CIV.3
JT
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 11 juillet 2019
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10252 F
Pourvois n° U 18-19.179
V 18-19.341
et C 18-19.371 JONCTION
Aide juridictionnelle totale en défense
au profit de Mme C... X....
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 17 décembre 2018.
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Statuant sur les pourvois n° U 18-19.179, V 18-19.341 et C 18-19.371 formés par Mme H... F..., domiciliée [...] ,
contre l'arrêt rendu le 16 novembre 2017 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre civile, section A), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme C... X..., domiciliée [...] ,
2°/ à M. A... Y..., domicilié chez Mme L... E... [...],
défendeurs à la cassation ;
En présence de : M. W... G..., domicilié [...] ,
Dans chacun des pourvois, M. W... G... a formé un pourvoi incident ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 12 juin 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me Brouchot, avocat de Mme F... et de M. G..., de la SCP Didier et Pinet, avocat de Mme X... ;
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, l'avis de M. Brun, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu la connexité, joint les pourvois n° U 18-19.179, V 18-19.341 et C 18-19.371 ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen unique identique de cassation des pourvois principaux et le moyen unique identique des pourvois incidents annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE les pourvois principaux et incidents ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyen identique produit par Me Brouchot, avocat aux Conseils, pour Mme F..., demanderesse aux pourvois principaux n° U 18-19.179, V 18-19.341 et C 18-19.371
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné Mme F... solidairement avec M. G... à payer à Mme X... la somme de 8.667,73 euros au titre de l'arriéré dû par application de l'acte notarié du 20 décembre 2011 ;
AUX MOTIFS QUE les locataires font plaider qu'ils ne sont tenus que du paiement du seul loyer postérieurement au 1er juin 2014, date de caducité de la promesse de vente faute de réalisation de la condition suspensive à l'expiration du terme ; que Mme X... se prévaut quant à elle de la clause expresse stipulée à l'acte notarié ; que le premier juge a interprété cette clause comme signifiant que les mensualités devant être versées à titre d'indemnité d'immobilisation durant le temps de la promesse restaient acquises au bailleur si elles avaient été réglées ou lui restaient dues sur cette seule période si elles ne l'avaient pas été, de sorte que seul le paiement du loyer contractuellement convenu à hauteur de la somme de 317 euros, réactualisée à 326,73 euros puis à 328,26 euros, était dû postérieurement au 1er juin 2014 ; qu'il est constant que le paiement d'une indemnité d'un montant égal à l'indemnité d'immobilisation ayant couru durant le temps de la validité de la promesse a été expressément convenu entre les parties dans l'hypothèse où les locataires bénéficiaires de la promesse ne seraient pas en mesure de lever l'option, ce qui est advenu ; que la stipulation en cause, mentionnée en caractères gras en page 19 de l'acte, traduit nécessairement l'engagement des vendeurs en cette hypothèse, de continuer à payer la somme de 314 euros au titre du loyer et la somme de 520 euros au titre de cette indemnité complémentaire ; qu'interpréter cette clause spéciale, comme l'a fait le premier juge, en ce sens qu'elle limiterait le paiement de cette indemnité à la durée de validité de ladite promesse revient à la priver de tout effet, contrairement au principe d'interprétation énoncé à l'article 1157 du code civil, dès lors que le paiement de cette indemnité durant cette période était déjà stipulé dans le paragraphe de l'acte intitulé "Paiement du prix" (en page 12) et le principe selon lequel les mensualités mentionnées à ce titre demeureraient acquise aux promettants déjà consacré dans le paragraphe qui précède ; qu'en outre, l'emploi du futur et la précision selon laquelle "cette indemnité forfaitaire d'immobilisation se convertira alors en indemnité d'occupation" n'a de sens que si l'obligation à paiement d'indemnité persiste ensuite de la non réalisation de la condition suspensive assortissant la promesse, faute de quoi les parties n'auraient pas pris soin de la nommer différemment ; que les intimés soutiennent qu'on ne saurait cumuler loyer et indemnité d'occupation sur la même période et que cette dernière ne repose sur aucun fondement ; que selon l'article 1134 du code civil applicable à l'espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ; qu'or, le paiement de cette indemnité résulte d'une clause expresse librement convenue entre les parties ; qu'en dépit de la dénomination qu'elles lui ont conféré, cette indemnité dite d'occupation n'est pas la contrepartie d'une occupation sans droit ni titre ensuite d'une résiliation de bail mais correspond manifestement dans l'esprit des parties et au