CIV.3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 19 septembre 2019
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10302 F
Pourvoi n° V 18-23.113
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. B... I..., domicilié [...] ,
2°/ Mme W... T..., domiciliée [...] ,
3°/ la société Les Cèdres, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 1er juin 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4 chambre 1), dans le litige les opposant :
1°/ à M. E... C...,
2°/ à Mme K... Q..., épouse C...,
domiciliés [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 9 juillet 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me Bertrand, avocat de M. I..., de Mme T... et de la société Les Cèdres, de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. et Mme C... ;
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. I..., Mme T... et la société Les Cèdres aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. I..., Mme T... et de la société Les Cèdres ; les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme C... ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par Me Bertrand, avocat aux Conseils, pour M. I..., Mme T... et la société Les Cèdres.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI Les Cèdres à payer à M. et Mme C... les sommes de 100.000 € à titre de réduction de prix au titre des vices affectant les structures du bien vendu et de 10.000 € en réparation de leur préjudice moral ;
AUX MOTIFS QUE l'acte de vente comportant une clause de non-garantie des vices cachés par le vendeur, il incombe à M. et Mme C... d'établir la connaissance par le vendeur de l'existence des vices affectant le bien vendu ; S'agissant des fissures de la cave et de la façade, dans lesquelles des témoins de verre destinés à en mesurer l'évolution avaient été placés, la SCI Les Cèdres et M. et Mme I... admettent que des mouvements de terrain se sont produits de juin 1989 à décembre 1992 dans la commune de Crosne mais affirment que les fissures ne s'étaient pas élargies depuis la pose desdits témoins, de sorte qu'ils en avaient oublié l'existence, ajoutant que ces témoins étaient visibles dans la cave ; Toutefois, les intimés reconnaissent qu'une terrasse a été construite sur tout le pourtour de la maison afin de stabiliser ses structures, que lors de l'édification de cet ouvrage, l'ensemble des canalisations souterraines a dû être repris ; l'importance de ces travaux ainsi que leurs déclarations selon lesquelles « les fissures ne s'étaient pas élargies depuis dix neuf ans », qui prouvent qu'elles faisaient l'objet de leur surveillance attentive, démontrent qu'ils avaient connaissance de ces fissures cachées par la végétation aux yeux des futurs acquéreurs, compromettant à plus ou moins long terme la stabilité du bien vendu et sa pérennité lors de la vente ; l'huissier qui a établi un procès-verbal de constat le 9 septembre 2013 relate que la terrasse se trouve en décalage avec le reste de la dalle vers le bas du terrain et décrit une bascule du passage dallé situé en bas de l'escalier gauche, un écrasement en limite de terrasse ainsi qu'un descellement de l'escalier, outre la présence de fissures en périphérie du soupirail de la cave ; or, les acquéreurs, qui ne sont pas professionnels du bâtiment, ne pouvaient, même si certaines fissures ou témoins étaient apparents en cave, appréhender leur gravité ; à défaut pour le vendeur de leur révéler l'existence des mouvements de terrain en motivant la présence, le jugement sera infirmé en ce qu'il rejeté la demande de M. et Mme C... sur ce point ; S'agissant de la fissure constatée sur l'un des murs de la dépendance, rien ne prouve que la SCI Les Cèdres en aurait eu connaissance, alors qu'elle était dissimulée par un laurier-sauce implanté de longue date, selon le diamètre de son tronc ; le jugement sera confirmé sur ce point ; S'agissant de l'existence, non dénoncée par la SCI Les Cèdres, d'une cuve à fuel désaffectée dans le jardin, mais dont la présence était matérialisée par un regard de deux mètres de largeur au sol, le jugement sera infirmé, alors que la SCI Les Cèdres qui avait acquis le bien litigieux en 1991 n'avait pas été informée par son vendeur, M. Didier D..., de cette existence, ainsi que celui-ci le confirme, et alors qu'eux-mêmes, n'étant pas professionnels du bâtiment, pouvaient croire, comme l'ont cru M. et Mme C..., que ce regard donnait accès à des canalisations enterrées ; le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a dit que la présence de la cuve à fuel constituait un vice caché connu du vendeur ; S'agissant des défectuosités du réseau d'évacuation des eaux usées et des canalisations enterrées, corrodées, déformées, affaissées ou envahies par des racines, le jugement sera confirmé par adoption de motifs, rien ne permettant de retenir que les vendeurs auraient eu connaissance de ces désordres affectant des ouvrages invisibles dont le SIARV avait attesté la conformité ; S'agissant du portillon dont les piliers en pierre sont déformés et vrillés, le jugement sera également confirmé par adoption de motifs, dès lors que, d'une part, ce vice était apparent, que, d'autre part, la SCI Les Cèdres avait signalé à M. et Mme C... les difficultés d'ouverture et de fermeture de ce portillon, imputés inexactement, mais sans intention dolosive, à des variations de température, nécessitant un meulage des piliers en pierre pour remédier à ces difficultés ; S'agissant du ruissellement d'eau au niveau du porte-bouteilles de la cave, le jugement sera encore confirmé par adoption de motifs, le vice étant connu des acquéreurs avant la vente puisque ils avaient demandé la réalisation de travaux destinés à y remédier et que seuls subsistent après l'exécution de ces travaux des traces d'humidité et auréoles sur le mur ; S'agissant