CIV.3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 octobre 2019
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10313 F
Pourvoi n° F 18-25.308
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Z... T...,
2°/ Mme P... B..., épouse T...,
domiciliés [...] ,
3°/ Mme J... T..., domiciliée [...] ,
4°/ M. G... T..., domicilié [...] ,
5°/ Mme M... T..., domiciliée [...] ,
contre l'arrêt rendu le 2 octobre 2018 par la cour d'appel de Reims (chambre civile, 1re section), dans le litige les opposant à la société JLS L'Apostrophe, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 10 septembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP L. Poulet-Odent, avocat des consorts T..., de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de la société JLS L'Apostrophe ;
Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts T... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts T... ; les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à la société JLS L'Apostrophe ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils, pour les consorts T....
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement rendu le 4 mai 2017 par le tribunal de grande instance de Reims, en ce qu'il avait débouté M. Z... T..., Mme P... B..., épouse T..., Mme J... T..., Mme M... T... et M. G... T... de l'intégralité de leurs demandes tendant au déplafonnement du loyer renouvelé et à la fixation du loyer à la somme de 68 000 euros hors taxes et hors charge ;
AUX MOTIFS QUE sur le déplafonnement du loyer : il résulte des dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce que le déplafonnement du loyer est possible en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 40 de l'article L. 45-33, à savoir : - les caractéristiques du local concerné, - la destination des lieux, - les obligations respectives des parties, - les facteurs locaux de commercialité ; qu'il appartient au bailleur qui sollicite le déplafonnement de rapporter la preuve de la modification notable de l'un ou l'autre de ces éléments au cours du bail échu ; que les consorts T... invoquent des modifications notables dans les caractéristiques du local donné à bail ; qu'une modification prévue dès la signature du bail d'origine ne peut pas constituer un motif de déplafonnement ; qu'en l'espèce, le bail d'origine stipulait que le locataire allait effectuer les travaux suivants et que le bailleur l'y autorisait : - le percement d'une ouverture entre le local commercial, objet du bail, et le local voisin également exploité par le locataire, - des travaux d'isolation phonique afin d'éviter toute nuisance entre la partie habitation et la partie commerciale, - la pose de compteurs d'eau, d'électricité, etc. indépendants pour la partie commerciale, - des travaux de séparation de l'accès par le couloir à la partie habitation ; que ces travaux, contractuellement prévus dès l'origine, ne peuvent donc motiver le déplafonnement du loyer ; que le bail précisait également que le bien donné en location comprenait une « cour avec verrière » ; que la Sarl JLS L'Apostrophe a rehaussé cette verrière de 2,50 mètres (son niveau initial) à 6 mètres (sa hauteur actuelle) ; que l'expert judiciaire, M. K..., désigné dans une précédente instance, a montré dans son rapport que le rehaussement de cette verrière n'était que « l'accessoire obligatoire à un ensemble de travaux autorisés par le bailleur et ne représentait que 3 % des travaux modificatifs » ; que ces travaux modificatifs se sont élevés, toujours selon cette expertise, à 153 131,71 euros, de sorte que les travaux de rehaussement de la verrière n'ont représenté qu'un coût de : 153 131,71 euros x 0,03 = 4 594 euros ; que des travaux aussi mineurs ne peuvent être qualifiés d'améliorations notables et ne sont pas de nature à justifier un déplafonnement ; qu'au surplus, il a été jugé par arrêt de cette cour du 12 mars 2007, que « les bailleurs, en autorisant l'exploitation d'un commerce de bar-brasserie dans les lieux loués, étaient conscients des impératifs de sécurité qu'impliquait une telle exploitation, notamment en termes d'hygiène et de sécurité, à telle enseigne qu'ils ont autorisé les travaux nécessaires pour répondre à ces impératifs ; que parmi ceux-ci figurait l'obligation de satisfaire aux normes de sécurité en termes de désenfumage en cas d'incendie ; qu'ainsi l'expert relève que l'édification de la verrière constituait un accessoire obligé des travaux de l'exploitation envisagée. (
) » ; qu'en effet, cet expert judiciaire, M. K..., explique dans son rapport (page 14), que « la sous-commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie expose que l'aménagement de la verrière était une nécessité de sécurité ayant trait notamment aux prescriptions de désenfumage » ; que les travaux de rehaussement de cette verrière constituent donc des travaux de mise en conformité nécessaires pour adapter les lieux à leur destination contractuelle, ce qui ne constitue pas une amélioration et ne peut être pris en compte pour déplafonner le loyer ; que les consorts T... invoquent également des « travaux d'aménagement de la courette », en précisant : « on ne s'est pas contenté de couvrir la cour, on a fait disparaître le mur séparatif des deux immeubles et considérablement augmenté la surface commerciale » ; que toutefois, il a déjà été