CIV.3
CH.B
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 15 novembre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. X..., conseiller doyen
faisant fonction de président
Décision n° 10578 F
Pourvoi n° N 17-28.484
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Gresham, anciennement société Legal and Général, société anonyme, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 27 septembre 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société HSBC assurances immo, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 9 octobre 2018, où étaient présents : M. X..., conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Y..., conseiller référendaire rapporteur, M. Parneix, conseiller, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Gresham, de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société HSBC assurances immo ;
Sur le rapport de Mme Y..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Gresham aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Gresham ; la condamne à payer à la société HSBC assurances immo la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze novembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision.
Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Gresham.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Legal and General, devenue la société Gresham, tirée de la prescription de l'action en remboursement exercée par la société HSBC assurances immo au titre de l'année 2007 ;
AUX MOTIFS QUE «La SA Legal and General (France) sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande portant sur les charges antérieures au 12 décembre 2007, et invoque au visa de l'article 2224 du code civil la prescription pour toute demande antérieure au 12 décembre 2007, date de l'acte introductif d'instance ; que la SCI HSBC assurances immo réplique que les sommes versées au cours de l'année 2007 par le preneur n'étant que des provisions, seule la régularisation intervenue par l'envoi de la facture afférente à ces charges le 24 décembre 2010 fixant la créance du bailleur doit constituer le point de départ du délai de prescription ; que l'article 2224 du code civil instaurant la prescription quinquennale des actions personnelles ou mobilières, précise que le délai de prescription ne commence à courir qu'à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui permettent de l'exercer ; que cette disposition s'applique aux charges locatives, mais celles-ci faisant l'objet de provisions appelées, la créance n'est définitivement fixée et connue qu'à la fin de l'exercice annuel ; que la reddition des charges pour Tannée 2007 a été établie le 14 mars 2008, date à laquelle le bailleur a vu sa créance établie dans son quantum. Le délai de prescription a donc commencé à courir à cette date et l'action du bailleur en remboursement ayant été exercée le 12 décembre 2012, la demande en paiement des charges dues pour l'année 2007 n'est donc pas prescrite et la fin de non-recevoir soulevée par la SA Legal and General (France) sera rejetée » ;
AUX MOTIFS SUPPOSES ADOPTES QUE «conformément aux dispositions des articles 2224 et 2277 du code civil, la prescription quinquennale court du jour où naît l'action que la prescription sanctionne, c'est-à-dire en l'espèce du jour où le titulaire de l'action en remboursement a connu ou aurait dû connaître le montant des charges à rembourser, qui ne peut être antérieure au début de l'année 2008 pour l'exercice 2007 date de la reddition des charges de cet exercice ; que l'action en remboursement ayant été exercée le 12 décembre 2012 et donc sanctionnée par la prescription pour la période antérieure au 12 décembre 2007, les charges de 2007 qui ne pouvaient être connues avant le début 2008 ne tombent pas sous le coup de la prescription. Que la fin de non-recevoir présentée par la SA Légal and Général France au titre de l'exercice de 2007 est rejetée» ;
ALORS 1°) QUE les provisions sur charges sont dues en vertu du contrat et exigibles à la date prévue au bail ; que la prescription de l'action en paiement de ces provisions commence à courir à la date prévue pour chacune des provisions convenues au bail ; qu'en l'espèce, il résultait du contrat de bail, et ainsi que la société preneuse l'avait souligné, que les charges étaient appelées par provisions trimestrielles (article 18 du contrat de bail), et qu'en conséquence, l'action de la société Bailleresse au titre des charges dues au titre de l'exercice 2007 était prescrite respectivement depuis les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre 2012 ; qu'en jugeant cependant que le bailleur avait vu la créance établie dans son quantum au jour de la reddition des charges, et que la prescription avait commencé à courir à compter de cette date, sans distinguer pour le calcul du point de départ de la prescription selon qu'il s'agissait d'action en paiement de provision sur charges ou de régularisation sur charges, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil ;
ALORS 2°) QUE le montant des honoraires de gestion était fixé par la convention conclue entre le bailleur et la société HSBC REIM et que par conséquent dès la conclusion de cette convention le bailleur connaissait le montant précis de sa créance et pouvait exercer l'action en paiement de ces honoraires ; qu'en jugeant que le point de départ de la prescription de l'action en reddition des charges pour l'année 2007 devait être fixé au jour où le bailleur a établi la facture dans son quantum, soit le 14 mars 2008, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 2224 du code civil ;
