| France, Cour de cassation, Première chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 27 novembre 2019, 17-19.563

CIV. 1

LM

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 27 novembre 2019

Rejet non spécialement motivé

Mme BATUT, président

Décision n° 10673 F

Pourvoi n° R 17-19.563

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. UU... V..., domicilié [...] ,

contre l'arrêt rendu le 3 janvier 2017 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme EQ... E..., épouse I...,
2°/ à M. ML... I...,

domiciliés tous deux [...],

3°/ à Mme GS... XK... AG..., domiciliée [...] ,

4°/ à M. FT... LI... ,
5°/ à Mme SG... O..., épouse LI... ,

domiciliés tous deux [...],

6°/ à M. NX... U...,
7°/ à Mme PQ... N..., épouse U...,

domiciliés tous deux [...],

8°/ à Mme LE... NY... , domiciliée [...] ,

9°/ à M. HO... P..., domicilié [...] ,

10°/ à M. XM... M..., domicilié [...] ,

11°/ à Mme WT... H..., divorcée F..., domiciliée [...] ,

12°/ à Mme VJ... A..., épouse B..., domiciliée [...] ,

13°/ à M. UR... J..., domicilié [...] ,

14°/ à M. PO... S...,
15°/ à Mme HA... C..., épouse S...,

domiciliés tous deux [...],

16°/ à M. IP... T...,
17°/ à Mme EN... L..., épouse T...,

domiciliés tous deux [...],

18°/ à M. SS... Q...,
19°/ à Mme UQ... Y..., épouse Q...,

domiciliés tous deux [...],

20°/ à M. YP... K..., domicilié [...] ,

21°/ à M. PL... X..., domicilié [...] ,

22°/ à M. VD... R..., domicilié [...] ,

23°/ à Mme IO... G..., domiciliée [...] ,

24°/ à M. PU... B..., domicilié [...] ,

25°/ à Mme BC... B..., épouse D..., domiciliée [...] ,

26°/ à Mme AZ... B..., épouse W..., domiciliée [...] ,

27°/ à Mme XW... B..., domiciliée [...] ,

28°/ à M. SU... B..., domicilié [...] ,

venant tous cinq aux droits de ML... B...,

29°/ à l'AFUL Hôtel DQ... KJ... Carcassonne, association foncière urbaine libre, dont le siège est [...] ,

30°/ à la société Mimosa, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

31°/ à la société Scorpion, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

32°/ à M. LO... EH..., domicilié [...],

33°/ à Mme HK... JQ..., domiciliée [...],

34°/ à M. OW... QX..., domicilié [...],

35°/ à M. FE... SR..., domicilié [...] ,

36°/ à M. KY... YN..., domicilié [...],

37°/ à M. ML... HN..., domicilié [...] ,

38°/ à M. ML... ME..., domicilié [...] ,

39°/ à la société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est [...] ,

40°/ à la société TG..., société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , prise en qualité de liquidateur de la société ISF,

41°/ à la société ISF, société anonyme, dont le siège est [...] , en liquidation judiciaire,

42°/ à la société SR... YK... KR... XB... KP..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,

43°/ à la Caisse centrale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires, dont le siège est [...] ,

44°/ à la chambre des notaires de Rouen, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation ;

Mme XK... AG..., M. et Mme U..., Mme NY... , M. P... et M. et Mme T... ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;

M. M..., Mme H..., divorcée F..., Mme A..., épouse B..., Mmes BC..., AZ..., XW... B..., MM. PU... et SU... B..., venant aux droits de ML... B..., M. J..., M. et Mme S..., M. et Mme Q..., M. et Mme I..., M. et Mme LI... , MM. K..., X..., R..., Mme G..., les sociétés Mimosa et Scorpion et l'AFUL Hôtel DQ... KJ... Carcassonne ont également formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 22 octobre 2019, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Canas, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de Me Le Prado, avocat de M. V..., de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de Mme XK... AG..., M. et Mme U..., Mme NY... , M. P... et M. et Mme T..., de Me Carbonnier, avocat de M. M..., Mme H..., divorcée F..., Mme A..., épouse B..., Mmes BC..., AZ..., XW... B... et MM. PU... et SU... B..., venant aux droits de ML... B..., M. J..., M. et Mme S..., M. et Mme Q..., M. et Mme I..., M. et Mme LI... , MM. K..., X..., R..., Mme G..., les sociétés Mimosa et Scorpion et l'AFUL Hôtel DQ... KJ... Carcassonne, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. SR... et des sociétés SR... YK... KR... XB... KP... et MMA IARD ;

Sur le rapport de Mme Canas, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à M. V... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. EH..., Mme JQ..., MM. QX..., YN..., HN..., ME..., la société TG..., prise en qualité de liquidateur de la société ISF, la Caisse centrale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires et la chambre des notaires de Rouen ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation du pourvoi principal et ceux des pourvois incidents, annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept novembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyen produit au pourvoi principal par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. V...

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR déclaré M. UU... V... responsable des préjudices résultant pour les appelants de l'échec de l'opération de l'Hôtel KJ... à Carcassonne et de l'avoir condamné à les indemniser à hauteur de 135 000 euros pour M. M..., de 100 000 euros pour Mme H..., de 110 000 euros pour les consorts B..., de 32 500 euros pour M. J..., de 60 000 euros pour la SCI Mimosa représentée par M. S..., de 170 000 euros pour M. et Mme Q..., de 28 000 euros pour M. K..., de 163 500 euros pour M. X..., de 165 000 euros pour M. R..., de 123 500 euros pour Mme G..., de 110 000 euros pour M. et Mme I..., de 120 000 euros pour M. et Mme LI... , de 155 000 euros pour la SCI Scorpion, de 110 000 euros pour M. et Mme U..., de 44 000 euros pour M. T..., de 78 000 euros pour M. P..., de 130 000 euros pour Mme NY... , de 160 000 euros au titre de son préjudice financier et de 15 000 euros en réparation de son préjudice moral pour Mme XK... AG... ;

AUX MOTIFS QUE « aux termes de l'assemblée générale du 30 décembre 2000 l'ayant nommé directeur de l'AFUL afin d'assister le président, M. UU... V... a reçu pouvoir de signer les documents administratifs relatifs au projet de réhabilitation, de traiter les conventions de maîtrise d'oeuvre et d'assistance fiscale et d'en régler le montant, et de négocier avec les entreprises de travaux qui lui seront présentées par le cabinet d'architectes ; qu'il a également reçu pouvoir d'ouvrir un compte bancaire au nom de l'AFUL et d'effectuer toutes les opérations nécessaires au bon fonctionnement du compte notamment l'encaissement des fonds, l'émission et la signature des chèques ;
Attendu que c'est en vain que Mme XK... prétend que M. UU... V... n'avait pas qualité pour être nommé directeur de l'AFUL au motif qu'il n'était pas propriétaire, alors qu'il n'était pas associé et ne participait pas aux délibérations, mais exerçait les fonctions administratives qui lui avaient été déléguées par les associés ;
Attendu que les appelants lui font grief de leur avoir fait croire, pour obtenir le vote des appels de fonds, que les travaux étaient en cours de réalisation sans les informer de ce que l'AST n'était pas encore obtenue ; mais que ce reproche n'est pas fondé puisqu'il ressort des PV des assemblées générales que les associés de l'AFUL étaient bien informés :
- lors de l'AG du 27 avril 2001 ayant voté le déblocage de 50 % des fonds travaux, que les demandes de permis de construire et d'AST venaient seulement d'être déposées,
- lors de l'AG du 8 juin 2002 et de l'AGE du 16 décembre 2002, qu'il existait des difficultés d'obtention du permis de construire et de l'AST, le point 11 de l'AG du 8 juin 2011 consistant en une présentation complète de la situation et l'AGE ayant été précédée d'une note complète de M. YN...,
- lors de chacune des AG suivantes, de l'évolution du dossier administratif, une information et un débat ayant lieu à chacune des réunions des associés ;
Attendu que les appelants reprochent ensuite à M. UU... V... d'avoir fait une déclaration de créance frauduleuse au passif de la société CTMO afin de faire diminuer de manière intentionnelle le passif de cette société ; mais que rien ne permet de considérer que ce serait de façon délibérée que M. UU... V... a établi cette déclaration en connaissance de son défaut de pouvoir, celui-ci ayant pu être trompé par le fait qu'il avait, de fait, tous pouvoirs au sein de l'AFUL puisqu'il signait les marchés, acceptait et payait les factures et émettait les appels de fonds votés par l'AG ;
Attendu que les appelants soutiennent également que M. UU... V... était administrateur de la société CTMO, qu'il ne pouvait payer de bonne foi les factures de travaux émises par cette société et sa filiale, la société Résonance, alors que les autorisations administratives n'étaient pas encore obtenues et que les fonds ainsi transférés au profit des sociétés du groupe Quarante n'étaient pas utilisés au profit de l'opération de Carcassonne ;
Que M. UU... V... se défend en indiquant qu'il était le simple salarié de M. XV..., qu'il n'a été administrateur de la société CTMO que jusqu'en 2004, date à laquelle il a démissionné, et qu'il n'a jamais été administrateur d'aucune autre société du groupe Quarante, de sorte qu'il ne comprend pas pourquoi il est recherché alors que la société CTMO n'est pas dans la cause ; qu'il ajoute qu'il n'a jamais exercé de fonctions techniques et qu'il effectuait seulement le suivi administratif et le secrétariat juridique (convocation, procès-verbal...) ;
Mais que M. UU... V... ne produit qu'un seul contrat de travail daté du 16 août 2004, conclu entre lui-même et la société Antigua (représentée par M. XV...), pour exercer les fonctions de secrétaire général pour la société et ses filiales, sans d'ailleurs que la relation de travail invoquée soit corroborée par la production de bulletins de salaire ; que rien n'établit l'existence d'une relation de travail subordonnée de M. UU... V... à l'égard de M. XV... pour la période de 2000 à 2004 au cours de laquelle il a dirigé l'AFUL ; que l'article 1er du contrat de travail produit, en ce qu'il fait référence au fait que M. UU... V... serait entré au service de la société Manhattan Finance en 1994 puis au service du Groupe Quarante jusqu'au 31 août 2004, n'a aucune force probante ;
Que, par ailleurs, il ressort des statuts de la société CTMO certifiés à la date du 10 août 2004 et de l'extrait Kbis levé le 10 janvier 2005 que M. UU... V... était bien associé et administrateur de cette société ; qu'il a d'ailleurs été condamné en cette qualité par le tribunal de commerce de Montpellier, nonobstant sa démission d'administrateur du 3 août 2004, en comblement de passif, le tribunal ayant retenu qu'il avait, dans le cadre de ses fonctions de directeur d'AFUL ou d'ASL, payé des sommes bien au-delà des travaux réalisés ;
Qu'il était également associé de la société Manhattan Finance et participait à ses assemblées générales, comme il était associé de la société Yveco Finance et Patrimoine ;
Qu'il est également constant, à l'examen des factures qui ont été payées par l'AFUL sur le compte CIC sur lequel M. UU... V... avait seul la signature, que des sommes ont été versées à la société Résonance, dès le 15 février 2001, sur la base de factures laconiques et non détaillées ("acompte sur marché de travaux") pour des montants très importants (1.000.000 F le 15 février 2001, 987.000 F le 29 mars 2001, 300.000 F le 9 avril 2001, 400.000 F le 14 mai 2001, 300.000 F le 6 juillet 2001, 350.000 F le 6 août 2001, etc...) alors que la société Résonance n'a été retenue comme attributaire du marché de travaux de réhabilitation que par l'AG du 8 juin 2002 ; que M. UU... V..., en réglant ces factures qui n'étaient d'ailleurs aucunement visées par le maître d'oeuvre du chantier, ne pouvait méconnaître qu'elles ne correspondaient en rien à des prestations effectuées par cette société au profit de l'AFUL Carcassonne ;
Que M. UU... V... ne peut se retrancher derrière le fait qu'il n'aurait eu aucune connaissance et compétence technique et qu'il ne pouvait apprécier dès lors l'état d'avancement du chantier ; qu'il prenait en effet l'initiative de payer les factures sans en référer au maître d'oeuvre et qu'il répondait aux banques qui interrogeaient l'architecte sur l'état d'avancement du chantier, aux lieu et place de celui-ci, en indiquant ainsi, dans une lettre au Crédit Immobilier du 5 mai 2004 que les travaux de démolition étaient réalisés à 100 %, la toiture à 100 %, les cloisons et les menuiseries à 40 %, etc. ; que, pourtant, lors de l'assemblée générale du 11 octobre 2004, il indiquait aux membres de l'AFUL que les démolitions étaient au stade de 40 %, la maçonnerie de 40 % et la charpente couverture de 0 % ;
Qu'en l'état de ces éléments, il convient de constater que M. UU... V... ne pouvait ignorer que les versements opérés au profit de la filiale de la société CTMO dont il était l'un des administrateurs reposaient sur des factures fictives et de retenir sa responsabilité dans le préjudice subi par les acquéreurs à raison des appels de fonds indûment opérés » ;

1) ALORS QUE les actes sous seing privé font foi de la réalité et de la sincérité des déclarations portées par les parties jusqu'à preuve contraire administrée par écrit ; qu'à l'appui de son moyen soutenant qu'il avait exercé les fonctions de directeur de l'AFUL, entre 2000 et 2008, en qualité successive de salarié des différentes sociétés dirigées par M. XV..., à l'origine de l'opération, M. V... offrait à titre de preuve un contrat de travail daté du 16 août 2004, conclu entre lui-même et la société Antigua représentée par M. XV..., mentionnant qu'il était au service du groupe Quarante, dirigé par M. XV..., depuis 1994 ; qu'en retenant que cette énonciation « n'a aucune force probante », la cour d'appel a violé l'article 1341 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2) ALORS QUE M. V... faisait valoir que sa responsabilité ne pouvait être engagée, dès lors que les membres de l'AFUL avaient consenti aux paiements en pleine connaissance de l'état de l'opération (conclusions, p. 14 et 15) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour Mme XK... AG..., M. et Mme U..., Mme NY... , M. P... et M. et Mme T...