indiqué que « le percement d'une ouverture entre le local commercial, objet du bail, et le local voisin également exploité par le locataire » était un aménagement prévu par le bail initial et ne pouvait, à ce titre, être considéré comme une amélioration susceptible de motiver le déplafonnement du loyer ; que, par conséquent, les consorts T... n'établissent pas que la Sarl JLS L'Apostrophe aurait fait des travaux d'amélioration pouvant être retenus pour justifier un déplafonnement du loyer ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur les caractéristiques du local : l'article R. 145-8 du code de commerce dispose que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ; que le contrat de bail initial du 16 juin 1998 autorisait expressément le preneur à réaliser des travaux de percement d'une ouverture entre le local commercial, objet du bail, et celui voisin actuellement loué par la société L'Apostrophe, des travaux d'isolation phonique, la pose de compteurs d'eau, d'électricité, etc. indépendants pour la partie commerciale et des travaux de séparation concernant l'accès par le couloir à la partie habitation ; que conformément au principe de l'accession rappelé par l'article 551 du code civil, le bail stipule en outre que les travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le locataire, même avec l'autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité ; que les travaux réalisés conformément à l'autorisation stipulé dans le bail initial du 16 juin 1998 sont bien devenus propriété du bailleur à compter du 16 juin 2007 ; que toutefois, si les travaux de mise en conformité des lieux loués à leur destination contractuelle ne constituent pas des améliorations, les travaux d'aménagement entraînant l'accroissement de la surface de vente sont considérés comme des améliorations au sens de l'article R. 145-8 ; que s'agissant des travaux réalisés par le preneur au cours de la première période de location, il convient de se référer à l'expertise judiciaire réalisée par M. K... (rapport d'expertise daté du 30 mars 2004), et dont il ressort que la construction de la verrière s'imposait compte tenu des mentions expresses du bail (« cour avec verrière ») et des règles de sécurité, de sorte que les travaux litigieux s'analysent en travaux de mise en conformité des locaux à leur destination et non en des travaux d'amélioration ; que le bailleur ne peut dans ces conditions s'en prévaloir au titre d'un déplafonnement du loyer ; que les consorts T... produisent au débat des éléments relatifs aux loyers pratiqués par les commerces situés à proximité immédiate ; que toutefois, l'article L. 145-34 susvisé ne vise pas ce critère comme devant être pris en compte pour déplafonner le loyer ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que les consorts T... ne justifient pas de l'existence d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 40 de l'article L. 145-33 du code de commerce, de sorte qu'ils seront déboutés de l'intégralité de leurs demandes ;
1° ALORS QUE les consorts T..., qui avaient rappelé que le preneur avait procédé à un rehaussement de la verrière de 2,5 m à 6 m, avaient contesté les affirmations de l'expert selon lesquelles ce rehaussement aurait été une nécessité, comme un « accessoire » aux travaux d'adaptation des lieux à l'activité du preneur, par des raisons de sécurité ayant trait aux prescriptions de désenfumage ; qu'en effet, les consorts T... avait objecté le caractère inopérant de cet argument dès lors que la verrière surélevée, constituée de châssis fixes, ne comportait aucun dispositif de désenfumage ; qu'en se bornant dès lors à rappeler les dires de l'expert, selon lesquels, en particulier, la commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie avait indiqué que « l'aménagement de la verrière était une nécessité ayant trait notamment aux prescriptions de désenfumage », sans avoir retenu aucun élément permettant de justifier que le rehaussement de la verrière, laquelle n'était équipée d'aucun dispositif de désenfumage, répondait à la nécessité évoquée de cet aménagement par ladite commission et entrait, dès lors, dans le champ des travaux « accessoires » à l'adaptation des lieux à l'activité du preneur, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-34, R. 145-8 et R. 145-3 du code de commerce ;
2° ALORS QUE le déplafonnement peut être opéré lorsqu'une modification notable est intervenue dans les éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce, en l'occurrence dans les caractéristiques du local considéré, selon les critères fixés par l'article R. 145-3 du même code, c'est-à-dire : 1° sa situation dans l'immeuble où il se trouve, sa surface et son volume, la commodité de son accès pour le public, 2° l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, 3° ses dimensions, la conformation de chaque partie et son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée, 4° l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et la conformité aux normes exigées par la législation du travail, 5° la nature et l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire ; que le caractère notable de la modification s'apprécie ainsi au regard de l'importance du changement opéré par les travaux réalisés par le preneur sur ces éléments, en particulier en termes de volume, et non pas en fonction de leur coût ; qu'en jugeant dès lors que les modifications apportées par le preneur sur la verrière, en la portant de 2,5 m à 6 m, ne pouvaient pas constituer des améliorations notables en raison de leur coût de 4 594 euros, la cour a violé les articles L. 145-34 et R. 145-3 du code de commerce ;
