CIV.3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 novembre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10566 F
Pourvoi n° W 17-31.413
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. X... Y..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 29 juin 2017 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à Mme Martine Z..., domiciliée [...] , prise en qualité d'héritière de Jean-Louis Z... et de Jacqueline A..., épouse Z...,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 2 octobre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme C..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. Y..., de Me D..., avocat de Mme Z..., ès qualités ;
Sur le rapport de Mme C..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit novembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. Y....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré fondée l'action en rescision pour lésion formée par les consorts Z..., de la vente consentie par M. Jean-Louis Z... sur les parcelles située à [...] (24), lieudit « [...] » ;
AUX MOTIFS QU'il ressort du rapport d'expertise que le terrain litigieux se trouvait dans une zone constructible et que sa valeur au jour de la vente comptait 27 000,00 € ; que M. Y... conteste le rapport et en particulier l'appréciation des experts relative à la constructibilité des parcelles, lesquelles se trouvaient en dehors de la zone P.A.U. (partie actuellement urbanisée) de la commune ; qu'il fait observer qu'aucun document d'urbanisme établissant le caractère constructible du terrain n'a été produit lors de la vente ; qu'il rappelle qu'en application de l'article L.111-1-2 du code de l'urbanisme, en l'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers, ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu, un terrain ne peut devenir constructible qu'au titre de l'une des dérogations énumérées par l'article susvisé, exception dont aucune n'est réalisée en l'espèce ; qu'il ressort toutefois du rapport d'expertise qu'une zone située hors P.A.U. n'est pas une zone inconstructible, et que l'appartenance d'un projet de construction a un P.A.U. ne peut être estimée qu'au cas par cas à l'occasion d'une demande d'urbanisme (permis de construire ou certificat d'urbanisme opérationnel) ; que les experts, qui se sont déterminés par comparaison des valeurs vénales, selon une méthodologie à laquelle il ne saurait leur être reproché d'avoir eu recours, ont retracé l'historique de quatre transactions ayant porté sur des parcelles voisines, pour lesquelles un certificat d'urbanisme positif ou un permis de construire a été obtenu ; que sur la base de ces comparaisons, les experts ont retenu pour les parcelles litigieuses une valeur de 27 000,00 € au jour de la vente ; que ces quatre ventes ont eu lieu dans la même zone que celle où sont implantées les parcelles litigieuses ; que deux d'entre elles ont été passées en 2003, soit quatre ans avant la vente Z...-Y... ; que pour la troisième, concernant une parcelle attenante au bien expertisé, le permis de construire a été délivré le 11 janvier 2005 ; que le quatrième terrain vendu, séparé de l'immeuble de M. Y... par trois parcelles seulement, a bénéficié d'un certificat positif le 28 mars 2007 ; qu'il apparait donc que les éléments de comparaison retenus sont tout à fait fiables, s'agissant tant de l'emplacement des parcelles que des dates auxquelles les ventes sont intervenues ou que les documents d'urbanisme ont été obtenus ; que M. Y... conteste aussi le rapport d'expertise en soutenant que le bâtiment existant ne pouvait apporter aucune plus-value au terrain, et qu'au contraire le coût de sa démolition et de l'enlèvement des gravats devait être déduit de l'estimation globale ; que les experts ont toutefois expliqué que la grange existante ne pouvait pas apporter de plus-value au terrain, mais qu'elle pouvait être utilisée dans son état actuel pour la fonction qui était la sienne a l'époque de la vente, de sorte que sa démolition n'était pas inéluctable ; que l'estimation des experts sera ainsi approuvée par la cour ; que M. Y... fait encore valoir que la valeur d'un bien dépend de données à la fois objectives et subjectives, ces dernières tenant à la volonté des parties on présence, et notamment de l'intention libérale du vendeur ; que M. Y... affirme à ce propos que M. Z... et lui-même étaient liés par un sentiment d'amitié qui explique que le vendeur ait voulu l'avantager ; que, pour étayer ses dires, M. Y... se borne à produire une attestation d'un M. Jean-Marc B..., à la fin de laquelle on peut lire : « j'ai vu à plusieurs reprises Mr Z... en compagnie de Mr Y... ayant discuter avec Mr Z..., il n 'avait pas l''air déçu de sa vente » ; que de tels propos sont à l'évidence insusceptibles d'établir que M. Z... ait eu l'intention de céder sa propriété à un prix plus de quatre fois inférieur à celui du marché dans le but d'avantager son acquéreur ; qu'en toute hypothèse, en développant un tel argument, M. Y... reconnait qu'il a acquis le bien de M. Z... a un prix inférieur à sa valeur vénale en contradiction avec ce qu'il avait précédemment soutenu ; que les contestations opposées par M. Y... à la demande des consorts Z... n'apparaissent donc pas fondées ; qu'en vendant au prix de 6 500,00 € des parcelles dont la valeur s'élevait à 27 000,00 à l'époque de la transaction, M. Z..., et aujourd'hui ses héritiers, ont subi une lésion de plus des 7/12 èmes ; que les consorts Z... sont ainsi bien fondés à solliciter la rescision de la vente, conformément à l'article 1674 du code civil ; que le jugement déféré sera en conséquence infirmé ;
1°) ALORS QU'à l'époque de la vente, en l'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers, ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu, seules étaient autorisées, en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune, les constructions correspondant aux quatre exceptions énumérées à l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme (adaptation de constructions existantes, constructions nécessaires à des équipements collectifs, constructions incompatibles avec le voisinage de zones habitées, constructions spécialement autorisées si l'intérêt de la commune l'exige, en particulier pour éviter une diminution de la population communale) ; qu'en affirmant, pour fixer la valeur du terrain à la somme de 27 000 € et retenir l'existence d'une lésion de plus des 7/12èmes, que « le terrain litigieux se trouvait dans une zone constructible » (arrêt page 5, al. 2) et en se fondant sur les comparaisons proposées par les experts judiciaires, correspondant à des ventes de terrains pour lesquels « un certificat d'urbanisme positif ou un permis de construire a[vait] été obtenu » (arrêt page 5, al. 4), sans relever de quelle exception prévue par l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme le terrain pouvait relever pour être constructible, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, M. X... Y... faisait valoir qu'au moment de la vente, les parties étaient « a minima dans l'incertitude du caractère constructible ou pas de l'immeuble » (conclusions page 7, al. 1er) et qu'il convenait de tenir compte de ces élément de dévalorisation que constituait l'incertitude sur la constructibilité du terrain ; qu'en se fondant, pour retenir l'existence d'une lésion de plus des 7/12èmes, uniquement sur des valeurs correspondant à des transactions ayant porté sur des terrains constructibles sans répondre au moyen susvisé, de nature à minorer la valeur du terrain litigieux au moment où la vente avait été conclue, la cour d'appel a méconnu l'article 455 du code de procédure civile.