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, rendu par la Cour d'appel d'Aix-en-Provence le 3 janvier 2017, tel qu'il a ensuite été interprété par celle-ci, par arrêt en date du 3 octobre 2017, après avoir déclaré Monsieur UU... V... responsable des préjudices résultant pour les appelants de l'échec de l'opération de l'Hôtel KJ... à Carcassonne et l'avoir condamné à les indemniser à hauteur des sommes de 135.000 euros, pour Monsieur M..., de 100.000 euros, pour Madame H..., de 110.000 euros, pour les consorts B..., de 32.500 euros, pour Monsieur J..., de 60.000 euros, pour la SCI Mimosa représentée par Monsieur S..., de 170.000 euros, pour Monsieur et Madame Q..., de 28.000 euros, pour Monsieur K..., de 163.500 euros, pour Monsieur X..., de 165.000 euros, pour Monsieur R..., de 123.500 euros, pour Madame G..., de 110.000 euros, pour Monsieur et Madame I..., de 120.000 euros, pour Monsieur et Madame LI... , de 155.000 euros, pour la SCI Scorpion, de 110.000 euros, pour Monsieur et Madame U..., de 44.000 euros, pour Monsieur T..., de 78.000 euros, pour Monsieur P..., de 130.000 euros, pour Madame NY... , et de 160.000 euros au titre de son préjudice financier et 15 000 euros en réparation de son préjudice moral pour Madame XK... AG... et dit que Maître FE... SR... a engagé sa responsabilité professionnelle à l'égard des appelants sur l'opération de l'Hôtel KJ... à Carcassonne à raison du manquement à son obligation d'information et à son devoir de conseil et dit que le préjudice en résultant s'analyse en une perte de chance pour eux d'avoir renoncé à l'opération et d'avoir évité les préjudices financiers qui en sont résultés qui doit être fixée à 15 %, d'avoir condamné, en conséquence, Maître FE... SR... à réparer les préjudices subis par les appelants à hauteur de 15 % de la somme de 135.000 euros, pour Monsieur M..., à hauteur de 15 % de la somme de 100.000 euros, pour Madame H..., à hauteur de 15 % de la somme de 110.000 euros, pour les consorts B..., à hauteur de 15 % de la somme de 32.500 euros, pour Monsieur J..., à hauteur de 15 % de la somme de 60.000 euros, pour la SCI Mimosa représentée par Monsieur S..., à hauteur de 15 % de la somme de 170.000 euros, pour Monsieur et Madame Q..., à hauteur de 15 % de la somme de 28.000 euros, pour Monsieur K..., à hauteur de 15 % de la somme de 163.500 euros, pour Monsieur X..., à hauteur de 15 % de la somme de 165.000 euros, pour Monsieur R..., à hauteur de 15 % de la somme de 123.500 euros, pour Madame G..., à hauteur de 15 % de la somme de 110.000 euros, pour Monsieur et Madame I..., à hauteur de 15 % de la somme de 120.000 euros, pour Monsieur et Madame LI... , et à hauteur de 15 % de la somme de 155.000 euros, pour la SCI Scorpion, condamné, en conséquence, la SCP SR... YK... KR... XB... KP... et la SA MMA IARD, in solidum, à réparer les préjudices subi par les appelants à hauteur de 15 % de la somme de 110.000 euros, pour Monsieur et Madame U..., à hauteur de 15 % de la somme de 44.000 euros, pour Monsieur T..., à hauteur de 15 % de la somme de 78.000 euros, pour Monsieur P..., et à hauteur de 15 % de la somme de 130.000 euros, pour Madame NY... , condamné Maître FE... SR... et la SCP SR... YK... KR... XB... KP..., in solidum, à réparer à hauteur de 15 % des sommes de 160.000 euros et euros les préjudices subis par Madame XK... AG..., et dit que les condamnations contre Monsieur UU... V..., Maître FE... SR..., la SCP SR... YK... KR... XB... KP... et la SA MMA IARD sont prononcées in solidum entre eux, dans la limite de 15 % pour le notaire et son assureur, soit à hauteur de la perte de chance dont il est tenu responsable ;

Aux motifs 1°) sur la responsabilité de Me FE... SR.... :

Attendu que le tribunal a justement rappelé le fondement et l'étendue des obligations du notaire à l'égard des parties, tant au titre de son devoir d'information et de conseil qu'au titre de l'efficacité de ses actes ;

Attendu que les appelants reprochent en premier lieu à Me FE... SR... d'avoir accepté de passer les actes définitifs de vente alors que la DUP et l'AST nécessaires à la réalisation de l'opération de restauration de l'immeuble en loi Malraux n'étaient pas obtenues, ce qui, disent-ils, rendaient l'opération irréalisable ; mais qu'il convient de rappeler que, pour l'application de la loi Malraux, ce sont les propriétaires investisseurs qui doivent, pour bénéficier du dispositif fiscal, être à l'initiative des travaux, ce qui comprend l'obtention des autorisations administratives et la réalisation des travaux comme maîtres d'ouvrage, même s'il est admis que le vendeur marchand de biens puisse avoir obtenu, préalablement à la vente, le permis de construire ou l'autorisation de travaux qu'il transfère alors aux acquéreurs ; qu'en tout état de cause, la validité de l'opération de vente n'est pas conditionnée par l'obtention préalable des autorisations administratives, même s'il est vrai que leur absence lors de la vente rend le risque ou les retards de réalisation plus importants pour les acquéreurs ;

Que ce grief tenant à l'inefficacité des actes passés par Me FE... SR... au regard du caractère irréalisable de l'opération sera donc rejeté ;

Attendu que les appelants prétendent en second lieu que les actes auraient été passés sur la base de documents tronqués et incohérents et en veulent pour preuve la lettre de l'architecte des bâtiments de France du 17 octobre 2004 ; mais que la cour observe que le courrier de l'architecte des bâtiments de France visé n'est produit que de manière partielle, comme en première instance, et que les incohérences qui y sont relevées portent sur les descriptifs et graphiques techniques de travaux qui ne permettent pas de connaître l'importance et la localisation des interventions de conservation et de restauration proposées, ce qui ne relève pas du champ de vérification du notaire ; que, par contre, Me FE... SR... s'est fondé, pour passer ses actes, sur un état descriptif de division et un règlement de copropriété établi le 27 juillet 2000 par Me RY... NN..., notaire à Carcassonne, faisant un relevé précis des différents lots privatifs et de leur situation dans l'immeuble ainsi que des millièmes y attachés ; que le notaire s'est également référé à un document établi par le cabinet d'architecte Carré d'Archi à Nîmes pour indiquer la superficie loi Carrez vendue ;

Que les reproches formulés par les appelants selon lesquels les lots privatifs acquis ne seraient pas individualisés et ne pourraient être revendus sont donc injustifiés ; que le tribunal a par ailleurs très précisément répondu aux griefs infondés formulés par les demandeurs concernant la vente du même lot de copropriété à plusieurs acquéreurs ;

Attendu que les appelants soutiennent également que Me FE... SR... aurait fait figurer, dans les statuts de l'AFUL, la société YVECO qui, en qualité de venderesse n'avait pas qualité à en être membre, et la SCI DK... qui ne serait pas concernée par les travaux, et ce dans le but de faire voter les appels de fonds ; mais qu'outre le fait, d'une part, qu'il n'est pas établi que les statuts ont été rédigés par Me FE... SR..., d'autre part, que la SCI DK... n'apparaît pas dans les statuts tels qu'ils ont été signés le 29 décembre 2000, il convient, comme l'a fait précisément le tribunal, de rappeler que ces statuts sont conformes aux dispositions de l'article L 322-2 ancien du code de l'urbanisme en ce que l'association foncière a été constituée entre l'ensemble des propriétaires intéressés pour l'exécution des travaux et opérations de restauration dont faisait partie la société YVECO qui n'avait vendu qu'une partie des lots et qui, en qualité de propriétaire de nombreux lots, devait faire partie de l'AFUL ; qu'au surplus, il doit être noté que les votes de la SCI DK... et de la société YVECO (dont les millièmes se sont réduits au fil des ventes) n'ont pas été déterminants puisque toutes les délibérations concernant les appels de fonds ont été prises à l'unanimité, ainsi qu'il sera vu plus loin ;

Que c'est en vain que les appelants prétendent que Me FE... SR... aurait été complice des agissements de M. XV... afin de faire voter la SCI DK... au sein de l'AFUL en soutenant qu'il a corrigé le PV d'AG du 30 novembre 2000 selon les instructions de ce dernier, alors qu'il s'agit d'un PV d'une AG de copropriété, et non de l'AFUL, antérieur aux ventes, à laquelle ne participaient effectivement que la SCI et la société YVECO, à défaut d'autres propriétaires de lots à cette date ;

Attendu que les appelants reprochent ensuite à Me FE... SR... d'avoir procédé à des versements de fonds directement entre les mains des sociétés de M. XV... avant que l'AST ne soit accordée et sans donc que ces appels de fonds soient justifiés ; que Mme XK... ajoute que Me FE... SR... n'était pas habilité, aux termes des actes de vente, à recevoir les fonds débloqués par les banques et qu'il a donc opéré en dehors de tout pouvoir ;

Mais que l'examen des pièces permet de constater que les versements opérés depuis l'étude du notaire, Me FE... SR..., ont tous été adressés à l'AFUL même si les courriers ont pu être envoyés à l'adresse du [...] qui correspondait également à celle de la société KHEO et de la société YVECO ; que ces versements ont été effectués chaque fois sur des appels de fonds émis par l'AFUL sous la signature de son directeur, M. UU... V..., après que l'assemblée eut voté leur principe et leur montant, toujours à l'unanimité des associés présents et représentés ; qu'il doit être ajouté que Me FE... SR... justifie avoir opéré les versements uniquement sur un ordre de paiement des propriétaires lesquels ont ainsi parfaitement validé le rôle joué par le notaire ;

Qu'il ne peut donc être prétendu que Me FE... SR... aurait commis une faute en répondant aux appels de fonds de l'AFUL votés par celle-ci au cours d'assemblées générales dont personne n'a contesté la validité, et conformément aux ordres de paiement des propriétaires investisseurs ; que la question de l'opportunité de ces versements, alors que les travaux n'avaient pas encore commencé, ne relevait pas de son appréciation, les investisseurs entendant, ce faisant, bénéficier le plus rapidement possible des avantages fiscaux qu'ils escomptaient réaliser puisque, sur le plan fiscal, l'acompte versé par un propriétaire à l'AFUL doit être retenu pour le calcul du revenu foncier de l'année au cours de laquelle il est versé, sans qu'y fasse obstacle la circonstance que les travaux ainsi financés ne sont exécutés que sur l'exercice suivant, l'administration fiscale vérifiant seulement a posteriori que les travaux ont été effectivement exécutés ;

Que l'argumentation développée par les appelants, et plus particulièrement par Mme XK..., sur la complicité de Me FE... SR... dans les détournements des fonds travaux opérés par M. XV... et ses sociétés et sur la cavalerie mise en place au préjudice des particuliers investisseurs, au regard des éléments de la procédure pénale versés au dossier, est inopérante dès lors que les poursuites devant le tribunal correctionnel ne visent pas Me FE... SR... ;

Que les reproches formulés du chef des versements de fonds opérés par Me FE... SR... seront donc rejetés ;

Attendu que les appelants font enfin grief à Me FE... SR... de ne pas les avoir informés de l'absence d'autorisation de travaux, des risques inhérents à ce défaut d'autorisation et plus généralement de ne pas les avoir renseignés sur le dispositif de la loi Malraux, sur le fonctionnement de l'AFUL à créer et sur les contraintes juridiques, fiscales et architecturales de l'opération de réhabilitation de l'immeuble acquis ;

Que le tribunal a justement considéré que le notaire était parfaitement au fait de l'opération pour être le notaire habituel de la société YVECO dirigée par M. XV..., pour avoir participé à l'acte d'acquisition de l'immeuble par cette société en juillet 2000 puis pour avoir passé la totalité des actes de vente en lots aux propriétaires investisseurs ; qu'il n'est pas établi, contrairement à ce que soutient Mme XK..., qu'il serait intervenu pour obtenir les financements bancaires (l'envoi du contrat de prêt et du tableau d'amortissement directement par la banque au notaire à qui elle donne procuration de signer l'acte n'ayant rien d'anormal ou de significatif à cet égard), ni qu'il aurait démarché les clients jusqu'à leur domicile ou leur lieu de travail ; qu'il n'est pas non plus établi, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, qu'il serait le rédacteur des statuts de l'AFUL créée le 29 décembre 2000, mais qu'il est l'auteur de l'acte de dépôt des statuts et qu'il connaissait donc parfaitement bien les modalités de fonctionnement de l'AFUL et quelles seraient les obligations des acquéreurs dans le cadre des opérations de restauration menée par celle-ci ;

Que Me FE... SR... a fait état, dans les actes de vente, des documents d'urbanisme faisant ressortir la situation du bien en secteur sauvegardé, qu'il a informé les acquéreurs de ce que le PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) était en cours d'élaboration au ministère de la culture et leur a rappelé la nécessité de l'accord des services de l'Etat représentés par l'architecte des bâtiments de France pour tous les travaux et le fait que tout projet était soumis à l'autorisation préalable du maire après avis de l'architecte des bâtiments de France ;

Mais qu'il ne rapporte pas la preuve du conseil donné aux acquéreurs sur les obligations qui seraient les leurs dans le cadre de la mise en oeuvre de la réhabilitation loi Malraux et que certains des actes sont au demeurant muets sur l'existence même de l'AFUL à laquelle ils seraient associés du fait de leur qualité de propriétaires ; qu'il n'est pas non plus établi qu'il les aurait mis en garde sur les risques liés au caractère délicat de cette opération d'une ampleur particulière pour laquelle l'autorisation de travaux n'était pas encore obtenue et qui ne permettait pas d'opérer les déductions fiscales attendues de manière immédiate ;

Que le tribunal a, à juste titre, considéré que ce manquement avéré de Me FE... SR... à son devoir de conseil et de mise en garde ne pouvait être à l'origine que d'une perte de chance pour les acquéreurs de renoncer à l'opération projetée et n'était pas la cause de l'échec de cette opération, telle que dénoncée par les appelants ; que c'est en vain que Mme XK... soutient que cette perte de chance correspondrait nécessairement à l'entier préjudice à raison du caractère nocif des conseils donnés par le notaire, alors que c'est précisément l'absence de conseil qui est reprochée à Me FE... SR... ;

Qu'il doit être rappelé à cet égard que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; que c'est à tort que le tribunal a considéré qu'il n'était pas saisi d'une demande spécifique au titre de la perte de chance et qu'il a débouté les demandeurs en considérant qu'ils n'avaient pas formulé de demande utile de ce chef, alors que le juge a le pouvoir, dès lors qu'il est saisi d'une demande d'indemnisation d'un préjudice, d'évaluer celui-ci en l'analysant en une perte de chance au regard des éléments de fait qui sont produits aux débats ;

Que les appelants représentent devant la cour les mêmes demandes d'indemnisation totale ; que c'est vainement que Me FE... SR... soutient qu'ils présenteraient des demandes nouvelles, alors qu'il s'agit bien, de leur part, de demandes fondées sur les mêmes manquements reprochés au notaire devant le tribunal et calculées de manière identique qu'en première instance, au titre d'une réparation intégrale de leur préjudice financier ;

Qu'il convient, pour apprécier l'importance de la chance perdue par les appelants de renoncer à leur projet d'acquisition, de s'interroger sur l'influence qu'aurait eue, sur les investisseurs, l'information donnée par le notaire sur les risques inhérents à une opération de rénovation urbaine dont ils n'ignoraient pas qu'elle n'avait pas encore obtenu d'autorisation ou de permis de construire et dont ils savaient qu'elle était dépendante de l'accord de l'architecte des bâtiments de France en raison des contraintes liées au caractère historique du bâtiment et au périmètre de sauvegarde dans lequel il était inclus ; que, pour le reste des aléas qui sont survenus au cours de l'opération, tenant aux difficultés d'obtention de l'AST propres à cette opération, aux incohérences techniques du programme de travaux, au non-respect en cours de chantier des prescriptions de l'autorisation, aux paiements effectués par l'AFUL sur la base de factures ou de situations de travaux mensongères et finalement à la mise en liquidation judiciaire de la société CTMO avant que les travaux ne soient achevés, il ne peut être considéré que le notaire aurait pu en prévoir la survenance pour dissuader les investisseurs de mener l'opération projetée ;

Que le taux de chance pour les appelants de renoncer à cette opération de défiscalisation qui était très intéressante pour eux puisqu'elle permettait la déduction de la totalité du coût des travaux de restauration (qui représentaient les 2/3 de leur investissement) de leur revenu fiscal et qu'ils avaient montée avec l'assistance d'un conseiller en gestion de patrimoine, parfois en urgence, pour bénéficier au plus vite des avantages fiscaux avant la fin de l'année 2000, ne peut être estimé à plus de 15 % ; que le notaire sera donc condamné à indemniser les acquéreurs dans la proportion de 15 % du préjudice financier résultant pour eux de la réalisation de cette opération ;

Aux motifs 2°) sur la responsabilité de M. UU... V... :

Attendu qu'aux termes de l'assemblée générale du 30 décembre 2000 l'ayant nommé directeur de l'AFUL afin d'assister le président, M. UU... V... a reçu pouvoir de signer les documents administratifs relatifs au projet de réhabilitation, de traiter les conventions de maîtrise d'oeuvre et d'assistance fiscale et d'en régler le montant, et de négocier avec les entreprises de travaux qui lui seront présentées par le cabinet d'architectes ; qu'il a également reçu pouvoir d'ouvrir un compte bancaire au nom de l'AFUL et d'effectuer toutes les opérations nécessaires au bon fonctionnement du compte notamment l'encaissement des fonds, l'émission et la signature des chèques ;

Attendu que c'est en vain que Mme XK... prétend que M. UU... V... n'avait pas qualité pour être nommé directeur de l'AFUL au motif qu'il n'était pas propriétaire, alors qu'il n'était pas associé et ne participait pas aux délibérations, mais exerçait les fonctions administratives qui lui avaient été déléguées par les associés ;

Attendu que les appelants lui font grief de leur avoir fait croire, pour obtenir le vote des appels de fonds, que les travaux étaient en cours de réalisation sans les informer de ce que l'AST n'était pas encore obtenue ; mais que ce reproche n'est pas fondé puisqu'il ressort des PV des assemblées générales que les associés de l'AFUL étaient bien informés :

- lors de l'AG du 27 avril 2001 ayant voté le déblocage de 50 % des fonds travaux, que les demandes de permis de construire et d'AST venaient seulement d'être déposées,

- lors de l'AG du 8 juin 2002 et de l'AGE du 16 décembre 2002, qu'il existait des difficultés d'obtention du permis de construire et de l'AST, le point 11 de l'AG du 8 juin 2011 consistant en une présentation complète de la situation et l'AGE ayant été précédée d'une note complète de M. YN...

