qu'il aurait été mis fin au bail à construction par l'acte de cession du 26 décembre 2012 conclu entre la société Loc'Invest et la commune de Sergy avant la levée d'option par le preneur ; qu'en relevant d'office ce moyen sans provoquer les observations des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
4°) Alors que le contrat est aléatoire lorsque ses effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou plusieurs d'entre elles, dépendent d'un évènement incertain ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le bail à construction prévoyait en son article VIII la possibilité pour le preneur d'acquérir en fin de bail les parcelles avec les constructions édifiées moyennant un prix déterminé et que l'article IX prévoyait qu'à défaut d'exercice par le preneur de l'option d'achat, les constructions deviendraient la propriété du bailleur ; qu'en considérant que la vente du 20 septembre 2011 comportait un aléa dès lors que le bail n'était pas arrivé à son terme, cependant qu'en l'état des stipulations du bail, la société Loc'Invest savait parfaitement, en reprenant le bail, à quelles conditions elle pourrait conserver la propriété des constructions et que ces conditions ne dépendaient d'aucun élément extérieur de sorte que la vente n'était pas aléatoire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses constatations, en violation de l'article 1964 ancien du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1674 du code civil.
