CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 29 novembre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10605 F
Pourvoi n° U 17-26.397
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ la société Tipasa, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
2°/ Mme Jacqueline X..., domiciliée [...] ,
3°/ Mme Béatrice Y..., domiciliée [...] ,
contre l'arrêt rendu le 29 juin 2017 par la cour d'appel d'[...] chambre A), dans le litige les opposant :
1°/ à M. Jean-Claude Y..., domicilié [...] ,
2°/ à Mme Laurence Y..., épouse Z..., domiciliée [...] ,
3°/ à Mme Céline Y..., domiciliée [...] ,
défendeurs à la cassation ;
M. Y... a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 23 octobre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme A..., conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Richard, avocat de la société Tipasa et de Mmes X... et Y..., de Me B..., avocat de M. Jean-Claude Y... ;
Sur le rapport de Mme A..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen unique de cassation du pourvoi principal et celui du pourvoi incident, annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE les pourvois principal et incident ;
Laisse à chaque partie la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Tipasa et Mmes X... et Y... ; les condamne à payer à M. Jean-Claude Y... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la société Tipasa et Mmes X... et Y....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que Monsieur Jean-Claude Y... était fondé à obtenir l'indemnité due au constructeur sur le fondement de l'article 555 du Code civil, pour les constructions édifiées sur le terrain constituant le lot n° 114 du lotissement « Domaine du Paradis Terrestre », appartenant à la Société TIPASA, dont Madame Béatrice Y... est la gérante ;
AUX MOTIFS QUE, pour considérer que Monsieur Y... est en droit d'invoquer, dans ses rapports avec la Société TIPASA, les dispositions de l'article 555 du Code civil, le premier juge a justement retenu, en l'état des éléments d'appréciation qui lui étaient soumis, que la vente intervenue le 12 septembre 1990 entre la Société LAURBEA et la Société TIPASA a porté seulement sur le terrain de 4350 m2 cadastré section DK, n° 600, formant le lot 114 du lotissement du Paradis Terrestre ; que le bien vendu est en effet clairement identifié dans l'acte, pages 1 et 2, comme consistant en un terrain à bâtir destiné par l'acquéreur à « la construction d'une maison individuelle dont les trois quarts au moins de la superficie globale seront affectés à l'habitation », précision faite qu' « il (l'acquéreur) s'engage à effectuer clans le délai de quatre ans à compter de ce jour sauf prorogation valablement obtenue les travaux nécessaires pour l'édification de celle construction » ; qu'aucune mention de l'acte ne fait état, vraisemblablement pour des raisons fiscales, de l'existence de constructions sur le terrain vendu et il importe peu qu'à la date de la vente, les travaux de construction de la villa, dont le chantier avait démarré en janvier 1988, se trouvaient achevés pour l'essentiel et que la villa était même habitée depuis juin 1990 par Monsieur Y... et sa famille; qu'ainsi que l'a également relevé le premier juge, le prix de 1.500.000 Fr., comparé aux prix des ventes des lots 115 et 117 du lotissement du Paradis Terrestre intervenues en avril et en juillet 1980 à des prix de 1.200.000 Fr. et 1.500.000 Fr. pour des terrains de superficies comparables (5200 m2 et 6750 m2), correspond bien au prix de vente du terrain nu, sans les constructions ; que dans le cadre des statuts établis le 3 juillet 1990, les associés de la Société TIPASA ont expressément mandaté le gérant, Monsieur Y..., à l'effet de procéder immédiatement dans l'attente de l'immatriculation de la société, à l'acquisition du terrain au prix de 1.500.000 Fr. ; qu'en acquérant la propriété de la parcelle [...] , en vertu de l'acte du 12 septembre 1990, la Société TIPASA a également vocation à devenir propriétaire, par accession, conformément à l'article 551 du Code civil, des constructions édifiées sur le sol, à charge pour elle d'indemniser l'auteur des constructions en application de l'article 555, alinéa 3 du Code civil, à moins qu'elle ne préfère en demander la démolition, ainsi qu'il est prévu à l'article 555, alinéa 2 ; que la Société TIPASA, à laquelle il appartiendra d'exercer l'option prévue par ce texte, ne peut soutenir, la construction de la villa étant achevée lorsqu'elle est devenue propriétaire du terrain le 12 septembre 1990, que l'indemnité éventuellement due ne peut être réclamée qu'à la Société LAURBEA, qui était propriétaire du terrain lorsque les travaux ont été réalisés ; qu'en effet, il est de principe que l'action fondée sur l'article555 doit être dirigée contre le propriétaire actuel du sol, susceptible de devenir