- lors de chacune des AG suivantes, de l'évolution du dossier administratif, une information et un débat ayant lieu à chacune des réunions des associés ;

Attendu que les appelants reprochent ensuite à M. UU... V... d'avoir fait une déclaration de créance frauduleuse au passif de la société CTMO afin de faire diminuer de manière intentionnelle le passif de cette société ; mais que rien ne permet de considérer que ce serait de façon délibérée que M. UU... V... a établi cette déclaration en connaissance de son défaut de pouvoir, celui-ci ayant pu être trompé par le fait qu'il avait, de fait, tous pouvoirs au sein de l'AFUL puisqu'il signait les marchés, acceptait et payait les factures et émettait les appels de fonds votés par l'AG ;

Attendu que les appelants soutiennent également que M. UU... V... était administrateur de la société CTMO, qu'il ne pouvait payer de bonne foi les factures de travaux émises par cette société et sa filiale, la société Résonance, alors que les autorisations administratives n'étaient pas encore obtenues et que les fonds ainsi transférés au profit des sociétés du groupe Quarante n'étaient pas utilisés au profit de l'opération de Carcassonne ;

Que M. UU... V... se défend en indiquant qu'il était le simple salarié de M. XV..., qu'il n'a été administrateur de la société CTMO que jusqu'en 2004, date à laquelle il a démissionné, et qu'il n'a jamais été administrateur d'aucune autre société du groupe QUARANTE, de sorte qu'il ne comprend pas pourquoi il est recherché alors que la société CTMO n'est pas dans la cause ; qu'il ajoute qu'il n'a jamais exercé de fonctions techniques et qu'il effectuait seulement le suivi administratif et le secrétariat juridique (convocation, procès-verbal...) ;

Mais que M. UU... V... ne produit qu'un seul contrat de travail daté du 16 août 2004, conclu entre lui-même et la société ANTIGUA (représentée par M. XV...), pour exercer les fonctions de secrétaire général pour la société et ses filiales, sans d'ailleurs que la relation de travail invoquée soit corroborée par la production de bulletins de salaire ; que rien n'établit l'existence d'une relation de travail subordonnée de M. UU... V... à l'égard de M. XV... pour la période de 2000 à 2004 au cours de laquelle il a dirigé l'AFUL ; que l'article 1er du contrat de travail produit, en ce qu'il fait référence au fait que M. UU... V... serait entré au service de la société MANHATTAN Finance en 1994 puis au service du Groupe QUARANTE jusqu'au 31 août 2004, n'a aucune force probante ;

Que, par ailleurs, il ressort des statuts de la société CTMO certifiés à la date du 10 août 2004 et de l'extrait Kbis levé le 10 janvier 2005 que M. UU... V... était bien associé et administrateur de cette société ; qu'il a d'ailleurs été condamné en cette qualité par le tribunal de commerce de Montpellier, nonobstant sa démission d'administrateur du 3 août 2004, en comblement de passif, le tribunal ayant retenu qu'il avait, dans le cadre de ses fonctions de directeur d'AFUL ou d'ASL, payé des sommes bien au-delà des travaux réalisés ;

Qu'il était également associé de la société MANHATTAN Finance et participait à ses assemblées générales, comme il était associé de la société YVECO Finance et Patrimoine ;

Qu'il est également constant, à l'examen des factures qui ont été payées par l'AFUL sur le compte CIC sur lequel M. UU... V... avait seul la signature, que des sommes ont été versées à la société Résonance, dès le 15 février 2001, sur la base de factures laconiques et non détaillées ('acompte sur marché de travaux') pour des montants très importants (1.000.000 F le 15 février 2001, 987.000 F le 29 mars 2001, 300.000 F le 9 avril 2001, 400.000 F le 14 mai 2001, 300.000 F le 6 juillet 2001, 350.000 F le 6 août 2001, etc...) alors que la société Résonance n'a été retenue comme attributaire du marché de travaux de réhabilitation que par l'AG du 8 juin 2002 ; que M. UU... V..., en réglant ces factures qui n'étaient d'ailleurs aucunement visées par le maître d'oeuvre du chantier, ne pouvait méconnaître qu'elles ne correspondaient en rien à des prestations effectuées par cette société au profit de l'AFUL Carcassonne ;

Que M. UU... V... ne peut se retrancher derrière le fait qu'il n'aurait eu aucune connaissance et compétence technique et qu'il ne pouvait apprécier dès lors l'état d'avancement du chantier ; qu'il prenait en effet l'initiative de payer les factures sans en référer au maître d'oeuvre et qu'il répondait aux banques qui interrogeaient l'architecte sur l'état d'avancement du chantier, aux lieu et place de celui-ci, en indiquant ainsi, dans une lettre au Crédit Immobilier du 5 mai 2004 que les travaux de démolition étaient réalisés à 100 %, la toiture à 100 %, les cloisons et les menuiseries à 40 %, etc... ; que, pourtant, lors de l'assemblée générale du 11 octobre 2004, il indiquait aux membres de l'AFUL que les démolitions étaient au stade de 40 %, la maçonnerie de 40 % et la charpente couverture de 0 % ;

Qu'en l'état de ces éléments, il convient de constater que M. UU... V... ne pouvait ignorer que les versements opérés au profit de la filiale de la société CTMO dont il était l'un des administrateurs reposaient sur des factures fictives et de retenir sa responsabilité dans le préjudice subi par les acquéreurs à raison des appels de fonds indûment opérés ;

Aux motifs 3°) sur les préjudices réparables :

Attendu que la demande de M. et Mme U..., M. T..., M. P... et Mme NY... tendant à voir désigner un mandataire ad hoc pour l'ensemble des propriétaires afin de procéder à la vente globale de l'immeuble doit être rejetée, ces quatre propriétaires représentant seulement un infime minorité alors que la décision de vendre l'immeuble en son ensemble ne peut revenir qu'aux copropriétaires à l'unanimité et que certains d'entre eux sont absents de la présente instance ;

Attendu que les appelants formulent des demandes d'indemnisation fondées sur des éléments différents, certains réclamant que soit prise en considération la totalité des prêts, des intérêts et des frais engagés dans l'opération, d'autres ne sollicitant que l'indemnisation du prêt souscrit pour les travaux, en principal, intérêts et frais ; que Mme XK... réclame en outre un préjudice moral global pour les trois opérations qu'elle a réalisées et qui sera donc examiné de manière distincte, après examen des responsabilités et des préjudices résultant des deux autres opérations ;

Qu'il convient de poser pour principes de l'évaluation de l'indemnisation :

- que chacun des investisseurs a acquis un lot dans l'immeuble de Carcassonne, qu'il s'agit de lots bien identifiés susceptibles d'être valorisés et revendus et que leur valeur ne peut donc être tenue pour nulle ; que dès lors, les appelants ne peuvent considérer que le prêt souscrit pour en financer l'acquisition constitue un élément de leur préjudice indemnisable ;

- que leur préjudice tient au fait qu'ils ont emprunté des sommes destinées aux travaux, ce pour quoi ils doivent rembourser le principal et les intérêts, et que des fonds ont été débloqués sur ces prêts sans qu'ils aient été pleinement utilisés pour permettre la réhabilitation de l'immeuble ; qu'il convient pour ce faire de rechercher, au cas par cas, quel a été le montant des fonds ainsi débloqués au profit de l'AFUL sur le montant du prêt souscrit par chaque emprunteur, en ne retenant que les sommes dont il est effectivement établi qu'elles ont été versées à l'AFUL, étant avéré que tous les fonds empruntés n'ont pas été débloqués et que l'intégralité du marché de travaux n'a pas été versée à la société CTMO ; qu'il convient également de déterminer le stade de réalisation des travaux sur l'ensemble de l'immeuble au moment où la société CTMO, bénéficiaire directe ou au travers de la société Résonance Carcassonne des versements opérés par M. UU... V..., a été placée en liquidation judiciaire ; qu'à cet égard, force est de constater que les parties ne produisent aucun constat de l'état d'avancement du chantier et n'indiquent pas quel est le montant des travaux de finition à régler pour permettre l'achèvement de l'ouvrage mais que la déclaration de créance de M. UU... V... au passif de la liquidation judiciaire de la société CTMO fait état de versements de l'AFUL à hauteur de 2.785.329 euros sur un marché de travaux d'un montant de 3.177.106,74 euros et d'un état d'avancement du chantier de l'ordre de 10 % seulement, en prenant en compte la dégradation du chantier depuis son abandon ;

- qu'enfin, il y a lieu de prendre en considération, pour le déduire de leur préjudice, l'avantage fiscal procuré aux investisseurs par l'opération, sauf pour ceux des appelants justifiant avoir réglé à l'administration fiscale le redressement fiscal qui leur a été infligé ;

Qu'en l'état de ces principes d'indemnisation et au regard des pièces produites aux débats par les appelants, il convient de fixer les préjudices subis comme suit :

-1- pour M. M... : sur la base d'un prêt pour travaux de 129.696 euros représentant un coût total de 256.149,60 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (101.264,26 euros) et à défaut de démonstration de la réintégration de l'avantage fiscal dont il a pu bénéficier, une somme de 135.000 euros,

-2- pour Mme H... : sur la base d'un prêt pour travaux de 95.661,76 euros représentant un coût total de 132.386,81 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (85.124,91 euros) et en l'état de la démonstration de l'absence de tout avantage fiscal lié à l'opération, une somme de 100.000 euros,

-3- pour les consorts B... : sur la base d'un prêt pour travaux de 140.23,23 euros représentant un coût total de 205.760,23 euros, eu égard à la démonstration du déblocage total des fonds empruntés et en l'état des dégrèvements fiscaux dont ils ont bénéficié (pour 72.695 euros), une somme de 110.000 euros,

-4- pour M. J... : sur la base d'un prêt pour travaux de 81.834,63 euros représentant un coût total de 132.572,70 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (46.649,40 euros) et en l'absence de démonstration du règlement de la proposition de rectification de l'administration fiscale à hauteur de 39.000 euros, une somme de 32.500 euros,

-5- pour la SCI Mimosa et les époux S... : sur la base d'un prêt pour travaux de 75.614,71 euros représentant un coût total de 102.109,58 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (74.762,45) euros) et à défaut de démonstration de l'absence de bénéfice d'un avantage fiscal (les avis d'imposition produits étant de 2004 à 2006 alors que les versements déductibles ont été opérés de 2000 à 2003) , une somme de 60.000 euros,

-6- pour M. et Mme Q... : sur la base d'un prêt pour travaux de 154.881 euros représentant un coût total de 264.622 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (144.209,15 euros) et à défaut de toute pièce fiscale établissant l'absence de bénéfice d'un avantage fiscal lié à l'opération, une somme de 170.000 euros,

-7- pour M. K... : sur la base d'un prêt pour travaux de 117.065,60 euros représentant un coût total de 184.027 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (58.532,80 euros) et en l'absence de démonstration du règlement de la proposition de rectification de l'administration fiscale à hauteur de 54.599 euros, une somme de 28.000 euros,

-8- pour M. X... : sur la base d'un prêt pour travaux de 166.931 euros représentant un coût total de 316.331,71 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (125.221,62 euros) et à défaut de toute pièce fiscale établissant l'absence de bénéfice d'un avantage fiscal lié à l'opération, une somme de 163.500 euros,

-9- pour M. R... : sur la base d'un prêt pour travaux de 109.305,95 euros représentant un coût total de 215.879,09 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (94.213,50 euros) et au regard de la réintégration de son avantage fiscal pour 19.613 euros (ne donnant donc lieu à aucune déduction du montant de son préjudice), une somme de 165.000 euros,

-10- pour Mme G... : sur la base d'un prêt total de 108.025,37 euros représentant un coût total de 200.666 euros dont 79 % consacrés aux travaux, eu égard au montant établi des fonds débloqués (90.707,17 euros) et au regard de la réintégration de son avantage fiscal (ne donnant donc lieu à aucune déduction du montant de son préjudice), une somme de 123.500 euros,

-11- pour M. et Mme I... : sur la base d'un prêt pour travaux de 88.334,95 euros représentant un coût total de 140.262,52 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (79.295,48 euros, les deux derniers appels de fonds produits ayant trait à l'AFUL Hôtel Amadeus et à l'AFUL [...]) et au regard de la réintégration de son avantage fiscal (ne donnant donc lieu à aucune déduction du montant de son préjudice), une somme de 110.000 euros,

-12- pour M. et Mme LI... : sur la base d'un prêt total de 190.065,81 euros représentant un coût total de 287.001,98 euros dont 76,49 % consacrés aux travaux, eu égard au montant établi des fonds débloqués (90.957,72 euros) et en l'état de l'avantage fiscal dont ils ont bénéficié (pour 49.297 euros), une somme de 120.000 euros,

-13- pour la SCI SCORPION : sur la base d'un prêt pour travaux de 138.423,71 euros représentant un coût total de 256.538,47 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (125.084,43 euros) et en l'état de l'avantage fiscal dont elle a reçu restitution (pour 53.520 euros), une somme de 155.000 euros,

-14- pour M. et Mme U... : sur la base d'un prêt pour travaux de 121.196,97 euros représentant un coût total de 182.278,82 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (119.467,33 euros) et à défaut de toute pièce fiscale établissant l'absence de bénéfice d'un avantage fiscal lié à l'opération, une somme de 110.000 euros,

-15- pour M. T... : sur la base d'un prêt pour travaux de 90.249,82 euros représentant un coût total de 137.267,67 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (42.990,62 euros) et à défaut de toute pièce fiscale établissant l'absence de bénéfice d'un avantage fiscal lié à l'opération, une somme de 44.000 euros,

-16- pour M. P... : sur la base d'un prêt pour travaux de 96.332,53 euros représentant un coût total de 132.215,60 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (95.445,28 euros) et à défaut de toute pièce fiscale établissant l'absence de bénéfice d'un avantage fiscal lié à l'opération, une somme de 78.000 euros,

-17- pour Mme NY... : sur la base d'un prêt total de 131.304,34 euros représentant un coût total de 253.782,03 euros dont 78,86 % consacrés aux travaux, eu égard au montant établi des fonds débloqués (98.024,72 euros) et à défaut de toute pièce fiscale établissant l'absence de bénéfice d'un avantage fiscal lié à l'opération, une somme de 130.000 euros,

-18- pour Mme XK... : sur la base d'un prêt pour travaux de 961.000 F soit 146.503,51 euros représentant un coût total de 289.344,42 euros (l'autre prêt ayant servi au financement du lot et des frais), eu égard au montant des fonds effectivement débloqués en lecture des comptes annexés au PV de l'AG de l'AFUL du 8 juin 2002 et du compte de l'AFUL (pièce 219 des consorts B.-B.) pour une somme totale de 125.389,32 euros, et à défaut de justification du paiement du redressement calculé dans la proposition de 2004 faisant état d'un avantage fiscal de 61.790 euros, à l'exclusion de tout autre frais et des taxes foncières dont le paiement est lié à la propriété du lot, une somme de 160.000 euros ;

Attendu que, compte tenu des responsabilités retenues plus haut, il convient de condamner M. UU... V... au paiement de ces sommes aux différents appelants, assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; que Me FE... SR..., la SCP SR... YK... KR... XB... KP... et la compagnie MMA IARD, en fonction des demandes distinctes présentées par les appelants, seront condamnés in solidum avec M. UU... V... à hauteur de 15 % des condamnations prononcées, à raison du taux de perte de chance pour les acquéreurs investisseurs d'éviter leur préjudice ;

