CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 4 juillet 2019
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10242 F
Pourvoi n° P 18-18.645
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. A... B...,
2°/ Mme Y... C..., épouse B...,
tous deux domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 3 avril 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige les opposant :
1°/ à M. R... K..., domicilié [...] ,
2°/ à la société Ker transaction, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , 75008 Paris,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 4 juin 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Boulloche, avocat de M. et Mme B..., de la SCP Le Griel, avocat de M. K... ;
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, l'avis de Mme F..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme B... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. et Mme B....
Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir déclaré prescrites les demandes en restitution de loyers antérieures au 14 avril 2009,
Aux motifs que « les locataires demandent la restitution du trop perçu loyer pour la période du 1er avril 2006 à juin 2015 inclus ;
Que M. R... K... et la société Ker Transaction retiennent comme point de départ de la prescription l'entrée dans les lieux des appelants le 1er avril 2006, date à laquelle ils pouvaient avoir connaissance de la surface et soutiennent que l'assignation n'ayant été délivrée que le 27 octobre 2014, toute demande de restitution se heurte à la prescription de l'article 2224 du code civil ;
Que M. R... K... rappelle que les locataires ne peuvent soutenir n'avoir eu connaissance d'une erreur de surface à l'origine de leur action que le 18 septembre 2014, puisqu'il ressort d'une attestation délivrée par l'agent immobilier, que les locataires avaient déjà sollicité l'agence, 5 mois plus tôt, en avril 2014, et obtenu par fraude une expertise de la valeur vénale et de la valeur locative du bien en se prévalant d'une fausse qualité de propriétaire ; qu'à ce titre, le point de départ de la prescription ne saurait dépendre d'une fraude dissimulée au tribunal ;
Que les locataires, les époux B..., objectent qu'ils n'ont eu connaissance de l'erreur de métrage, qui ne pouvait pas être décelée par des profanes autrement qu'avec l'expertise, qu'à compter du 18 septembre 2014, de telle sorte que la demande ne se heurte pas à la prescription ;
Qu'ils prétendent que le propriétaire ne rapporte aucune preuve de la connaissance par eux de cet état de fait avant l'expertise du 18 septembre 2014;
Que le premier juge a retenu comme point de départ de la prescription de la demande en restitution de loyer, la connaissance par les locataires de l'erreur de surface, à compter du 18 septembre 2014 et considéré que la demande en diminution de loyer n'était pas prescrite ;
Que cependant le caractère mansardé de l'appartement rend son mesurage mal aisé par des profanes ; que les époux B... produisent aux débats une expertise immobilière réclamée par eux, d'ailleurs à titre de propriétaire, en date du 23 avril 2014 qui établit leur connaissance d'une surface moindre à cette date ; qu'il convient d'en déduire que la demande en restitution de loyers formée dans l'assignation du 27 octobre 2014 est prescrite pour la période du 1er avril 2006 au 26 octobre 2009, mais ne l'est pas pour la période postérieure du 27 octobre 2009 à juin 2015 incluse » (arrêt p. 5) ;
Alors que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que le point de départ du délai d'action en restitution de loyers pour manquement à l'obligation de délivrance est, pour l'ensemble des loyers indus, la date à laquelle ce caractère indu a été révélé au débiteur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a admis que les époux B... avaient eu connaissance le 23 avril 2014 du fait que la surface de leur appartement était moindre que celle qui était indiquée dans le bail ; que cette date constituait donc le point de départ du délai de prescription quinquennale pour l'ensemble des loyers indus ; qu'en décidant que la demande en restitution de loyers formée dans l'assignation du 27 octobre 2014 était prescrite pour la période du 1er avril 2006 au 26 octobre 2009, la cour d'appel a violé l'article 2224 du Code civil.