ALORS 3°) QUE le point de départ de la prescription de l'action du bailleur, en paiement des charges dues au titre de la régularisation, se situe au jour où le bailleur a eu entre les mains tous les documents lui permettant de régulariser les comptes et non au jour il a décidé d'établir des factures ; qu'en fixant le point de départ de la prescription de l'action en reddition des charges pour l'année 2007 au jour où le bailleur a établi la facture dans son quantum, soit le 14 mars 2008, la cour d'appel a violé l'article 2224.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Legal and General, devenue la société Gresham, à payer à la société HSBC assurances immo la somme de 279 867 € au titre des honoraires de gestion impayés de 2007 à 2012, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
AUX MOTIFS QUE «la société HSBC assurances immo expose que le bail met à la charge du preneur le remboursement des honoraires de gestion et qu'au visa des articles 1134 et 1728 du code civil, le preneur est tenu au paiement de ses loyers et charges ; qu'elle indique que le preneur n'est tenu que de sa quote-part de charges, au prorata de la surface occupée, comme le mentionnent les factures qui lui sont adressées et conteste le caractère potestatif de la clause relatives aux charges retenu par le tribunal, en arguant d'une jurisprudence selon laquelle les clauses insérées dans le bail sont librement négociées et de ce que leur mise en oeuvre ne dépend pas de la seule volonté du bailleur ; qu'elle indique avoir aussi communiqué au preneur copie de la convention de gestion et l'intégralité des factures payées à son gestionnaire la société HSBC REIM, pour les années 2007 à 2012 ; qu'elle s'appuie sur une jurisprudence qui considère que le preneur est de tenu de rembourser les honoraires de gestion au bailleur et ce même si le bail ne stipule pas de montant pour ces honoraires de gestion dès lors que cette rémunération n'est pas excessive ; qu'elle précise que, bien que contestant la refacturation des honoraires de gestion depuis le 14 janvier 2010, la locataire, après avoir refusé de payer ces honoraires pour les années 2008 à 2011, a procédé au règlement des honoraires dus au titre des années 2011 et 2012, reconnaissant ainsi sans ambiguïté le principe de sa dette de ce chef ; que la SA Legal and General (France) sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté l'appelante de sa demande de condamnation au titre des honoraires de gestion. Elle rappelle qu'aucune modalité de répartition et de règlement n'est mentionnée dans le bail, notamment aucun honoraire de gestion de 3% du montant des loyers et charges et que la convention communiquée par l'appelante n'est pas annexée à l'acte de cession et lui est donc inopposable ; que soutenant que les modalités de répartitions ne sont pas précisées dans le bail, elle en déduit qu'aucun paiement à ce titre ne saurait être mis à la charge de la locataire ; qu'en outre, considérant que la société HSBC REIM, gestionnaire du bien, est une filiale de la bailleresse, elle conclut que la facturation de 3 % supplémentaires en sus des charges locatives représenterait un supplément de loyer non-convenu entre les parties ; qu'elle soutient que l'absence de facturation d'honoraires de gestion entre 2006 et 2009, et le fait que les provisions sur charges appelées de 2007 à 2011, qui n'incluent pas les honoraires de gestion, n'ont été provisionnés qu'à compter de la facture du 27 mai 2011 démontrent la commune intention des parties de ne pas faire supporter par la locataire lesdits honoraires ; qu'en outre, elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la bailleresse à lui rembourser les provisions sur honoraires de gestion appelées du 3ème trimestre 2011 au 4ime trimestre 2012, soit la somme de 84 609,01 euros HT ; que l'article 18 du bail relatif aux charges est ainsi libellé : « Le Loyer étant pour le Bailleur considéré net de toutes charges, de toutes taxes et de tous travaux (sous réserve toutefois des travaux prévus par l'article 606 du code civil, du remplacement de la machinerie de l'ascenseur du Bâtiment sur Cour, et des travaux de ravalement des Locaux Loués qui demeureront à la charge du Bailleur). Le Preneur lui remboursera, selon les modalités de répartition et de règlement ci-après convenues, sa quote-part des charges des Locaux Loués et des charges communes afférentes aux Parkings. Ces charges comprennent, la présente liste n 'étant pas limitative : Les prestations communes de l'Immeuble ; éclairage, eau, chauffage, services divers, assurances, etc, les frais de nettoyage et d'entretien des parties communes, y compris le renouvellement du matériel et de l'outillage nécessaire à cet entretien, le coût des travaux concernant les parties communes de l'Immeuble, qu'il s'agisse des réparations ou réfections grosses ou menues (sous réserve toutefois des travaux prévus par l'article 606 du code civil, du remplacement de la machinerie de l'ascenseur du Bâtiment sur cour, et des travaux de ravalement des Locaux Loués], ainsi que des travaux de remplacement d'amélioration ou de rénovation, y compris les travaux prescrits par l'Administration, notamment les travaux de remplacement des équipements communs. Il est ici convenu que le Bailleur ne conserve à sa charge que les seuls travaux limitativement énumérés à l'article 606 du code civil, le coût du remplacement de la machinerie de l'ascenseur du Bâtiment sur cour, et le coût du ravalement, les dépenses relatives à la maintenance des installations et des équipements, le salaire des personnes affectées au service de 1 Immeuble (entreprise de nettoyage, etc.), la rémunération du mandataire chargé de la gestion de l'Immeuble et du syndic de la copropriété afférente aux