CIV.3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 novembre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10570 F
Pourvoi n° R 17-28.855
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Richard X..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 5 octobre 2017 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. José Antonio E... Y...,
2°/ à Mme Maria F... Z..., épouse E... Y...,
tous deux domiciliés [...] ,
3°/ à M. Pascal A...,
4°/ à Mme Karine B..., épouse A...,
tous deux domiciliés [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 2 octobre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme C..., conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Gouz-Fitoussi, avocat de M. X..., de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de M. et Mme E... Y..., de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de M. et Mme A... ;
Sur le rapport de Mme C..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à M. et Mme E... Y... la somme de 3 000 euros et à M. et Mme A... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit novembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Gouz-Fitoussi, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire prévu dans le compromis de vente passé entre les parties était imputable à M. Richard X... et d'avoir débouté M. Richard X... de sa demande tendant à la restitution du dépôt de garantie de 50 000 euros ;
Aux motifs que il est constant que la seule condition suspensive spécifique prévue à l'acte de sous seing privé passé le 17 mars 2011 entre les parties était celle de l'obtention par l'acquéreur aux plus tard le 31 mai 2011, d'un permis de construire tenant compte des ouvrages existants à ce jour et portant sur la création de lucarnes sur la toiture et une modification de façades ; que la stipulation contractuelle énoncée dans l'acte sous seing privé précise également que 'acquéreur devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt de la demande de permis de construire et cela au plus tard le 31 mars 2011, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente ; qu'à défaut, et après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception qui lui aura été adressée par le vendeur, la condition sera réputée réalisée pour l'application de la clause pénale ci-après et le vendeur sera délié de son engagement ; qu'il est établi et non contesté que l'acte de sous seing privé a été modifié par un avenant du 16 juin 2011 fixant la date ultime de réalisation de l'acte authentique au 15 juillet 2011 ; qu'il résulte de la lecture de cet avenant que toutes les autres clauses, charges et conditions du compromis du 17 mars 2011 demeuraient inchangées, seule la date de la signature de l'acte étant prorogée ; que le premier juge a, par une exacte appréciation des pièces produites aux débats, relevé que : M. X... n'a produit le récépissé du dépôt de permis de construire à la mairie de Biarritz que le 6 septembre 2011, après mise en demeure adressée le 23 août 2011 par Me D..., notaire des vendeurs ; qu'il est ainsi établi, que la date contractuelle limite d'obtention du permis de construire, non modifiée par l'avenant, n'a pas été respectée ; que M. X... n'a déposé sa demande de permis de construire que le 6 mai 2011 alors qu'il était contractuellement tenu de le faire avant le 31 mars 2011 ; que par ailleurs, cette demande déposée hors délais était incomplète pour ne comporter que des plans et a fait l'objet dès le 1er juin 2011 d'une notification de dossier incomplet, puis d'un refus le 14 juin 2011, qui a conduit M. X... à annuler sa demande le 11 octobre 2011 ; que M. X... a en outre, en lecture des courriers de la mairie de Biarritz du 14 juin 2011 et du 18 janvier 2013, déposé un dossier de permis de construire qui ne correspondait pas aux travaux prévus dans l'acte sous seing privé du 17 mars 2011 et portait en réalité sur une rénovation beaucoup plus importante avec démolitions partielles de l'existant ; que ce projet jugé trop haut, trop massif et trop sombre, a fait l'objet d'un avis défavorable (courrier du maire de Biarritz adressé à M. X... le 14 juin 2011) ; que nonobstant ce non-respect des dispositions contractuelles de l'acte sous seing privé et de l'avenant, les époux E... Y... ont fait adresser par leur notaire le 22 septembre 2011, par lettre recommandée avec accusé de réception, une sommation d'exécuter le compromis dans le délai de 8 jours faute de quoi la clause pénale serait appliquée ; que M. X..., qui avait fait savoir par un mail de son notaire en date du 8 août 2011, adressé à Me D..., qu'il renonçait à acquérir la maison objet de l'acte sous seing privé, ne s'est pas présenté à l'étude pour réitérer l'acte ; que malgré cette renonciation explicite, et l'absence de réponse à la sommation d'exécuter le compromis, M. X..., qui a finalement obtenu un permis de construire le 11 janvier 2012, à la suite d'une demande déposée le 12 octobre 2011 et complétée le 21 novembre 2011, a sollicité la réitération de l'acte dans les conditions initiales, le 23 avril 2012 ; qu'il n'a cependant pas sollicité, dans son assignation du 31 août 2012 délivrée aux époux E... Y..., la réitération de la vente ; que c'est donc par une exacte appréciation des faits de la cause, que le premier juge a constaté que M. Richard X... n'a pas respecté les termes du compromis de vente, que le défaut d'obtention du permis de construire dans les délais était dû à sa seule faute et qu'il ne pouvait pas prétendre poursuivre la réalisation de la