CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 juin 2019
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10201 F
Pourvoi n° V 18-13.959
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. J... M...,
2°/ Mme H... Q..., épouse M...,
tous deux domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 12 octobre 2017 par la cour d'appel de Chambéry (2e chambre), dans le litige les opposant :
1°/ à Mme X... L..., domiciliée [...],
2°/ à Mme G... L..., domiciliée [...],
3°/ à M. P...L..., domicilié [...],
4°/ à M. U... L..., domicilié [...],
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 7 mai 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Alain Bénabent, avocat de M. et Mme M... ;
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme M... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme M... ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Alain Bénabent , avocat aux Conseils, pour M. et Mme M....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux M... de leurs demandes tendant à voir constater qu'ils avaient été privés depuis le mois de juin 2015 de l'usage de leur jardin privatif et en conséquence, à voir condamner in solidum les consorts L... à leur payer au titre de la réparation de leur préjudice jouissance, les sommes de 6.000 euros pour leur préjudice moral et 1.000 euros au titre des dommages matériels subis ;
AUX MOTIFS QUE « sur la consistance des lieux loués, selon les termes de l'article 1134 du Code civil dans sa rédaction ancienne applicable au litige, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ; que les parties sont liées par un contrat de location sous-seing privé du 16 janvier 2008 ; que le bail porte sur un appartement ; que l'article 2 relatif aux parties et équipements à usage commun mentionne les espaces verts ; qu'il en résulte que ni dans la description du bien loué, ni dans les conditions particulières de location, il n'est affirmé que le jardin serait réservé à la jouissance des occupants de l'appartement du rez-de-chaussée ; qu'il s'agit au contraire d'un espace vert à usage commun ; que les termes des correspondances adressées par l'agence immobilière chargée d'un mandat de gestion locative, faisant référence à un jardin privatif et à l'obligation d'entretien des locataires, ne sont pas de nature à modifier l'objet du bail ; que la chose louée est définie comme un appartement avec accès à des parties d'usage commun, comprenant le jardin ; que sur la demande de dommages-intérêts, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1939, dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014, impose aux bailleurs d'assurer au locataire une jouissance paisible des lieux ; que ce texte autorise le locataire à demander la réparation d'un préjudice qui serait résulté d'une faute du bailleur, ce qu'il lui appartient de démontrer ; que le premier grief adressé au bailleur concerne la visite le 17 juin 2015 de 2 personnes mandatées par lui qui se sont introduites dans le jardin pour réaliser les travaux et prendre des photos, ainsi que d'autres intrusions non autorisées sans autre précision s'agissant d'un jardin à usage commun, l'intervention de 2 personnes pour le compte de la société Cogedim qui était titulaire d'une promesse synallagmatique de vente du 18 mars 2015, portant sur la totalité de la propriété en vue de la réalisation d'un programme immobilier, relève des usages normaux à condition qu'elle ne prive pas les locataires ayant accès au jardin, d'une jouissance minimale et normale de ce lieu ; que les époux M... ne contestent d'ailleurs pas avoir reçu plusieurs visites des représentants de la société Cogedim cherchant à négocier un départ anticipé ; qu'en l'absence d'accord, il relevait d'un usage normal du jardin commun que d'y inviter un géomètre chargé de préparer une division de l'immeuble en copropriété, de diverses études techniques, dans la perspective de la signification aux époux M... d'un acte de congé, qui leur a été signifié par exploit du 27 août 2015 ; que la visite d'un huissier de justice le 26 juin 2015 a permis de constater que des sondages ont été réalisés sur le terrain, ce qui est visible par des traces de terre en plusieurs endroits comme l'illustrent les photographies annexées au constat de même l'huissier a pu photographier la présence d'un compresseur de chantier et d'une machine destinée à effectuer des sondages ainsi que quelques tiges métalliques destinées aux sondages, déposées sur des tréteaux ; que comme le premier juge l'a relevé à bon droit, cette situation décrite par le constat ne constitue pas la preuve d'un trouble de jouissance dans la mesure où l'accès au jardin n'était absolument pas compromis, qu'il s'agit d'un vaste terrain plat sans aménagement particulier ; que le seul caractère dangereux de la présence d'un engin de chantier non protégé ne caractérise pas davantage un