3° ALORS QUE les consorts T... avaient soutenu, en critiquant les conclusions du rapport de l'expert, qui avait justifié la destruction du mur de séparation entre les deux immeubles, réalisée par le preneur, que ce dernier ne s'était pas ainsi borné à couvrir la cour mais qu'en faisant disparaître ce mur il avait considérablement accru la surface commerciale des lieux, ainsi que le montrait clairement le plan annexé au rapport d'expertise (reproduit en concl. p. 11), de sorte que les travaux ainsi réalisés ne constituaient pas de simples travaux d'adaptation des lieux, mais bien des travaux qui, ayant notablement augmenté la surface commerciale, ne pouvaient être analysés que comme des modifications justifiant le déplafonnement ; que, pour écarter cette objection, la cour a retenu que « le percement d'une ouverture entre le local commercial, objet du bail, et le local voisin également exploité par le locataire » avait été un « aménagement prévu par le bail initial et ne pouvait, à ce titre, être considéré comme une amélioration susceptible de motiver le déplafonnement du loyer » (arrêt, p. 6, § 2) ; qu'en identifiant ainsi erronément la destruction du mur, non autorisée par le bail [et donc prohibée], au « percement d'une ouverture entre le local commercial, objet du bail et celui voisin actuellement loué par la société L'Apostrophe » (contrat, p. 8, § 6), qui seul était autorisé, la cour a violé l'article 1134, devenu 1103 du code civil ;
4° ALORS QU'en retenant, pour exclure tout déplafonnement, que le preneur, autorisé uniquement par le bail à percer « une ouverture entre le local commercial, objet du bail, et celui voisin actuellement loué par la société L'Apostrophe », n'avait procédé, en faisant disparaître le mur entre ces deux immeubles, qu'à des travaux d'aménagement prévus au bail, quand cette destruction, non prévue par le bail, et qui a dégagé une surface commerciale considérable, a apporté une amélioration certaine aux locaux loués, ayant de ce chef une incidence notable sur leur commercialité, la cour a violé les articles L. 145-34, R. 145-8 et R. 145-3 du code de commerce ;
5° ALORS, en toute hypothèse, QU'en jugeant que les consorts T... n'établissaient pas que la société L'Apostrophe eût fait des travaux d'amélioration pouvant être retenus pour justifier un déplafonnement du loyer, sans rechercher, comme elle y était explicitement invitée, si les travaux de destruction du mur séparatif des deux immeubles, qui n'avaient pas été autorisés par le bail, n'avaient pas eu pour effet, comme le manifestait le plan annexé au rapport K... [et reproduit dans les concl. T..., p. 11], d'accroitre considérablement la surface commerciale de la société L'Apostrophe (concl. p. 12, §§ 1-2), la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-34, R. 145-8 et R. 145-3 du code de commerce ;
6° ALORS QUE pour justifier sa décision de confirmer le jugement déféré, lequel avait constaté le renouvellement du bail et débouté les consorts T... de l'intégralité de leurs demandes, la cour s'est fondée sur les conclusions du rapport K..., pour relever notamment que le rehaussement de la verrière n'était que « l'accessoire obligatoire à un ensemble de travaux autorisés par le bailleur et ne représentait que 3 % des travaux modificatifs », avant de conclure que des « travaux aussi mineurs ne peuvent être qualifiés d'améliorations notables et ne sont pas de nature à justifier un déplafonnement » (arrêt, p. 5, § 4) et que « la sous-commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie expose que l'aménagement de la verrière était une nécessité de sécurité ayant trait notamment aux prescriptions de désenfumage », avant d'en conclure que les travaux de rehaussement constituaient uniquement une mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle, et non une amélioration susceptible de justifier aucun déplafonnement (arrêt, p. 6, § 1) ; que, cependant, les consorts T... avaient explicitement critiqué ce rapport intervenu en mars 2004, qui n'avait aucun lien avec le présent contentieux portant sur un renouvellement de bail devant intervenir au 16 juin 2016 ; qu'ils avaient en particulier soutenu que M. K... n'avait aucune compétence pour dire le droit, que son rapport était entaché de nombreuses erreurs, en particulier en se fondant sur un règlement de copropriété qui, en réalité, concernait un immeuble voisin, et non pas l'immeuble qui appartenait alors à M. et Mme T..., lequel n'était d'ailleurs pas en copropriété à l'époque des travaux considérés, ou en postulant que la verrière « était une nécessité de sécurité » requise par des prescriptions de désenfumage, alors qu'en réalité elle était fixe et ne pouvait remplir une telle fonction (concl. pp. 8-11) ; qu'en se fondant dès lors sur ce document pour se déterminer comme elle l'a fait, sans procéder à aucun examen des critiques formulées par les consorts T... à son encontre, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-34, R. 145-8 et R. 145-3 du code de commerce.