Le deuxième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux B... de leurs demandes de condamnation de M. K... à leur payer la somme de 56.640 € à titre de dommages-intérêts pour manquement à son obligation de délivrance et de fixation du loyer à la somme mensuelle de 2.478 € ;
Aux motifs que « sur la violation de l'obligation de délivrance et la mention de la surface,
les locataires prétendent, en premier lieu, que M. R... K... a manqué à son obligation de délivrance prévue à l'article 1719 du code civil et, en second lieu, qu'il n'a pas satisfait à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 25 mars 2009 qui exige la mention de la surface habitable de la chose louée, dans le bail ;
Que M. R... K... souligne que les locataires sont entrés dans les lieux le 1er avril 2006, date à laquelle aucune disposition légale n'imposait la mention d'une surface habitable dans le bail, de sorte que si les locataires avaient souhaité en faire une condition substantielle de leur engagement, il leur appartenait de faire opérer un métrage de la surface habitable, dans les cinq ans à compter de leur entrée dans les lieux, ce qu'ils pouvaient parfaitement faire, soit jusqu'au 1er avril 2011 ;
Que, pour solliciter l'octroi de dommages et intérêts, les époux B... font valoir que, conformément à l'article 1719 du code civil, le bailleur a obligation de délivrer un bien correspondant aux caractéristiques du bail conclu, et qu'à défaut les locataires ont droit à des dommages et intérêts ;
Qu'ils soulignent qu'il n'est pas nécessaire d'avoir fait de la superficie un élément déterminant de leur consentement car seule la preuve de la différence entre la superficie promise et la superficie donnée suffit à établir un préjudice au regard de l'obligation de délivrance conforme ;
Que les époux B... rappellent que le bail précisait une surface de 93 m²
alors que l'appartement est d'une surface réelle de 78,42 m² soit une différence de plus de 16 % ;
Que M. R... K... fait valoir que les pièces à l'appui de la demande des appelants sur la surface habitable ne sont pas probantes et ont été obtenues par fraude en usurpant la qualité de propriétaire pour obtenir des attestations sans visite de l'agent immobilier, ce que ce dernier confirme ;
Que M. R... K... rappelle que le montant du loyer est librement fixé entre les parties et n'est pas déterminé par le nombre de mètres carrés ; que le bien constitue un bien d'exception comme le reconnaissent les locataires eux-mêmes qui n'ont pas donné son consentement que sur la base de la superficie habitable ; qu'il souligne que les locataires ont librement visité l'appartement et ont établi l'état des lieux détaillé qu'ils n'ont pas contesté pendant près de 9 années ;
Qu'en effet M. A... B... et Mme Y... C... épouse B... ne peuvent valablement soutenir que l'appartement donné en location et occupé par eux depuis le 1er avril 2006 n'est pas celui qu'ils ont visité et qui est l'objet du bail qui leur a été consenti ; que dès lors ils soutiennent vainement que M. R... K... n'a pas satisfait à son obligation de délivrance ; que la mention d'une surface jugée inexacte par eux est sans effet à cet égard, l'appartement étant habitable et occupé ;
Que M. A... B... et Mme Y... C... épouse B... font valoir, à titre subsidiaire, que leur demande peut également se fonder sur l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 25 mars 2009, qui impose au bailleur l'obligation de mentionner la surface réelle du bien remis en location ;
Que les locataires rappellent que la loi ALUR est entrée en vigueur le 27 mars 2014 et s'applique dès son entrée en vigueur, peu important que le bail ait été conclu antérieurement ;
Qu'ils soutiennent que peu importe que la loi ALUR soit applicable ou non à l'espèce, puisqu'ayant été renouvelé par trois fois après l'entrée en vigueur de la loi de 2009, l'obligation pesait sur le bailleur ;
Que les locataires prétendent qu'ils auraient contracté à des conditions différentes en ayant eu connaissance de la surface réelle de l'appartement ;
Qu'ils soulignent qu'ils ont payé un loyer supérieur à la surface réelle pendant de nombreuses années au lieu du loyer de 2.478 euros ce qui constitue un trop perçu de 56.640 euros;
Que M. R... K... fait valoir que la fixation du loyer d'un bail conclu à effet du 1er avril 2006 est soumis à la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi de 1994 et donc à la liberté dans la fixation du loyer ;
Qu'il souligne que la loi du 6 juillet 1989 ne rend pas obligatoire la mention d'une surface habitable ; que cette obligation n'est issue que de la loi de modification de 2009, inapplicable à l'espèce et aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur ; que de même la loi ALUR ne saurait venir modifier les conditions des baux en cours depuis 2006 ;
Que c'est à bon droit que le premier juge a rappelé qu'aucune sanction n'est, en tout état de cause, prévue pour l'absence de mention exacte de la surface dans le bail prévue par la loi de 2009 et que le nouvel article 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 n'est pas applicable aux baux en cours selon l'article 14 de ladite loi qui fixe son application dans le temps ; qu'en conséquence M. A... B... et Mme Y... C... épouse B... sont mal fondés à s'en prévaloir ;
