CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 décembre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10619 F
Pourvoi n° V 18-10.578
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Vincent X..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 7 juin 2016 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. Georges Y..., domicilié [...] ,
2°/ à M. Jean-Pierre Z..., domicilié [...] ,
3°/ à Mme D... F... , épouse Z..., domiciliée [...] ,
4°/ à la société E... C... , société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 6 novembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme A..., conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de M. X..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société E... C... , de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat des consorts Y... et Z... ;
Sur le rapport de Mme A..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer la somme globale de 2 000 euros aux consorts Y... et Z... la somme de 2 000 euros à la SCP E... C... ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six décembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt D'AVOIR confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait débouté M. X... de toutes ses demandes et déclaré parfaite la vente à réméré du 22 juillet 2011 portant sur le bien immobilier sis [...] , cadastré section [...] ;
AUX MOTIFS QUE, par acte du 22 juillet 2011, passé par devant Me C..., notaire, M X... avait vendu aux consorts Y... Z..., sous forme d'un contrat de vente avec faculté de réméré pendant 18 mois, moyennant paiement d'une somme de 376 000 €, un bien situé à [...], précision y étant donné que le terrain, assiette de la construction, est la propriété de la commune louée par bail emphytéotique ; que partie de ce prix avait été payée comptant pour 360 040 € par l'acquéreur et que le solde, 15 960 €, était payable au plus tard dans le délai de 18 mois ; que l'acquéreur était propriétaire du bien vendu à compter de l'acte, sous la condition résolutoire de l'exercice du réméré ; que M. X... conservait la jouissance du bien en contrepartie d'une indemnité d'occupation mensuelle de 2 660 € ; que le vendeur s'était réservé l'exercice du réméré pendant un délai de 18 mois maximum à la condition toutefois précisément stipulée de s'être acquitté de l'indemnité d'occupation dans les conditions contractuelles ; que la déclaration d'exercice du réméré devait être effectuée au plus tard un mois avant la date ultime d'échéance, le vendeur ayant alors pour obligation de verser à l'acquéreur la somme de 376 000 € ; qu'il était prévu que la non-exécution par le vendeur de l'une quelconque de ses obligations, telles le non-paiement des sommes mises à sa charge, entraînait la déchéance immédiate de la faculté d'exercice du réméré sans nécessité d'une mise en demeure ou d'une décision de justice ; que si le vendeur ne déclarait pas son intention d'exercer le réméré ou s'il en était déchu, l'acquéreur demeurait propriétaire irrévocable de l'immeuble vendu ; que, dans le délai contractuel, M. X..., vendeur, avait adressé au notaire un courrier en date du 29 novembre 2012, dans lequel il déclarait exercer sa faculté de réméré et précisait que la somme de 376 000 € serait versée au plus tard à l'échéance des 18 mois ; qu'en l'absence de ce versement, les époux Y... avaient fait signifier à M. X..., par acte d'huissier du 2 août 2013, la déchéance de la faculté d'exercice du réméré, ainsi que du droit d'occupation ; que les consorts Y... Z... avaient obtenu, en référé, une ordonnance du 7 février 2014 constatant la déchéance de la faculté de réméré à la date du 22 janvier 2013 et ordonnant l'expulsion de M. X... et de tout occupant de son chef ; qu'il devait, en premier lieu, être observé que M X... concluait en demandant de dire que le jugement n'avait pas fait une bonne application du droit de la vente avec faculté de rachat, et que les motifs du jugement étaient en contradiction, ce qui équivalait à leur absence, sans en tirer cependant, dans le dispositif de ses conclusions qui seul liait la cour, aucune conséquence quant à la validité du jugement ; que la cour n'était donc saisie que de l'appréciation de la motivation au fond du jugement ; qu'à cet égard, M. X... soutenait que le contrat conclu ne constituait pas une vente à réméré, mais un contrat pignoratif, consistant à dissimuler une opération de prêt avec sûreté réelle sous la forme d'une vente avec faculté de rachat ; qu'il faisait valoir que les consorts Y... Z... étaient des investisseurs qui n'avaient pas l'intention de devenir propriétaires de son bien immobilier ; qu'il se prévalait encore de la disproportion entre la valeur réelle de son bien et la somme devant lui revenir dans l'opération envisagée, ainsi que d'un transfert de propriété fictive ; que M. X..., qui invoquait la fraude à la loi dans ce montage pignoratif, concluait également à la