CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 20 décembre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10668 F
Pourvoi n° E 18-13.462
Aide juridictionnelle totale en demande
au profit de M. X....
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 12 décemre 2017.
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Matthias X..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 1er décembre 2016 par la cour d'appel de Nîmes (4e chambre commerciale), dans le litige l'opposant à la société Jade Immo, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 27 novembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat de M. X..., de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Jade Immo ;
Sur le rapport de Mme Y..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à la société Jade Immo la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt décembre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat aux Conseils, pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial du 10 janvier 2007, à compter du 8 août 2013 au bénéfice de la SCI Jade Immo, ordonné l'expulsion sans délai de M. Mathias X... et de tout occupant de son chef et si besoin avec l'assistance de la force publique, et condamné ce dernier à payer à la SCI Jade Immo la somme de 765,40 € au titre de la quote-part de la taxe relative aux ordures ménagères des années 2010 à 2014 inclus ;
AUX MOTIFS QUE sur l'acquisition de la clause résolutoire, le contrat de bail du 10 janvier 2007 comporte une clause résolutoire en vertu de laquelle « à défaut de paiement d'un seul terme à son échéance exacte, ou d'exécution d'une seule des conditions de la présente location, et 1 mois après un simple commandement de payer ou sommation d'exécuter fait à personne ou à domicile élu, la présente location sera résiliée de plein droit, si bon semble au bailleur, et l'expulsion du preneur pourra avoir lieu en vertu d'une simple ordonnance de référé, sans préjudice de tous dépend et dommageintérêt » (
) Monsieur Mathias X... soutient ensuite que le commandement ne peut entraîner la mise en oeuvre de la résiliation du contrat dans la mesure où les loyers visés ont été réglés par chèques le 4 août 2013 dans le délai prescrit par le commandement, la clause résolutoire prévue au bail ne prévoyant pas le cas du non-paiement des charges. Mais, ainsi que le fait valoir à juste titre la SCI Jade Immo, la clause résolutoire mentionne expressément le « défaut de paiement d'un seul terme à son échéance exacte, ou d'exécution d'une seule des conditions de la présente location ». Or la clause intitulée « loyer » prévoit non seulement le montant du loyer mais aussi le remboursement au bailleur des charges locatives incluant notamment les ordures ménagères. Celle relative aux impôts et charges diverses stipule que le locataire doit rembourser au loueur en même temps que chaque terme de loyer, les taxes locatives et les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer sur les locataires. Dès lors, la clause résolutoire s'applique en cas de nonpaiement des loyers mais aussi des charges prévues dans le contrat de location et le commandement peut valablement être délivré pour nonpaiement des charges stipulées (
) En ce qui concerne le paiement des arriérés, il est établi que Monsieur Mathias X... a réglé l'arriéré de loyers au moyen de 2 chèques de 266,29 euros et de 23 990,46 euros émis le 4 août 2013 et que la bailleresse ne demande l'application de la clause résolutoire que pour non-paiement des charges (
). Il convient de déterminer quelles sont les charges locatives qui peuvent être mises à la charge du locataire en vertu des stipulations du contrat. Il a été indiqué précédemment que la clause intitulée « loyer » » prévoit non seulement le montant du loyer mais aussi le remboursement au bailleur des charges locatives incluant notamment les ordures ménagères. Celle relative aux impôts et charges diverses stipule que le locataire doit rembourser au loueur en même temps que chaque terme de loyer, les taxes locatives et les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer sur les locataires. Cependant, les parties n'ont aucunement déterminé ni réparti contractuellement les charges récupérables à l'exception de la taxe relative aux ordures ménagères qui est expressément incluse dans les charges devant être acquittées par le locataire en sus du montant du loyer. En conséquence, la SCI Jade Immo ne peut exiger le remboursement par le locataire que de cette taxe relative aux ordures ménagères, la mention de l'adverbe « notamment » ne suffisant pas à considérer que le locataire est tenu de rembourser à la bailleresse les factures d'eau et d'électricité qu'elle a acquittées, en l'absence de clause précise à ce sujet dans le contrat, et ce par application des articles 1162 ancien et 1190 actuel du code civil. En ce qui concerne la taxe relative aux ordures ménagères, il était réclamé dans le commandement le paiement des sommes dues au titre de cette taxe du 31 août 2007 au 31 août 2012. Monsieur Mathias X... justifie avoir consigné sur un compte Carpa le 17 juillet 2014 la somme de 1.380 € qu'il impute dans ses écritures au règlement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Outre