CIV.3
JT
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 octobre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10557 F
Pourvoi n° V 17-22.143
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Mobius Rem, société en nom collectif, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 4 mai 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige l'opposant à M. X... Y..., domicilié [...] ,
défendeur à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 25 septembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Mobius Rem ;
Sur le rapport de Mme Z..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Mobius Rem aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de la procédure civile, rejette la demande de la société Mobius Rem ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq octobre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Mobius Rem
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré nul le congé délivré par la société Mobius Rem le 29 avril 2014 à M. Y... X... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation en vigueur à la date de délivrance du congé litigieux disposent que :
« I.- Le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cesse d'être dû pour les locaux qui font l'objet d'une mise en demeure prise en application de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique à compter de l'envoi de la notification de cette mise en demeure.
Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet d'une mise en demeure ou d'une injonction prise en application des articles L. 1331-23 et L. 1331-24 du code de la santé publique ou de mesures décidées en application de l'article L.123-3, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.
Pour les locaux visés par une déclaration d'insalubrité prise en application des articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l'article L.511-1 le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
Dans le cas où des locaux ont fait l'objet d'une mise en demeure prononcée en application de l'article L.1331-26-1 du code de la santé publique suivie d'une déclaration d'insalubrité prise en application l'article L. 1331-28 du même code, le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mise en demeure ou son affichage jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée de l'insalubrité.
Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.
II.- Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité ou de péril ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, de l'injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage.
Ces dispositions s'appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil
»
Il résulte de ces dispositions que le bail et le paiement des loyers sont suspendus en cas d'insalubrité, même si l'arrêté n'est pas assorti d'une interdiction d'habiter. De même, l'application des dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation n'est pas subordonnée au fait que le locataire ne puisse plus habiter le logement qui lui est donné à bail ou que l'arrêté d'insalubrité vise les parties privatives de l'immeuble. Même si le locataire ne court aucun risque, il doit voir son bail suspendu et être dispensé de payer le loyer en raison de l'état de l'immeuble et de la nécessité d'y faire des travaux. En l'espèce, il est constant que l'immeuble dans lequel réside M. X... a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité à titre remédiable, qui n'a fait l'objet d'une mainlevée qu'au 1er juillet 2015. Il s'ensuit que le congé litigieux, délivré le 29 avril 2014, alors que le bail était suspendu, doit être déclaré nul. Le jugement déféré doit, de ce fait, être confirmé sur ce point. »
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « au soutien de sa demande tendant à voir valider le congé délivré à M. Y... X... le 29 avril 2014, la société Mobius Rem expose que les désordres et les travaux préconisés dans l'arrêté préfectoral du 16 novembre 2001 déclarant l'immeuble litigieux « insalubre remédiable », concernaient exclusivement les parties communes de l'immeuble et que les dispositions du 2ème alinéa de l'article L.521-2 du Code de la construction et de l'habitation précisent expressément que la suspension du bail concerne les locaux frappés d'une interdiction temporaire d'habiter et qu'il n'est pas justifié d'une telle interdiction de sorte que le bail dont s'agit n'a pas été suspendu. M. Y... X... produit un courrier du 28 novembre 2001 reçu de la Préfecture de Paris et plus particulièrement de la Direction des Affaires Sanitaires et Sociales de Paris, lui notifiant l'arrêté préfectoral précité du 16 novembre 2001 et indiquant : « En conséquence, conformément aux articles L.521-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, repris dans l'arrêté, si ce logement est votre résidence principale, vous êtes dispensé du paiement du loyer en principal (les charges restant dues) à votre propriétaire, à compter du 1er décembre 2001 et ce jusqu'au constat par l'Etat de l'achèvement des travaux »
« le paiement du loyer et des aides reprendra après un constat de l'achèvement des travaux par l'Etat ; vous recevrez alors un courrier vous en informant. Votre bail est suspendu pendant cette même période ». M. Y... X... verse également au dossier un courrier que la société requérante lui a adressé le 30 juillet 2015 l'informant de la levée de l'arrêté préfectoral du 16 novembre 2001 et indiquant notamment : « Votre logement est frappé d'insalubrité par l'arrêté préfectoral du 16 novembre 2001. »
» vous serez à compter du 1er août 2015 redevable de la totalité du loyer
». Enfin M. Y... X... s'est vu notifier le 18 août 2015 par le Préfet de Paris, la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité précité, par un courrier également produit aux débats, indiquant : « En conséquences, conformément à la loi, à compter du 1er juillet 2015 (1er jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mainlevée) : -le bail ne sera plus suspendu
- le paiement du loyer ou de toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation, sera à nouveau dû
; Il convient par ailleurs de rappeler que l'arrêt préfectoral en date du 17 juin 2015 a prononcé la mainlevée partielle de l'arrêté préfectoral d'insalubrité sur les lots 6, 29, 30, 31 et 32. Il résulte des éléments ci-dessus exposés que le logement occupé par M. Y... X... dans l'immeuble situé [...] , représentant le lot n° 30 dudit immeuble, a bien été frappé d'insalubrité et le bail litigieux suspendu depuis le 1er décembre 2001 et ce, jusqu'au 1er juillet 2015 de sorte qu'aucun congé ne pouvait être donné par le bailleur au locataire avant cette date. En conséquence le congé délivré à M. Y... X... par la société Mobius Rem le 29 avril 2014 sera déclaré nul et de nul effet. »
ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que dans ses conclusions d'appel, la société Mobius Rem se bornait à soutenir que la suspension du bail ne pouvait résulter que d'une interdiction temporaire d'habiter dont l'arrêté d'insalubrité litigieux ne faisait nullement mention ; que pour déclarer nul le congé délivré le 29 avril 2014, la cour d'appel s'est fondée sur les dispositions de l'article L.521-2 du code de la construction et de l'habitation pourtant nullement invoquées par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en statuant ainsi par un moyen relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à s'expliquer sur ce point, la cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile.