propriétaire des constructions par le mécanisme de l'accession ; qu'il importe donc peu qu'aucune cession de l'indemnité due au constructeur n'ait été formalisée dans les rapports entre la Société LAURBEA et la Société TIPASA ; que si l'acte de vente du 12 septembre 1990 ne contient aucune disposition particulière relativement à une telle indemnité, il s'en déduit alors que, le sort des constructions n'ayant pas été réglé, l'article 555 du Code civil doit nécessairement s'appliquer ; que l'application de l'article 555 dans les rapports entre la Société TIPASA et Monsieur Y... est étrangère au règlement des effets patrimoniaux du divorce entre celui-ci et Madame X..., prononcé le 14 décembre 1998 ; que rien ne permet d'affirmer que Monsieur Y... a entendu financer les travaux de construction de la villa, animé d'une intention libérale à l'égard de son épouse et de ses deux enfants, en dépit de sa demande, dont il a été débouté aux termes du jugement du Tribunal de grande instance de Grasse en date du 4 janvier 2011, confirmé en appel, tendant à faire requalifier en donation, l'acquisition par Madame X... de ses 28 parts de la Société TIPASA ; qu'il résulte des énonciations du rapport d'expertise et des pièces produites que si le prix d'acquisition du terrain a été financé au moyen d'un prêt de 2.000.000 Fr., contracté en novembre 1990 par une société SIMOLUX, dont Monsieur Y... était l'unique actionnaire, auprès de la BANQUE GENERALE DU LUXEMBOURG, les travaux de construction ont été, pour l'essentiel, réglés par Monsieur Y..., à l'ordre duquel les factures étaient libellées, soit par des règlements en espèces, soit par des chèques tirés sur la banque de NEUFLIXE, SCHHUMBERGER, MALLET (NSM) ou la LYONNAISE DE BANQUE, sur des comptes ouverts à son nom ; que la Société TIPASA, qui ne disposait d'aucune ressource propre et qui n'a été créée qu'en juillet 1990, n'a nullement contribué au financement des travaux de construction et d'ailleurs ne le soutient pas, pas plus que les autres associés de la SCI, eux-aussi sans ressources propres, du moins au cours de la période 1988-1990 au cours de laquelle la plupart des travaux ont été réalisés ; que certes, les ex-époux Y... ont vendu, en juin et juillet 1990, divers biens immobiliers, dont ils étaient propriétaires indivis, étant mariés sous le régime de la séparation de biens, pour un montant total de 4.950.000 Fr. (3.800.000 Fr. + 1.150.000 Fr.), dont il est permis de penser qu'il a été affecté, en tout ou partie, au paiement des travaux ; que cependant, force est de constater que la participation de Monsieur Y... au financement des travaux a été majoritaire, si l'on considère que le montant total des factures comptabilisées par l'expert au cours de la période 1988-.1995, s'élève à la somme de 10.973.328 Fr ; qu'enfin, la question de savoir si Monsieur Y... doit être considéré de mauvaise foi au sens de l'article 555 du Code civil, pour avoir construit sciemment une villa sur un terrain, dont il n'était pas propriétaire, se posera seulement dans l'hypothèse où la Société TIPASA sollicite la démolition des constructions ; que dans le cas contraire, qu'il soit considéré comme de bonne ou de mauvaise foi, il ne pourra pas être privé de son droit à indemnisation ; que le jugement doit ainsi être confirmé en ce qu'il a, d'une part, constaté que la vente de la Société LAURBEA à la Société TIPASA, par acte du 12 septembre 1990, a porté uniquement sur le terrain situé [...] et [...], constituant le lot n° 114 du lotissement [...] terrestre et, d'autre part, dit que Monsieur Y... est fondé à obtenir l'indemnité du constructeur prévu à l'article 555 du Code civil, pour les constructions édifiées sur ce terrain ; [
] ; ; qu'il convient d'ajouter que le droit de rétention de Monsieur Y... a précisément pour vocation de garantir le paiement de l'indemnité lui revenant, sachant qu'il lui appartient, après avoir mis la Société TIPASA en demeure d'exercer son option, de faire chiffrer ladite indemnité, au besoin par voie d'expertise, puisque, selon l'article 555, alinéa 3, celle-ci est égale, au choix du propriétaire du fonds, à une somme égale soit à la plus-value apportée par les constructions, soit au coût des matériaux et au prix de la main d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état actuel des constructions ; que le jugement doit en conséquence être confirmé de ce chef ;
1°) ALORS QUE lorsque des constructions ont été faites par un tiers, avec ses propres matériaux, sur un fonds qui ne lui appartenait pas, le propriétaire de ce fonds peut les conserver ou, lorsque le tiers est de mauvaise foi, obliger ce dernier à les enlever ; que lorsque le propriétaire décide de conserver les constructions, le constructeur est créancier d'une indemnité de construction à l'égard de celui qui avait la qualité de propriétaire du terrain au moment de la construction ; qu'en affirmant néanmoins, pour décider que Monsieur Y... était créancier d'une indemnité de construction à l'égard de la Société TIPASA, qui n'était pas propriétaire du sol au moment de la construction, que ladite indemnité était due par le propriétaire « actuel » du fonds, la Cour d'appel a violé l'article 555 du Code civil ;