Et aux motifs 4°) sur le préjudice moral réclamé par Mme XK.... :

Attendu que Mme XK... réclame réparation d'un préjudice moral global qu'elle chiffre à 50.000 euros en soulignant qu'en raison de l'échec des trois opérations dans lesquelles elle s'était lancée, elle a dû faire face aux poursuites des établissements bancaires, son épargne en assurance-vie a été absorbée et elle a dû requérir la désignation d'un mandataire ad hoc en la personne de Me SP... pour parvenir à une solution négociée avec les banques ;

Qu'il convient cependant de rappeler que la responsabilité de M. UU... V... n'a été retenue que pour l'opération de Carcassonne et que celle de Me SR... ne l'a été également que pour cette opération à hauteur de 15 % au titre du manquement à son devoir de conseil ; que Mme XK... ne peut donc leur imputer les difficultés financières et les tracasseries résultant de son engagement dans les deux autres opérations, étant remarqué à cet égard qu'elle s'y est engagée en pleine connaissance des problèmes du projet de Carcassonne puisque les associés de l'AFUL avaient été informés, au cours de l'AG du 16 décembre 2002, des difficultés rencontrées pour obtenir les autorisations de travaux ;

Qu'eu égard aux éléments produits concernant l'opération de Carcassonne et aux tracas et procédures qui y sont liés, il y a lieu de fixer le préjudice moral de Mme XK... à la somme de 15.000 euros ;

Alors, d'une part, que le jugement doit être motivé ; qu'en retenant que les condamnations contre Monsieur UU... V..., Maître FE... SR..., la SCP SR... YK... KR... XB... KP... et la SA MMA IARD sont prononcées in solidum entre eux, mais dans la limite de 15 % pour le notaire et son assureur, soit à hauteur de la perte de chance dont il est tenu responsable, sans énoncer de motifs de nature à justifier que les seconds ne soient pas condamnés in solidum avec le premier à réparer l'entier dommage qu'elle a retenu, auquel Maître SR... avait contribué, et, partant, à indemniser la totalité du préjudice subi par les acquéreurs de lots, tenant à ce que les sommes qu'ils avaient empruntées afin d'effectuer les travaux de réhabilitation n'avaient pas été entièrement utilisées à cet effet, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Et alors, d'autre part, que chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer dans sa totalité ; que chacun des responsables d'un même dommage doit donc être condamné in solidum avec les coresponsables de celui-ci à indemniser la victime de son entier préjudice résultant dudit dommage, auquel il a contribué, quelle que soit sa part de responsabilité, laquelle n'a lieu d'être prise en considération que dans le cadre de la contribution à la dette, soit dans leurs relations, peu important que l'un d'entre eux soit tenu pour responsable non de l'entier dommage mais de la perte d'une chance de l'éviter ; qu'il résulte des énonciations de l'arrêt que le dommage subi par les acquéreurs de lots résulte de ce que les règlements auxquels avait procédé Maître SR..., au fur et à mesure des appels de fonds effectués par l'AFUL, sur la demande de son directeur, Monsieur V..., excédaient largement l'état d'avancement des travaux et qu'en l'état de la liquidation judiciaire dont la société CTMO a ensuite fait l'objet, ces fonds ont été perdus et que « leur préjudice tient au fait qu'ils ont emprunté des sommes destinées aux travaux, ce pour quoi ils doivent rembourser le principal et les intérêts, et que des fonds ont été débloqués sur ces prêts sans qu'ils aient été pleinement utilisés pour permettre la réhabilitation de l'immeuble » ; que pour retenir la responsabilité de Maître SR..., la Cour d'appel a considéré que « (le) manquement avéré de Me FE... SR... à son devoir de conseil et de mise en garde ne pouvait être à l'origine que d'une perte de chance pour les acquéreurs de renoncer à l'opération projetée » ; que si les acquéreurs, dûment mis en garde par Maître SR..., avaient renoncé à l'opération, ils n'auraient pas été exposés à ce dommage ; qu'il s'en déduit que le dommage consécutif à leur perte de chance de renoncer à ladite opération ne peut être distingué de celui que Monsieur V... a été condamné à réparer, dont il constitue simplement une fraction ; que Maître SR..., qui en est en partie responsable, la SCP SR... YK... KR... XB... KP... et la SA MMA IARD devaient donc être condamnés à indemniser l'entier préjudice en résultant, in solidum avec Monsieur V..., peu important que cette perte de chance ait été évaluée à 15 % de leur préjudice financier total, ce taux ne pouvant être appliqué que dans leurs relations avec Monsieur V... ; qu'en retenant que les condamnations contre Monsieur UU... V..., Maître FE... SR..., la SCP SR... YK... KR... XB... KP... et la SA MMA IARD sont prononcées in solidum entre eux, mais dans la limite de 15 % pour le notaire et son assureur, soit à hauteur de la perte de chance dont il est tenu responsable, la Cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383, devenus 1240 et 1241, du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, rendu par la Cour d'appel d'Aix-en-Provence le 3 janvier 2017, tel qu'il a ensuite été interprété par celle-ci, par arrêt en date du 3 octobre 2017, après avoir déclaré Monsieur UU... V... responsable des préjudices résultant pour les appelants de l'échec de l'opération de l'Hôtel KJ... à Carcassonne et l'avoir condamné à les indemniser à hauteur des sommes de 135.000 euros, pour Monsieur M..., de 100.000 euros, pour Madame H..., de 110.000 euros, pour les consorts B..., de 32.500 euros, pour Monsieur J..., de 60.000 euros, pour la SCI Mimosa représentée par Monsieur S..., de 170.000 euros, pour Monsieur et Madame Q..., de 28.000 euros, pour Monsieur K..., de 163.500 euros, pour Monsieur X..., de 165.000 euros, pour Monsieur R..., de 123.500 euros, pour Madame G..., de 110.000 euros, pour Monsieur et Madame I..., de 120.000 euros, pour Monsieur et Madame LI... , de 155.000 euros, pour la SCI Scorpion, de 110.000 euros, pour Monsieur et Madame U..., de 44.000 euros, pour Monsieur T..., de 78.000 euros, pour Monsieur P..., de 130.000 euros, pour Madame NY... , et de 160.000 euros au titre de son préjudice financier et 15 000 euros en réparation de son préjudice moral pour Madame XK... AG..., d'avoir dit que Maître FE... SR... a engagé sa responsabilité professionnelle à l'égard des appelants sur l'opération de l'Hôtel KJ... à Carcassonne à raison du manquement à son obligation d'information et à son devoir de conseil et dit que le préjudice en résultant s'analyse en une perte de chance pour eux d'avoir renoncé à l'opération et d'avoir évité les préjudices financiers qui en sont résultés qui doit être fixée à 15 %, d'avoir condamné, en conséquence, Maître FE... SR... à réparer les préjudices subis par les appelants à hauteur de 15 % de la somme de 135.000 euros, pour Monsieur M..., à hauteur de 15 % de la somme de 100.000 euros, pour Madame H..., à hauteur de 15 % de la somme de 110.000 euros, pour les consorts B..., à hauteur de 15 % de la somme de 32.500 euros, pour Monsieur J..., à hauteur de 15 % de la somme de 60.000 euros, pour la SCI Mimosa représentée par Monsieur S..., à hauteur de 15 % de la somme de 170.000 euros, pour Monsieur et Madame Q..., à hauteur de 15 % de la somme de 28.000 euros, pour Monsieur K..., à hauteur de 15 % de la somme de 163.500 euros, pour Monsieur X..., à hauteur de 15 % de la somme de 165.000 euros, pour Monsieur R..., à hauteur de 15 % de la somme de 123.500 euros, pour Madame G..., à hauteur de 15 % de la somme de 110.000 euros, pour Monsieur et Madame I..., à hauteur de 15 % de la somme de 120.000 euros, pour Monsieur et Madame LI... , et à hauteur de 15 % de la somme de 155.000 euros, pour la SCI Scorpion, condamné, en conséquence, la SCP SR... YK... KR... XB... KP... et la SA MMA IARD, in solidum, à réparer les préjudices subi par les appelants à hauteur de 15 % de la somme de 110.000 euros, pour Monsieur et Madame U..., à hauteur de 15 % de la somme de 44.000 euros, pour Monsieur T..., à hauteur de 15 % de la somme de 78.000 euros, pour Monsieur P..., et à hauteur de 15 % de la somme de 130.000 euros, pour Madame NY... , condamné Maître FE... SR... et la SCP SR... YK... KR... XB... KP..., in solidum, à réparer à hauteur de 15 % des sommes de 160.000 euros et euros les préjudices subis par Madame XK... AG..., et dit que les condamnations contre Monsieur UU... V..., Maître FE... SR..., la SCP SR... YK... KR... XB... KP... et la SA MMA IARD sont prononcées in solidum entre eux, dans la limite de 15 % pour le notaire et son assureur, soit à hauteur de la perte de chance dont il est tenu responsable ;

Aux motifs, sur la responsabilité de Me FE... SR.... :

Attendu que le tribunal a justement rappelé le fondement et l'étendue des obligations du notaire à l'égard des parties, tant au titre de son devoir d'information et de conseil qu'au titre de l'efficacité de ses actes ;

Attendu que les appelants reprochent en premier lieu à Me FE... SR... d'avoir accepté de passer les actes définitifs de vente alors que la DUP et l'AST nécessaires à la réalisation de l'opération de restauration de l'immeuble en loi Malraux n'étaient pas obtenues, ce qui, disent-ils, rendaient l'opération irréalisable ; mais qu'il convient de rappeler que, pour l'application de la loi Malraux, ce sont les propriétaires investisseurs qui doivent, pour bénéficier du dispositif fiscal, être à l'initiative des travaux, ce qui comprend l'obtention des autorisations administratives et la réalisation des travaux comme maîtres d'ouvrage, même s'il est admis que le vendeur marchand de biens puisse avoir obtenu, préalablement à la vente, le permis de construire ou l'autorisation de travaux qu'il transfère alors aux acquéreurs ; qu'en tout état de cause, la validité de l'opération de vente n'est pas conditionnée par l'obtention préalable des autorisations administratives, même s'il est vrai que leur absence lors de la vente rend le risque ou les retards de réalisation plus importants pour les acquéreurs ;

Que ce grief tenant à l'inefficacité des actes passés par Me FE... SR... au regard du caractère irréalisable de l'opération sera donc rejeté ;

Attendu que les appelants prétendent en second lieu que les actes auraient été passés sur la base de documents tronqués et incohérents et en veulent pour preuve la lettre de l'architecte des bâtiments de France du 17 octobre 2004 ; mais que la cour observe que le courrier de l'architecte des bâtiments de France visé n'est produit que de manière partielle, comme en première instance, et que les incohérences qui y sont relevées portent sur les descriptifs et graphiques techniques de travaux qui ne permettent pas de connaître l'importance et la localisation des interventions de conservation et de restauration proposées, ce qui ne relève pas du champ de vérification du notaire ; que, par contre, Me FE... SR... s'est fondé, pour passer ses actes, sur un état descriptif de division et un règlement de copropriété établi le 27 juillet 2000 par Me RY... NN..., notaire à Carcassonne, faisant un relevé précis des différents lots privatifs et de leur situation dans l'immeuble ainsi que des millièmes y attachés ; que le notaire s'est également référé à un document établi par le cabinet d'architecte Carré d'Archi à Nîmes pour indiquer la superficie loi Carrez vendue ;

Que les reproches formulés par les appelants selon lesquels les lots privatifs acquis ne seraient pas individualisés et ne pourraient être revendus sont donc injustifiés ; que le tribunal a par ailleurs très précisément répondu aux griefs infondés formulés par les demandeurs concernant la vente du même lot de copropriété à plusieurs acquéreurs ;

Attendu que les appelants soutiennent également que Me FE... SR... aurait fait figurer, dans les statuts de l'AFUL, la société YVECO qui, en qualité de venderesse n'avait pas qualité à en être membre, et la SCI DK... qui ne serait pas concernée par les travaux, et ce dans le but de faire voter les appels de fonds ; mais qu'outre le fait, d'une part, qu'il n'est pas établi que les statuts ont été rédigés par Me FE... SR..., d'autre part, que la SCI DK... n'apparaît pas dans les statuts tels qu'ils ont été signés le 29 décembre 2000, il convient, comme l'a fait précisément le tribunal, de rappeler que ces statuts sont conformes aux dispositions de l'article L 322-2 ancien du code de l'urbanisme en ce que l'association foncière a été constituée entre l'ensemble des propriétaires intéressés pour l'exécution des travaux et opérations de restauration dont faisait partie la société YVECO qui n'avait vendu qu'une partie des lots et qui, en qualité de propriétaire de nombreux lots, devait faire partie de l'AFUL ; qu'au surplus, il doit être noté que les votes de la SCI DK... et de la société YVECO (dont les millièmes se sont réduits au fil des ventes) n'ont pas été déterminants puisque toutes les délibérations concernant les appels de fonds ont été prises à l'unanimité, ainsi qu'il sera vu plus loin ;

Que c'est en vain que les appelants prétendent que Me FE... SR... aurait été complice des agissements de M. XV... afin de faire voter la SCI DK... au sein de l'AFUL en soutenant qu'il a corrigé le PV d'AG du 30 novembre 2000 selon les instructions de ce dernier, alors qu'il s'agit d'un PV d'une AG de copropriété, et non de l'AFUL, antérieur aux ventes, à laquelle ne participaient effectivement que la SCI et la société YVECO, à défaut d'autres propriétaires de lots à cette date ;

Attendu que les appelants reprochent ensuite à Me FE... SR... d'avoir procédé à des versements de fonds directement entre les mains des sociétés de M. XV... avant que l'AST ne soit accordée et sans donc que ces appels de fonds soient justifiés ; que Mme XK... ajoute que Me FE... SR... n'était pas habilité, aux termes des actes de vente, à recevoir les fonds débloqués par les banques et qu'il a donc opéré en dehors de tout pouvoir ;

Mais que l'examen des pièces permet de constater que les versements opérés depuis l'étude du notaire, Me FE... SR..., ont tous été adressés à l'AFUL même si les courriers ont pu être envoyés à l'adresse du [...] qui correspondait également à celle de la société KHEO et de la société YVECO ; que ces versements ont été effectués chaque fois sur des appels de fonds émis par l'AFUL sous la signature de son directeur, M. UU... V..., après que l'assemblée eut voté leur principe et leur montant, toujours à l'unanimité des associés présents et représentés ; qu'il doit être ajouté que Me FE... SR... justifie avoir opéré les versements uniquement sur un ordre de paiement des propriétaires lesquels ont ainsi parfaitement validé le rôle joué par le notaire ;

Qu'il ne peut donc être prétendu que Me FE... SR... aurait commis une faute en répondant aux appels de fonds de l'AFUL votés par celle-ci au cours d'assemblées générales dont personne n'a contesté la validité, et conformément aux ordres de paiement des propriétaires investisseurs ; que la question de l'opportunité de ces versements, alors que les travaux n'avaient pas encore commencé, ne relevait pas de son appréciation, les investisseurs entendant, ce faisant, bénéficier le plus rapidement possible des avantages fiscaux qu'ils escomptaient réaliser puisque, sur le plan fiscal, l'acompte versé par un propriétaire à l'AFUL doit être retenu pour le calcul du revenu foncier de l'année au cours de laquelle il est versé, sans qu'y fasse obstacle la circonstance que les travaux ainsi financés ne sont exécutés que sur l'exercice suivant, l'administration fiscale vérifiant seulement a posteriori que les travaux ont été effectivement exécutés ;

Que l'argumentation développée par les appelants, et plus particulièrement par Mme XK..., sur la complicité de Me FE... SR... dans les détournements des fonds travaux opérés par M. XV... et ses sociétés et sur la cavalerie mise en place au préjudice des particuliers investisseurs, au regard des éléments de la procédure pénale versés au dossier, est inopérante dès lors que les poursuites devant le tribunal correctionnel ne visent pas Me FE... SR... ;

Que les reproches formulés du chef des versements de fonds opérés par Me FE... SR... seront donc rejetés ;

