CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 17 octobre 2019
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10324 F
Pourvoi n° E 18-20.684
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Groupe PRI, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 3 mai 2018 par la cour d'appel de Chambéry (2e chambre ), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. F... H..., domicilié chez M. K... G..., [...],
2°/ à M. P... E..., domicilié SCP Rollet, [...],
3°/ à M. T... B...,
4°/ à Mme U... N...,
5°/ à M. Y... V...,
6°/ à M. X... Q...,
7°/ à M. M... D...,
8°/ à M. S... C...,
9°/ à M. R... A...,
10°/ à M. W... FJ...,
tous huit domiciliés [...],
11°/ à la société Crédit immobilier de France développement (CIFD), société anonyme, dont le siège est [...] , venant aux droits de la Banque patrimoine et immobilier (BPI),
12°/ à Trésor public service des impôts des particuliers de Sallanches, dont le siège est SIP centre des finances publiques, [...],
13°/ à la société Banque Populaire Rives de Paris (SCBP), société coopérative de banque populaire, dont le siège est [...] , anciennement dénommée BICS Banque populaire ,
14°/ à la société Runleight, société de droit étranger, dont le siège est chez Finaswiss, [...] (Suisse),
15°/ à la société Duke, dont le siège est [...] (Etats-Unis), ayant un établissement [...],
16°/ à la société BTSG, société civile professionnelle, dont le siège est [...] , prise en la personne de M. XO... L..., en qualité de liquidateur de la société ESC,
17°/ à la société Jade, société de droit étranger, dont le siège est [...] (Panama),
18°/ à la société ESC, société civile immobilière, dont le siège est [...],
19°/ à Société générale, société anonyme, dont le siège est [...],
20°/ à la société Banque populaire Auvergne-Rhône-Alpes, société coopérative de banque populaire, dont le siège est [...], venant aux droits des sociétés banque populaire Savoisienne et banque populaire des Alpes,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 17 septembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me Le Prado, avocat de la société Groupe PRI, de Me Bertrand, avocat de la société BTSG, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Crédit immobilier de France développement, de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société Banque Populaire Rives de Paris ;
Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Groupe PRI aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Groupe PRI à payer à la société BTSG, prise en la personne de M. L..., ès qualités, la somme de 3 000 euros et à la société Crédit immobilier de France la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Groupe PRI.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, D'AVOIR débouté la société Groupe PRI de sa demande tendant à ce que soit prononcée, par application de l'article 1653 du code civil, la suspension du paiement du prix d'adjudication du 16 juin 2016, jusqu'à cessation du trouble ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE selon l'article 1653 du code civil, si l‘acheteur est troublé ou a juste sujet de craindre d'être troublé par une action soit hypothécaire, soit en revendication, il peut suspendre le payement du prix jusqu'à ce que le vendeur ait fait cesser le trouble, si mieux n'aime celui-ci donner caution, ou à moins qu'il n'ait été stipulé que, nonobstant le trouble, l'acheteur payera ; qu'il résulte également des dispositions de l'article R. 322-64 du code des procédures civiles d'exécution que sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l'adjudicataire peut mettre à exécution le titre d'expulsion dont il dispose à l'encontre du saisi et de tout occupant de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés ; qu'en l'espèce, le jugement d'adjudication en date du 16 juin 2016 confirme, comme le plaident certains intimés, que la société BTSG, Me L..., ont annexé au cahier des conditions de vente, un dire additionnel et des pièces sur les conditions d'occupation des immeubles, dès le 15 octobre 2015 et 14 juin 2016, de sorte que la difficulté était connue et que l'acquéreur a acheté en toute connaissance de cause ; que ces baux ont été résiliés au motif de la liquidation judiciaire de la société, il ne demeure plus en l'état actuel de titre d'occupation à la suite des décisions prononcées par le juge commissaire de Paris, en février 2016, et comme indiqué ci-dessus, le jugement d'adjudication, à charge pour la société Groupe PRI d'acquitter le prix et les frais, lui permettra d'obtenir libération des lieux ; qu'il lui revient de fait le nécessaire dans les plus brefs délais, à défaut de quoi, l'immeuble sera à nouveau mis en vente, comme sollicité ; que la décision du premier juge sera confirmée ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE rappel doit être fait que le juge-commissaire près le tribunal de grande instance de Paris a, par ordonnance en date du 23 février 2016, exécutoire par provision, résilié 12 baux conclus par la SCI ESC en 2009 à savoir : ceux liant la société ESC avec la société Runleight, M. T... B..., Mme U... N..., M. S... CD... C..., M. Y... V..., la société Duke, M. X... Q..., M. M... D..., M. R... A..., M. W... FJ..., M. Z... O..., M. KB... J... ; qu'à