véritable trouble de jouissance, d'autant que le dossier ne confient aucune preuve de la durée pendant laquelle ces engins et matériels ont été entreposés ; que de même, par une attestation du 26 juin 2015, M. V... W... de la société Courtois Sondages, qui ne communique pas sa pièce d'identité et n'atteste pas dans les formes de l'article 202 du code de procédure civile, reconnaît que dans le cadre des travaux de sondage il a laissé des engins devant la sortie du garage de M. M... ce qui aurait bloqué son véhicule ; qu'aucune indication n'est donnée sur la durée de ce stationnement pouvant être gênant, et aucune pièce n'est communiquée pour démontrer qu'au-delà d'une gêne potentielle, ce stationnement aurait effectivement gêné la sortie d'un véhicule ; qu'il en résulte que la preuve d'un trouble de jouissance imputable à la faute du bailleur n'est absolument pas rapportée d'où il résulte que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d'assurer au locataire une jouissance paisible des lieux ; qu'il appartient aux locataires qui sollicitent l'indemnisation du préjudice résultant du non respect de cette obligation de démontrer la faute du bailleur, le préjudice subi et le lien de causalité entre la faute et le préjudice ; qu'en l'espèce, Monsieur et Madame M... produisent aux débats plusieurs pièces ; qu'à titre liminaire, il convient de rappeler que nul ne peut se préconstituer de preuve à soi même, de sorte que les courriers rédigés par Monsieur M... sont dépourvus de force probante et doivent être écartés des débats ; que reste donc un procès verbal de constat d'huissier, une attestation d'une personne travaillant pour le compte de la société COURTOIS SONDAGE et un courrier des bailleurs ; que ces pièces sont tout à fait insuffisantes pour démontrer tant la faute des bailleurs que la réalité du préjudice allégué par les locataires, que le lien de causalité ; qu'en effet, il ressort uniquement de ces documents que des travaux ont été entrepris dans le jardin de la maison dans laquelle se trouve l'appartement objet du bail ; que sur ce point, les photographies produites aux débats ne permettent pas de considérer que ces travaux causent un quelconque préjudice de jouissance aux locataires, et encore moins d'une impossibilité totale d'aller dans le jardin ; qu'il ressort également de ces documents que le véhicule de Monsieur M... a été bloqué pendant vingt quatre heures par l'un des engins de travaux et enfin que les locataires n'ont pas été avisés de la venue de l'expert géomètre le 17 juin 2015 ; que ces éléments ne permettent pas de caractériser la manquement du bailleur à son obligation d'assurer une jouissance paisible aux locataires ; qu'ils ne démontrent pas davantage la réalité des préjudices allégués ; que la demande de dommages et intérêts sera donc rejetée » ;
1°) ALORS QUE la portée des conventions peut être établie par tous moyens, et en particulier par le comportement des parties en cours d'exécution, propre à révéler leur commune intention lors de la conclusion ; que les époux M... faisaient valoir que les consorts L... avaient toujours considéré que le jardin loué aux époux M... était privatif, mettant à leur charge l'obligation de l'entretenir à leurs frais, comme cela ressort des courriers de leur mandataire des 28 juillet 2008, 16 octobre 2011 et 26 septembre 2014, particulièrement explicites, rappelant aux époux M... leur obligation d'entretenir leur jardin privatif et les menaçant, à défaut, de faire intervenir un paysagiste à leurs frais ; qu'en retenant néanmoins qu'il s'agissait d'un espace vert à usage commun et que les correspondances adressées par l'agence immobilière chargée d'un mandat de gestion locative, faisant référence à un jardin privatif et à l'obligation d'entretien des locataires, n'étaient pas de nature à modifier l'objet du bail, la cour d'appel a méconnu la volonté commune des parties, qui était de conférer aux époux M... la jouissance exclusive du jardin, en contrepartie de son entretien à leurs frais, en violation de l'article 1156 du code civil, dans sa version applicable à la cause ;
2°) ALORS QUE l'obligation du bailleur d'assurer aux locataires la jouissance paisible des lieux loués implique notamment qu'il assure la sécurité des lieux loués ; que les époux M... faisaient valoir que la présence de gravats, piquets et engins entreposés dans le jardin en rendait l'accès difficile et dangereux pour leurs enfants ; qu'en relevant que « le seul caractère dangereux de la présence d'un engin de chantier non protégé ne caractérise pas davantage un véritable trouble de jouissance », cependant que le caractère dangereux de la présence d'un engin et de matériel sur les lieux constituait un trouble de jouissance subi par les locataires, peu important la durée pendant laquelle les engins et matériels avaient été entreposés, la cour d'appel a violé l'article 1719 3° du code civil ;