regard de l'économie générale de la convention complexe qu'elles ont arrêtée entre elles à un complément de loyer qui, si la vente s'était réalisée, était appelé à être déduit du prix d'acquisition et, si la vente ne se réalisait pas, de nature à assurer aux bailleurs des revenus locatifs correspondant à la valeur locative réelle du bien immobilier en cause, qui ne pouvait être dans l'esprit des parties limitée à 314 euros au regard du marché s'agissant d'une maison située et avec vue sur les bords du Rhône, de trois étages avec notamment séjour, quatre chambres, une terrasse, un garage, une cave, une chaufferie, deux salles d'eau et deux WC, un dressing et une cuisine ; que ce complément d'indemnité est donc dû jusqu'à complète libération des lieux, soit la fin juillet 2015 ; que le compte entre les parties s'établit donc ainsi qu'il suit sur la foi des pièces produites :
- dû fin mars 2015 : 9.312,24 euros,
- loyer et indemnité des mois d'avril au 30 juin 2015 : 2.544,78 euros (3x846,73),
- loyer et indemnité au prorata mois de juillet : 737,47 euros,
- sous-total : 12.594,49 euros,
- versement à déduire : 3.926,76 euros,
- dû au 27 juillet 2015 : 8.667,73 euros ;
que M. G... et Mme F... seront par conséquent condamnés, par disposition infirmative, à payer à Mme X... la somme de 8.667,73 euros de ce chef ;
1°) ALORS QUE l'acte notarié unique, reçu le 20 décembre 2011 et comportant à la fois un bail et une promesse de vente, stipulait au titre de la promesse de vente de la maison louée, expirant le 1er juin 2014, que le locataire-bénéficiaire devait verser au bailleur-promettant, outre un loyer de 317 euros, une somme mensuelle de 520 euros laquelle constituerait soit un acompte sur le prix de vente de 170.000 euros en cas de réalisation de la vente, soit une indemnité d'immobilisation restant due au bailleur en cas de non réalisation de la vente et ce, quel qu'en soit le motif ; que, pour condamner Mme F..., solidairement avec M. G..., à continuer à verser cette somme mensuelle de 520 euros après l'expiration de la promesse, la cour d'appel a considéré qu'en prévoyant, en caractères gras dans l'acte, que l'indemnité d'immobilisation devrait être requalifiée d'indemnité d'occupation, les parties auraient convenu que le locataire-bénéficiaire devrait continuer à la verser jusqu'à son départ effectif des lieux, le versement d'un loyer n'étant pas incompatible avec celui d'une indemnité d'occupation ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte notarié du 20 décembre 2011, violant ainsi l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre à l'ensemble des moyens formulés par les parties dans leurs écritures ; que, dans ses conclusions d'appel, Mme F... avait fait valoir que dans un courrier du 3 juin 2014, le notaire rédacteur de l'acte du 20 décembre 2011, Me I..., lui avait rappelé qu'elle ne devait plus régler, à compter du 1er juin 2014, que le montant du loyer au motif que le compromis de vente était arrivé à échéance le 31 mai 2014 ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire fondé sur les affirmations de ce notaire et de nature à établir que Mme F... était ainsi dispensée de régler au bailleur la somme mensuelle de 520 euros après l'expiration de la promesse unilatérale de vente ainsi intervenue le 31 mai 2014, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
Moyen identique produit par Me Brouchot, avocat aux Conseils, pour M. G..., demandeur aux pourvois incidents n° U 18-19.179, V 18-19.341 et C 18-19.371
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. G... solidairement avec Mme F... à payer à Mme X... la somme de 8.667,73 euros au titre de l'arriéré dû par application de l'acte notarié du 20 décembre 2011 ;
AUX MOTIFS QUE les locataires font plaider qu'ils ne sont tenus que du paiement du seul loyer postérieurement au 1er juin 2014, date de caducité de la promesse de vente faute de réalisation de la condition suspensive à l'expiration du terme ; que Mme X... se prévaut quant à elle de la clause expresse stipulée à l'acte notarié ; que le premier juge a interprété cette clause comme signifiant que les mensualités devant être versées à titre d'indemnité d'immobilisation durant le temps de la promesse restaient acquises au bailleur si elles avaient été réglées ou lui restaient dues sur cette seule période si elles ne l'avaient pas été, de sorte que seul le paiement du loyer contractuellement convenu à hauteur de la somme de 317 euros, réactualisée à 326,73 euros puis à 328,26 euros, était dû postérieurement au 1er juin 2014 ; qu'il est constant que le paiement d'une indemnité d'un montant égal à l'indemnité d'immobilisation ayant couru durant le temps de la validité de la promesse a été expressément convenu entre les parties dans l'hypothèse où les locataires bénéficiaires de la promesse ne seraient pas en mesure de lever l'option, ce qui est advenu ; que la stipulation en cause, mentionnée en caractères gras en page 19 de l'acte, traduit nécessairement l'engagement des vendeurs en cette hypothèse, de continuer à payer la