CIV.3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 19 septembre 2019
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10278 F
Pourvoi n° Y 18-23.277
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. M... F..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 3 juillet 2018 par la cour d'appel de Nancy (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. V... G...,
2°/ à Mme L... O...,
domiciliés [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 25 juin 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me Balat, avocat de M. F..., de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de M. G... et de Mme O... ;
Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. F... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. F... ; le condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. G... et Mme O... ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. F....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. M... F... de sa demande tendant à la démolition sous astreinte de la partie de l'immeuble construite par M. G... et Mme O... en contravention avec le cahier des charges du lotissement ;
AUX MOTIFS QUE le cahier des charges est un document contractuel de droit privé limitant l'exercice du droit de propriété de l'ensemble des propriétaires de terrains qui y sont inclus ; que dès lors qu'il a fait l'objet de la publicité foncière, il est opposable à l'ensemble des colotis ; que cette opposabilité à M. G... et Mme O... résulte en outre de sa mention dans leur titre de propriété ; que M. F... fondant principalement son action sur la violation de l'article 12 du cahier des charges qui dispose qu'« aucune construction annexe autre que les garages ou celliers prévus au plan n'est autorisée dans l'ensemble », il convient de déterminer si la construction litigieuse enfreint cette interdiction car constituant une annexe de l'habitation existante ou si elle est autorisée au motif qu'il s'agit d'une simple extension de l'habitation principale ; que selon le dictionnaire Robert, l'adjectif annexe s'applique à « ce qui est rattaché à quelque chose de plus important » et selon le dictionnaire Larousse à ce « qui se rattache, qui est lié à une chose principale » ; que le Trésor de la langue française, qui reprend cette dernière définition, indique qu'en parlant d'un bâtiment, d'une construction, le substantif « annexe » est synonyme de « dépendance » ; que selon le dictionnaire Littré, il désigne un « local détaché d'un lieu principal » et donne l'exemple suivant : « la mairie dispose de plusieurs annexes dans les différents quartiers de la ville » ; que l'article L. 151-12 du code de l'urbanisme, qui dispose que « Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières (...) les bâtiments d'habitation existants peuvent faire l'objet d'extensions ou d'annexes, dès lors que ces extensions ou annexes ne compromettent pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site », distingue ainsi la construction d'une extension ou d'une annexe ; qu'il ressort de ces éléments, que l'article 12 du cahier des charges, qui impose une limitation au droit de propriété et doit à ce titre être interprété de manière restrictive, n'a entendu inclure dans l'interdiction, à l'exception des garages et celliers, que les constructions destinées à être l'accessoire du bâtiment mais seulement lorsqu'elles en sont détachées ; qu'il s'ensuit que la simple extension de la maison existante n'est pas visée par l'interdiction du cahier des charges ;
ALORS QUE le juge ne peut dénaturer le sens clair et précis d'un clause du cahier des charges d'un lotissement ; que l'article 12 du cahier des charges du lotissement litigieux stipule qu'« aucune construction annexe autre que les garages ou celliers prévus au plan n'est autorisée dans l'ensemble » ; qu'ainsi, la construction de garages et de celliers étant seule autorisée par le règlement, il en résulte que toutes les autres constructions plus importantes, telles qu'une extension de bâtiment déjà existants, sont interdites ; qu'en affirmant pourtant que « l'article 12 du cahier des charges, qui impose une limitation au droit de propriété et doit à ce titre être interprété de manière restrictive, n'a entendu inclure dans l'interdiction, à l'exception des garages et celliers, que les constructions destinées à être l'accessoire du bâtiment mais seulement lorsqu'elles en sont détachées » et « qu'il s'ensuit que la simple extension de la maison existante n'est pas visée par l'interdiction du cahier des charges » (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 2), la cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de la clause litigieuse et violé l'article 1192 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. M... F... de sa demande tendant au paiement d'une somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts au titre de la perte d'ensoleillement et de luminosité occasionnée par les travaux d'extension de la maison de M. G... et de Mme O... ;
AUX MOTIFS QUE M. F... n'apporte aucun élément de nature à établir la perte d'ensoleillement alléguée ;
ALORS QUE le juge doit analyser, même sommairement, les pièces régulièrement versées aux débats par les parties ; qu'à l'appui de sa demande tendant au paiement d'une somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts au titre de la perte d'ensoleillement et de luminosité occasionnée par les travaux d'extension de la maison de M. G... et de Mme O..., M. F... produisait aux débats les photographies de l'extension litigieuse, à la seule vue desquelles il apparaissait que l'extension réalisée privait de soleil la parcelle voisine ; qu'en affirmant que « M. F... n'apporte aucun élément de nature à établir la perte d'ensoleillement alléguée » (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 5) sans analyser ces photographies, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
