CIV.3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 7 février 2019
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10040 F
Pourvoi n° D 18-12.081
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société 21 Place Rihour, société civile immobilière, dont le siège est 33 Camin d'Escoundou, 06210 Mandelieu-la-Napoule,
contre l'arrêt rendu le 9 novembre 2017 par la cour d'appel de Douai (chambre 2, section 2), dans le litige l'opposant à la société Brasserie Flore, société à responsabilité limitée, dont le siège est 11 place Rihour, 59000 Lille,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 8 janvier 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de la société 21 Place Rihour, de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Brasserie Flore ;
Sur le rapport de Mme X..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société 21 Place Rihour aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société 21 Place Rihour ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Brasserie Flore ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société 21 Place Rihour
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu à écarter la règle du déplafonnement du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2008 et d'avoir, en conséquence, rejeté la demande de la SCI 21 place Rihour visant à voir déplafonner le prix du bail renouvelé ;
AUX MOTIFS QUE
« sur la demande de déplafonnement du loyer :
L'article L. 145-34 du code de commerce, dans sa rédaction applicable, dispose qu'a moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux articles 1° à 4° de l'article L. 145-33 du même code, et sauf exception tenant à la durée du bail, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré ;
l'article L. 145-33 du code de commerce rappelle que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; à défaut d'accord, cette valeur est déterminée par :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux,
3° les obligations respectives des parties,
4° les facteurs locaux de commercialité,
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
aux termes des dispositions de l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville et du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transports, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ;
il résulte du texte précité, que la modification notable des facteurs locaux de commercialité, souverainement appréciée par les juridictions du fond pour permettre d'écarter le plafonnement du loyer du bail renouvelé, doit présenter un intérêt pour le commerce considéré ;
il doit donc être recherché si la modification retenue présentait un caractère notable et si elle concernait ou non l'activité commerciale effectivement exercée dans les lieux loués par le locataire, au besoin d'office par la juridiction du fond ;
une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle a une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ;
il ressort des écritures des parties que le motif de déplafonnement évoqué par le bailleur sont de deux ordres, la modification des caractéristiques propres du local et le motif en lien avec la modification des facteurs de commercialité ;
les parties s'opposent sur ces motifs, étant rappelé que la modification doit être notable entre l'origine du bail expiré et la date de renouvellement, soit pour la période du bail à renouveler, du 1er août 1998 au 30 septembre 2008 (ou 1er octobre à voir) ;
le juge des loyers puis la cour, doit se placer à la date du 30 septembre 2008, pour fixer le loyer après examen de la modification des facteurs sur la période du bail à renouveler, ce qui rend inopérants les pièces et développements du preneur sur l'évolution économique difficile récente du centre ville, la situation sur les trois dernières années de la Brasserie Flore, au niveau comptable ;
sur le motif lié à la caractéristique des lieux :
en vertu des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions ;
en l'espèce, la SCI invoque la réalisation de travaux importants pouvant être qualifiés de travaux modificatifs, ayant modifié l'assiette du bail et les caractéristiques du local ou subsidiairement de travaux d'amélioration ;
au soutien de ce motif de déplafonnement, le bailleur produit les relevés et plans du sapiteur, ainsi qu'une pièce 51 ; il est par ailleurs produit les investissements en immobilisation du Flore pour les années 2004 à 2009 ;