somme de 314 euros au titre du loyer et la somme de 520 euros au titre de cette indemnité complémentaire ; qu'interpréter cette clause spéciale, comme l'a fait le premier juge, en ce sens qu'elle limiterait le paiement de cette indemnité à la durée de validité de ladite promesse revient à la priver de tout effet, contrairement au principe d'interprétation énoncé à l'article 1157 du code civil, dès lors que le paiement de cette indemnité durant cette période était déjà stipulé dans le paragraphe de l'acte intitulé "Paiement du prix" (en page 12) et le principe selon lequel les mensualités mentionnées à ce titre demeureraient acquise aux promettants déjà consacré dans le paragraphe qui précède ; qu'en outre, l'emploi du futur et la précision selon laquelle "cette indemnité forfaitaire d'immobilisation se convertira alors en indemnité d'occupation" n'a de sens que si l'obligation à paiement d'indemnité persiste ensuite de la non réalisation de la condition suspensive assortissant la promesse, faute de quoi les parties n'auraient pas pris soin de la nommer différemment ; que les intimés soutiennent qu'on ne saurait cumuler loyer et indemnité d'occupation sur la même période et que cette dernière ne repose sur aucun fondement ; que selon l'article 1134 du code civil applicable à l'espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ; qu'or, le paiement de cette indemnité résulte d'une clause expresse librement convenue entre les parties ; qu'en dépit de la dénomination qu'elles lui ont conféré, cette indemnité dite d'occupation n'est pas la contrepartie d'une occupation sans droit ni titre ensuite d'une résiliation de bail mais correspond manifestement dans l'esprit des parties et au regard de l'économie générale de la convention complexe qu'elles ont arrêtée entre elles à un complément de loyer qui, si la vente s'était réalisée, était appelé à être déduit du prix d'acquisition et, si la vente ne se réalisait pas, de nature à assurer aux bailleurs des revenus locatifs correspondant à la valeur locative réelle du bien immobilier en cause, qui ne pouvait être dans l'esprit des parties limitée à 314 euros au regard du marché s'agissant d'une maison située et avec vue sur les bords du Rhône, de trois étages avec notamment séjour, quatre chambres, une terrasse, un garage, une cave, une chaufferie, deux salles d'eau et deux WC, un dressing et une cuisine ; que ce complément d'indemnité est donc dû jusqu'à complète libération des lieux, soit la fin juillet 2015 ; que le compte entre les parties s'établit donc ainsi qu'il suit sur la foi des pièces produites :
- dû fin mars 2015 : 9.312,24 euros,
- loyer et indemnité des mois d'avril au 30 juin 2015 : 2.544,78 euros (3x846,73),
- loyer et indemnité au prorata mois de juillet : 737,47 euros,
- sous-total : 12.594,49 euros,
- versement à déduire : 3.926,76 euros,
- dû au 27 juillet 2015 : 8.667,73 euros ;
que M. G... et Mme F... seront par conséquent condamnés, par disposition infirmative, à payer à Mme X... la somme de 8.667,73 euros de ce chef ;
1°) ALORS QUE l'acte notarié unique, reçu le 20 décembre 2011 et comportant à la fois un bail et une promesse de vente, stipulait au titre de la promesse de vente de la maison louée, expirant le 1er juin 2014, que le locataire-bénéficiaire devait verser au bailleur-promettant, outre un loyer de 317 euros, une somme mensuelle de 520 euros laquelle constituerait soit un acompte sur le prix de vente de 170.000 euros en cas de réalisation de la vente, soit une indemnité d'immobilisation restant due au bailleur en cas de non réalisation de la vente et ce, quel qu'en soit le motif ; que, pour condamner M. G..., solidairement avec Mme F..., à continuer à verser cette somme mensuelle de 520 euros après l'expiration de la promesse, la cour d'appel a considéré qu'en prévoyant, en caractères gras dans l'acte, que l'indemnité d'immobilisation devrait être requalifiée d'indemnité d'occupation, les parties auraient convenu que le locataire-bénéficiaire devrait continuer à la verser jusqu'à son départ effectif des lieux, le versement d'un loyer n'étant pas incompatible avec celui d'une indemnité d'occupation ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte notarié du 20 décembre 2011, violant ainsi l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre à l'ensemble des moyens formulés par les parties dans leurs écritures ; que, dans ses conclusions d'appel, M. G... avait fait valoir que dans un courrier du 3 juin 2014, le notaire rédacteur de l'acte du 20 décembre 2011, Me I..., lui avait rappelé qu'il ne devait plus régler, à compter du 1er juin 2014, que le montant du loyer au motif que le compromis de vente était arrivé à échéance le 31 mai 2014 ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire fondé sur les affirmations de ce notaire et de nature à établir que M. G... était ainsi dispensé de régler au bailleur la somme mensuelle de 520 euros après l'expiration de la promesse unilatérale de vente ainsi intervenue le 31 mai 2014, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