Attendu que les appelants font enfin grief à Me FE... SR... de ne pas les avoir informés de l'absence d'autorisation de travaux, des risques inhérents à ce défaut d'autorisation et plus généralement de ne pas les avoir renseignés sur le dispositif de la loi Malraux, sur le fonctionnement de l'AFUL à créer et sur les contraintes juridiques, fiscales et architecturales de l'opération de réhabilitation de l'immeuble acquis ;

Que le tribunal a justement considéré que le notaire était parfaitement au fait de l'opération pour être le notaire habituel de la société YVECO dirigée par M. XV..., pour avoir participé à l'acte d'acquisition de l'immeuble par cette société en juillet 2000 puis pour avoir passé la totalité des actes de vente en lots aux propriétaires investisseurs ; qu'il n'est pas établi, contrairement à ce que soutient Mme XK..., qu'il serait intervenu pour obtenir les financements bancaires (l'envoi du contrat de prêt et du tableau d'amortissement directement par la banque au notaire à qui elle donne procuration de signer l'acte n'ayant rien d'anormal ou de significatif à cet égard), ni qu'il aurait démarché les clients jusqu'à leur domicile ou leur lieu de travail ; qu'il n'est pas non plus établi, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, qu'il serait le rédacteur des statuts de l'AFUL créée le 29 décembre 2000, mais qu'il est l'auteur de l'acte de dépôt des statuts et qu'il connaissait donc parfaitement bien les modalités de fonctionnement de l'AFUL et quelles seraient les obligations des acquéreurs dans le cadre des opérations de restauration menée par celle-ci ;

Que Me FE... SR... a fait état, dans les actes de vente, des documents d'urbanisme faisant ressortir la situation du bien en secteur sauvegardé, qu'il a informé les acquéreurs de ce que le PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) était en cours d'élaboration au ministère de la culture et leur a rappelé la nécessité de l'accord des services de l'Etat représentés par l'architecte des bâtiments de France pour tous les travaux et le fait que tout projet était soumis à l'autorisation préalable du maire après avis de l'architecte des bâtiments de France ;

Mais qu'il ne rapporte pas la preuve du conseil donné aux acquéreurs sur les obligations qui seraient les leurs dans le cadre de la mise en oeuvre de la réhabilitation loi Malraux et que certains des actes sont au demeurant muets sur l'existence même de l'AFUL à laquelle ils seraient associés du fait de leur qualité de propriétaires ; qu'il n'est pas non plus établi qu'il les aurait mis en garde sur les risques liés au caractère délicat de cette opération d'une ampleur particulière pour laquelle l'autorisation de travaux n'était pas encore obtenue et qui ne permettait pas d'opérer les déductions fiscales attendues de manière immédiate ;

Que le tribunal a, à juste titre, considéré que ce manquement avéré de Me FE... SR... à son devoir de conseil et de mise en garde ne pouvait être à l'origine que d'une perte de chance pour les acquéreurs de renoncer à l'opération projetée et n'était pas la cause de l'échec de cette opération, telle que dénoncée par les appelants ; que c'est en vain que Mme XK... soutient que cette perte de chance correspondrait nécessairement à l'entier préjudice à raison du caractère nocif des conseils donnés par le notaire, alors que c'est précisément l'absence de conseil qui est reprochée à Me FE... SR... ;

Qu'il doit être rappelé à cet égard que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; que c'est à tort que le tribunal a considéré qu'il n'était pas saisi d'une demande spécifique au titre de la perte de chance et qu'il a débouté les demandeurs en considérant qu'ils n'avaient pas formulé de demande utile de ce chef, alors que le juge a le pouvoir, dès lors qu'il est saisi d'une demande d'indemnisation d'un préjudice, d'évaluer celui-ci en l'analysant en une perte de chance au regard des éléments de fait qui sont produits aux débats ;

Que les appelants représentent devant la cour les mêmes demandes d'indemnisation totale ; que c'est vainement que Me FE... SR... soutient qu'ils présenteraient des demandes nouvelles, alors qu'il s'agit bien, de leur part, de demandes fondées sur les mêmes manquements reprochés au notaire devant le tribunal et calculées de manière identique qu'en première instance, au titre d'une réparation intégrale de leur préjudice financier ;

Qu'il convient, pour apprécier l'importance de la chance perdue par les appelants de renoncer à leur projet d'acquisition, de s'interroger sur l'influence qu'aurait eue, sur les investisseurs, l'information donnée par le notaire sur les risques inhérents à une opération de rénovation urbaine dont ils n'ignoraient pas qu'elle n'avait pas encore obtenu d'autorisation ou de permis de construire et dont ils savaient qu'elle était dépendante de l'accord de l'architecte des bâtiments de France en raison des contraintes liées au caractère historique du bâtiment et au périmètre de sauvegarde dans lequel il était inclus ; que, pour le reste des aléas qui sont survenus au cours de l'opération, tenant aux difficultés d'obtention de l'AST propres à cette opération, aux incohérences techniques du programme de travaux, au non-respect en cours de chantier des prescriptions de l'autorisation, aux paiements effectués par l'AFUL sur la base de factures ou de situations de travaux mensongères et finalement à la mise en liquidation judiciaire de la société CTMO avant que les travaux ne soient achevés, il ne peut être considéré que le notaire aurait pu en prévoir la survenance pour dissuader les investisseurs de mener l'opération projetée ;

Que le taux de chance pour les appelants de renoncer à cette opération de défiscalisation qui était très intéressante pour eux puisqu'elle permettait la déduction de la totalité du coût des travaux de restauration (qui représentaient les 2/3 de leur investissement) de leur revenu fiscal et qu'ils avaient montée avec l'assistance d'un conseiller en gestion de patrimoine, parfois en urgence, pour bénéficier au plus vite des avantages fiscaux avant la fin de l'année 2000, ne peut être estimé à plus de 15 % ; que le notaire sera donc condamné à indemniser les acquéreurs dans la proportion de 15 % du préjudice financier résultant pour eux de la réalisation de cette opération ;

Alors, d'une part, que Maître SR... était tenu d'une obligation de prudence et de vigilance, s'agissant des fonds provenant des emprunts des acquéreurs dont il était détenteur, qui devait le conduire, avant de les débloquer, à s'assurer que les travaux avaient bien commencé et à ne le faire qu'en fonction de l'état d'avancement de ceux-ci et que la faute qu'il avait pu commettre à cet égard ne pouvait être exclue par cela seul que les acquéreurs, regroupés au sein de l'AFUL, l'y avaient invité, afin en particulier de pouvoir bénéficier d'avantages fiscaux ; qu'en relevant, pour écarter ladite faute, que « ces versements ont été effectués chaque fois sur des appels de fonds émis par l'AFUL sous la signature de son directeur, M. UU... V..., après que l'assemblée eut voté leur principe et leur montant, toujours à l'unanimité des associés présents et représentés ; qu'il doit être ajouté que Me FE... SR... justifie avoir opéré les versements uniquement sur un ordre de paiement des propriétaires lesquels ont ainsi parfaitement validé le rôle joué par le notaire ; qu'il ne peut donc être prétendu que Me FE... SR... aurait commis une faute en répondant aux appels de fonds de l'AFUL votés par celle-ci au cours d'assemblées générales dont personne n'a contesté la validité, et conformément aux ordres de paiement des propriétaires investisseurs ; que la question de l'opportunité de ces versements, alors que les travaux n'avaient pas encore commencé, ne relevait pas de son appréciation, les investisseurs entendant, ce faisant, bénéficier le plus rapidement possible des avantages fiscaux qu'ils escomptaient réaliser puisque, sur le plan fiscal, l'acompte versé par un propriétaire à l'AFUL doit être retenu pour le calcul du revenu foncier de l'année au cours de laquelle il est versé, sans qu'y fasse obstacle la circonstance que les travaux ainsi financés ne sont exécutés que sur l'exercice suivant, l'administration fiscale vérifiant seulement a posteriori que les travaux ont été effectivement exécutés », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383, devenus 1240 et 1241, du code civil ;

Alors, d'autre part, que la complicité de Maître SR... dans les détournements de fonds et la cavalerie initiés par Monsieur XV... et ses sociétés ne pouvait pas être exclue par cela seul qu'il ne faisait pas lui-même l'objet de poursuites devant les juridictions pénales ; qu'en relevant « que l'argumentation développée par les appelants, et plus particulièrement par Mme XK..., sur la complicité de Me FE... SR... dans les détournements des fonds travaux opérés par M. XV... et ses sociétés et sur la cavalerie mise en place au préjudice des particuliers investisseurs, au regard des éléments de la procédure pénale versés au dossier, est inopérante dès lors que les poursuites devant le tribunal correctionnel ne visent pas Me FE... SR... » et « que les reproches formulés du chef des versements de fonds opérés par Me FE... SR... seront donc rejetés », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383, devenus 1240 et 1241, du code civil, ensemble l'article 4 du code de procédure pénale ;

Alors, de troisième part, qu'en se prononçant de la sorte sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'AFUL n'était pas inexistante, en fait comme en droit, lorsque Maître SR... lui avait versé les fonds qui lui avaient été remis par les acquéreurs, qu'elle avait ensuite reversés aux entreprises sur la base de factures ou de situation de travaux mensongères, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383, devenus 1240 et 1241, du code civil ;

Alors, de quatrième part, qu'en se prononçant de la sorte sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, au-delà d'avoir manqué à son devoir de conseil et de mise en garde, Maître SR... n'avait pas positivement incité les acquéreurs à s'engager en leur taisant en particulier délibérément la nature, les conditions et les risques de l'opération, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383, devenus 1240 et 1241, du code civil ;

Et alors, enfin, qu'en se prononçant de la sorte sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si Maître SR... n'avait pas joué le rôle d'un véritable intermédiaire financier, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383, devenus 1240 et 1241, du code civil. Moyens produits au pourvoi incident par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour M. M..., Mme H..., divorcée F..., Mme A..., épouse B..., Mmes BC..., AZ..., XW... B..., MM. PU... et SU... B..., venant aux droits de ML... B..., M. J..., M. et Mme S..., M. et Mme Q..., M. et Mme I..., M. et Mme LI... , MM. K..., X..., R..., Mme G..., les sociétés Mimosa et Scorpion et l'AFUL Hôtel DQ... KJ... Carcassonne

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, après avoir déclaré M. V... responsable des préjudices résultant pour les appelants de l'échec de l'opération de l'Hôtel de KJ... à Carcassonne, condamné M. V... à les indemniser à hauteur des sommes de 135 000 € pour M. M..., de 100 000 € pour Mme H..., de 110 000 € pour les consorts B..., de 32 500 € pour M. J..., de 60 000 € pour la SCI Mimosa représentée par M. S..., de 170 000 € pour les époux Q..., de 28 000 € pour M. K..., de 163 500 € pour M. X..., de 165 000 € pour M. R..., de 123 500 € pour Mme G..., de 110 000 € pour les époux I..., de 120 000 € pour les époux LI... , et de 155 000 € pour la SCI Scorpion, dit que Me SR... a engagé sa responsabilité professionnelle à l'égard des appelants sur l'opération de l'Hôtel de KJ... à Carcassonne à raison du manquement à son obligation d'information et à son devoir de conseil, dit que le préjudice en résultant s'analyse en une perte de chance pour eux d'avoir renoncé à l'opération et d'avoir évité les préjudices financiers qui en sont résultés qui doit être fixée à 15 %, condamné, en conséquence, Me SR... à réparer les préjudices subis par les appelants à hauteur de 15 % de la somme de 135 000 € pour M. M..., à hauteur de 15 % de la somme de 100 000 € pour Mme H..., à hauteur de 15 % de la somme de 110 000 € pour les consorts B..., à hauteur de 15 % de la somme de 32 500 €, pour M. J..., à hauteur de 15 % de la somme de 60 000 € pour la SCI Mimosa représentée par M. S..., à hauteur de 15 % de la somme de 170 000 € pour les époux Q..., à hauteur de 15 % de la somme de 28 000 € pour M. K..., à hauteur de 15 % de la somme de 163 500 € pour M. X..., à hauteur de 15 % de la somme de 165 000 € pour M. R..., à hauteur de 15 % de la somme de 123 500 € pour Mme G..., à hauteur de 15 % de la somme de 110 000 € pour les époux I..., à hauteur de 15 % de la somme de 120 000 € pour les époux LI... , et à hauteur de 15 % de la somme de 155 000 € pour la SCI Scorpion, d'AVOIR dit que les condamnations contre M. V..., Me SR..., la SCP SR... YK... KR... XB... KP... et la SA MMA IARD sont prononcées in solidum entre eux, dans la limite de 15 % pour le notaire et son assureur, soit à hauteur de la perte de chance dont il est tenu responsable ;

AUX MOTIFS QUE « Sur la responsabilité de Me FE... SR... :

Attendu que le tribunal a justement rappelé le fondement et l'étendue des obligations du notaire à l'égard des parties, tant au titre de son devoir d'information et de conseil qu'au titre de l'efficacité de ses actes ;

Attendu que les appelants reprochent en premier lieu à Me FE... SR... d'avoir accepté de passer les actes définitifs de vente alors que la DUP et l'AST nécessaires à la réalisation de l'opération de restauration de l'immeuble en loi Malraux n'étaient pas obtenues, ce qui, disent-ils, rendait l'opération irréalisable ; mais qu'il convient de rappeler que, pour l'application de la loi Malraux, ce sont les propriétaires investisseurs qui doivent, pour bénéficier du dispositif fiscal, être à l'initiative des travaux, ce qui comprend l'obtention des autorisations administratives et la réalisation des travaux comme maîtres d'ouvrage, même s'il est admis que le vendeur marchand de biens puisse avoir obtenu, préalablement à la vente, le permis de construire ou l'autorisation de travaux qu'il transfère alors aux acquéreurs ; qu'en tout état de cause, la validité de l'opération de vente n'est pas conditionnée par l'obtention préalable des autorisations administratives, même s'il est vrai que leur absence lors de la vente rend le risque ou les retards de réalisation plus importants pour les acquéreurs ; que ce grief tenant à l'inefficacité des actes passés par Me FE... SR... au regard du caractère irréalisable de l'opération sera donc rejeté ;

Attendu que les appelants prétendent en second lieu que les actes auraient été passés sur la base de documents tronqués et incohérents et en veulent pour preuve la lettre de l'architecte des bâtiments de France du 17 octobre 2004 ; mais que la cour observe que le courrier de l'architecte des bâtiments de France visé n'est produit que de manière partielle, comme en première instance, et que les incohérences qui y sont relevées portent sur les descriptifs et graphiques techniques de travaux qui ne permettent pas de connaître l'importance et la localisation des interventions de conservation et de restauration proposées, ce qui ne relève pas du champ de vérification du notaire ; que, par contre, Me FE... SR... s'est fondé, pour passer ses actes, sur un état descriptif de division et un règlement de copropriété établi le 27 juillet 2000 par Me RY... NN..., notaire à Carcassonne, faisant un relevé précis des différents lots privatifs et de leur situation dans l'immeuble ainsi que des millièmes y attachés ; que le notaire s'est également référé à un document établi par le cabinet d'architecte Carré d'Archi à Nîmes pour indiquer la superficie loi Carrez vendue ; que les reproches formulés par les appelants selon lesquels les lots privatifs acquis ne seraient pas individualisés et ne pourraient être revendus sont donc injustifiés ; que le tribunal a par ailleurs très précisément répondu aux griefs infondés formulés par les demandeurs concernant la vente du même lot de copropriété à plusieurs acquéreurs ;