cependant, les plans et relevés produits sont insuffisants pour établir la modification invoquée ;
nombre d'entre eux ont une origine inconnue et ne sont pas datés (pièces 13, 72 Me Y...) ;
et, ceux issus des relevés intérieurs, effectués en mai 2014, produits en pièce 48 par le bailleur, ne peuvent être confrontés à la situation antérieure faute de production d'état des lieux ou de procès-verbal de constat pour la période antérieure au bail renouvelé ; il est dès lors impossible d'en déduire une quelconque modification en cours de période de référence ;
enfin, la pièce 51, par laquelle il est fait état du constat de modification des lieux et de travaux d'agrandissement inexistants lors de l'installation du Flore, ne dispose d'aucune valeur probante, s'agissant d'une preuve que le gérant de la SCI, bailleur des locaux, se fait à lui-même ; elle n'est d'ailleurs étayée par aucun autre élément, le bailleur ne prenant même pas la peine d'examiner les pièces relatives aux investissements en immobilisation ; il ne peut en être déduit des travaux d'ampleur tels que ceux évoqués ;
en outre si, dans ses écritures, le bailleur se réfère à l'exercice dans les locaux d'une activité strictement identique à celle exploitée actuellement par le preneur antérieur, aucune attestation de ce dernier, ni même de la clientèle n'est versée aux débats permettant de justifier cette allégation ;
en conséquence, ce moyen ne peut qu'être rejeté ;
sur le motif lié au facteur de commercialité :
Sur la période de référence du bail à renouveler, le preneur conteste toute évolution des facteurs de commercialité, les modifications étant selon lui, soit d'ores et déjà intervenues lors de la période antérieure, soit d'un caractère limité ; elles n'ont, si elles sont établies, aucune répercussion favorable pour le commerce litigieux ;
aucune disposition, comme le laisse à penser le preneur, n'impose que l'évolution ait pu être constatée sur l'intégralité de la période de référence du bail, soit en l'espèce, sur la période 1998-2008 ; toutefois le caractère ponctuel ou éphémère du phénomène constaté viendra colorer le caractère notable ou non de l'évolution ;
des pièces produites par les parties et de l'expertise de M. Z..., il peut toutefois être retenu que :
- le commerce litigieux bénéficie d'un emplacement de qualité, situé dans l'hyper centre de Lille, à proximité de la Grand Place, de l'office de tourisme et implanté à côté de la station de métro et de la chicorée, restant ouvert 7 jours sur 7 et 24 heures sur 24,
- bien que non situé sur les grands axes, il est facilement accessible grâce à une possibilité de parking à proximité, l'offre de parking couvert ayant augmenté sur la période, contrebalançant la diminution des places en surface invoquée mais non quantifiée, et grâce à une offre de transport en commun (Métro, multiplication des dessertes TGV), marqué par une progression conséquente de la fréquentation de la station de Métro Rihour, située face à l'entrée secondaire du Flore et à quelques mètres du restaurant ( 51,4 % de progression de 1997 à 2006), la place Rihour étant en outre le point de liaison entre le nouveau centre piétonnier et le vieux Lille,
- bénéficiant d'une situation de première envergure, la place Rihour constituant le point névralgique du commerce de Bouche, au coeur d'une zone de passage, le commerce litigieux est implanté en pleine zone touristique, cette dernière ayant bénéficié du développement touristique de la ville : augmentation sur la période 1998-2008 du nombre de nuitée de 1,650 millions à près de 3,4 Millions, désignation de Lille comme capitale européenne en 2004, progression entre 2002 et 2004 de la fréquentation de l'office de tourisme, puis stabilisation, augmentation du tourisme d'affaire et des congressistes passant de 65 000 environ congressistes en 2002 à plus de 295 000 congressistes en 2008, autant d'éléments qui assurent une sur-fréquentation du centre ville sur la période étudiée ;
il s'ensuit que c'est à juste titre qu'a pu être retenue l'existence de modifications notables des facteurs de commercialité, les affirmations du preneur concernant un déplacement en périphérie de cette fréquentation (Quartier Euralille, Quartier du Palais des congrès, et vieux Lille), n'étant étayées par aucun élément probant et objectif ;