Qu'enfin, les locataires ne rapportent pas la preuve d'un préjudice réparable qui résulterait de la seule erreur de surface mentionnée au bail alors qu'ils ne s'en sont préoccupés qu'en avril 2014 soit 8 ans après l'entrée dans les lieux, et qu'ils ne justifient s'en être plaints que dans leur assignation du 27 octobre 2014 en contestation du commandement de payer qui leur avait été délivré le 2 septembre 2014 » (arrêt p. 5 à 7) ;
Et aux motifs éventuellement adoptés du jugement que « les époux B... forment une demande en restitution des loyers prétendument trop perçus du 1er avril 2006 au mois de juin 2015 sur le fondement de l'article 1235 du code civil en application de la théorie de la répétition de l'indu à raison d'une erreur sur la surface réelle de l'appartement ;
Que M. R... K... oppose la prescription quinquennale pour les loyers antérieurs au 27 octobre 2009;
Que le point de départ de la prescription court à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l'exercer ;
Que les époux B... soutiennent n'avoir eu connaissance de l'erreur de surface que le 18 septembre 2014, date d'établissement par Paris Elysées Investissement d'une évaluation de la valeur locative du bien ;
Qu'à défaut d'autres éléments, cette date sera retenue comme point de départ du délai de prescription ; qu'il s'en suit que leur demande n'est pas prescrite ;
Qu'en revanche, sur le fond, les époux B... ne sauraient se fonder à bon droit sur la répétition de l'indu dès lors que la cause du paiement réside dans le montant du loyer fixé au bail ;
Qu'ils ne sauraient davantage se fonder sur l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 dès lors que ledit article ne compte pas parmi les dispositions applicables aux contrats en cours ; qu'il sera rappelé que l'application dans le temps de cette dernière loi a été précisée en son article 14 et complétée par l'article 82 de la loi 6 août 2015 ; que c'est à tort que les demandeurs s'appuient sur un avis de la Cour de Cassation concernant uniquement l'application de l'article 24 V et au demeurant antérieur à la loi du 6 août 2015 ;
Qu'en tout état de cause, aucune disposition du droit commun du louage d'immeuble ne prévoit une sanction automatique de diminution du prix en cas de surface erronée au regard de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation ;
Que les époux B... ne rapportent pas la preuve que la mention de la surface du bien loué ait été déterminante de leur consentement ni de ce que le loyer ait été fixé en prenant exclusivement pour référence la surface du logement donné à bail ;
Qu'en tout état de cause, les époux B... ne peuvent prétendre à une réduction du montant du loyer par application de dispositions législatives non applicables au litige ni à une transposition sur le montant du loyer des règles de la loi Carrez uniquement applicables en matière de vente immobilière ;
Que les dispositions des articles 17 et 19 de la loi du 6 juillet 1989 anciens applicables au litige fixent les conditions de fixation des loyers et de contestation éventuelle de ce montant pour certaines catégories de logement dans un délai de deux mois en cas de non respect des dispositions de l'article 19 ;
Que les époux B... ne sauraient prétendre à une diminution rétroactive du loyer fixé au bail ni à une fixation antérieurement au prochain renouvellement à un loyer inférieur dès lors que les actions en diminution de loyer sont désormais régies par l'article 17 II nouveau de la loi de 1989 lequel impose une procédure à suivre lors du renouvellement » (p. 8 et 9) ;
1°) Alors que c'est au bailleur, tenu d'une obligation de délivrance qui lui impose de louer un bien conforme aux prescriptions du bail, de prouver qu'il a satisfait à cette obligation ; que pour débouter les époux B... de leur action fondée sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la cour a retenu qu'ils ne pouvaient valablement soutenir que l'appartement donné en location n'est pas celui qu'ils ont visité ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les articles 1353 et 1719 du code civil ;
2°) Alors que le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance qui lui impose de louer un bien conforme aux prescriptions du bail, notamment en ce qui concerne la superficie du bien ; qu'en l'espèce, il est constant que la superficie du bien loué n'était pas celle indiquée dans le contrat de bail, 93 m², mais 78,42 m² (cf arrêt p. 6 § 1er) ; que pour débouter les époux B... de leur action fondée sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la cour a retenu qu'ils ne pouvaient valablement soutenir que l'appartement donné en location n'est pas celui qu'ils ont visité et que la mention d'une surface jugée inexacte par eux est sans effet à cet égard, l'appartement étant habitable et habité ; qu'en statuant par ces motifs inopérants, sans rechercher si la surface réelle du bien loué était conforme aux mentions du bail, la cour a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ;