nullité du contrat pour vice du consentement, et subsidiairement, à sa requalification en bail d'habitation ; que, certes, dans l'acte signé le 22 juillet 2011, M. X..., vendeur, déclarait avoir contacté l'acquéreur pour la mise en place d'une opération de réméré lui permettant de se restructurer financièrement et de sauvegarder son patrimoine, le vendeur s'engageant à « tout faire et mettre en oeuvre afin que la conclusion de l'exercice du réméré puisse se faire dans les meilleurs délais, 18 mois maximum » ; qu'il était cependant dans la nature même d'un tel contrat, qui prévoyait une vente sous la réserve de son anéantissement par l'exercice du réméré, de répondre à un besoin du vendeur de disposer, pendant le temps prévu pour l'exercice du réméré, des fonds versés par l'acquéreur, qui lui-même, n'avait pas pour objectif premier, dans ces conditions, de jouir du bien et d'en rester propriétaire, mais qui faisait également une opération de placement et de spéculation ; que, par suite, les modalités expressément prévues de la remise en vente du bien par les deux acquéreurs n'étaient pas, en elles-mêmes, significatives de l'existence d'un contrat de vente fictif dissimulant un contrat de prêt avec sûreté pour échapper aux contraintes d'une telle opération, et qu'il en était de même du courrier de M. Z... dans lequel il écrivait le 21 mai 2013 : " sachez que notre intention initiale était un placement sans aucune intention de devenir propriétaire de votre bien...", ainsi que des plaquettes publicitaires de la société ComCresus dont l'intervention pour le montage de cette transaction (qui n'était, au demeurant, pas démontrée) ou même le recours à tout autre professionnel qui pouvait, en toute hypothèse, se comprendre, compte tenu de la spécificité de l'opération, sans pour autant démontrer qu'elle relèverait d'un contrat pignoratif ; que, par ailleurs, il n'était pas établi que ce type de transaction était habituel pour les acquéreurs ; qu'en outre, sur le moyen tiré de ce que le prix convenu était inférieur à la valeur réelle du bien, il devait être retenu : - qu'aucune évaluation sérieuse n'était versée, l'avis estimatif produit de ce chef en pièce 5 par M. X... qui proposait une valeur de 470 000 € au 7 juillet 2010, ne donnant, en effet, aucun détail sur la façon dont l'estimation avait été faite, ne mentionnant pas si les lieux avaient été effectivement visités et faisant seulement référence à une transaction pour un bien d'une surface habitable supérieure dont on ignorait par ailleurs si la situation était comparable et pour lequel on ne connaissait ni la superficie du terrain, ni la qualité de la construction ; - que les sommes versées mensuellement au titre de l'occupation avaient une contrepartie effective, alors que le bien était laissé à la jouissance du vendeur et que la somme versée par l'acquéreur au titre du prix était immobilisée pendant la durée du réméré ; qu'il n'y avait donc pas lieu de les déduire du prix de la vente ainsi que le fait M. X... pour conclure à une valeur minorée ; - qu'il n'était pas démontré en quoi les dispositions prises le 6 juin 2014 par arrêté de la ville de [...] aboutiraient à une majoration de la valeur ainsi convenue ; que, par suite, même en prenant en considération la déduction du prix de la vente du montant des frais et droits de mutation pour 24 500, étant observé que ces frais grèvent de toutes façons toujours le prix du marché, il devait être jugé qu'il n'était ainsi fait aucune démonstration d'une sous-évaluation de nature à caractériser soit un vil prix , soit un prix sans rapport avec le marché, alors, en outre, que l'exercice du réméré qui assortissait la vente était un élément de minoration de la transaction ; qu'il devait aussi être souligné que : le prix à verser pour l'exercice du réméré était le même que celui convenu pour l'achat, - M. X... versait un projet de mandat de remise en vente de la maison, établi à son nom et joint à un mail du 21 septembre 2012, prévoyant un prix de 376 000 euros ; - et enfin le montage ne mettait par ailleurs pas en évidence l'existence d'une convention usuraire ; qu'il en était de même pour la prétendue surévaluation du loyer par rapport à la valeur locative réelle, dans la mesure où l'attestation de l'agence, produite en pièce 25, encourait les mêmes griefs que celle ci-dessus analysée et où le prix de la jouissance laissée à M. X... devait être apprécié, non comme le prix d'une simple location, mais par rapport à l'équilibre général de la transaction, et notamment, à l'immobilisation du prix pendant le temps de l'exercice du réméré qui était, en l'espèce, de 18 mois, avec l'incertitude quant au dénouement des relations contractuelles à l'issue de cette période ; qu'également, sur le caractère prétendument fictif de la vente, il convenait de souligner qu'il n'était pas contesté que la vente avait bien été publiée par les acquéreurs ; que s'il s'agissait