cependant, l'expert, dans le paragraphe consacré à l'environnement économique (Page 15) note expressément que : "mis à part le très bon chiffre d'affaires réalisés en 2004, sans doute dû à la présence de nombreux touristes et visiteurs en liaison avec la manifestation de 'Lille capitale européenne de la culture 2004", la moyenne du chiffre d'affaires apparaît se stabiliser autour d'un montant de 2,5 M€ HT" ; or, si ne peuvent être retenues les pièces visant une période postérieure à la période de référence ( notamment pièces 76 à 81) ou concernant une autre activité ( par exemple pièces 98, 99), la cour retient des pièces et documents versés par le preneur, relatives à l'activité de restauration et à la période litigieuse, non d'ailleurs précisément contestés par le bailleur, qui estime, à l'instar des premiers juges, l'intérêt pour le commerce et l'impact pour le Flore caractérisé, que :
- les difficultés économiques du secteur de la restauration, touchant le commerce de bouche traditionnel et de débit de boisson en général, sont réelles (Pièces 59, 61, 75 et analyse France Boisson), la région Nord Pas de Calais étant plus profondément touchée en raison de sa situation économique et démographique, même si cela reste plus mesuré dans les grandes villes;
- selon le récapitulatif des chiffres d'affaires TTC de 18 restaurants de 2004 à 2009 produit en pièce 74 par le preneur, sur la période 2004 à 2009, l'ensemble des chiffres d'affaires des restaurants listés a baissé de près de 5 %, avec des évolutions en dent de scie, 6 sur 18 ayant perdu plus de 10 % du chiffre d'affaires et seul un restaurant progressant chaque année (Chez Armand) ;
- le Flore a connu certes une évolution de son chiffre d'affaires nets en 2004, avec une hausse de ce dernier de 2 918 785 euros, mais les chiffres d'affaires annuels nets sur la période de 1998 à 2008, repris dans l'attestation de l'expert-comptable de la société Brasserie Le Flore, à l'exception de 2004, sont demeurés stables ( 2 271 361 euros en 1998 et 2 434 697 euros en 2008), ce que confirment les études réalisées du preneur sur les chiffres clefs de sa société ( pièces 84, 64 par exemple) ;
- cette même évolution est perceptible chez les restaurants gérés par Marc B..., dirigeant de la société Brasserie Le Flore, sur la période 2004-2009, les chiffres d'affaires des restaurants ne variant que peu et évoluant également en dents de scie, et notamment ceux de l'ilôt place Rihour (Flore, Chicorée, la Paix),
- la légère augmentation du chiffre d'affaires du Flore ( 2 271 361 euros en 1998 et 2 434 697 en 2008) doit être rapprochée de l'inflation sur la même période, relativisant nettement la hausse de ce chiffre,
- elle doit également être mise en relation avec l'augmentation du loyer sur la même période, ce dernier étant passé de 68 602,06 euros en 1998 à un montant de 97 067,38 euros en 2008 ;
il n'est dès lors pas démontré que l'activité commerciale exploitée dans les lieux loués et exercée par le preneur ait effectivement au cours de la période du bail expiré bénéficié d'une évolution favorable et ait eu une incidence bénéfique pour le commerce considéré ; en conséquence, il n'y a pas lieu d'ordonner le déplafonnement du loyer du bail renouvelé de ce chef ; la décision de première instance doit donc être infirmée » (arrêt p. 5, in medio – p. 8, § 3) ;
1/ ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que, pour rejeter la demande de déplafonnement du loyer présentée par la SCI 21 place Rihour, bailleresse, en raison de la prétendue absence d'incidence favorable des modifications notables des facteurs de commercialité sur l'activité du preneur, la Brasserie Flore, la cour d'appel a statué exclusivement au vu des pièces versées par ce dernier ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 1353 du code civil ;
2/ ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer les conclusions des parties ; qu'en statuant au vu des pièces versées par le preneur relatives à l'activité de restauration, lesquelles ne seraient « non d'ailleurs précisément contestés par le bailleur » quand la SCI 21 Place Rihour, bailleur, avait, par une analyse détaillée, critiqué dans ses conclusions d'appel les pièces versées par le preneur (cf. conclusions p. 20 et s.), la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