vente, dès lors que les époux E... Y... avaient retrouvé leur liberté de vendre dès l'expiration du délai de 15 jours qui avait suivi la mise en demeure du 22 septembre 2011 ; que c'est également à bon droit, que le premier juge a jugé que M. X... ne pouvait se prévaloir de non-conformités aux règles de l'urbanisme du bien des époux E... Y... pour justifier son défaut d'obtention du permis de construire dans les délais dès lors qu'il est établi que la demande de permis de construire qu'il a déposée était totalement différente de celle énoncée dans l'acte sous seing privé du 17 mars 2011 ; qu'au surplus, il résulte du courrier que lui a adressé le maire de Biarritz le 25 avril 2012, que la dernière visite de contrôle qui a été effectuée par ses services le 13 janvier a permis de constater que les travaux réalisés par M. E... étaient conformes à l'autorisation délivrée d'une part, et concernant la véranda, que cet ouvrage existait au moment du dépôt de la demande en 2008 ; que par courrier en date du 18 janvier 2013, le maire de Biarritz confirmait à M, E... Y... que l'examen du dossier de permis de construire ne révélait pas de problème de non-conformités de l'habitation existante et de la piscine et que la demande (de permis de construire) comportait une démolition partielle de l'existant ; qu'en conséquence, le jugement du 23 novembre 2015 sera confirmé en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande tendant à l'exécution forcée de la vente et de ses demandes à l'encontre des époux E... Y... s'agissant de la clause pénale et des frais de permis de construire ; que sur la demande de restitution du dépôt de garantie de 50 000 euros ; que le jugement déféré qui a débouté M. X... de sa demande de restitution du dépôt de garantie sera confirmé de ce chef, la non-réalisation de la condition suspensive énoncée à l'acte sous seing privé résultant du seul comportement fautif de M. X... et de son choix de procéder à des transformations profondes de la maison attestées par le courrier que lui a adressé le maire de Biarritz le 14 juin 2011, en violation des dispositions contractuelles de l'acte sous seing privé ;
Alors 1°) que toute condition d'une chose impossible ou contraire aux bonnes moeurs ou prohibée par la loi est nulle et rend nul la convention qui en dépend ; qu'en se bornant à affirmer que M. X... n'avait déposé sa demande de permis de construire que le 6 mai 2011, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la condition suspensive prévue à l'acte sous seing privé du 17 mars 2011 prévoyant le dépôt de la demande de permis de construire au plus tard le 31 mars 2011 (soit moins de quinze jours après la signature), ne constituait pas une condition impossible, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1172 du code civil, devenu l'article 1304-1 du code civil ;
Alors 2°) que M. X... soutenait devant la cour d'appel qu' « en refusant de vendre leur bien au prix initial, les époux E... ont commis une faute en ne respectant pas leur engagement initial et en cherchant à battre monnaie » (conclusions, p. 10) ; qu'en se bornant à affirmer que le défaut d'obtention du permis de construire dans les délais résultait de la faute de M. X..., sans rechercher, comme elle y était invitée, si les époux E... ayant demandé la réitération de l'acte par lettre recommandée du 22 septembre 2011et ayant refusé la réitération de l'acte le 23 avril 2012, la vente avait été empêchée, non pas en raison de l'absence de l'obtention du permis de construire, mais par le refus du vendeur de réitérer la vente aux conditions initiales, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du code civil, devenus les articles 1103 et 1304-3.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. X... à payer à M. José Antonio E... Y... et à son épouse Mme Maria F... Z... les sommes de 170 000 euros au titre de la clause pénale ;
Aux motifs que sur la demande des époux E... Y... d'application de la clause pénale M. X... a été mis en demeure d'exécuter le compromis le 22 septembre 2011, Rappel lui a été fait dans ce courrier, de l'application de la clause pénale à défaut d'exécution ; qu'il est constant, que pour apprécier le caractère excessif de la clause pénale, le juge doit se placer à la date de sa décision ; que le premier juge, faisant application des dispositions de l'article 1152 du code civil, a diminué le montant de la clause pénale contractuelle de 170 000 euros et a alloué aux époux E... Y... une somme de 50 000 euros, après avoir noté que le bien avait été immobilisé 6 mois suite à la défaillance de la condition suspensive et que vendeur conservait le dépôt de garantie de 50 000 euros ; que M, X... n'a déposé un dossier de permis de construire complet et valable qu'en novembre 2011 ; qu'il est seul responsable de la non-réalisation de la condition suspensive prévue au compromis de vente du 17 mars 2011 et non modifiée par l'avenant du 16 juin 2011 ; que si les époux E... Y... ont retrouvé en la personne des époux A..., un acquéreur pour leur bien immobilier, force est de constater que l'acte sous seing privé a été signé avec ces derniers le 4 octobre 2013, soit 2 ans et demi après celui qui avait été signé avec M, X..., et à un prix moindre, puisque de 1 675 000 euros ; que la clause pénale de 10 % du prix de vente qui sera prélevée à due concurrence sur le montant du dépôt de garantie tel que stipulé dans le compromis de vente du 17 mars 2011 n'apparaît pas manifestement excessive au regard du pourcentage contractuellement convenu ; que le préjudice subi par les époux E... Y... résulte de l'immobilisation de leur bien depuis 6 ans et demi à ce jour ; qu'en conséquence, le jugement déféré sera réformé en ce qu'il a diminué la clause pénale contractuelle et M. X... sera condamné à ce titre, à payer aux époux E... Y... la somme de 170 000 euros conformément aux stipulations de l'acte sous seing privé du 17 mars 2011 ; que sur la demande de dommages-intérêts formés par les époux E... Y... ;