d'une formalité légale, diligentée au titre de la publicité foncière, la cour devait rappeler que la seule sanction était une inopposabilité aux tiers et que l'acquéreur n'avait aucune obligation de ce chef ; que la circonstance que l'acte prévoyait que le vendeur occupant assumait les charges locatives et de propriétaire, ainsi que les taxes d'habitation et foncières jusqu'à l'expiration du délai de réméré, faisait aussi partie de l'équilibre général de la convention, étant observé que les acquéreurs avaient, en revanche, la charge contractuelle de l'assurer en qualité de propriétaires ; qu'enfin, M. X... avait effectivement exercé le réméré par un courrier du 29 novembre 2012, ce qui démontrait bien que l'acte avait cette finalité qu'il avait donc mise en oeuvre, même si celle-ci s'était ultérieurement avérée sans suite à raison de sa propre défaillance financière ; que l'appelant invoquait également, en vain, qu'il n'aurait pas eu la qualité de propriétaire du bien vendu, dès lors que le seul élément certain à ce sujet était que le terrain, à l'exclusion de la construction, était effectivement concerné par le bail emphytéotique ; que cette construction était, par ailleurs, clairement désignée comme une maison d'habitation avec la précision que le terrain, assiette de celle-ci, était la propriété de la ville d'[...], qui le louait par bail emphytéotique jusqu'au 31 décembre 2059 ; que l'avenant au bail emphytéotique le prolongeant en sa durée était joint à l'acte ; qu'il était mentionné que la maison avait bien été construite par les auteurs du vendeur et qu'aucun élément n'était versé pour démontrer que la construction ainsi vendue ne serait pas sa propriété, le bail pouvant, en effet, avoir parfaitement envisagé que la propriété de la maison serait celle de son constructeur, à tout le moins pendant la durée du bail emphytéotique ; qu'il ne pouvait non plus prétendre, compte tenu de la rédaction de l'acte, que le visa de la désignation cadastrale reviendrait à dire que la vente concernerait le terrain; qu'enfin, il devait être relevé qu'en réponse à un courrier de M. X..., la commune lui adressait l'avenant au bail emphytéotique portant sa durée de 70 à 99 ans ; que par ailleurs, seuls les acquéreurs pourraient se prévaloir de ce qu'ils s'étaient trompés sur la portée réelle des droits acquis ; et que la mairie avait donné son accord à l'aliénation envisagée, de sorte qu'il ne pouvait être utilement prétendu à l'existence d'une erreur, cause de nullité de la convention ; que M. X... évoquait également de ce chef une situation de violence économique que cependant il ne caractérisait nullement, et qu'enfin, il ne saurait se prévaloir d'une erreur qui aurait été commise par les acquéreurs ; qu'en conséquence, M. X... ne démontrait pas, alors que la charge de la preuve lui incombait, que le contrat en litige n'était pas une vente, ni qu'elle dissimulerait un pacte commissoire dont les parties auraient voulu éluder les contraintes ou un prêt à taux usuraire compte tenu des données chiffrées sus énoncées, ni qu'il y ait eu une fraude à la loi ; que les clauses du contrat devaient donc être jugées conformes aux dispositions du code civil sur la vente avec faculté de rachat ; que les textes cités par M. X... (article 2458 à 2460 du code civil, relatifs aux hypothèques) étaient, par suite, sans incidence sur la conclusion de la vente à réméré, ses effets entre les parties et les conditions de son exécution ; qu'en conclusion, il n'y avait pas lieu de déclarer nul l'acte du 22 juillet 2011 comme dissimulant une opération de prêt, ni comme entaché d'un vice du consentement ; que, sur la demande subsidiaire de M X... de requalification en bail d'habitation, celle-ci ne pouvait être que rejetée, dans la mesure où il résultait clairement des dispositions du contrat que M. X... n'était pas locataire, mais seulement occupant à titre précaire, et ce, pendant le temps limité de l'exercice du réméré, le contrat mentionnant expressément que la durée de l'occupation était liée à l'exercice de la faculté de réméré et qu'« en aucun cas, le vendeur ne pourra se prévaloir de l'existence d'un bail d'habitation de l'immeuble vendu, l'occupation n'étant motivée que par la condition résolutoire constituée par la faculté d'exercice de réméré » ;
1° ALORS QUE la valeur d'un bien immobilier est forcément minorée lorsqu'elle est grevée d'un usufruit ; qu'en ayant jugé que la vente à réméré ne l'avait pas été à vil prix, car M. X... versait un mandat de vente à son nom du bien immobilier en cause pour le prix de 376 000 €, quand ce prix prenait en compte la constitution d'un usufruit dont le bien était grevé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1659 du code civil ;
2° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les pièces du dossier ; qu'en ayant retenu que le prix de la vente à réméré était de 376 000 €, quand il résultait de la pièce n° 24 versée aux débats que le prix net vendeur était de seulement 306 000 €, la cour d'appel a dénaturé ce document, en violation de l'article 1134 ancien du code civil et du principe selon lequel les juges ne peuvent dénaturer les pièces du dossier ;
3° ALORS QUE la requalification d'une vente à réméré en contrat pignoratif ne peut être écartée du seul fait que le vendeur a tenté effectivement d'exercer sa faculté de réméré ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1659 du code civil ;
4° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les pièces du dossier ; qu'en ayant jugé qu'aucune pièce du dossier n'établissait que la construction dépendait également du bail emphytéotique concédé par la ville d'[...], quand ce point était établi par la pièce n° 40 versée aux débats, la cour d'appel l'a dénaturée par omission, en violation de l'article 1134 ancien du code civil et du principe selon lequel le juge ne peut dénaturer les pièces du dossier ;
5° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent méconnaître les termes du litige ; qu'en ayant dit qu'aucune pièce du dossier n'établissait que la construction dépendait, comme le terrain sur lequel elle était édifiée, du bail emphytéotique concédé par la ville d'[...], quand le contraire était établi par le dossier, a cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
6° ALORS QUE l'erreur est établie quand une partie se trouvait dans l'erreur relativement à la consistance des droits dont elle se dépouillait ; qu'en ayant dit que M. X... ne pouvait pas se prévaloir de l'erreur dans laquelle il se serait trouvé quant à l'étendue de ses droits de propriétaire, la cour d'appel a violé l'article 1110 ancien du code civil ;
7° ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en ayant jugé que le contrat de vente à réméré ne pouvait être requalifié en bail d'habitation, sans répondre aux conclusions de l'exposant (p.23), ayant fait valoir que la cause de précarité permettant d'exclure la qualification de bail d'habitation devait être extérieure à la volonté des parties, la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné M. X... à verser aux consorts Y... Z... la somme de 81 488,85 €, à parfaire depuis le 1er janvier 2014 pour les indemnités d'occupation ;
AUX MOTIFS QUE, sur la réclamation des consorts Y... Z... tendant à voir "condamner M. X... de plus fort aux sommes dues par lui en conséquence du manquement à ses obligations contractuelles, y compris les sommes correspondant aux indemnités d'occupation non réglées et aux frais établis par huissier sous état avec réserve d'ampliation à la date du 23 juillet 2015", la demande était, certes, non précisément chiffrée, mais elle était déterminable par rapport à la pièce visée, à savoir, l'état de l'huissier produit en pièce 41 par les intimés, en date du 23 juillet 2015 ; que la lecture de ce document, qui chiffrait précisément la demande, permettait cependant de retenir qu'il comprenait : - des condamnations au titre de l'article 700 pour lesquelles les consorts Y... Z... avaient déjà un titre, - des frais de signification de jugement, compris dans les dépens, - mais aussi des frais d'exécution de titre exécutoires, à la charge du débiteur, non critiqués par M. X..., ainsi que des indemnités d'occupation qui lui seraient accordées en l'absence également de contestation de ce chef de l'appelant, soit les sommes de 30 032 euros pour l'année 2013 et celle de 2 660 euros par mois à parfaire depuis le 1er janvier 2014, ce qui représentait un total dû de 81 488,85 euros HT, à parfaire pour les indemnités d'occupation ;
1° ALORS QUE la partie qui demande l'infirmation du jugement doit le faire précisément dans le dispositif de ses dernières conclusions ; qu'en ayant fait droit à la demande reconventionnelle en paiement qui avait été formée en première instance par les consorts Y... Z..., quand ceux-ci n'avaient pas demandé, dans le dispositif de leurs dernières conclusions, l'infirmation du jugement de ce chef, la cour d'appel a violé l'article 954 du code de procédure civile ;
2° ALORS QUE les parties doivent récapituler leurs demandes dans le dispositif de leurs dernières conclusions et les chiffrer ; qu'en ayant fait droit à la demande reconventionnelle en paiement qui avait été formée en première instance par les consorts Y... Z..., quand cette demande n'avait pas été chiffrée par eux dans le dispositif de leurs dernières conclusions, la cour d'appel a violé l'article 954 du code de procédure civile ;
3° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent écarter une pièce décisive sans même l'examiner ; qu'en ayant condamné M. X... à régler les indemnités d'occupation qu'il devait prétendument aux consorts Y... Z... pour l'année 2013, sans examiner la pièce n° 4 de l'appelant, établissant que la faculté de réméré avait été prorogée au moins jusqu'au 31 mars 2013, la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile.