3°) Alors que, subsidiairement, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées ; que dès lors, les articles 3 et 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, en leur rédaction résultant de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, s'appliquent à la demande de restitution de loyers formée après l'entrée en vigueur de cette dernière loi ; qu'en décidant le contraire, pour débouter les époux B... de leur demande en diminution et en restitution de loyers fondée sur une mention de surface sur le contrat de bail supérieure de plus d'un vingtième à la surface réelle du bien loué, la cour d'appel a violé l'article 2 du code civil, ensemble les articles 3 et 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Le troisième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux B... de leur demande subsidiaire tendant à l'annulation du bail du 27 mars 2006 et, en conséquence, à la condamnation de M. K... à leur rembourser la somme de 56.640 € et à la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 2.478 € ;
Aux motifs que les époux B... avancent que leur erreur sur la superficie habitable est forcément déterminante de leur consentement aux conditions du bail signé, compte tenu de la différence entre la superficie affichée et la superficie réelle ;
Que les locataires précisent qu'étant profanes dans les matières immobilières, ils n'avaient aucun moyen de déceler cette différence de telle sorte que leur erreur est excusable ;
Qu'ils font valoir, en tout état de cause, que quand bien même leur erreur serait inexcusable, le propriétaire leur a sciemment indiqué une superficie fausse pour emporter leur consentement se rendant coupable d'une manoeuvre dolosive rendant leur erreur toujours excusable ;
Que les appelants rappellent qu'en cas d'annulation du contrat, il est anéanti de façon rétroactive de telle sorte que les indemnités d'occupation doivent être évaluées en fonction de la surface réelle du bien, soit 2 478 euros par mois, de telle sorte que la somme totale trop perçue des loyers s'élève à 56.640 euros ;
Que pour solliciter le rejet de la demande de nullité du bail, le bailleur prétend que les locataires ne rapportent pas la preuve que la superficie du bien constituait un élément déterminant de leur consentement ;
Que M. R... K... ajoute que les appelants ne rapportent pas la preuve d'une quelconque manoeuvre dolosive qui lui soit imputable ;
Que l'intimé souligne que dans le cas où la cour ferait droit à la demande d'annulation du bail, elle devrait en tirer la conséquence immédiate de déchéance de tout droit des locataires et ordonner leur expulsion ;
Que la société Ker Transaction souligne qu'il s'agissait d'un bien d'exception par son environnement, son adresse et le niveau des prestations proposées et que dès lors le loyer n'était pas fixé en fonction de la seule surface du bien ;
Qu'ainsi que le premier juge l'a retenu, les appelants ne rapportent pas la preuve, par aucune pièce, que la surface de l'appartement a été déterminante de leur consentement pour la conclusion du bail et que s'ils avaient eu connaissance de cette erreur, ils n'auraient pas pris en location cet appartement ;
Qu'en effet, la durée de leur occupation montre qu'il ne s'agissait en réalité que d'une qualité accessoire de l'appartement dont ils ne se sont plaints qu'après la délivrance du commandement de payer et ils sont mal fondés, en tout état de cause, à invoquer une erreur sur la valeur locative du bien pour en déduire la nullité du bail (arrêt p. 7 et 8) ;
Alors qu'il n'y a point de consentement valable s'il a été surpris par des manoeuvres dolosives ; que les époux B... ont, dans leurs conclusions d'appel (p. 30), soutenu que la mention d'une surface inférieure de près de 16 % à la surface réelle du bien caractérisait une manoeuvre dolosive ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la mention d'une surface supérieure de plus d'un vingtième à la surface réelle ne résultait pas d'une manoeuvre dolosive, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
Le quatrième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. et Mme B... à verser à la société Ker Transaction la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Aux motifs qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de M. R... K... et de la société Ker Transaction la totalité des frais de procédure qu'ils ont été contraints d'exposer en appel (arrêt p. 9 §10) ;
Alors qu'une partie ne peut être condamnée à payer les frais non compris dans les dépens exposés par une partie qu'elle n'a pas assignée ; qu'en l'espèce, M. et Mme B... ont seulement assigné M. K..., lequel a appelé en garantie la société Ker Transaction ; qu'en condamnant M. et Mme B... à verser à la société Ker Transaction la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la cour d'appel a violé ce texte.
Le cinquième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. et Mme B... aux entiers dépens d'appel avec application au profit du conseil de la société Ker Transaction de l'article 699 du code,
Aux motifs que si les dépens seront à la charge des appelants en cause d'appel, le partage prononcé en première instance sera confirmé (arrêt p. 9 § 10) ;
Alors qu'une partie ne peut être condamnée à payer les frais non compris dans les dépens exposés par une partie qu'elle n'a pas assignée ; qu'en l'espèce, M. et Mme B... ont seulement assigné M. K..., lequel a appelé en garantie la société Ker Transaction ; qu'en condamnant M. et Mme B... aux entiers dépens d'appel avec application au profit du conseil de la société Ker Transaction de l'article 699 du code, la cour d'appel a violé ce texte, tout comme l'article 696 dudit code.