Attendu que les appelants soutiennent également que Me FE... SR... aurait fait figurer, dans les statuts de l'AFUL, la société Yveco qui, en qualité de venderesse n'avait pas qualité à en être membre, et la SCI DK... qui ne serait pas concernée par les travaux, et ce dans le but de faire voter les appels de fonds ; mais qu'outre le fait, d'une part, qu'il n'est pas établi que les statuts ont été rédigés par Me FE... SR..., d'autre part, que la SCI DK... n'apparaît pas dans les statuts tels qu'ils ont été signés le 29 décembre 2000, il convient, comme l'a fait précisément le tribunal, de rappeler que tes statuts sont conformes aux dispositions de l'article L. 322-2 ancien du code de l'urbanisme en ce que l'association foncière a été constituée entre l'ensemble des propriétaires intéressés pour l'exécution des travaux et opérations de restauration dont faisait partie la société Yveco qui n'avait vendu qu'une partie des lots et qui, en qualité de propriétaire de nombreux lots, devait faire partie de l'AFUL ; qu'au surplus, il doit être noté que les votes de la SCI DK... et de la société Yveco (dont les millièmes se sont réduits au fil des ventes) n'ont pas été déterminants puisque toutes les délibérations concernant les appels de fonds ont été prises à l'unanimité, ainsi qu'il sera vu plus loin ; que c'est en vain que les appelants prétendent que Me FE... SR... aurait été complice des agissements de M. XV... afin de faire voter la SCI DK... au sein de l'AFUL en soutenant qu'il a corrigé le PV d'AG du 30 novembre 2000 selon les instructions de ce dernier, alors qu'il s'agit d'un PV d'une AG de copropriété, et non de l'AFUL, antérieur aux ventes, à laquelle ne participaient effectivement que la SCI et la société Yveco, à défaut d'autres propriétaires de lots à cette date ;

Attendu que les appelants reprochent ensuite à Me FE... SR... d'avoir procédé à des versements de fonds directement entre les mains des sociétés de M. XV... avant que l'AST ne soit accordée et sans donc que ces appels de fonds soient justifiés ; que Mme XK... ajoute que Me FE... SR... n'était pas habilité, aux termes des actes de vente, à recevoir les fonds débloqués par les banques et qu'il a donc opéré en dehors de tout pouvoir ; mais que l'examen des pièces permet de constater que les versements opérés depuis l'étude du notaire, Me FE... SR..., ont tous été adressés à l'AFUL même si les courriers ont pu être envoyés à l'adresse du [...] qui correspondait également à celle de la société KHEO et de la société Yveco ; que ces versements ont été effectués chaque fois sur des appels de fonds émis par l'AFUL sous la signature de son directeur, M. UU... V..., après que l'assemblée eut voté leur principe et leur montant, toujours à l'unanimité des associés présents et représentés ; qu'il doit être ajouté que Me FE... SR... justifie avoir opéré les versements uniquement sur un ordre de paiement des propriétaires lesquels ont ainsi parfaitement validé le rôle joué par le notaire ; qu'il ne peut donc être prétendu que Me FE... SR... aurait commis une faute en répondant aux appels de fonds de l'AFUL votés par celle-ci au cours d'assemblées générales dont personne n'a contesté la validité, et conformément aux ordres de paiement des propriétaires investisseurs ; que la question de l'opportunité de ces versements, alors que les travaux n'avaient pas encore commencé, ne relevait pas de son appréciation, les investisseurs entendant, ce faisant, bénéficier le plus rapidement possible des avantages fiscaux qu'ils escomptaient réaliser puisque, sur le plan fiscal, l'acompte versé par un propriétaire à l'AFUL doit être retenu pour le calcul du revenu foncier de l'année au cours de laquelle il est versé, sans qu'y fasse obstacle la circonstance que les travaux ainsi financés ne sont exécutés que sur l'exercice suivant, l'administration fiscale vérifiant seulement a posteriori que les travaux ont été effectivement exécutés ; que l'argumentation développée par les appelants, et plus particulièrement par Mme XK..., sur la complicité de Me FE... SR... dans les détournements des fonds travaux opérés par M. XV... et ses sociétés et sur la cavalerie mise en place au préjudice des particuliers investisseurs, au regard des éléments de la procédure pénale versés au dossier, est inopérante dès lors que les poursuites devant le tribunal correctionnel ne visent pas Me FE... SR... ; que les reproches formulés du chef des versements de fonds opérés par Me FE... SR... seront donc rejetés ;

Attendu que les appelants font enfin grief à Me FE... SR... de ne pas les avoir informés de l'absence d'autorisation de travaux, des risques inhérents à ce défaut d'autorisation et plus généralement de ne pas les avoir renseignés sur le dispositif de la loi Malraux, sur le fonctionnement de l'AFUL à créer et sur les contraintes juridiques, fiscales et architecturales de l'opération de réhabilitation de l'immeuble acquis ; que le tribunal a justement considéré que le notaire était parfaitement au fait de l'opération pour être le notaire habituel de la société Yveco dirigée par M. XV..., pour avoir participé à l'acte d'acquisition de l'immeuble par cette société en juillet 2000 puis pour avoir passé la totalité des actes de vente en lots aux propriétaires investisseurs ; qu'il n'est pas établi, contrairement à ce que soutient Mme XK..., qu'il serait intervenu pour obtenir les financements bancaires (l'envoi du contrat de prêt et du tableau d'amortissement directement par la banque au notaire à qui elle donne procuration de signer l'acte n'ayant rien d'anormal ou de significatif à cet égard), ni qu'il aurait démarché les clients jusqu'à leur domicile ou leur lieu de travail ; qu'il n'est pas non plus établi, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, qu'il serait le rédacteur des statuts de l'AFUL créée le 29 décembre 2000, mais qu'il est l'auteur de l'acte de dépôt des statuts et qu'il connaissait donc parfaitement bien les modalités de fonctionnement de l'AFUL et quelles seraient les obligations des acquéreurs dans le cadre des opérations de restauration menée par celle-ci ; que Me FE... SR... a fait état, dans les actes de vente, des documents d'urbanisme faisant ressortir la situation du bien en secteur sauvegardé, qu'il a informé les acquéreurs de ce que le PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) était en cours d'élaboration au ministère de la culture et leur a rappelé la nécessité de l'accord des services de l'État représentés par l'architecte des bâtiments de France pour tous les travaux et le fait que tout projet était soumis à l'autorisation préalable du maire après avis de l'architecte des bâtiments de France ; mais qu'il ne rapporte pas la preuve du conseil donné aux acquéreurs sur les obligations qui seraient les leurs dans le cadre de la mise en oeuvre de la réhabilitation loi Malraux et que certains des actes sont au demeurant muets sur l'existence même de l'AFUL à laquelle ils seraient associés du fait de leur qualité de propriétaires ; qu'il n'est pas non plus établi qu'il les aurait mis en garde sur les risques liés au caractère délicat de cette opération d'une ampleur particulière pour laquelle l'autorisation de travaux n'était pas encore obtenue et qui ne permettait pas d'opérer les déductions fiscales attendues de manière immédiate ;

Que le tribunal a, à juste titre, considéré que ce manquement avéré de Me FE... SR... à son devoir de conseil et de mise en garde ne pouvait être à l'origine que d'une perte de chance pour les acquéreurs de renoncer à l'opération projetée et n'était pas la cause de l'échec de cette opération, telle que dénoncée par les appelants ; que c'est en vain que Mme XK... soutient que cette perte de chance correspondrait nécessairement à l'entier préjudice à raison du caractère nocif des conseils donnés par le notaire, alors que c'est précisément l'absence de conseil qui est reprochée à Me FE... SR... ; qu'il doit être rappelé à cet égard que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; que c'est à tort que le tribunal a considéré qu'il n'était pas saisi d'une demande spécifique au titre de la perte de chance et qu'il a débouté les demandeurs en considérant qu'ils n'avaient pas formulé de demande utile de ce chef, alors que le juge a le pouvoir, dès lors qu'il est saisi d'une demande d'indemnisation d'un préjudice, d'évaluer celui-ci en l'analysant en une perte de chance au regard des éléments de fait qui sont produits aux débats ; que les appelants représentent devant la cour les mêmes demandes d'indemnisation totale ; que c'est vainement que Me FE... SR... soutient qu'ils présenteraient des demandes nouvelles, alors qu'il s'agit bien, de leur part, de demandes fondées sur les mêmes manquements reprochés au notaire devant le tribunal et calculées de manière identique qu'en première instance, au titre d'une réparation intégrale de leur préjudice financier ; qu'il convient, pour apprécier l'importance de la chance perdue par les appelants de renoncer à leur projet d'acquisition, de s'interroger sur l'influence qu'aurait eue, sur les investisseurs, l'information donnée par le notaire sur les risques inhérents à une opération de rénovation urbaine dont ils n'ignoraient pas qu'elle n'avait pas encore obtenu d'autorisation ou de permis de construire et dont ils savaient qu'elle était dépendante de l'accord de l'architecte des bâtiments de France en raison des contraintes liées au caractère historique du bâtiment et au périmètre de sauvegarde dans lequel il était inclus ; que, pour le reste des aléas qui sont survenus au cours de l'opération, tenant aux difficultés d'obtention de l'AST propres à cette opération, aux incohérences techniques du programme de travaux, au non-respect en cours de chantier des prescriptions de l'autorisation, aux paiements effectués par l'AFUL sur la base de factures ou de situations de travaux mensongères et finalement à la mise en liquidation judiciaire de la société CTMO avant que les travaux ne soient achevés, il ne peut être considéré que le notaire aurait pu en prévoir la survenance pour dissuader les investisseurs de mener l'opération projetée ;

Que le taux de chance pour les appelants de renoncer à cette opération de défiscalisation qui était très intéressante pour eux puisqu'elle permettait la déduction de la totalité du coût des travaux de restauration (qui représentaient les 2/3 de leur investissement) de leur revenu fiscal et qu'ils avaient montée avec l'assistance d'un conseiller en gestion de patrimoine, parfois en urgence, pour bénéficier au plus vite des avantages fiscaux avant la fin de l'année 2000, ne peut être estimé à plus de 15 % ; que le notaire sera donc condamné à indemniser les acquéreurs dans la proportion de 15 % du préjudice financier résultant pour eux de la réalisation de cette opération ; [
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Sur la responsabilité de M. UU... V... :

Attendu qu'aux termes de l'assemblée générale du 30 décembre 2000 l'ayant nommé directeur de l'AFUL afin d'assister le président, M. UU... V... a reçu pouvoir de signer les documents administratifs relatifs au projet de réhabilitation, de traiter les conventions de maîtrise d'oeuvre et d'assistance fiscale et d'en régler le montant, et de négocier avec les entreprises de travaux qui lui seront présentées par le cabinet d'architectes ; qu'il a également reçu pouvoir d'ouvrir un compte bancaire au nom de l'AFUL et d'effectuer toutes les opérations nécessaires au bon fonctionnement du compte notamment l'encaissement des fonds, l'émission et la signature des chèques ;

Attendu que c'est en vain que Mme XK... prétend que M. UU... V... n'avait pas qualité pour être nommé directeur de l'AFUL au motif qu'il n'était pas propriétaire, alors qu'il n'était pas associé et ne participait pas aux délibérations, mais exerçait les fonctions administratives qui lui avaient été déléguées par les associés

Attendu que les appelants lui font grief de leur avoir fait croire, pour obtenir le vote des appels de fonds, que les travaux étaient en cours de réalisation sans les informer de ce que l'AST n'était pas encore obtenue ; mais que ce reproche n'est pas fondé puisqu'il ressort des PV des assemblées générales que les associés de l'AFUL étaient bien informés : - lors de l'AG du 27 avril 2001 ayant voté le déblocage de 50 % des fonds travaux, que les demandes de permis de construire et d'AST venaient seulement d'être déposées, - lors de l'AG du 8 juin 2002 et de l'AGE du 16 décembre 2002, qu'il existait des difficultés d'obtention du permis de construire et de l'AST, le point 11 de l'AG du 8 juin 2011 consistant en une présentation complète de la situation et l'AGE ayant été précédée d'une note complète de M. YN..., - lors de chacune des AG suivantes, de l'évolution du dossier administratif, une information et un débat ayant lieu à chacune des réunions des associés ;

Attendu que les appelants reprochent ensuite à M. UU... V... d'avoir fait une déclaration de créance frauduleuse au passif de la société CTMO afin de faire diminuer de manière intentionnelle le passif de cette société ; mais que rien ne permet de considérer que ce serait de façon délibérée que M. UU... V... a établi cette déclaration en connaissance de son défaut de pouvoir, celui-ci ayant pu être trompé par le fait qu'il avait, de fait, tous pouvoirs au sein de l'AFUL puisqu'il signait les marchés, acceptait et payait les factures et émettait les appels de fonds votés par l'AG ;

Attendu que les appelants soutiennent également que M. UU... V... était administrateur de la société CTMO, qu'il ne pouvait payer de bonne foi les factures de travaux émises par cette société et sa filiale, la société Résonance, alors que les autorisations administratives n'étaient pas encore obtenues et que les fonds ainsi transférés au profit des sociétés du groupe Quarante n'étaient pas utilisés au profit de l'opération de Carcassonne ; que M. UU... V... se défend en indiquant qu'il était le simple salarié de M. XV..., qu'il n'a été administrateur de la société CTMO que jusqu'en 2004, date à laquelle il a démissionné, et qu'il n'a jamais été administrateur d'aucune autre société du groupe Quarante, de sorte qu'il ne comprend pas pourquoi il est recherché alors que la société CTMO n'est pas dans la cause ; qu'il ajoute qu'il n'a jamais exercé de fonctions techniques et qu'il effectuait seulement le suivi administratif et le secrétariat juridique (convocation, procès-verbal...) ; mais que M. UU... V... ne produit qu'un seul contrat de travail daté du 16 août 2004, conclu entre lui-même et la société Antigua (représentée par M. XV...), pour exercer les fonctions de secrétaire général pour la société et ses filiales, sans d'ailleurs que la relation de travail invoquée soit corroborée par la production de bulletins de salaire ; que rien n'établit l'existence d'une relation de travail subordonnée de M. UU... V... à l'égard de M. XV... pour la période de 2000 à 2004 au cours de laquelle il a dirigé l'AFUL ; que l'article 1er du contrat de travail produit, en ce qu'il fait référence au fait que M. UU... V... serait entré au service de la société Manhattan Finance en 1994 puis au service du Groupe Quarante jusqu'au 31 août 2004, n'a aucune force probante ; que, par ailleurs, il ressort des statuts de la société CTMO certifiés à la date du 10 août 2004 et de l'extrait Kbis levé le 10 janvier 2005 que M. UU... V... était bien associé et administrateur de cette société ; qu'il a d'ailleurs été condamné en cette qualité par le tribunal de commerce de Montpellier, nonobstant sa démission d'administrateur du 3 août 2004, en comblement de passif, le tribunal ayant retenu qu'il avait; dans le cadre de ses fonctions de directeur d'AFUL ou d'ASL, payé des sommes bien au-delà des travaux réalisés ; qu'il était également associé de la société Manhattan Finance et participait à ses assemblées générales, comme il était associé de la société Yveco Finance et Patrimoine ; qu'il est également constant, à l'examen des factures qui ont été payées par l'AFUL sur le compte CIC sur lequel M. UU... V... avait seul la signature, que des sommes ont été versées à la société Résonance, dès le 15 février 2001, sur la base de factures laconiques et non détaillées ("acompte sur marché de travaux") pour des montants très importants (1.000.000 F le 15 février 2001, 987.000 F le 29 mars 2001, 300.000 F le 9 avril 2001, 400.000 F le 14 mai 2001, 300.000 F le 6 juillet 2001, 350.000 F le 6 août 2001, etc
) alors que la société Résonance n'a été retenue comme attributaire du marché de travaux de réhabilitation que par l'AG du 8 juin 2002 ; que M. UU... V..., en réglant ces factures qui n'étaient d'ailleurs aucunement visées par le maître d'oeuvre du chantier, ne pouvait méconnaître qu'elles ne correspondaient en rien à des prestations effectuées par cette société au profit de l'AFUL Carcassonne ; que M. UU... V... ne peut se retrancher derrière le fait qu'il n'aurait eu aucune connaissance et compétence technique et qu'il ne pouvait apprécier dès lors l'état d'avancement du chantier ; qu'il prenait en effet l'initiative de payer les factures sans en référer au maître d'oeuvre et qu'il répondait aux banques qui interrogeaient l'architecte sur l'état d'avancement du chantier, aux lieu et place de celui-ci, en indiquant ainsi, dans une lettre au Crédit Immobilier du 5 mai 2004 que les travaux de démolition étaient réalisés à 100 %, la toiture à 100 %, les cloisons et les menuiseries à 40 %, etc
; que, pourtant, lors de l'assemblée générale du 11 octobre 2004, il indiquait aux membres de l'AFUL que les démolitions étaient au stade de 40 %, la maçonnerie de 40 % et la charpente couverture de 0 % ; qu'en l'état de ces éléments, il convient de constater que M. UU... V... ne pouvait ignorer que les versements opérés au profit de la filiale de la société CTMO dont il était l'un des administrateurs reposaient sur des factures fictives et de retenir sa responsabilité dans le préjudice subi par les acquéreurs à raison des appels de fonds indûment opérés ; [
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Sur les préjudices réparables :