3/ ALORS QUE le déplafonnement du loyer en relation avec une modification notable des facteurs de commercialité doit être ordonné dès lors que ceux-ci présentent, pour le commerce considéré, un intérêt, ce qui impose un examen précis, en fonction de la nature de l'activité exercée et de l'incidence de la modification intervenue sur l'activé du preneur, l'appréciation de cette incidence ne pouvant reposer sur le seul examen de l'évolution du chiffre d'affaires du commerce considéré ; qu'après avoir constaté l'existence de modifications notables de facteurs de commercialité, la cour d'appel a néanmoins rejeté la demande de déplafonnement du loyer au seul regard de la prétendue stabilité du chiffre d'affaires du preneur sur la période concernée ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce ;
4/ ALORS QUE dans ses conclusions (p.17 à 22), la SCI 21 Place Rihour soutenait que si jamais une analyse micro-économique - au seul regard de l'évolution du chiffre d'affaire du commerce considéré - devait être admise, alors le juge, dans son appréciation de l'impact des modifications notables des facteurs de commercialité, était tenu de prendre en compte les spécificités du commerce et notamment les caractéristiques du bail, ici « toute destination » ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, fut-ce pour l'écarter, tout en retenant une analyse au vu des seuls chiffres d'affaires du commerce considéré, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5/ ALORS QUE dans ses conclusions (particulièrement p.28 et 29), la SCI 21 Place Rihour soutenait que si jamais une analyse micro-économique - au seul regard de l'évolution du chiffre d'affaire du commerce considéré - devait être admise, alors le juge, dans son appréciation de l'impact des modifications notables des facteurs de commercialité, était tenu de prendre en compte les spécificités du commerce et notamment l'incidence de son appartenance à un groupe ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, fut-ce pour l'écarter, tout en retenant une analyse au vu des seuls chiffres d'affaires du commerce considéré, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
6/ ALORS QUE, en tout état de cause, les modifications notables des facteurs de commercialité doivent être intervenues au cours du bail expiré, et au plus tard à la date de prise d'effet du nouveau bail ; qu'en se fondant sur les chiffres d'affaires de 18 restaurants de 2004 à 2009 ainsi que sur les restaurants gérés par le dirigeant de la Brasserie le Flore à cette même période, soit postérieurement au 1er octobre 2008, date de prise d'effet du bail renouvelé, pour dénier toute incidence favorable sur le commerce considéré des modifications notables des facteurs locaux de commercialité qu'elle avait constatées, la cour d'appel a de nouveau violé les articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce ;
7/ ALORS QUE, en tout état de cause, pour dénier tout impact favorable de la modification des facteurs de commercialité sur le commerce considéré au cours de la période de référence, soit 1998-2008, la cour d'appel s'est fondée sur la circonstance qu'au cours de la période 2004-2009 les chiffres d'affaires examinés traduiraient une baisse ou une stabilité ; qu'en statuant ainsi au vu de l'évolution du chiffre d'affaires des années immédiatement postérieures à l'année 2004, tandis qu'elle avait préalablement relevé le caractère exceptionnel de cette année ayant entraîné une importante hausse du chiffre d'affaires, la cour d'appel a statué par un motif impropre à exclure l'incidence favorable, pour le commerce de la brasserie Le Flore, de la modification notable des facteurs de commercialité dont elle retenait par ailleurs l'existence au cours de la période de référence 1998-2008, en violation des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce ;
8/ ALORS QUE, enfin et en tout état de cause, les modifications notables des facteurs de commercialité justifient le déplafonnement du nouveau loyer dès lors qu'elles ont eu, au cours de la période concernée, un impact favorable pour le commerce considéré ; qu'en refusant de faire droit à la demande de déplafonnement de la SCI 21 Place Rihour au vu de la prétendue stabilité du chiffre d'affaires après avoir constaté que celui-ci avait connu une hausse en 2004, ce qui suffisait à justifier le déplafonnement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations en violation des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce.