2°) ALORS QUE lorsque des constructions ont été faites par un tiers, avec ses propres matériaux, sur un fonds qui ne lui appartenait pas, le propriétaire de ce fonds ne peut être contraint de conserver les constructions et de payer au constructeur une indemnité que si celui-ci est de bonne foi ; qu'en décidant néanmoins que Monsieur Y... était fondé à obtenir l'indemnité due au constructeur, sans constater qu'il était de bonne foi, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 555 du Code civil ;
3°) ALORS QUE lorsque des constructions ont été faites par un tiers, avec ses propres matériaux, sur un fonds qui ne lui appartenait pas, le propriétaire de ce fonds ne peut être contraint de conserver les constructions et de payer au constructeur une indemnité que si celui-ci est de bonne foi ; que lorsque le tiers est de mauvaise foi, le propriétaire dispose d'une option et peut soit conserver les constructions, moyennant le paiement d'une indemnité, soit obliger le tiers à les enlever ; qu'en décidant néanmoins que Monsieur Y... était fondé à obtenir l'indemnité due au constructeur, après avoir pourtant relevé que la Société TIPASA n'avait pas exercé son choix de conserver ou de supprimer les constructions litigieuses, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 555 du Code civil ;
4°) ALORS QUE seul le tiers qui a financé, avec ses propres deniers, les constructions réalisées sur un fonds qui ne lui appartenait pas est fondé à obtenir du propriétaire de ce fonds, qui entend les conserver, le paiement d'une indemnité ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour décider que Monsieur Y... était fondé à obtenir l'indemnité due au constructeur, que celui-ci avait payé l'essentiel des travaux de construction au moyen de paiements en espèce ou de chèques tirés sur des comptes ouverts à son nom, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ces fonds lui appartenaient en propre, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 555 du Code civil ;
5°) ALORS QUE, subsidiairement, le tiers qui a fait des constructions sur un fonds qui ne lui appartenait pas est créancier, à l'égard du propriétaire de ce fonds, qui entend les conserver, d'une indemnité proportionnée à sa participation effective au financement de la construction ; qu'en décidant néanmoins que Monsieur Y... était créancier de la totalité de l'indemnité due au constructeur, après avoir pourtant relevé que sa participation au financement de la construction n'avait été que partielle, même si elle avait été majoritaire, une partie des dépenses ayant été financée par la vente de biens dont Madame X... et Monsieur Y... étaient propriétaires indivis, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 555 du Code civil. Moyen produit au pourvoi incident par Maître B..., avocat aux Conseils, pour M. Y....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR réformé le jugement entrepris en ce qu'il a fixé la créance de compte courant d'associé de M. Y... à la somme de 409 730,53 € et ordonné l'inscription de cette somme à son profit dans les livres de la SCI Tipasa, et, statuant à nouveau de ce chef, d'avoir débouté M. Y... de sa demande tendant à la fixation d'une créance en compte courant d'associé sur la SCI Tipasa ;
AUX MOTIFS QUE « Le premier juge a retenu le principe d'une créance en compte courrant d'associé de M. Y..., dont il a fixé le montant à la somme de 2 687 656,08 Fr. ou 409 730,53 €, après avoir considéré que seules les dépenses engagées par l'intéressé pour la construction de la villa postérieurement au 12 septembre 1990, date de la vente du terrain par la SCI Laurbéa, devaient être prises en compte, dès lors, d'une part, qu'à défaut de reprise des engagements souscrits pour le compte de la SCI Tipasa dans les statuts ou en vertu d'une résolution de l'assemblée générale des associés, celle-ci ne pouvait être redevable de dettes constituées antérieurement à sa création et qu'entre le 3 août 1990, date d'immatriculation de la SCI, et le 12 septembre 1990, la société n'avait eu aucune activité, ce dont il résultait que les factures liées aux dépenses de fonctionnement (Lyonnaise des Eaux, Edf, entretien du jardin, nettoyage