Alors 1°) que la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation du chef de l'arrêt ayant dit que la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire prévue dans le compromis de vente passé entre les parties était imputable à M. Richard X..., devra entraîner la cassation par voie de conséquence du chef de l'arrêt l'ayant condamné à payer la somme de 170 000 euros au titre de la clause pénale aux époux E... Y... et ce, par application de l'article 625, alinéa 2, du code de procédure civile ;
Alors 2°) qu' en affirmant, pour considérer que la clause pénale n'était pas disproportionnée, d'une part, que le préjudice des époux E... Y... résultait de l'immobilisation de leur bien depuis 6 ans et demi, et d'autre part, que les époux E... avaient signé l'acte sous seing privé avec les époux A... le 4 octobre 2013, soit deux ans et demi après celui qui avait été signé avec M. X..., la cour d'appel qui s'est contredite a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. X... à payer à M. José Antonio E... Y... et à son épouse Mme Maria F... Z... les sommes de 55 000 euros ;
Aux motifs que le premier juge leur a alloué une somme de 50 000 euros ; qu'il est établi que M. X... n'a fait le choix de poursuivre la réalisation forcée de la vente du bien immobilier des époux E... Y... que par conclusions signifiées le 17 février 2014, après avoir appris que ces derniers avaient régularisé un compromis de vente avec les époux A... à un prix inférieur à celui de l'acte sous-seing privé du 17 mars 2011 ; qu'il a en conséquence, fait obstacle à la réalisation de la vente E... Y... / A... ; qu'à ce jour, il est établi que M. Richard X... est seul responsable de la non-réitération de l'acte sous seing privé du 17 mars 2011 et de son avenant ; qu'il est constant, en raison de la procédure qu'il a introduite, que la vente ne pouvait pas être poursuivie ; que cette situation perdure à raison de l'appel interjeté à l'encontre du jugement du 23 novembre 2015 ; qu'en conséquence, la Cour, réformant le jugement déféré concernant le montant des dommages-intérêts alloués condamnera M. Richard X... à payer aux époux E... Y... une somme de 55 000 euros de dommages-intérêts ;
Alors 1°) que la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation du chef de l'arrêt ayant dit que la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire prévue dans le compromis de vente passé entre les parties était imputable à M. Richard X..., devra entraîner la cassation par voie de conséquence du chef de l'arrêt l'ayant condamné à payer la somme de 55 000 euros de dommages-intérêts aux époux E... Y... et ce, par application de l'article 625, alinéa 2, du code de procédure civile ;
Alors 2°) que la présence d'une clause pénale exclut toute indemnité supplémentaire en réparation du préjudice subi ; qu'en allouant aux époux E... et Y... une indemnisation supplémentaire à celle versée au titre de la clause pénale, sans caractériser un préjudice distinct de celui réparé par l'application de la clause pénale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1152 et 1147 du code civil, devenus 1231-5 et 1231.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. X... à payer aux époux A... la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Aux motifs que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes des époux A... concernant l'exécution forcée de la vente entre eux-mêmes et les époux E... Y..., le dépôt de garantie, l'application de la clause pénale et les frais financiers liés à leur projet d'acquisition du bien immobilier des époux E... Y..., dès lors que rien ne démontre que ce projet ne se concrétisera pas, ce qui n'est pas allégué par les vendeurs ; qu'ils ne justifient par ailleurs pas de l'existence d'un précipice résultant de la paralysie ou de l'interruption des marchés de construction lesquels n'ont jamais commencé, ni d'une perte financière consécutive à des déblocages de fonds d'assurance-vie, les seules pièces produites relatives à un projet d'assurance individuelle emprunteur MetLife n'établissant aucune perte de capital ; qu'il est constant cependant, que la procédure en cours les contraints depuis plus de 3 ans, à suspendre la réalisation de leur projet d'acquisition de ce bien immobilier et diffère d'autant les travaux envisagés ; qu'en conséquence, pour ce préjudice dont la réalité a été reconnue par le premier juge, mais dont le montant sera réformé par la Cour, au regard du temps passé, il leur sera alloué une somme de 15 000 euros que M. Richard X... sera condamné à leur payer ;
Alors que la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation du chef de l'arrêt ayant dit que la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire prévue dans le compromis de vente passé entre les parties était imputable à M. Richard X..., devra entraîner la cassation par voie de conséquence du chef de l'arrêt l'ayant condamné à payer la somme de 15 000 euros de dommages-intérêts aux époux A... et ce, par application de l'article 625, alinéa 2, du code de procédure civile.