Attendu que la demande de M. et Mme U..., M. T..., M. P... et Mme NY... tendant à voir désigner un mandataire ad hoc pour l'ensemble des propriétaires afin de procéder à la vente globale de l'immeuble doit être rejetée, ces quatre propriétaires représentant seulement une infime minorité alors que la décision de vendre l'immeuble en son ensemble ne peut revenir qu'aux copropriétaires à l'unanimité et que certains d'entre eux sont absents de la présente instance ;

Attendu que les appelants formulent des demandes d'indemnisation fondées sur des éléments différents, certains réclamant que soit prise en considération la totalité des prêts, des intérêts et des frais engagés dans l'opération, d'autres ne sollicitant que l'indemnisation du prêt souscrit pour les travaux, en principal, intérêts et frais ; que Mme XK... réclame en outre un préjudice moral global pour les trois opérations qu'elle a réalisées et qui sera donc examiné de manière distincte, après examen des responsabilités et des préjudices résultant des deux autres opérations ;

Qu'il convient de poser pour principes de l'évaluation de l'indemnisation : - que chacun des investisseurs a acquis un lot dans l'immeuble de Carcassonne, qu'il s'agit de lots bien identifiés susceptibles d'être valorisés et revendus et que leur valeur ne peut donc être tenue pour nulle ; que dès lors, les appelants ne peuvent considérer que le prêt souscrit pour en financer l'acquisition constitue un élément de leur préjudice indemnisable ; - que leur préjudice tient au fait qu'ils ont emprunte des sommes destinées aux travaux, ce pour quoi ils doivent rembourser le principal et les intérêts, et que des fonds ont été débloqués sur ces prêts sans qu'ils aient été pleinement utilisés pour permettre la réhabilitation de l'immeuble ; qu'il convient pour ce faire de rechercher, au cas par cas, quel a été le montant des fonds ainsi débloqués au profit de l'AFUL sur le montant du prêt souscrit par chaque emprunteur, en ne retenant que les sommes dont il est effectivement établi qu'elles ont été versées à l'AFUL, étant avéré que tous les fonds empruntés n'ont pas été débloqués et que l'intégralité du marché de travaux n'a pas été versée à la société CTMO ; qu'il convient également de déterminer le stade de réalisation des travaux sur l'ensemble de l'immeuble au moment où la société CTMO, bénéficiaire directe ou au travers de la société Résonance Carcassonne des versements opérés par M. UU... V..., a été placée en liquidation judiciaire ; qu'à cet égard, force est de constater que les parties ne produisent aucun constat de l'état d'avancement du chantier et n'indiquent pas quel est le montant des travaux de finition à régler pour permettre l'achèvement de l'ouvrage mais que la déclaration de créance de M. UU... V... au passif de la liquidation judiciaire de la société CTMO fait état de versements de l'AFUL à hauteur de 2.785.329 euros sur un marché de travaux d'un montant de 3.177.106,74 euros et d'un état d'avancement du chantier de l'ordre de 10 % seulement, en prenant en compte la dégradation du chantier depuis son abandon ; - qu'enfin, il y a lieu de prendre en considération, pour le déduire de leur préjudice, l'avantage fiscal procuré aux investisseurs par l'opération, sauf pour ceux des appelants justifiant avoir réglé à l'administration fiscale le redressement fiscal qui leur a été infligé ;

Qu'en l'état de ces principes d'indemnisation et au regard des pièces produites aux débats par les appelants, il convient de fixer les préjudices subis comme suit :
-1- pour M. M... : sur la base d'un prêt pour travaux de 129.696 euros représentant un coût total de 256.149,60 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (101.264,26 euros) et à défaut de démonstration de la réintégration de l'avantage fiscal dont il a pu bénéficier, une somme de 135.000 euros,
-2- pour Mme H... : sur la base d'un prêt pour travaux de 95.661,76 euros représentant un coût total de 132.386,81 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (85.124,91 euros) et en l'état de la démonstration de l'absence de tout avantage fiscal lié à l'opération, une somme de 100.000 euros,
-3- pour les consorts B... : sur la base d'un prêt pour travaux de 140.23,23 euros représentant un coût total de 205.760,23 euros, eu égard à la démonstration du déblocage total des fonds empruntés et en l'état des dégrèvements fiscaux dont ils ont bénéficié (pour 72.695 euros), une somme de 110.000 euros,
-4- pour M. J... : sur la base d'un prêt pour travaux de 81.834,63 euros représentant un coût total de 132.572,70 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (46.649,40 euros) et en l'absence de démonstration du règlement de la proposition de rectification de l'administration fiscale à hauteur de 39.000 euros, une somme de 32.500 euros,
-5- pour la SCI Mimosa et les époux S... : sur la base d'un prêt pour travaux de 75.614,71 euros représentant un coût total de 102.109,58 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (74.762,45) euros) et à défaut de démonstration de l'absence de bénéfice d'un avantage fiscal (les avis d'imposition produits étant de 2004 à 2006 alors que les versements déductibles ont été opérés de 2000 à 2003) , une somme de 60.000 euros,
-6- pour M. et Mme Q... : sur la base d'un prêt pour travaux de 154.881 euros représentant un coût total de 264.622 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (144.209,15 euros) et à défaut de toute pièce fiscale établissant l'absence de bénéfice d'un avantage fiscal lié à l'opération, une somme de 170.000 euros,
-7- pour M. K... : sur la base d'un prêt pour travaux de 117.065,60 euros représentant un coût total de 184.027 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (58.532,80 euros) et en l'absence de démonstration du règlement de la proposition de rectification de l'administration fiscale à hauteur de 54.599 euros, une somme de 28.000 euros,
-8- pour M. X... : sur la base d'un prêt pour travaux de 166.931 euros représentant un coût total de 316.331,71 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (125.221,62 euros) et à défaut de toute pièce fiscale établissant l'absence de bénéfice d'un avantage fiscal lié à l'opération, une somme de 163.500 euros,
-9- pour M. R... : sur la base d'un prêt pour travaux de 109.305,95 euros représentant un coût total de 215.879,09 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (94.213,50 euros) et au regard de la réintégration de son avantage fiscal pour 19.613 euros (ne donnant donc lieu à aucune déduction du montant de son préjudice), une somme de 165.000 euros.
-10- pour Mme G... : sur la base d'un prêt total de 108.025,37 euros représentant un coût total de 200.666 euros dont 79 % consacrés aux travaux, eu égard au montant établi des fonds débloqués (90.707,17 euros) et au regard de la réintégration de son avantage fiscal (ne donnant donc lieu à aucune déduction du montant de son préjudice), une somme de 123.500 euros,
-11- pour M. et Mme I... : sur la base d'un prêt pour travaux de 88.334,95 euros représentant un coût total de 140.262,52 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (79.295,48 euros, les deux derniers appels de fonds produits ayant trait à l'AFUL Hôtel Amadeus et à l'AFUL [...]) et au regard de la réintégration de son avantage fiscal (ne donnant donc lieu à aucune déduction du montant de son préjudice), une somme de 110.000 euros,
-12- pour M. et Mme LI... : sur la base d'un prêt total de 190.065,81 euros représentant un coût total de 287.001,98 euros dont 76,49 % consacrés aux travaux, eu égard au montant établi des fonds débloqués (90.957,72 euros) et en l'état de l'avantage fiscal dont ils ont bénéficié (pour 49.297 euros), une somme de 120.000 euros,
-13- pour la SCI Scorpion : sur la base d'un prêt pour travaux de 138.423,71 euros représentant un coût total de 256.538,47 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (125.084,43 euros) et en l'état de l'avantage fiscal dont elle a reçu restitution (pour 53.520 euros), une somme de 155.000 euros,
-14- pour M. et Mme U... : sur la base d'un prêt pour travaux de 121.196,97 euros représentant un coût total de 182.278,82 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (119.467,33 euros) et à défaut de toute pièce fiscale établissant l'absence de bénéfice d'un avantage fiscal lié à l'opération, une somme de 110.000 euros,
-15- pour M. T... : sur la base d'un prêt pour travaux de 90.249,82 euros représentant un coût total de 137.267,67 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (42.990,62 euros) et à défaut de toute pièce fiscale établissant l'absence de bénéfice d'un avantage fiscal lié à l'opération, une somme de 44.000 euros,
-16- pour M. P... : sur la base d'un prêt pour travaux de 96.332,53 euros représentant un coût total de 132.215,60 euros, eu égard au montant établi des fonds débloqués (95.445,28 euros) et à défaut de toute pièce fiscale établissant l'absence de bénéfice d'un avantage fiscal lié à l'opération, une somme de 78.000 euros,
-17- pour Mme NY... : sur la base d'un prêt total de 131.304,34 euros représentant un coût total de 253.782,03 euros dont 78,86 % consacrés aux travaux, eu égard au montant établi des fonds débloqués (98.024,72 euros) et à défaut de toute pièce fiscale établissant l'absence de bénéfice d'un avantage fiscal lié à l'opération, une somme de 130.000 euros,
-18- pour Mme XK... : sur la base d'un prêt pour travaux de 961.000 F soit 146.503,51 euros représentant un coût total de 289.344,42 euros (l'autre prêt ayant servi au financement du lot et des frais), eu égard au montant des fonds effectivement débloqués en lecture des comptes annexés au PV de l'AG de l'AFUL du 8 juin 2002 et du compte de l'AFUL (pièce 219 des consorts M... H...) pour une somme totale de 125.389,32 euros, et à défaut de justification du paiement du redressement calculé dans la proposition de 2004 faisant état d'un avantage fiscal de 61.790 euros, à l'exclusion de tout autre frais et des taxes foncières dont le paiement est lié à la propriété du lot, une somme de 160.000 euros ;

Attendu que, compte tenu des responsabilités retenues plus haut, il convient de condamner M. UU... V... au paiement de ces sommes aux différents appelants, assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; que Me FE... SR..., la SCP SR... YK... KR... XB... KP... et la compagnie MMA IARD, en fonction des demandes distinctes présentées par les appelants, seront condamnés in solidum avec M. UU... V... à hauteur de 15 % des condamnations prononcées, à raison du taux de perte de chance pour les acquéreurs investisseurs d'éviter leur préjudice ; que les intérêts sur ces sommes seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil au profit des parties qui en ont fait la demande, à savoir M. et Mme U..., M. T..., M. P... et Mme NY... » ;

1°) ALORS QUE le jugement doit être motivé ;

Qu'en l'espèce, la cour d'appel a dit que les condamnations contre M. V..., Me SR..., la SCP SR... YK... KR... XB... KP... et la SA MMA IARD étaient prononcées in solidum entre eux, dans la limite de 15 % pour le notaire et son assureur, soit à hauteur de la perte de chance dont Me SR... est tenu responsable, sans expliquer pourquoi le notaire et son assureur devaient être condamnés in solidum avec M. V... à hauteur de seulement 15 % du préjudice subi par les exposants et, corrélativement, pourquoi ils ne devaient pas être condamnés in solidum avec M. V... à réparer l'intégralité de ce préjudice, auquel pourtant Me SR... avait contribué en faisant perdre à ces derniers la chance de renoncer à l'opération projetée et donc en leur faisant perdre la chance de ne pas voir leurs fonds détournés et utilisés à des fins étrangères à la réhabilitation de l'immeuble litigieux ;

Qu'en n'énonçant pas de motifs à l'appui de cette décision, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS, subsidiairement, QUE chaque responsable d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité ;

Qu'en l'espèce, la cour d'appel a dit que les condamnations contre M. V..., Me SR..., la SCP SR... YK... KR... XB... KP... et la SA MMA IARD étaient prononcées in solidum entre eux, dans la limite de 15 % pour le notaire et son assureur, après pourtant avoir retenu que le manquement de Me SR... à son devoir de conseil et de mise en garde était à l'origine d'une perte de chance pour les acquéreurs de renoncer à l'opération projetée, constaté que M. V..., en sa qualité de directeur de l'AFUL, avait opéré des virements sur la base de factures fictives au profit de la société CTMO, dont il était l'un des administrateurs, ainsi que de sa filiale, et considéré que le préjudice subi par les exposants consistait dans le fait que les fonds qu'ils avaient empruntés et qui étaient destinés aux travaux n'avaient pas été utilisés pour la réhabilitation de l'immeuble litigieux, d'où il résulte bien deux faits générateurs de responsabilité imputables respectivement à M. SR... et à M. V... mais un seul et même préjudice, la chance perdue étant celle de renoncer à l'opération et donc de ne pas subir le préjudice qui s'est finalement réalisé ;

Qu'en statuant ainsi, elle a violé l'article 1382 devenu l'article 1240 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, après avoir déclaré M. V... responsable des préjudices résultant pour les appelants de l'échec de l'opération de l'Hôtel de KJ... à Carcassonne, condamné M. V... à les indemniser à hauteur des sommes de 135 000 € pour M. M..., de 100 000 € pour Mme H..., de 110 000 € pour les consorts B..., de 32 500 € pour M. J..., de 60 000 € pour la SCI Mimosa représentée par M. S..., de 170 000 € pour les époux Q..., de 28 000 € pour M. K..., de 163 500 € pour M. X..., de 165 000 € pour M. R..., de 123 500 € pour Mme G..., de 110 000 € pour les époux I..., de 120 000 € pour les époux LI... , et de 155 000 € pour la SCI Scorpion, dit que Me SR... a engagé sa responsabilité professionnelle à l'égard des appelants sur l'opération de l'Hôtel de KJ... à Carcassonne à raison du manquement à son obligation d'information et à son devoir de conseil, d'AVOIR dit que le préjudice en résultant s'analyse en une perte de chance pour eux d'avoir renoncé à l'opération et d'avoir évité les préjudices financiers qui en sont résultés qui doit être fixée à 15 %, condamné, en conséquence, Me SR... à réparer les préjudices subis par les appelants à hauteur de 15 % de la somme de 135 000 € pour M. M..., à hauteur de 15 % de la somme de 100 000 € pour Mme H..., à hauteur de 15 % de la somme de 110 000 € pour les consorts B..., à hauteur de 15 % de la somme de 32 500 €, pour M. J..., à hauteur de 15 % de la somme de 60 000 € pour la SCI Mimosa représentée par M. S..., à hauteur de 15 % de la somme de 170 000 € pour les époux Q..., à hauteur de 15 % de la somme de 28 000 € pour M. K..., à hauteur de 15 % de la somme de 163 500 € pour M. X..., à hauteur de 15 % de la somme de 165 000 € pour M. R..., à hauteur de 15 % de la somme de 123 500 € pour Mme G..., à hauteur de 15 % de la somme de 110 000 € pour les époux I..., à hauteur de 15 % de la somme de 120 000 € pour les époux LI... , et à hauteur de 15 % de la somme de 155 000 € pour la SCI Scorpion, et dit que les condamnations contre M. V..., Me SR..., la SCP SR... YK... KR... XB... KP... et la SA MMA IARD sont prononcées in solidum entre eux, dans la limite de 15 % pour le notaire et son assureur, soit à hauteur de la perte de chance dont il est tenu responsable ;

AUX MOTIFS QUE « le tribunal a justement rappelé le fondement et l'étendue des obligations du notaire à l'égard des parties, tant au titre de son devoir d'information et de conseil qu'au titre de l'efficacité de ses actes ;