) ne pouvaient, non plus, être mises à sa charge ; M. Y... demande la confirmation du jugement ayant fixé à la somme de 409 730,53 € sa créance en compte courant. Pour autant, M. Y... ne s'est prévalu d'une créance sur la SCI Tipasa que 18 ans après la vente du terrain à celle-ci par la SCI Laurbéa, alors que l'essentiel des travaux de construction de la villa sur la parcelle [...] avait été effectué entre janvier 1988 et mars 1990 ; il résulte surtout de l'article 8 des statuts de la SCI Tipasa consacré aux "comptes courants d'associés" que chaque associé peut, sur la demande de la gérance, et avec le consentement de ses co-associés, verser à la caisse sociale en compte courant ou laisser sur sa part de bénéfices, les sommes dont la société pourrait avoir besoin ; le versement par un associé dans la caisse sociale, sur des fonds qui lui sont propres ou provenant de sa part dans les bénéfices, de sommes nécessaires à la société en vue de la réalisation de son objet social suppose ainsi, selon les statuts, le consentement de ses coassociés, consentement qui a pour effet de faire naître une créance de l'associé sur la SCI ; il en est logiquement de même mutatis mutandis en ce qui concerne le règlement direct par l'associé de dépenses nécessaires à la réalisation de l'objet social. Or, en l'espèce, il n'est pas justifié, ni même allégué, de résolutions prises par l'assemblée générale des associés de la SCI, qui auraient approuvé l'affectation par M. Y... des dépenses de construction de la villa, réglées par lui, en compte courant d'associé ; s'il a été communiqué à l'expert, M. C..., une balance "fournisseurs", un extrait du grand livre général faisant apparaître le compte courant de M. Y... et un bilan mentionnant également au passif ledit compte courant, établis par un expert-comptable (M. D...) relativement à la période du 1er janvier 1993 au 31 décembre 1994, force est de constater que ces documents comptables ont été établis a posteriori et ne sauraient donc établir l'existence d'un compte courant, alors qu'aucune approbation des comptes sociaux n'a été soumise à l'assemblée générale durant la période de 1990 à 2002 au cours de laquelle M. Y... a été le gérant de la SCI. Le jugement entrepris doit en conséquence être réformé en ce qu'il a fixé la créance de compte courant d'associé de M. Y... à la somme de 409 730,53 € et ordonné l'inscription de cette somme à son profit dans les livres de la SCI Tipasa, les appelantes étant fondées à contester le principe même de l'existence d'un compte courant » ;
1°) ALORS, d'une part, QUE les juges du fond doivent motiver en fait, mais également en droit leur décision :
Qu'en l'espèce, pour dire que l'existence d'un compte courant au profit de M. Y... n'était pas prouvée, la cour d'appel s'est bornée à constater que l'essentiel des travaux de construction de la villa sur la parcelle [...] avait été effectué entre janvier 1988 et mars 1990 et que M. Y... ne s'était prévalu d'une créance sur la SCI Tipasa que 18 ans après la vente du terrain à celle-ci par la SCI Laurbéa, sans tirer la moindre conséquence légale de cette période de temps entre la vente du terrain et la demande en remboursement de M. Y... ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 12 du code de procédure civile ;
2°) ALORS, subsidiairement, QUE les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que la prescription extinctive de l'action en remboursement d'une avance consentie au titre d'un compte courant d'associé commence à courir lorsque l'associé en réclame le remboursement ;
Qu'en l'espèce, pour dire que l'existence d'un compte courant au profit de M. Y... n'était pas prouvée, la cour d'appel s'est bornée à constater que l'essentiel des travaux de construction de la villa sur la parcelle [...] avait été effectué entre janvier 1988 et mars 1990 et que M. Y... ne s'était prévalu d'une créance sur la SCI Tipasa que 18 ans après la vente du terrain à celle-ci par la SCI Laurbéa, sans rechercher le point de départ de l'action en remboursement de M. Y... à l'encontre de la SCI Tipasa relativement à l'avance qu'il lui avait consentie ;
Qu'en se déterminant de la sorte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2224 du code civil ;
3°) ALORS, d'autre part, QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;
Qu'en l'espèce, pour dire que l'existence d'un compte courant au profit de M. Y... n'était pas prouvée, la cour d'appel a relevé que l'article 8 des statuts de la SCI Tipasa consacré aux comptes courants d'associés énonce que chaque associé peut, sur la demande de la gérance et avec le consentement de ses coassociés, verser à la caisse sociale en compte courant ou laisser sur sa part de bénéfices, les sommes dont la société pourrait avoir besoin pour ensuite cependant exiger que ce consentement ait été formalisé par une résolution prise par l'assemblée générale des associés ou par une approbation des comptes sociaux soumise à l'assemblée générale des associés entre 1990 à 2002 ;
Qu'en ne tirant pas toutes les conséquences légales de ses propres constatations, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.