le fait que le versement de la somme de 1.380 € n'est pas spécifiquement imputé au règlement de cette taxe dans le bordereau de mouvement de la Carpa et que la SCI Jade Immo soutient n'avoir reçu aucun paiement, il est constant que cette charge n'a pas été acquittée dans le délai d'un mois prévu par l'article L. 145-41 du code de commerce. Cependant, Monsieur Mathias X... invoque à juste titre la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil pour dire que la bailleresse ne peut réclamer de charges antérieures au 28 mars 2009, eu égard à la date de l'assignation en justice délivrée le 28 mars 2014. En effet, l'article 2244 du code civil ne prévoit pas l'interruption du délai de prescription pour un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue dans un contrat de bail - alors même que le débiteur n'a jamais reconnu devoir les charges locatives - mais seulement les cas des mesures conservatoires prises en application du code des procédures civiles d'exécution ou celui des actes d'exécution forcée. Il s'ensuit que la SCI Jade Immo est fondée à réclamer le paiement de la taxe relative aux ordures ménagères portant uniquement sur les périodes du 11 août 2010, 11 août 2011, 31 août 2012 visées dans le commandement du 8 juillet 2013. Ces taxes n'ayant pas été acquittées dans le délai d'un mois suivant le commandement du 8 juillet 2013, la clause résolutoire doit être appliquée et il sera constaté la résiliation du bail de plein droit, au visa de l'article L. 145- 41 du code de commerce, à compter du 8 août 2013. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté la mise en oeuvre de la clause résolutoire mais confirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion Monsieur Mathias X..., si besoin est avec l'assistance de la force publique et fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 2446,13 euros à compter du jour de la résiliation du bail commercial jusqu'à libération complète des lieux et remise de clés (
). Sur le quantum des sommes dues, étant précisé que la quote-part de la taxe relative aux ordures ménagères résultant du décompte de la SCI Jade Immo n'est pas contestée par Monsieur Mathias X..., il s'avère que ce dernier est redevable des sommes suivantes : (
) Total : 765,40 euros. Monsieur X... sera condamné au paiement de cette somme car il ne justifie pas s'en être libéré.
1) ALORS QUE la clause résolutoire stipulée dans le bail précisait qu' « à défaut de paiement d'un seul terme à son échéance exacte, ou d'exécution d'une seule des conditions de la présente location, et 1 mois après un simple commandement de payer ou sommation d'exécuter fait à personne ou à domicile élu, la présente location sera résiliée de plein droit, si bon semble au bailleur, et l'expulsion du preneur pourra avoir lieu en vertu d'une simple ordonnance de référé, sans préjudice de tous dépens et dommages-intérêts » ; que cette clause qui ne prévoyait pas la résolution automatique de la convention mais soumettait la résiliation du bail à l'appréciation du bailleur était équivoque et ne pouvait produire aucun effet ; qu'en considérant pourtant que la clause résolutoire devait s'appliquer, pour ensuite constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 8 août 2013, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce ;
2) ALORS QUE, subsidiairement, la clause du bail relative au loyer précisait que la location était consentie pour la saison s'étendant du 01 février au 14 novembre 2007, moyennant un loyer de 19.818,36 €, et que « le locataire s'engage en outre à rembourser au bailleur les charges locatives incluant notamment les ordures ménagères évalué(e)s pour la saison à la somme forfaitaire de euros. Le locataire s'engage à en payer le montant entre les mains du bailleur ou entre tout autre endroit indiqué par lui et date ci-dessous exposées : à la réservation 6.606,12 euro(
), le 1er mai : 6.606,12 euro (
), le 1er juillet : 6.606,12 euro (
) » ; que cette clause ayant omis de préciser le montant forfaitaire des charges locatives, la clause résolutoire ne pouvait s'appliquer à un défaut de paiement de ces charges ; qu'il s'ensuit qu'en retenant que la clause résolutoire s'appliquait en cas de non-paiement des loyers mais aussi des charges prévues dans le contrat de location et que le commandement pouvait valablement être délivré pour non-paiement des charges stipulées, pour retenir que les taxes d'ordures ménagères n'ayant pas été acquittées dans le délai d'un mois imparti, la clause résolutoire devait s'appliquer, et ensuite constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 8 août 2013, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce ;
3) ALORS QUE, subsidiairement encore, dans ses conclusions d'appel, M. Mathias X... faisait valoir que la société Jade Immo ne justifiait pas de l'individualisation des charges en ce qui concerne la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ; que dès lors, en estimant que la quote-part de la taxe relative au ordures ménagères résultant du décompte de la SCI Jade Immo n'était pas contestée par M. Mathias X..., la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de l'exposant et violé l'article 4 du code de procédure civile.