Attendu que les appelants reprochent en premier lieu à Me FE... SR... d'avoir accepté de passer les actes définitifs de vente alors que la DUP et l'AST nécessaires à la réalisation de l'opération de restauration de l'immeuble en loi Malraux n'étaient pas obtenues, ce qui, disent-ils, rendaient l'opération irréalisable ; mais qu'il convient de rappeler que, pour l'application de la loi Malraux, ce sont les propriétaires investisseurs qui doivent, pour bénéficier du dispositif fiscal, être à l'initiative des travaux, ce qui comprend l'obtention des autorisations administratives et la réalisation des travaux comme maîtres d'ouvrage, même s'il est admis que le vendeur marchand de biens puisse avoir obtenu, préalablement à la vente, le permis de construire ou l'autorisation de travaux qu'il transfère alors aux acquéreurs ; qu'en tout état de cause, la validité de l'opération de vente n'est pas conditionnée par l'obtention préalable des autorisations administratives, même s'il est vrai que leur absence lors de la vente rend le risque ou les retards de réalisation plus importants pour les acquéreurs ; que ce grief tenant à l'inefficacité des actes passés par Me FE... SR... au regard du caractère irréalisable de l'opération sera donc rejeté ;

Attendu que les appelants prétendent en second lieu que les actes auraient été passés sur la base de documents tronqués et incohérents et en veulent pour preuve la lettre de l'architecte des bâtiments de France du 17 octobre 2004 ; mais que la cour observe que le courrier de l'architecte des bâtiments de France visé n'est produit que de manière partielle, comme en première instance, et que les incohérences qui y sont relevées portent sur les descriptifs et graphiques techniques de travaux qui ne permettent pas de connaître l'importance et la localisation des interventions de conservation et de restauration proposées, ce qui ne relève pas du champ de vérification du notaire ; que, par contre, Me FE... SR... s'est fondé, pour passer ses actes, sur un état descriptif de division et un règlement de copropriété établi le 27 juillet 2000 par Me RY... NN..., notaire à Carcassonne, faisant un relevé précis des différents lots privatifs et de leur situation dans l'immeuble ainsi que des millièmes y attachés ; que le notaire s'est également référé à un document établi par le cabinet d'architecte Carré d'Archi à Nîmes pour indiquer la superficie loi Carrez vendue ; que les reproches formulés par les appelants selon lesquels les lots privatifs acquis ne seraient pas individualisés et ne pourraient être revendus sont donc injustifiés ; que le tribunal a par ailleurs très précisément répondu aux griefs infondés formulés par les demandeurs concernant la vente du même lot de copropriété à plusieurs acquéreurs ;

Attendu que les appelants soutiennent également que Me FE... SR... aurait fait figurer, dans les statuts de l'AFUL, la société Yveco qui, en qualité de venderesse n'avait pas qualité à en être membre, et la SCI DK... qui ne serait pas concernée par les travaux, et ce dans le but de faire voter les appels de fonds ; mais qu'outre le fait, d'une part, qu'il n'est pas établi que les statuts ont été rédigés par Me FE... SR..., d'autre part, que la SCI DK... n'apparaît pas dans les statuts tels qu'ils ont été signés le 29 décembre 2000, il convient, comme l'a fait précisément le tribunal, de rappeler que tes statuts sont conformes aux dispositions de l'article L. 322-2 ancien du code de l'urbanisme en ce que l'association foncière a été constituée entre l'ensemble des propriétaires intéressés pour l'exécution des travaux et opérations de restauration dont faisait partie la société Yveco qui n'avait vendu qu'une partie des lots et qui, en qualité de propriétaire de nombreux lots, devait faire partie de l'AFUL ; qu'au surplus, il doit être noté que les votes de la SCI DK... et de la société Yveco (dont les millièmes se sont réduits au fil des ventes) n'ont pas été déterminants puisque toutes les délibérations concernant les appels de fonds ont été prises à l'unanimité, ainsi qu'il sera vu plus loin ; que c'est en vain que les appelants prétendent que Me FE... SR... aurait été complice des agissements de M. XV... afin de faire voter la SCI DK... au sein de l'AFUL en soutenant qu'il a corrigé le PV d'AG du 30 novembre 2000 selon les instructions de ce dernier, alors qu'il s'agit d'un PV d'une AG de copropriété, et non de l'AFUL, antérieur aux ventes, à laquelle ne participaient effectivement que la SCI et la société Yveco, à défaut d'autres propriétaires de lots à cette date ;

Attendu que les appelants reprochent ensuite à Me FE... SR... d'avoir procédé à des versements de fonds directement entre les mains des sociétés de M. XV... avant que l'AST ne soit accordée et sans donc·que ces appels de fonds soient justifiés ; que Mme XK... ajoute que Me FE... SR... n'était pas habilité, aux termes des actes de vente, à recevoir les fonds débloqués par les banques et qu'il a donc opéré en dehors de tout pouvoir ; mais que l'examen des pièces permet de constater que les versements opérés depuis l'étude du notaire, Me FE... SR..., ont tous été adressés à l'AFUL même si les courriers ont pu être envoyés à l'adresse du [...] qui correspondait également à celle de la société KHEO et de la société Yveco ; que ces versements ont été effectués chaque fois sur des appels de fonds émis par l'AFUL sous la signature de son directeur, M. UU... V..., après que l'assemblée eut voté leur principe et leur montant, toujours à l'unanimité des associés présents et représentés ; qu'il doit être ajouté que Me FE... SR... justifie avoir opéré les versements uniquement sur un ordre de paiement des propriétaires lesquels ont ainsi parfaitement validé le rôle joué par le notaire ; qu'il ne peut donc être prétendu que Me FE... SR... aurait commis une faute en répondant aux appels de fonds de l'AFUL votés par celle-ci au cours d'assemblées générales dont personne n'a contesté la validité, et conformément aux ordres de paiement des propriétaires investisseurs ; que la question de l'opportunité de ces versements, alors que les travaux n'avaient pas encore commencé, ne relevait pas de son appréciation, les investisseurs entendant, ce faisant, bénéficier le plus rapidement possible des avantages fiscaux qu'ils escomptaient réaliser puisque, sur le plan fiscal, l'acompte versé par un propriétaire à l'AFUL doit être retenu pour le calcul du revenu foncier de l'année au cours de laquelle il est versé, sans qu'y fasse obstacle la circonstance que les travaux ainsi financés ne sont exécutés que sur l'exercice suivant, l'administration fiscale vérifiant seulement a posteriori que les travaux ont été effectivement exécutés ; que l'argumentation développée par les appelants, et plus particulièrement par Mme XK..., sur la complicité de Me FE... SR... dans les détournements des fonds travaux opérés par M. XV... et ses sociétés et sur la cavalerie mise en place au préjudice des particuliers investisseurs, au regard des éléments de la procédure pénale versés au dossier, est inopérante dès lors que les poursuites devant le tribunal correctionnel ne visent pas Me FE... SR... ; que les reproches formulés du chef des versements de fonds opérés par Me FE... SR... seront donc rejetés ;

Attendu que les appelants font enfin grief à Me FE... SR... de ne pas les avoir informés de l'absence d'autorisation de travaux, des risques inhérents à ce défaut d'autorisation et plus généralement de ne pas les avoir renseignés sur le dispositif de la loi Malraux, sur le fonctionnement de l'AFUL à créer et sur les contraintes juridiques, fiscales et architecturales de l'opération de réhabilitation de l'immeuble acquis ; que le tribunal a justement considéré que le notaire était parfaitement au fait de l'opération pour être le notaire habituel de la société Yveco dirigée par M. XV..., pour avoir participé à l'acte d'acquisition de l'immeuble par cette société en juillet 2000 puis pour avoir passé la totalité des actes de vente en lots aux propriétaires investisseurs ; qu'il n'est pas établi, contrairement à ce que soutient Mme XK..., qu'il serait intervenu pour obtenir les financements bancaires (l'envoi du contrat de prêt et du tableau d'amortissement directement par la banque au notaire à qui elle donne procuration de signer l'acte n'ayant rien d'anormal ou de significatif à cet égard), ni qu'il aurait démarché les clients jusqu'à leur domicile ou leur lieu de travail ; qu'il n'est pas non plus établi, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, qu'il serait le rédacteur des statuts de l'AFUL créée le 29 décembre 2000, mais qu'il est l'auteur de l'acte de dépôt des statuts et qu'il connaissait donc parfaitement bien les modalités de fonctionnement de l'AFUL et quelles seraient les obligations des acquéreurs dans le cadre des opérations de restauration menée par celle-ci ; que Me FE... SR... a fait état, dans les actes de vente, des documents d'urbanisme faisant ressortir la situation du bien en secteur sauvegardé, qu'il a informé les acquéreurs de ce que le PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) était en cours d'élaboration au ministère de la culture et leur a rappelé la nécessité de l'accord des services de l'État représentés par l'architecte des bâtiments de France pour tous les travaux et le fait que tout projet était soumis à l'autorisation préalable du maire après avis de l'architecte des bâtiments de France ; mais qu'il ne rapporte pas la preuve du conseil donné aux acquéreurs sur les obligations qui seraient les leurs dans le cadre de la mise en oeuvre de la réhabilitation loi Malraux et que certains des actes sont au demeurant muets sur l'existence même de l'AFUL à laquelle ils seraient associés du fait de leur qualité de propriétaires; qu'il n'est pas non plus établi qu'il les aurait mis en garde sur les risques liés au caractère délicat de cette opération d'une ampleur particulière pour laquelle l'autorisation de travaux n'était pas encore obtenue et qui ne permettait pas d'opérer les déductions fiscales attendues de manière immédiate ;

Que le tribunal a, à juste titre, considéré que ce manquement avéré de Me FE... SR... à son devoir de conseil et de mise en garde ne pouvait être à l'origine que d'une perte de chance pour les acquéreurs de renoncer à l'opération projetée et n'était pas la cause de l'échec de cette opération, telle que dénoncée par les appelants ; que c'est en vain que Mme XK... soutient que cette perte de chance correspondrait nécessairement à l'entier préjudice à raison du caractère nocif des conseils donnés par le notaire, alors que c'est précisément l'absence de conseil qui est reprochée à Me FE... SR... ; qu'il doit être rappelé à cet égard que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; que c'est à tort que le tribunal a considéré qu'il n'était pas saisi d'une demande spécifique au titre de la perte de chance et qu'il a débouté les demandeurs en considérant qu'ils n'avaient pas formulé de demande utile de ce chef, alors que le juge a le pouvoir, dès lors qu'il est saisi d'une demande d'indemnisation d'un préjudice, d'évaluer celui-ci en l'analysant en une perte de chance au regard des éléments de fait qui sont produits aux débats ; que les appelants représentent devant la cour les mêmes demandes d'indemnisation totale ; que c'est vainement que Me FE... SR... soutient qu'ils présenteraient des demandes nouvelles, alors qu'il s'agit bien, de leur part, de demandes fondées sur les mêmes manquements reprochés au notaire devant le tribunal et calculées de manière identique qu'en première instance, au titre d'une réparation intégrale de leur préjudice financier ; qu'il convient, pour apprécier l'importance de la chance perdue par les appelants de renoncer à leur projet d'acquisition, de s'interroger sur l'influence qu'aurait eue, sur les investisseurs, l'information donnée par le notaire sur les risques inhérents à une opération de rénovation urbaine dont ils n'ignoraient pas qu'elle n'avait pas encore obtenu d'autorisation ou de permis de construire et dont ils savaient qu'elle était dépendante de l'accord de l'architecte des bâtiments de France en raison des contraintes liées au caractère historique du bâtiment et au périmètre de sauvegarde dans lequel il était inclus ; que, pour le reste des aléas qui sont survenus au cours de l'opération, tenant aux difficultés d'obtention de l'AST propres à cette opération, aux incohérences techniques du programme de travaux, au non-respect en cours de chantier des prescriptions de l'autorisation, aux paiements effectués par l'AFUL sur la base de factures ou de situations de travaux mensongères et finalement à la mise en liquidation judiciaire de la société CTMO avant que les travaux ne soient achevés, il ne peut être considéré que le notaire aurait pu en prévoir la survenance pour dissuader les investisseurs de mener l'opération projetée ;

Que le taux de chance pour les appelants de renoncer à cette opération de défiscalisation qui était très intéressante pour eux puisqu'elle permettait la déduction de la totalité du coût des travaux de restauration (qui représentaient les 2/3 de leur investissement) de leur revenu fiscal et qu'ils avaient montée avec l'assistance d'un conseiller en gestion de patrimoine, parfois en urgence, pour bénéficier au plus vite des avantages fiscaux avant la fin de l'année 2000, ne peut être estimé à plus de 15 % ; que le notaire sera donc condamné à indemniser les acquéreurs dans la proportion de 15 % du préjudice financier résultant pour eux de la réalisation de cette opération » ;

1°) ALORS, d'une part, QU'en tant que dépositaire de fonds, le notaire est tenu d'une obligation de prudence et de vigilance ; que cette obligation lui impose, avant de débloquer de tels fonds, de s'assurer que les travaux ont bien commencé et de ne les débloquer qu'en fonction de l'état d'avancement des travaux ; qu'il ne peut être déchargé de cette obligation envers son client par les compétences de celui-ci ;

Qu'en l'espèce, pour dire que Me SR... n'avait causé aux exposants qu'une perte de chance et fixer celle-ci à 15 % du préjudice financier subi par les exposants, la cour d'appel a considéré, en substance, que les versements effectués par Me SR... l'ont été sur des appels de fonds émis par l'AFUL sous la signature de son directeur, M. V..., après vote de l'assemblée à l'unanimité des associés présents et représentés, que la question de l'opportunité de ces versements, à une époque où les travaux n'avaient pas encore commencé, ne relevait pas de son appréciation, et que, de toute manière, les investisseurs entendaient bénéficier le plus rapidement possible des avantages fiscaux qu'ils escomptaient réaliser, quand Me SR... aurait dû, avant de débloquer les fonds empruntés par les exposants, s'assurer que les travaux avaient bien commencé et, ensuite, ne les débloquer qu'en fonction de leur état d'avancement indépendamment des éventuels desiderata des emprunteurs et que, par conséquent, le préjudice qu'il a causé aux exposants ne peut se réduire à 15 % du préjudice financier que ces derniers ont subi ;

Qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 devenus 1240 et 1241 du code civil ;

2°) ALORS, d'autre part, QUE le dépositaire doit apporter, dans la garde de la chose déposée, les mêmes soins qu'il apporte dans la garde des choses qui lui appartiennent ;

Qu'en l'espèce, pour dire que Me SR... n'avait causé aux exposants qu'une perte de chance et fixer celle-ci à 15 % du préjudice financier subi par les exposants, la cour d'appel a considéré, en substance, que les versements effectués par Me SR... l'ont été sur des appels de fonds émis par l'AFUL sous la signature de son directeur, M. V..., après vote de l'assemblée à l'unanimité des associés présents et représentés, que la question de l'opportunité de ces versements, à une époque où les travaux n'avaient pas encore commencé, ne relevait pas de son appréciation, et que, de toute manière, les investisseurs entendaient bénéficier le plus rapidement possible des avantages fiscaux qu'ils escomptaient réaliser, quand Me SR... aurait dû, au contraire, apprécier l'opportunité des versements des fonds dont il avait la garde au regard de l'état d'avancement des travaux dès lors qu'il les remettait, non aux emprunteurs, mais à l'AFUL ;

Qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1927 du code civil ;

3°) ALORS, enfin, QUE le notaire est tenu d'un devoir d'information, de conseil et de mise en garde ;

Qu'en l'espèce, pour dire que Me SR... n'avait causé aux exposants qu'une perte de chance et fixer celle-ci à 15 % du préjudice financier subi par les exposants, la cour d'appel s'est bornée, en substance, à considérer que Me SR... n'avait pas informé les acquéreurs sur les obligations qui seraient les leurs dans le cadre de la mise en oeuvre de la réhabilitation loi Malraux, qu'il ne les a pas non plus mis en garde sur les risques liés au caractère délicat de cette opération d'une ampleur particulière pour laquelle l'autorisation de travaux n'était pas encore obtenue et qui ne permettait pas d'opérer les déductions fiscales attendues de manière immédiate, et que ce manquement de Me SR... ne pouvait être à l'origine que d'une perte de chance pour les acquéreurs de renoncer à l'opération projetée et n'était pas la cause de l'échec de cette opération, sans rechercher si, au-delà d'avoir manqué à son devoir d'information, de conseil et de mise en garde, Me SR... n'avait pas incité les acquéreurs à s'engager dans l'opération Hôtel de KJ... en leur faisant miroiter des avantages fiscaux ;

Qu'en ne procédant pas à cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383 devenus 1240 et 1241 du code civil.