3°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes du litige ; qu'en considérant, pour débouter les époux M... de leur demande d'indemnisation consécutive au stationnement d'un engin de chantier devant la porte de leur garage, qui les a privée de l'utilisation de leur véhicule, qu'« aucune indication n'[était] donnée sur la durée de ce stationnement pouvant être gênant », cependant que dans leurs dernières conclusions d'appel, déposées et signifiées le 20 février 2017, les époux M... avaient expressément indiqué, sans avoir été contredits sur ce point par les consorts L..., que « cette fermeture forcée a[vait] duré vingt-quatre heures », la cour d'appel a dénaturé les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
4°) ALORS, EN OUTRE, QU' en considérant que la gêne occasionnée au détriment des époux M..., qui a consisté dans la privation de l'usage de leur véhicule, n'était que « potentielle », après avoir pourtant constaté que, selon l'attestation de M. W..., l'engin avait été stationné devant la sortie de garage, ce dont il s'inférait qu'il obstruait la sortie du véhicule, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences qui s'inféraient de ses propres constatations et a violé l'article 1719 3° du code civil ;
5°) ALORS QUE la mise en jeu de la garantie due par le bailleur au titre de son obligation d'assurer la jouissance paisible à son locataire, n'implique pas la démonstration d'une faute de sa part ; qu'en retenant, pour débouter les époux M... de leur demande fondée sur un trouble de jouissance, « que la preuve d'un trouble de jouissance imputable à la faute du bailleur n'est absolument pas rapportée », la cour d'appel a violé l'article 1719 3° du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux M... de leurs demandes tendant à voir condamner les consorts L... à procéder à la remise en état du jardin dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard et réduire le loyer depuis le mois de juin 2015 à la somme de 400 euros par mois ;
AUX MOTIFS QUE « sur la demande de remise en état du jardin et de réduction du montant du loyer, aux termes de l'article 1723 du Code civil, le bailleur ne peut pas, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée de sorte que l'article 1724 prévoit une diminution du prix du bail à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le preneur aurait été privé ; que pour les mêmes motifs, s'agissant d'un espace vert commun, d'ailleurs souvent entretenu à ses frais par l'indivision L... comme en attestent des factures produites, et en l'absence de trouble de jouissance avéré, la demande de remise en état n'est pas justifiée, ni la demande de réduction du montant du loyer pour la période postérieure à juin 2015, car les locataires n'ont pas été privés de la chose louée ; que le jugement entrepris doit donc être confirmé également en ce qu'il a rejeté les dites demandes » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « (
) ces éléments ne permettent pas de caractériser la manquement du bailleur à son obligation d'assurer une jouissance paisible aux locataires ; qu'ils ne démontrent pas davantage la réalité des préjudices allégués ; que la demande de dommages et intérêts sera donc rejetée ; qu'il en va de même de la demande de remise en état du jardin sous astreinte et de réduction du montant du loyer, ces demandes n'étant pas davantage justifiées » ;
1°) ALORS QUE dans leurs dernières conclusions, déposées et signifiées le 20 février 2017 (p.8), les époux M... avaient indiqué que les factures d'entretien produites par les bailleurs, ne portaient pas sur des travaux d'entretien dans le jardin, lequel nécessitait une tonte régulière des pelouses, mais mentionnaient uniquement la réalisation de travaux de désherbage de la cour et de coupe des haies ; qu'en se contentant de relever, pour débouter les époux M... de leurs demandes de remise en état du jardin et de réduction de loyer, que celui-ci aurait été « souvent entretenu à ses frais par l'indivision L... comme en attestent des factures produites », sans répondre au moyen déterminant des époux M... relatif à l'objet des factures d'entretien, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU' en se contentant de relever, pour dire que les demandes de remise en état et de réduction du montant du loyer pour la période postérieure à juin 2015 n'étaient pas justifiées, que les locataires n'avaient pas été privés de la chose louée, après avoir pourtant constaté que l'existence de sondages réalisés sur le terrain, ainsi que la présence de traces de terre, d'engins et de tiges métalliques (pages 4 et 5), ce dont il s'inférait que le jardin avait subi des désordres qui modifiaient l'aspect de la chose louée justifiant une remise en état des lieux et une réduction du loyer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1723 du code civil.