des tuyaux d'évacuation des fumées de la chaudière, rouillés et percés, et du changement de vase d'expansion, consécutifs au défaut d'entretien de la part du vendeur, le jugement sera infirmé car rien ne permet de retenir que la SCI Les Cèdres aurait eu connaissance de ces détériorations et que les acquéreurs ne pouvaient ignorer que la chaudière et son vase d'expansion, vendus en l'état d'une importante vétusté puisque ces ouvrages avaient été installés en 1991 par M. D..., devraient nécessairement être changés, étant observé que le diagnostic de l'installation de gaz établi lors de la vente relate qu'il n'y a aucune anomalie mais que le vase d'expansion doit être changé ; S'agissant des désordres affectant la toiture, cachés par la présence de lierre et d'une bignone proliférante, le jugement sera confirmé par adoption de motifs alors que la dégradation de la poutrelle en bois soutenant le toit était visible lors de la vente, puisque la végétation n'atteignait pas la hauteur du toit lors de la vente selon les photographies prises par l'agence immobilière, et que la végétation n'a pas été entretenue par les acquéreurs après leur acquisition ; S'agissant des gouttières et conduit de cheminée percés, le jugement sera confirmé par adoption de motifs, M. et Mme C... ne prouvant ni la réalité de ce vice ni la connaissance de son existence par le vendeur ; S'agissant des fissures du mur de clôture en limite de propriété, le jugement sera confirmé par adoption de motifs, dès lors que les dites fissures, visible lors de la vente, ne se sont élargies que postérieurement à cette vente (
) ; Sur le montant de la réduction de prix consécutive au défaut de stabilité des structures de la maison : Les désordres liés aux mouvements de terrain qui entraînent un glissement vers l'avant de la maison, l'élargissement des fissures, les dégradations des canalisations souterraines sont graves et compromettent, comme il a été dit, la pérennité et la stabilité du bien vendu, dont la valeur de marché subit une importante décote en raison de ces vices évolutifs'; eu égard aux éléments produits aux débats à la Cour et au rapport d'expertise amiable de la chambre des notaires estimant la valeur de marché de ce bien à une somme de 590.000 € incluant le terrain adjacent de 2.030 m², vendu avec la maison et pouvant être détaché pour 1.020 m², la Cour fixera la diminution de prix à la somme de 100.000 € incluant le coût des travaux confortatifs des structures évalués à la somme de 41.238,08 € par la société Uretek selon devis du 27 décembre 2012 ; M. et Mme C... ayant subi un préjudice moral indéniable en raison des tracas et vicissitudes liés aux désordres affectant leur bien, il leur sera accordé une somme de 10.000 € en réparation de ce préjudice spécifique, le préjudice matériel étant pris en compte pour la fixation de l'indemnité accordée au titre de la réduction de prix (arrêt attaqué pp. 3-4-5) ;
ALORS, d'une part, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer le sens clair et précis des conclusions des parties ; que dans leurs conclusions d'appel (signifiées le 9 avril 2018, p. 10 al. 10), la SCI Les Cèdres et M. et Mme I... faisaient valoir que « l'installation d'une terrasse en 1992 a eu pour conséquence au contraire de stabiliser le mouvement de terrain datant de la même époque » et se bornaient ainsi à indiquer que la terrasse avait été construite pour leur agrément personnel et non afin de stabiliser les structures de la maison, cet effet stabilisateur ayant été atteint sans être recherché ; qu'en affirmant que « les intimés reconnaissent qu'une terrasse a été construite sur tout le pourtour de la maison afin de stabiliser ses structures », la cour d'appel a dénaturé les conclusions susvisées et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS, d'autre part, QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en considérant que M. et Mme C... étaient fondés à se prévaloir de l'existence de vices cachés affectant la maison vendue, tout en constatant que ces derniers avaient « visité ce bien à de nombreuses reprises en compagnie d'agences immobilières, été en mesure de demander la réalisation de travaux avant la vente et qu'ils ne pouvaient ignorer que la propriété qu'ils acquéraient, bâtie en 1890, n'était pas vendue à l'état neuf » (arrêt attaqué, p 5 al. 4), d'où il résultait nécessairement que M. et Mme C... avaient été en mesure de prendre connaissance des éventuels désordres affectant le bien vendu et de leur gravité, et qu'ils ne pouvaient dès lors invoquer la présence de vices cachés, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1641 et 1642 du code civil ;
ALORS, de troisième part, QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en considérant que M. et Mme C... étaient fondés à invoquer l'existence de vices cachés en raison des désordres affectant la structure de la maison vendue, tout en constatant l'existence de témoins de verre implantés dans les murs de la maison avant la vente, et qui avaient précisément pour fonction de révéler tout éventuel désordre de structure, d'où il il résultait nécessairement que les acquéreurs, qui avaient visité le bien à de nombreuses reprises avant de l'acheter, ne pouvaient de bonne foi invoquer leur ignorance, au jour de la vente , de la situation qu'ils invoquaient, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1641 et 1642 du code civil ;
ALORS, enfin, QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en se bornant à relever que les fissures litigieuses compromettaient « à plus ou moins long terme la stabilité du bien vendu et sa pérennité lors de la vente » sans constater une diminution effective de la valeur d'usage de la chose au jour de la demande indemnitaire formulée par les acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil.