Parkings, les honoraires de gérance, les honoraires d'architecte. Les charges du Bâtiment sur Rue seront réparties entre le Preneur et le Tiers en fonction de la superficie occupée. Les charges relatives aux Parkings seront réparties entre le Preneur et le Tiers en fonction du nombre de parkings occupés par chacun. Le remboursement au Bailleur, s'effectuera sous forme d'appel d'une provision trimestrielle majorée de la TVA au taux en vigueur, en même temps que le Loyer, sur la base des prévisions de dépenses pour l'année. Cette provision sera réajustée chaque année en jonction des budgets prévisionnels. Le paiement et le remboursement de toutes les charges versées au présent Bail sont exigibles à compter du jour de la prise de possession par le Preneur des Locaux Loués. La provision trimestrielle hors taxes au titre des charges sera déterminée par le Bailleur conformément aux règles d'usage en la matière. Le Preneur devra souscrire tous abonnements à l'eau, au gaz, à l'électricité, au téléphone, etc. Il sera tenu d'en payer régulièrement les primes et d'acquitter directement toutes consommations individuelles selon les indications de ses compteurs et relevés, ainsi que tous impôts lui incombant sans que le Bailleur puisse en être rendu responsable » ; que contrairement à ce qu'il est soutenu par le preneur, la répartition des charges est indiquée comme se faisant en fonction de la superficie occupée pour les charges du bâtiment sur rue, et en fonction du nombre de parkings occupés par chaque occupant pour les charges de parkings ; qu'ainsi le décompte de charges adressé par la SCI HSBC assurances immo à la SA Legal and General (France) pour l'exercice 2008 reprend ces clés de répartition pour les charges afférentes aux bâtiments côté rue, la quote-part de chacun étant calculée en fonction de la surface louée, et pour les charges afférentes aux parkings, la quote-part étant calculée en fonction du nombre de parkings détenu par chacun, étant relevé que la totalité des charges du bâtiment côté cour, occupé dans son intégralité par la SA Legal and General (France), incombe à cette dernière ;
que cette clause prévoit très clairement, sans aucune ambiguïté, que le preneur est tenu de rembourser sa quote-part de la rémunération du mandataire chargé de la gestion de l'immeuble au bailleur au titre des charges. Le montant de 3% des loyers et accessoires annuels prévu par la convention de gestion conclue entre le bailleur et le gestionnaire du bien, la société HSBC REIM, qui n'est pas une filiale mais une société distincte de la SCI HSBC assurances immo, ne représente pas un supplément de loyer, et même si le bail ne stipule pas le montant de cette rémunération, celle-ci n'étant pas excessive, le preneur est tenu contractuellement de rembourser ces honoraires de gestion ; que contrairement à ce que soutient la société locataire, cette clause insérée au bail conclu entre les parties a été librement négociée, et sa mise en oeuvre ne dépendant pas de la seule volonté du bailleur, il est donc inexact de prétendre qu'elle présente un caractère potestatif ; qu'en outre le fait pour la société bailleresse de n'avoir réclamé le remboursement de ces honoraires de gestion qu'en 2009 ne démontre pas son intention manifeste et irrévocable de renoncer à réclamer ces charges ; que la somme réclamée par la SCI HSBC assurances immo au titre de la taxe sur les bureaux correspond en réalité à la rémunération forfaitaire du mandataire de 3 % calculée sur ces taxes, qui sont des accessoires de loyers, assujettis à ces honoraires de gestion et sont dus par le preneur ; que la SA Legal and General (France) sera donc tenue de régler à la SCI HSBC assurances immola somme de 279 867 euros au titre des honoraires de gestion impayés de 2007 à 2012, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et sera déboutée de sa demande en remboursement des provisions qu'elle a versées du 27 mai 2011 au 31 décembre 2012 à ce titre» ;
ALORS 1°) QUE le contrat de bail conclu entre les parties le 21 décembre 2006 ne faisait pas mention d'un remboursement à la charge du preneur des honoraires de gestion selon une modalité de répartition correspondant à 3% du montant de loyers et des charges ; que la convention conclue entre une des parties au contrat de bail, la société HSBC assurances immo, bailleur, et un tiers, la société HSBC REIM qui prévoyait un honoraire de gestion de 3 % était une convention antérieure au bail litigieux qui n'avait pas été communiquée à la société preneuse au moment de la conclusion du bail, qui n'était pas annexé à celui-ci et dont il n'était pas fait mention dans le contrat de bail ; que dès lors, en se référant à la convention de gestion conclue entre la société HSCB assurances immo et la société HSBC REIM, donnant ainsi effet à des stipulations sur lesquelles les parties ne s'étaient pas entendues, pour juger que le preneur était tenu au paiement de charges de gestion, la cour d'appel a méconnu la loi des parties, en violation de l'article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige ;
ALORS 2°) QUE l'exposante dans ses écritures d'appel (v. ses conclusions, pp. 14 et 15) n'invoquait pas seulement l'absence de réclamation des remboursements jusqu'en 2009 mais faisait en outre valoir que le fait que le bailleur lui ait transmis, le 14 mars 2008, une facture correspondant à la reddition des comptes pour 2007, manifestait sa renonciation à réclamer d'autres charges au titre de cet exercice ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions précitées, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs en méconnaissance de l'article 455 du code de procédure civile.