la demande la Société BTSG un dire a été annexé au cahier des conditions de vente mentionnant l'existence de cette ordonnance du juge-commissaire, l'ensemble des baux résiliés, le recours existant et les revendications de la République du Congo, de la SCEA La Ferme de la Basse-Cour et de la société Jade ; qu'il en résulte que la SARL Groupe PRI était bien informée de l'existence des baux résiliés et des nouveaux baux prétendus qui ont fait l'objet d'une dénonciation auprès de M. le Procureur de la République près le Tribunal de céans ; qu'au surplus, il résulte des dispositions légales que les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur ; que la preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen ; que les baux qui n'ont pas acquis de date certaine avant le commandement peuvent être annulés, ceux postérieurs au commandement doivent l'être si dans l'un ou l'autre cas les créanciers ou l'adjudicataire le demandent ; que l'article 1653 du code civil dispose que l'acheteur a le droit de retenir le prix quand il est troublé ou a de juste crainte d'être troublé par une action hypothécaire ou en revendication ; qu'il faut d'abord que le danger d'éviction provienne de la certitude du droit, objet de la vente, c'est-à-dire de l'existence d'un droit rival appartenant à une autre personne : véritable propriétaire ou créancier hypothécaire, il faut que la crainte de l'éviction repose sur des motifs sérieux ; que l'article 1653 du code civil, qui a pour fondement l'obligation de garantie incombant au vendeur, est conçu en termes généraux et est applicable à une vente immobilière sur adjudication ; qu'en l'espèce la SARL Groupe PRI ne justifie pas que M. B... dont elle met en avant le seul bail comme étant constitutif d'un danger d'éviction, et même que les autres locataires, aient diligenté une quelconque action, qui, même si elle était intentée, n'appartient pas à celles énoncées par l'article 1653 qui ne concerne que les actions en revendication et les actions hypothécaires ; qu'en effet, l'éventuelle action de locataires ne constitue ni une action en revendication ni un danger d'éviction permettant à l'adjudicataire de retenir le prix, le droit de rétention prévu par l'article 1653 ne pouvant être étendu à une hypothèse que la loi n'a pas prévu ; qu'il convient donc de débouter la SARL Groupe PRI de sa demande de suspension du paiement du prix d'adjudication du 16 juin 2016 et de sa demande de discontinuation des poursuites jusqu'à cessation dudit trouble d'éviction ;
1°) ALORS QUE si l'acheteur est troublé ou a juste sujet de craindre d'être troublé par une action, soit hypothécaire, soit en revendication, il peut suspendre le paiement du prix jusqu'à ce que le vendeur ait fait cesser le trouble ; qu'il en est ainsi chaque fois que l'acquéreur a des motifs sérieux de craindre un trouble certain dans la jouissance du bien, tandis même que ne serait revendiqué qu'un simple droit d'occupation ; qu'en déboutant la société Groupe PRI de sa demande de suspension du paiement du prix à raison de ce que l'éventuelle action de locataire ne constituait ni une action en revendication ni un danger d'éviction, la cour d'appel a violé, par fausse interprétation, l'article 1653 du code civil ;
2°) ALORS QUE si l'acheteur est troublé ou a juste sujet de craindre d'être troublé par une action, soit hypothécaire, soit en revendication, il peut suspendre le paiement du prix jusqu'à ce que le vendeur ait fait cesser le trouble, si mieux même celui-ci donnait caution, ou à moins qu'il n'ait été stipulé que, nonobstant le trouble, l'acheteur paiera ; qu'en déboutant la société Groupe PRI de sa demande tendant à la suspension du paiement du prix, à raison que la difficulté était connue et que l'acquéreur avait acheté en toute connaissance de cause, par des motifs insuffisants à caractériser une renonciation non équivoque de la société Groupe PRI à se prévaloir de la faculté de suspension du paiement du prix, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1653 du code civil ;
3°) ALORS QUE si l'adjudicataire peut, à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés, mettre à exécution le titre d'expulsion dont il dispose, et qui résulte du seul jugement d'adjudication, à l'encontre non seulement du saisi, mais également de tout occupant de son chef, c'est à la condition pour ces derniers qu'ils ne disposent d'aucun droit qui lui soit opposable ; que sont opposables à l'adjudicataire les baux consentis par le saisi antérieurement à la signification du commandement valant saisie immobilière ; qu'en retenant qu'il ne demeure plus en l'état actuel de titre d'occupation à la suite des décisions prononcées par le juge commissaire et que le jugement d'adjudication, à charge pour la société Groupe PRI d'acquitter le prix et les frais, lui permettra d'obtenir libération des lieux, sans rechercher si les baux invoqués par la République du Congo, la SCEA La Ferme de la Basse-Cour et la société Jade, qui n'avaient pas été résiliés par le juge commissaire, étaient susceptibles d'être opposables à la société Groupe PRI, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1653 et 2210 du code civil et L. 321-4, L. 322-13 et R. 322-64 du code des procédures civiles d'exécution.
